河北省2016年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上河北省2016年上半年房地产估价师经营与管理：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去_。 A管理费 B财务费 C经营费 D所得税 2、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A易受政策影响性 B存在效益外溢和转移 C适于进行长期投资 D最高最佳使用性3、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C相关的政府部门 D监

2、理单位 4、某宗面积为3000的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D12725、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。 A相关房地产的价格水平 B该种房地产的开发成本 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期 7、在强制拍卖中，拍卖的主体是_。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 8、某物业当前的市

3、场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为_元/m2。 A482.79 B448.24 C467.25 D498.53 9、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 10、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_。 A减少 B增加 C不变 D同步递减11、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置

4、业投资经营的绩效。 A购买价格 B权益投资比率 C空置率 D运营成本 12、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 13、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。 A比售价优惠 B不如售价优惠 C与售价一样 D难以判定是否给予了优惠14、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是。 A：前期考核 B：开发 C：建设 D：使用 E：执行层的组织协调 15、在房地产产品生产

5、过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。 A：建筑师 B：结构工程师 C：设备工程师 D：监理工程师 E：借款合同 16、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见_。 A应作为估价资料归档 B不应作为估价资料归档 C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档 17、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是_。 AGDP=GNP+对外要素收入净额 BGDP=NDP+折旧 CGDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 18、市场调查中的_，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而

6、提出一些推测和新想法。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D阶段性调查 19、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是_。 A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象 B通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析 C确定不确定性因素可能的变化范围 D计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 20、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为_年。 A30 B40 C70 D50 21、房地产开发项目策划属于房地产_的范畴。 A评估 B经纪 C代理 D咨询 22、以

7、下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。 A：房屋拆迁管理费 B：搬迁补助费 C：房屋拆除和渣土清运费 D：土地使用权出让金 E：工业用地的监测点评估价格23、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。 A：土地转化率 B：开发强度系数 C：开发投资杠杆率 D：住房可支付性指数 E：借款合同 24、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为_万元。 A1125 B1800

8、 C2250 D337525、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙两宗土地任选其一二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、如果整个投资市场的平均收益率为20，国家债券的收益率为10，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为04，房地产投资评估的模型所用的折现率为。 A：8 B：4 C：14 D：12 E：借款合同

9、2、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。 A：买受人无权退房 B：买受人有权退房 C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同 D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任 E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任3、甲级写字楼的特点有_。 A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求 B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务 C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应 D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类

10、建筑物 4、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。 A：区域房地产市场分析 B：专业房地产市场分析 C：项目房地产市场分析 D：总体房地产市场分析 E：借款合同5、所有者权益包括四个项目。 A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润 6、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E销售税费 7、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地 8、工业

11、用地的出让最高年限为_。 A70年 B50年 C40年 D100年 9、下列有关区域规划的表述，正确的包括。 A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署 B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划 C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实 D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具

12、体地域空间 10、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：执行层的组织协调11、遵守合法原则应做到。 A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据 B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件 C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据 D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据 E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策 12、房地产投资的可行性研究

13、工作阶段包括。 A：接受委托 B：投资机会研究 C：初步可行性研究 D：详细可行性研究 E：项目评估与决策 13、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。 A：180 B：200 C：220 D：250 E：执行层的组织协调14、印花税税率分为5档：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 15、投资决策分析主要由_组成。 A市场分析 B项目财务评价 C项目风险估算 D市场经济前景 E政府决策分析 16、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给

14、卖方2325元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A2487.75 B2500.00 C2511.00 D2162.25 17、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。 A：固定污染源 B：移动污染源 C：点源 D：高架源 E：线源 18、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是_。 A可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B提高房地产开发的收益能力 C实现项目决策的科学化管理 D降低房地产开发的成本 19、缴存住房公积金的工资基数包括等。 A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资 D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费 20、在

15、房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。 A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验 21、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。 A等于银行存款利率 B等于银行贷款利率 C是投资者所要求的最低利率 D是银行同业之间的短期资金借贷利率 E一般使用无风险的国债收益率作为其代表 22、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括。 A：有效面积系数 B：权益投资比率 C：资本化率 D：租金水平 E：运营成本23、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。 A：基准日期 B：土地开发程度 C：基准地价修正体系 D：土地用途 E：基准地价公布日期 24、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观_的研究。 A区位 B环境 C政策 D文化25、下列属于普通股股东享有权利的有。 A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权 D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任专心-专注-专业