安徽省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上安徽省2017年上半年房地产估价师理论与方法：审核估价报告考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。该阶段为_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 2、房屋征收补偿的实施主体是_。 A房地产开发企业 B房屋征收实施单位 C房屋征收部门 D市、县级人民政府3、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，

2、从2005年开始年增长2，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。 A：579453万元 B：612632万元 C：634141万元 D：733333万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。 A：标定地价 B：政府调节价 C：政府定价 D：政府指导价 E：工业用地的监测点评估价格5、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 6、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供

3、参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 7、长期贷款展期期限累计不得超过年。 A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调 8、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。 A：37 B：40 C：60 D：63 E：工业用地的监测点评估价格 9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上

4、一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。 A17 B18 C19 D20 10、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。 A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度 C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划 D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续 E：房地产估价机构

5、必须加盖公章11、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。 A：2850

6、B：3000 C：3090 D：3276 E：执行层的组织协调 12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D1067 13、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。 A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调14、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。 A：出租价格 B：抵押价格 C：成交价格 D

7、：评估价格 E：执行层的组织协调 15、投资决策分析主要包括市场分析和_两部分工作。 A可行性研究 B项目的财务分析 C前期工作 D市场调研 16、以下对价格弹性的描述中，_是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 CPES(供给弹性系数)需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 18、在现金流量表中，不应该出现_。 A借款利息 B所得税 C自有资金 D折旧与摊销 19、有

8、一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 A30 B40 C50 D60 20、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元。 A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4

9、286.89 E：工业用地的监测点评估价格 21、关于市场法的说法，错误的是。 A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的 C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格 22、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益

10、价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格23、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 24、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费_万元。 A3.2 B4.8 C6.4 D825、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：w市房地产管理部门 B：w市规划管理部门 C：W市建设管理部门 D：w市房屋拆迁管理部门 E：房地产估价机

11、构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金管理中心不是_。 A住房公积金委员会各项决策的执行机构 B住房公积金运作管理部门 C住房公积金管理的主体 D住房公积金管理的决策机构 2、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。 A意愿 B途径 C能力 D动机3、前期工程费用主要包括_。 A拆迁安置补偿费 B规划费用 C设计费用 D可行性研究费用 E“三通一平”费用 4、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。 A：国内外市场环境调查 B：技术发展调

12、查 C：市场需求容量调查 D：竞争情况调查 E：借款合同5、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。 A：贷款价值比率通常不超过50 B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款期限最长不超过20年 D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 6、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有_。 A权益型 B抵押型 C伞型合伙 D多重合伙 E混合型 7、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。 A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同 8、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成

13、的房地产产品交易不包括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 9、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税 B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税 10、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为_。 A7.1% B12.0% C13.1% D19.1%11、根据中华人民共和国刑法规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转

14、让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。 A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5以上20以下罚金 B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10以上20以下罚金 C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5以上20以下罚金 D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5以上20以下罚金 E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 12、路线价法估价的第四个步骤是_。 A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查

15、评估路线价 D制作价格修正率表 13、消费者市场细分的标准可归纳为。 A：地理环境因素 B：人口因素 C：消费心理 D：经营变量 E：消费行为因素14、下列属于影响商品供给的主要因素包括。 A：消费者对未来的预期 B：其他商品的价格 C：商品本身的价格 D：政府的政策 E：生产技术的变动和生产要素的价格 15、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。 A：普通交易中当事人只有卖方和买方 B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可 C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价 D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价 E：执行层的组织协调 16、

16、写字楼出租单元内建筑面积包括。 A：单元内使用面积 B：外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半 C：单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半 D：分摊公用设施建筑面积 E：分摊公共建筑面积 17、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有【2005年考题】 A：土地所有权 B：国有工业用地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房 18、下列有关税收的表述中，正确的有。 A：财政局对外出租的经营用房免征房产税 B：集体土地使用人无需交纳土地使用税 C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D：土地增值税的

17、课税对象是有偿转让的房地产 E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税 19、下列属于农民集体土地范围的包括。 A：村农民集体的土地 B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地 D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 20、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。 A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批 B：对于以划拨方式取得土地

18、使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批 C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让 D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让 E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 21、建筑物的物质折旧包括。 A：功能衰退 B：正常使用的磨损 C：环境恶化 D：意外的破坏损毁 E：经济衰退 22、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。 A：保险事故发生时保险标的的预期价值 B：保险事故发生时保险标的的实际价值 C：保险合同双方事先约定的保险价值 D：保险合同双方事后约定的保险价值 E：执行层的组织协调23、应用路线价法需要进行_等修正。 A临街深度 B土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度 24、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。 A：总销量 B：价格 C：价值 D：总效用 E：执行层的组织协调25、下列关于商业物业的表述中，正确的有。(2008年试题) A：能为投资者带来经营性的收入现金流 B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C：适合于长期投资 D：需在机构投资者之间进行交易 E：位置对其有着特殊的重要性专心-专注-专业