2008年山西省沁县房地产开发调查报告(共27页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上沁县房地产开发调查报告2008年3月目 录第一部分、沁县基础概述-3一、沁县概况-3二、沁县的经济发展状况-5三、沁县县城市建设规划-6第二部分、市场调查问卷分析 -11一、住宅部分-12二、商业部分-17第三部分：项目推广-22一、总体推广策略-22二、媒体工具运用-22三、广告投放计划-23第四部分、整体建议-23一、项目分析-23二、目标客户群分析-26第五章、结论-26调查目的：深入全面了解沁县房地产情况调查方式：定点调查、走访调查、问卷调查调查时间：2008年2月28日-2008年3月4日调查地点：沁县县城调查公司：太原宝星隆华公关策划有限公司调查人员：武海

2、飚 刘 洋第一章、基础部分一、沁县概况沁县位于省晋东南地区北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部与沁源毗邻，北部与武乡及晋中地区的平遥接壤，位居省城太原与市府的中轴线上。地理座标：东经1122811254，北纬36263659。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁路过境畅通，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县的政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四周隆起，中部低平，整个地势西北高、

3、东南低，平均海拨1000米，最高点为位于西部的棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡的二神口，海拨高度为916米，全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县的县境似“仙童指路”势，地形四周隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米，最低处是二神口，海拔只有916米。全县总面积1319平方公里，其中山区占19.5%，丘陵占65.5%，平地占15%。沁县属于暖温带大陆性气候，这里四季分明，气候宜人，冬无严寒，夏无酷署，年平均气温8.9， 全年无霜期167天，年平均降雨量为606mm，年平

4、均日照时数为2529.1小时，太阳总辐射量约为134.5千卡/平方厘米。 沁县的土壤类型比较复杂，全县可分为褐土和草甸土2个土类、6个亚类、20个土属、57个土种。其中广泛分布于本县二级阶地上的褐土为186.8万亩，占全县总面积的94%。根据本县褐土的发育情况，又分为五个亚类，17个土属，40个土种。在褐土中以亚类说：山地淋溶褐土2.4万亩，山地褐土74万亩，山地粗骨性褐土19.7万亩，褐土性土85万亩，碳酸盐褐土分布于浊漳河及其支流的二级阶地和郭村丘间槽地上，面积为5.2万亩，占本土类面积的3%，现全为耕地，是本县高产农业土壤之一，占全县总耕地面积的14.3%。草甸土分布于我县浊漳河及其支流

5、的河漫滩和一级阶地上，面积11.8万亩，占全县总面积的6%，多为农业所用，是本县经济作物的主要产区。 沁县地下蕴藏着优质煤和石油，但属深层资源，暂不宜开采。石膏、铝、钒土也有储藏，现尚未开采。土地资源是沁县地上自然资源的优势。河川、丘陵区土层厚、土质肥。全县总面积为亩，其中耕地亩，宜林宜牧面积亩(其中包括天然草地)，300亩以上的牧坡有69块。全县植被为万分之四十。全县水量富足，水资源总量为3.2亿方，总蓄水量达4852万立方米，宜渔水面8000亩。境河流以浊漳河为主，它发源于漳河村的漳河神庙下，向南经交口、县城、段柳、新店，过万安山下的二神岭口流入襄垣县，沿途汇集了景村河、迎春河、圪芦河、铜

6、革是河、徐阳河等五条较大的支流和其它二十余条小河。全长38.9公里，流域面积(包括支流)1003.8平方公里；西北部的西汤河、南涅水河、松村河等向东汇入涅河流入武乡县，全长11.5公里；南边在瓮城山以南的庶纪河则南流入屯留县，全长11公里。先后建成了圪芦河、月岭山、徐阳河、迎春河等四个较大的水库和九个小水库，修建水渠107条，高灌站11处。沁县县城定昌镇是在2000年底撤乡并镇时由原城关镇和迎春乡合并而成，全镇总面积82平方公里，辖37个行政村，6个居民委员会，2个资产管理开发中心。全镇总耕地面积为3.4万亩，总人口4.2万，城镇规划区面积18平方公里，建城区面积4.5平方公里，城镇人口2.5

7、万。（如图）图1为县城人口与全县人口的比例：1为全县人口、县城人口为全县人口的24% 二、沁县的经济发展状况 国民经济增长速度持续加快。初步测算，2004年全县实现生产总值6.8亿元，按可比价格计算，较上年增长13.5%，增幅高于上年 0.5个百分点，人均GDP3991元，较上年增长13.8%。其中:第一产业增加值2.07亿元，增长8.1%；第二产业增加值2.06亿元，增长15.1%；第三产业增加值2.7亿元，增长17.2%。第一、第二、第三产业比重分别为：30.2：30.2：39.6，经济总量持续增加，结构趋于合理。 国民经济和社会发展存在的主要问题是：没有稳固的经济增长基础；龙头企业带动辐

8、射能力不强，国有企业改制不彻底；财政税源溃乏，可支配财力缺口较大。三、沁县县城市建设规划1. 沁县县城市建设规划城市用地发展方向“西进北拓，建设北方水城，打造中国沁州”工程分县城水系建设和全境水系贯通两部分。在完善老城的基础上，设计将包括北海、西湖、瘦西湖、南湖和圪芦引水工程，漳河、小河、下曲峪河、迎春河等五条径流在内的“四湖五河”贯通一线，绿水绕城，沿河湖配套开发，建设功能各异的商贸、休闲、娱乐区域，把县城建设成为集自然风光、休闲旅游、文化商贸为一体的具有南国风韵的新型城市。城市总体布局结构城市布局形态分为两个层次：从总体上呈分散的组团布局形态，由老城区、西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业

9、园区、东湖农业园区等若干组团构成，这一组团结构将会得到进一步加强；而老城区与西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区又围绕城中湖构成相对紧凑的“城市环”格局，形成“城中环水，水中有城”的独特城市格局。2、县城近期建设发展公园改造建设：西湖改造，投资390万元；瘦西湖建设，投资1亿元；南湖建设，投资2亿元；东湖公园建设，投资2000万元；城南公园建设，投资500万元；环湖绿化，投资1000万元，面积5万余平米；漳河源森林公园建设，投资30万元；环城荒山绿化，投资2200万元，建设烽火台、北海渔村等生态景观园，绿化面积5000亩；县城进出口景点绿化，投资600万元，完成县城东西南北四

10、个进出口的绿化，面积600亩。水系建设：下曲峪河水系建设。投资1810万元；迎春河水系建设，投资1000万元，东起迎春河桥，西至208国道，全长700米，河道宽40米；漳河河道治理及延伸工程，投资3400万元，完成县城段的配套及连接北海段的工程；圪芦河贯通工程：投资4400万元；小河水系建设，投资650万元，完成东湖至小河村段的河道开挖疏通及护岸砌石工程。基础设施建设：供气工程，投资2500万元，实现煤气家家入户；供暖工程，投资5000万元；垃圾添埋场，投资200万元，占地50亩；220千伏变电站建设，争取资金1.5亿，列入全省电网规划；水保淤地坝建设，投资290万元，新建17座；安全饮水工程

11、，投资1470万元，解决132个行政村、266个自然村、35000口人的饮水安全问题。交通设施建设：县城大街改造，投资3000万元，全长2500米；西外环路建设，投资1000万元，全长650米，宽8米；西内环路二期工程，投资411.5万元，全长588米，宽12米；红旗西街延伸工程，投资1500万元，全长960元，面宽24米，护坡砌石300米；友谊西街改造，完成路面铺装工程；太长高速公路连接线建设，境内投资7000万元，长20公里，按二级路设计，建设期二年；208国道大修改造，按二级路设计，全长44公里；东长线过境段改造，全长15公里；漳石线，投资897万元，完成15.3公里的三级路建设；离寺线

12、，投资680元，完成13.5公里的四级路建设；故古线，投资430万元，完成8公里四级路建设；通达通畅工程，投资330万元，全长22公里。其他设施建设：教育园区，总投资1.5亿元，在北海东侧建设占地500亩、容纳万名师生、设施齐全，一期投资5000万元；体育馆新建工程，投资5000万元，在县城北街新建面积3500的现代化体育馆；牲盟决死队纪念馆，投资5000万元；县医院医技楼，投资300万元；职业中学实验基地建设，投资200万元；西苑小区开发，在漳河西岸建设管理规范、档次较高的公寓住宅和别墅区。县城南面开发工业园区：尧山煤化工工业园，投资300万元，做基础建设等准备工作；华安焦化公司，投资2亿元

13、，达到65万吨焦碳生产能力；大华焦化公司，投资1亿元；泰昌玉米公司，投资1000万元，扩大生产能力；唯思可达公司，投资2000万元；棕刚玉公司，投资2000万元；亚白刚玉公司，投资2000万元；巧克力加工生产，一期投资5000万元；玉马植物纤维，投资163万元；康源能源公司铁路煤炭发运站，一期投资5000万元；煤电综合开发；招商引资。县成东面开发农业园区：绿色农业园区，一期投资1亿元，完成配套设施；沁州黄深加工，投资5480万元，建成万吨小米加工恒温库、营养乳生产线设计及前期工程；玉泉养殖公司，投资2000万元，扩建屠宰加工生产线；新店养殖园区，投资1000万元，完成种、肉鸭养殖基地建设。3、

14、沁县房地产市场状况分析在沁县2008年80个项目陆续上马后，可以预期将快速提升沁县的经济实力，改善目前落后的局面。尤其定昌镇是四面环水的水系城市，在县政府开发基础经济的大背景下、在“建设北方水城，打造中国沁州”的发展战略下，人均收入逐步提高、商业环境得到改善。从地理位置上看，定昌镇距太原146公里，距长治约70公里，位居省城太原与市府的中轴线上，随着基础经济的大力落实，旅游格局形成后，沁县将被纳入1小时半的交通圈内，长治市委市政府也将会加大对沁县的支持力度。市有关部门也正在研究支持沁县建设和发展的优惠政策、具体措施，对作为沁县政府所在地的定昌镇而言，无疑是一大利好因素。从目前定昌镇商品住宅分布

15、的情况来看，主要是定昌镇上的普通住宅。由于定昌镇城镇居民比较固定，流动人口较少，因此，随着县政府大力开发基础经济、旅游资源，吸引外来资源，吸引众多的外地客户，意欲来此投资。这在相当大的程度上，将会带动定昌镇周边区域房产市场的发展。而就定昌镇本身而言，首先，其商品房价格基数不高，还有一定的升值空间，以北方水城为背景，市场前景良好；其次，沁县政府也将不遗余力地加大对定昌镇的规划建设，这对房产市场将是不可忽视的利好因素。4、住宅目前供给类型分析从目前的情况看，沁县境内开发过的房地产有三种类型。第一类是早期的福利、集资房，这类住宅的消费群主要是沁县的机关、企事业单位的职工；第二类是自建的独院小二楼，这

16、类住宅的消费群是整个沁县比较大的，依托的是土地私有，自由买卖；第三类是开发的住宅楼，目前的供应量不多，代表的有沁州花园，其它的住宅项目基本是独栋，配套落后。（沁县房产今年规划有2个小区项目，1、是小河村商务小区开发；2、漳河西岸西苑住宅小区开发。目前尚未正式销售）。从普通多层住宅来看，其由于是针对沁县本地购房者，因此更多参考的是当地的消费习惯，基本上以80上下的小三居、90上下的大两居、110130上下的大三居为主，价格上从2005年的900元/平方米左右到目前已经达到1200-1400元/平方米左右，基本以自住型为主。至于小区物业，未来市场乐观。原因有三：一是定昌镇的土地申报今年只有2个住宅

17、小区项目；二是县政府对本项目的支持，政策的倾向性；三是沁县的经济资源、旅游资源在不断的提升。从目前众多住宅楼的品质看，除原有的自然条件外，除个别项目外在建筑设计上趋于落后。项目在规划设计上的创新恰恰是在激烈竞争中立足的关键。5、房地产需求分析根据当地的实际情况分析，定昌镇的商品房需求主要由四个部分组成：一是定昌镇当地人口变动而形成的需求：由于当地经济的状况，定昌镇人口机械增长近年来一直较慢，目前，定昌镇每年新增的净迁入户籍人口约为0.2万人（预估），其中0.044万人（预估）有购房需求，按人均建筑面积30平米计算，每年需要新增房产1.32万方；二是旧城改造和城市建设形成的需求；（预估4.3万方

18、）三是住房标准提升，给定昌镇带来的新增市场容量：随着经济的持续发展和人民生活水平总体上进入“后小康”时代，人们对居住的需求也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。但这种需求会在以后几年根据社会经济发展水平逐步得到满足，可以初步估计为5万方每年。四是旅游经济带来的房产投资需求：随着定昌镇旅游业的发展，其“休闲度假胜地、养生居住天堂、江南山水名城”的生态人居环境也被越来越多的外地游客看中，但这部分需求尚难能估算。综上，定昌镇未来35年内商品房的需求（含潜在需求）总量为25万方左右。6、定昌镇商品住宅未来开发模式分析根据目前情况，沁县本地的开发量单纯依靠当地的购买力基本是不行的，沁县的房产消化还需依

19、靠外来的以读书、投资、旅游为目的的消费群体。这和沁县的地域特性及教育背景相符合。沁县作为山西独有的水系资源及教育的天然所在，发展小区物业能够有机地融合沁县的发展趋势。以下是沁县未来小区型物业开发模式发展的主要方向：生活型小区物业。就是把居家生活作为第一居所需求。这类型物业一般面积适中、总价在18万元以下、配套完善，适合当地的普通居民或机关、企事业单位的职工。度假型小区物业。购买这类型物业的人基本上都有两套房，一套在中心城区，如太原、长治等地，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类型物业适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有就是政府的官员。沁县的自然环境优美，在政府大力开

20、发后，能吸引众多的旅游消费者。从目前来看，这种类型的需求在几年后才会突现。景观型小区物业。这类型物业虽然价格较高，但由环境和管理水平优于生活型物业，很适合投资。租客大都是来沁县投资的企业高层人员或是旅游者。类似度假村。从目前来看，这种类型的需求非常有限。经济型小区物业。一般说来，经济型物业就是把住宅价格作为第一要素。这类型物业一般面积不大、总价在13万元以下、只有小量的配套设施，适合当地的普通居民或来沁县供子女读书的外来者。对于小区型物业，以往的开发都是以投资商的投入为主，投资风险大。近几年来，地市的初级市场已开始被中小地产公司陆续的介入。这种介于政府开发和房产开发之间的运作方式，已在国内许多

21、地方有了成功的案例。第二部分、市场调查问卷分析 （现场采访和填写）一共300份问卷，填写了有效问卷263份，其中住宅86份；商业177份。一、住宅部分1、受调查者职业状况受调查者职业状况0%7%2%41%6%6%6%32%企业管理私营企业主贸易公民教师经理/领导公务员事业单位此次调查目的主要考察消费者对于物业面积、总价的接受情况，以及购买时所看重的因素，从而为后期的开发提供一定的参考与指导作用。受调查者的职业能反映出个人的收入状况、以及一定的性格特征。2、被调查者的居住条件 1、自购商品房的占28% 2、出租房的占30% 3、经济适用房的占35% 4、福利分房的占7%本题旨在考察受调查者的居住

22、条件，为后续的整体开发提供参考。3、被调查者的居住房型44%16%14%16%9%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%平房小院小二楼两房三房四房本题旨在考察受调查者的居住房型，为后续的整体开发提供参考。4、购房主要意图研究购房主要意图分析83%11%6%改善住房 给子女结婚买房购房投资83%的受调查者选择改善住房，这部分人主要是沁县的当地居民。他们具有一定的经济基础，已经拥有房子，对目前房地产的形势有一定认识，对居住的需求也从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。沁县拥有特殊的地理位置和环境条件，调查数据表明，选择以投资为目的的占到6

23、%，在旅游格局形成后,这部分才会有所提高。11%的受调查者表示为父母给子女结婚购买住房，主要是在沁县拥有一定的资产的人士，他们的年龄都在50岁左右，家庭婚姻结构都很稳定，能把子女也在沁县安顿好。这种意图不排除投资的可能性。总得来说，沁县的风景旅游资源是目前沁县房地产业可以蓬勃发展的主要因素之一。随着城建规划、交通配套设施进一步的齐全，沁县的房产有望更加成熟。5、消费者购房看重因素研究消费者购房所看重的因素分析旨在为开发提供一定的侧重点，在兼顾各要素的基础上，某些特殊的要素往往能够立刻抓住目标消费群。此图反映出的是消费者在各种购房因素中各个因素的侧重比。从调查中我们得知，沁县的房价是受调查者考虑

24、购房的首选因素。在诸多的购房因素中，价格因素侧重比最大，占到23%。有受调查者表示，价格太高，买不起房。居第二的侧重比是户型设计，占到18%。这明显地反映出受调查者针对项目有了非同一般物业的要求。户型设计直接影响到生活的舒适度，因此，在户型设计上我们应该予以充分考虑，数据表明：厅大卧小的占到52%、厅卧面积差不多的占到40%、无所谓的占到3%、厅小卧大的的占到6%。数据表明人们对交通的侧重比占到11%。这主要反映出的是对项目周边的交通状况的一种不满。小河距离镇中心约10分钟，在没有公交的基础下，普遍担心孩子上学问题。对配套设施的侧重比占到了13%。从访谈中，我们了解到，消费者购买小区物业极少是

25、为了享受高品质生活。他们需要完整的配套设施，以满足生活、工作、娱乐、交际等各种需求；因此，我们从图中也能看出，社区规模和物业管理的侧重比都占到了6%；人们希望过得是一种离城不离市的生活。因此，有必要增加对配套设施的投入。6、消费者面积的选择研究调查数据显示，选择90以下的受调查者占到8%。从调查中，我们了解到，这部分人对房屋总价的考虑较多。是所有受调查者最讲究实际的。因此，对小区的配套设施的要求低一些，是否便宜是他们主要考虑的。选择90-120以下的占到受调查者中的最大比例，有71%。他们考虑购房，投资和居住的目的并重，对住宅的各个方面的考虑较全面。在综合考虑的情况下，他们认为90-120的房

26、屋总价相对较低，面积适中，适宜居住。选择150以上的占到3%。面积受其总价的影响，总的市场不会很大，销售存在一定的难度，周期也相对较长。7、消费者承受单价分析受调查人群对目前沁县的房地产市场都有一定程度了解，因此，这一组数据较为真实地反映了他们对住宅单价的承受能力。从柱形图上可以看出，受调查者的总价承受能力呈现出两线突出，反映出受调查者在收入上的差距；图中也反映出，选择1400元的比例较1300元以下的要高出19%，这反映出人群对于住宅的均价在1400元上下的倾向性相当明显。突破1500元这一点，对于沁县的实际购买力影响不小。结合受调查者对住宅面积的选择，我们分析得出，面积在90-120上下，

27、总价在元上下最为众多中产阶层喜欢。8、消费者选择户型分析从图中购房者主要意图比例分析：选择三房二厅和二房一厅的比例相差不大。这是由当地的购房习惯和经济实力所决定的。是目前沁县房地产的主力销售户型。6%的受调查者表示能接受四房，这部分人主要是沁县具有一定实力和资产的人士，家庭经济结构都很稳定，开始向“优其屋”转变，带是有一种炫耀的心理购房，是一种身份的表征。总得来说，沁县的住宅户型是通过销售技巧可以引导的。二、 商业部分沁县的商业网点体系为：友谊街建材、汽配；沁州路餐饮、副食；东风街、红旗街、人民路、胜利路服饰、日化；育才街文化。商家约为1156家，其中蔬菜水果：50家；餐饮：151家；副食超市

28、：86家；服饰：93家；五金日杂：36家；家装、建材：72家；汽修、汽配：74家；医疗：41家；美容美发：50家；文体：43家；大型商业：6家；其余：（包含：小家电、日化、通信、银行等）454家。根据调查，每家商业面积估计为60，商业总面积为：69360。人均商业面积为1.65，日租金最高1.37元/日/。1、沁县商业规划商业网点体系布局规划是由商业中心、次级商业中心和区级商业中心构成，它是商业网点建设的主要框架，对商业网点建设起着重要的引导、控制作用。 商业中心，范围：老城区，以东风街为轴，呈带状分布，东西以沁州路和红旗街，南北以人民路及胜利路为界。功能：为当地居民提供多层次的综合性的商业服

29、务。商业业态：以购物中心、百货商场、专业店、专卖店等为主。 次级商业中心规划范围：新建教育园区，以北海东侧为界，占地500亩。功能：为当地提供综合性的文化服务。商业业态：以文体、专业店等为主。范围：新建西湖、瘦西湖公园。功能：为当地提供综合性的娱乐服务。商业业态：以健身、娱乐等为主。 区级商业中心规划范围：新建小河商务小区，以友谊街东侧为线，呈带状分布。功能：就近为区域内居民提供商业服务，分流城内商业中心、次级商业中心的部分职能。商业业态：以中小型超市、专卖店、专业店为主，以副食店、菜场、餐饮店为辅，同时配有一定规模的服务网点。 规划：控制在0.5公里左右，商业建筑面积宜在2-3万平方米左右。

30、2、经营的商业状况、自有经营的占5% 、租赁经营的占66% 、不愿回答的占29%3、商业的投资价值商业投资价值89%7%5%一般高低通过问卷调查分析，受调查的人群对沁县的商业投资保持一种观望状态，商业受到当地农业经济的阻碍，发展缓慢。4、商业单价受调查人群对目前沁县的商业都有一定程度了解，因此，这一组数据较为真实地反映了他们对单价的承受能力。从柱形图上可以看出，受调查者的总价承受能力呈现出阶梯状下降，反映出受调查者在收入上的差距；图中也反映出，在心理上不愿意花相当大价钱购买商业，这反映出人群对于商业的单价在3000元以下的倾向性相当明显。结合受调查者对商业投资价值的选择，我们分析得出，沁县商业

31、仍在起步阶段，目前，没有有利的价位支撑。5、需要的商业需要的大型商业0%3%17%9%8%58%0%5%10%15%20%25%30%桑拿 酒店 集贸娱乐商场批发6、商业面积调查数据显示，选择100-150的受调查者占到55%。从调查中，我们了解到，这部分人对商业面积的要求其实是很模糊的。选择50-100的占到受调查者中的最小比例，有21%。这部分人对商业总价的考虑较多。在沁县商业环境缺乏的前提下，他们考虑的是出租和自营的目的，是所有受调查者最讲究实际的，对商业的各个方面的了解较全面。在综合考虑的情况下，他们认为50-100的商业面积适中，总价相对较低，适宜自营或是出租。选择150-200方的

32、占到25%。商业面积受其总价的影响，总的市场不会很大，随着面积增加，商业在销售上存在很大的难度，周期相对延长。7、SWOT分析优势劣势机会威胁项目紧邻南七副商业中心，商业氛围较浓厚，有一定的商业底蕴；项目交通便利，通达度好；周边生活配套齐全，具备商业开发的基础；项目周边小区林立，人口较多，总体消费量较大，为商业的发展提供了支持；项目周边大中型企事业单位较多，蕴含一定数量的中高端消费人群。项目周边在建项目（安高城市天地、华府骏苑、国际花都）的商业规模较大，且业种业态齐全，对项目威胁较大；项目所处地段不是商圈规划范围之内，新商圈的营建存在较多可变因素，且需要一定的时间，对项目的销售速度威胁较大；拆

33、迁问题导致的部分土地交付时间不确定，对开发进度的威胁不可预测；政务文化新区的商圈的逐步形成会分流项目的消费人群，对项目未来的运营有一定威胁。金寨路高架桥的修建将削弱原有的南 块的商业氛围，给紧邻的周边区域带来商项目业发展的契机；项目项目1公里将形成新的教育园区东西方向的安高城市天地和华府骏苑项目共有21.45万平方米的商业开发并投入使用，加上本项目已经具备形成一个区级商圈的规模；政务文化新区目前尚未形成较大规模的商圈，其区内的消费可为项目带来一定数量的具有中端消费能力的消费者。项目地块未在规划的商圈范围内；部分地块须解决拆迁问题，其交付时间不确定；地块沿城市主干道的展示面较短；目前周边的商业档

34、次较低，项目未来目标消费人群档次不会太高；项目必须配备的农贸市场对项目商业规划会有一定的负影响。不利因素优势劣势机会威胁优势劣势机会威胁项目交通便利，通达度好；项目生活配套齐全，具备商业开发的基；础项目周边大中型企事业单位较多，蕴含一定数量的中高端消费人群。拆迁问题导致的部分土地交付时间不确定，对开发进度的威胁不可预测文化新区的商圈的逐步形成会分流项目的消费人群，对项目未来的运营有一定威胁。县政府正在大力开发基础经济及旅游资源，打造北方水城、中国沁州临近项目1公里将形成新的教育园区部分地块须解决拆迁问题，其交付时间不确定；目前周边的商业档次较低，项目未来目标消费人群档次不会太高；项目必须配备的

35、农贸市场对项目商业规划会有一定的负影响。不利因素第三部分：项目推广一、总体推广策略实施公关营销，活动造势即通过举办系列性的主题活动，通过活动造势来提升项目的含金量及附加值，采取大众圈子的营销策略。二、媒体工具运用户外：项目现场附近为主，其次为沁州路、东风街。（等成投确定后排布）电广：通过当地电视台采用滚动字幕。D M： 以直销的形式在当地及周边县、镇、乡、村加大宣传活动：各种主题活动人际：通过人际关系，以1带百三、广告投放计划1、大道入口设立立柱广告牌2、售楼门口大型落地广告牌3、主要路口的道路导示牌户外广告主要为形象广告，而非促销广告，功能在于信息告之和市场阻隔。4、直销（有待规划设计）5、

36、电广（有待规划设计）第四部分、整体建议一、 项目分析 项目建议1、享受小区品质首创沁县第一家商务小区产品所表现的是都市中心生活；配套完善中央供气、供暖、净水系统高档建材（如坡屋顶用材，落地窗等）完美细节-每种户型在施工前都做1：1的概念设计，确保每个细节达到完美。2、综合性整个小区全为商住两用，设有各项完善的配套设施，使小区生活与商业经营相互依托。3、规划项目要在规划时采用先进的交通系统，要使各栋之间受车行干扰达到最小值的理想状态。 项目楼体要有一定的错落布置，能避免相邻之间的视线干扰前后要有1.5米的高差+密植的植物，能避免行人的视线干扰每栋阁楼和露台基本上要不与对面的的阁楼和露台相对，保证

37、每户的私密的景观；半地下室、阁楼要为业主不同情趣的娱乐休闲提供了私密场所4、安全无忧由直属公安系统直属企业所设计的安防系统：入户门有可视对讲，小区24小时电子巡更，电子监控，门磁、窗磁（考虑）护卫等；5、每个户型的采光侧面、高窗、落地窗等多种开窗方式和相应采光材料，形成光影丰富、多彩、明暗变化有致的室内空间。使每种户型均可采到很好的自然光，让居者在家中享受自然。每栋住宅皆为正南正北朝向，确保采光的最理想化。6、户型设计主题半地下室半地下室可根据主人的爱好和情趣布置成各样的主题活动室。情调阁楼阁楼可以布置成自己的情调空间、工作间或女儿房等，与露台相连，享一种蓝天白云的生活。 子母门设计+玄关+双

38、回家线路保证生活安全、私密和便利。 中西双厨房设计，满足主人中西式就餐的需求 最佳的空间尺度+最佳的面积配比，实用、有效，让家庭成员有凝聚力 多功能生活阳台和屋顶花园 项目存在的劣势项目面市之初，开发商缺乏品牌影响力，即公司无市场影响力。应对之策：销售人员在向客户解说中如果有客户问到这样的问题，销售人员不能简单的说明项目开发商、产品设计者、运营商是谁；销售人员更是要向客户传达并强调开发商、产品设计商及项目运营商是一个强强联合的团队，这个强强联合的团队做出的的项目或产品一定是最好的，也是可以让消费者放心的。（祥见项目百问）。 项目存在的威胁1、在漳河西岸建设的以公寓住宅、别墅为主的西苑小区应对措

39、施：抢时间，争取早日上市2、城镇与项目有距离感应对措施：强调自己的风格与优势，培养消费者。 项目的机会1、产品本身机会，即沁县第一家商务综合小区对项目来说是一个很好的机会；2、项目所处地块离北海教育园区相距不到1000米；3、项目本身所蕴涵的精神非常能吸引大众和目标客户4、周边城建相继建成后，区域整体居住氛围加强，片区整体形象提升 项目的不确定性1、商务综合小区，特别是项目商业定位、空间组合、配套设施等在沁县是否水土相符2、沁县房地产市场在下半年是否能够有足够大消费空间目前不好预测二、目标客户群分析根据项目及我们在沁县的调查、并在此基础上初步确立的价格范围下，我们认为：项目的主要客户应该由以下

40、几大群体组成。1、主流型客户群沁县政府各职能部门的中低层公务员；沁县企事业单位中、高收入阶层客户群，比如通信部门（中国移动、中国联通、中国电信）的客户群体；沁县人口变动形成的客户群；沁县众多学校的干部、教授、教师2、辅助型客户群周边乡镇计划沁县安家的中低收入阶层的客户群；来沁县供子女读书的客户群；其他客户群。第五章、结论从目前沁县的房地产的销售行情来看，沁县的住宅楼盘比较容易销售。而商业楼盘的销售就远不如住宅，出现这种态势，主要原因是一、沁县人的工作职业性质，机关企事业单位人员和务农人员构成了买房的主流消费群体；二、当地经济不发达，限制了商业的高速发展。依据调查了解，根据我们整合的各种信息和咨讯，沁县的住宅楼市有很大的发展空间，商业发展空间受到局限。但是随着沁县基础经济的发展，；旅游资源的开发，房地产市场会开始膨胀。现在的沁县房地产需要一种创新，需要一个软硬件都相当好的地产项目来突破同质竞争，建立新概念，迅速抢占市场。只要不是特别突兀或怪异的创新，都能被沁县市场所接受！专心-专注-专业