房地产开发企业融资方式(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 房地产开发企业融资方式房地产企业是资金密集型行业，具有周期长，投资规模大特点，因此对房地产开发企业资金实力要求较高，对每个房地产开发企业来讲低成本、高效率的融资都是其生存、发展的重大事项。下面就房地产开发企业的融资方式进行简单的介绍。一、房地产业融资特征与其他一般企业融资相比，房地产企业融资有自己的特征:第一，开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄就数亿，甚至数10亿，仅仅依靠企业的自有资金，是不能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。第二，土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定

2、的地块。土地是稀缺性资源，土地和房产的抵押是金融机构所欢迎的融资条件。第三，资金面临比较大的财务风险经济周期波动、国家宏观调控、市场结构变化和竞争地位变化，这些因素都会引起企业的销售额的波动，则息税前盈余(EBIT)就会波动，进而导致税后利润的波动，使税后利润不足以支付负债成本，可见，房地产企业面临比较大的财务风险。二、房地产企业目前可行的主要融资方式及其优劣势分析1、房地产贷款目前在我国主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开

3、发的土地使用权或房屋产权作抵押而向银行取得的贷款，又称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这类贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要、资质和市场的情况确定和变动，贷款年限一般与房产建筑期相同。2、房地产股票融资目前，房地产股票融资有两种：一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高

4、，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率。再融资指公司上市后进行的融资，如发行可转债、配股、增发新股等，具体如下图所示。 场内交易（成本高）间接融资（买壳上市）场外交易（常用方式）房地产股票融资 直接融资 再融资：可转债、配股、增发新股房地产股票融资可以迅速筹集大量资金，分散开发风险，实现企业规模实力的扩张；可以使企业净资产在一夜之间成倍增长；可以提升企业知名度，也有利于企业盈利能力的提高。但直接上市融资的成本较高，房地产企业发行股票上市，要

5、支付数额巨大的资金筹集费用（一般在筹资额的1%-3%）；直接上市要求的高透明性让开发企业内部问题暴露，导致融资能力下降。3、房地产债权融资房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。房地产债券融资的好处在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，债券利息不能高出于市场利率的40%，这就在一定程度上限定了融资成本但目前这种方式很难进行融资4、房地产信托房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。目前我国房地产信托主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金

6、信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。目前，房地产信托的形式要有房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。5、其他融资简介5.1海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高且比银行贷款、信托等融资渠道的

7、成本高。5.2开发商贴息委托贷款由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观的几乎没有成本的销售融资。5.3联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。5.4项目融资项项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为

8、贷款的担保物。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。5.5短期融资券短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活，周转速度快，成本低等特点，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。5.6融资租赁根据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使

9、用，承租人交付租金。5.7典当融资在银行信贷和信托受阻的时候，选择典当融资也是一种选择。他指房地产商以房地产作为抵押物申请借款。这种借款只适合小额短期急需资金的开发商。因为这种借款风险大，如果到期不及时归还，费用高或者遭到抵押物被拍卖；而且用借款利息以月计算，比银行贷款高出很多。三、国内房地产企业主要融资渠道1 自有资金开发企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金；经营开发一定时期，从税后利润中提取盈余公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算额；以及接受捐献的财产而形成的资本公积金、现金、其他流动资产（应收的银行票据；可以抵御、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成的楼宇）；以及在近

10、期内可以回收的各种应收款（已定合同的应收楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。目前国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于35%。2 预收账款 预收账款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金（包括定金），以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。目前，进行商品房预售并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要形式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求，有助于房地产开发公司滚动发展项目。以实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，

11、预收账款逐渐占据了开发筹资的大头。3 银行贷款 银行贷款主要有房地产抵押贷款、货权质押监管贷款、应收账款及权利质押贷款、综合授信、票据贴现、专业担保公司担保贷款等。 （1）、主要贷款种类1.1综合授信。即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。2.2担保贷款2.2.1专业担保机构担保

12、贷款。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。当然，担保公司为了保障自己的利益，往往会要求企业提供反担保措施（如基本账户监管等），有时担保公司还会派员到企业监控资金流动情况。担保公司担保费用较高，一般会收取担保金额1.5-3.5%的费用。 2.2.2自然人担保贷款。在办理期限3年以内信贷业务时，可以由自然人提供财产担保并承担代偿责任。自然人担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。可作抵押的财产包括个人所有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括储蓄存单、凭证

13、式国债和记名式金融债券。抵押加保证则是指在财产抵押的基础上，附加抵押人的连带责任保证。如果借款人未能按期偿还全部贷款本息或发生其他违约事项，银行将会要求担保人履行担保义务。 2.2.3委托贷款。由委托人提供资金，由商业银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，代为发放、监督、使用并协助收回的委托贷款的基本程序是：1由委托人向银行提出放款申请。2银行根据双方的条件和要求进行选择配对，并分别向委托方和借款方推介。3委托人和借款人双方直接见面，就具体事项和细节如借款金额、利率、贷款期限、还款方式等进行洽谈协商并作出决定。4借贷双方谈妥要求条件之后，一起到银行并分别与银行签订委托协议。5

14、银行对借贷人的资信状况及还款能力进行调查并出具调查报告，然后借贷双方签订借款合同并经银行审批后发放贷款。 1.3应收账款及权利质押贷款。 可作为质押的质物包括：国库券（国家有特殊规定的除外），国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、储蓄存单等优价证券。以个人储蓄存单出质的，应提供开户行的鉴定证明及停止支付证明。以、银行承兑汇票、等有价证券质押的，质押率最高不得超过90%；以动产、依法可以转让的股份（股票）、等质押的，质押率最高不得超过70%；以其他动产或权利质押的，质押率最高不得超过50%。 1.4抵押贷款。抵押品通常包括有价、国、各种股票、以及的、栈单或其他各种证明物品所有权的。贷款到

15、期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。以具有土地使用年限的房屋作的，抵押期限不得超过土地使用权出让规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以房屋作的应将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以房屋为的要到房产管理部门进行登记;以交通运输车辆为的要到公安车辆管理部门进行登记;以机器设备及其它物资为的要到工商行政部门进行登记;不属于上述登记部门登记的品，要到公证部门办理公证手续。以上在有关部门登记的同时，要进行资产评估并出具证明手续。 以房产的，抵押率最高不得超过70%（通常为40-50%）；以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，抵押率最高不得超过60%；以专用机

16、器设备和工具，无形资产（含土地使用权）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50%。1.5票据贴现。是指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。 （2）贷款人需具备的基本条件 2.1产品有市场，有效益，不挤占挪用，恪守信用； 2.2有按期还本付息能力，原应付和到期贷款已清偿；没有清偿的， 2.3已经做了银行认可的偿还计划；按银行企业信用等级评定标准核定，原则上信用等级必须为A级（含）以上； 2.4已在银行开立或； 2.5有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其的50%； 2.6借款人的经营和财务制度健全，主要经济和财务指标符合银行的要求； 2.7申请的项目必须

17、经国家主管部门批准，新建项目的企业法人与的不低于国家规定的比例（30%）。作为的财产必须符合中华人民共和国担保法的有关规定，抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或处分权，并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。 （3）贷款利率：我国贷款依据为人民银行公布的基准利率，最新政策规定对贷款利率上、下浮不再上、下限、目前商业银行对于房地产贷款利率一般在基准利率的基础上上浮50-200%，小额贷款公司上浮一般在基准利率的200-400%。 4、金融租赁 金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的融资方式。 5、典当融资。 典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形

18、式取得临时性贷款的一种融资方式。与银行贷款相比，典当贷款成本高、贷款规模小，典当行对客户的信用要求几乎为零，典当行只注重典当物品是否货真价实，一般商业银行只做不动产抵押，而典当行则可以动产与不动产质押二者兼为，典当贷款手续十分简便，大多立等可取，客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围，而典当行则不问贷款的用途，钱使用起来十分自由。 6、发行股票融资通过股票来实现筹资可以有以下利处：发行股票筹措资本具有永久性，无需到期归还。所以，企业可以长期使用这笔资金，保证公司对资本的最低需要，维持公司长期稳定发展。通过上市筹资可以减少介入资金的需求量，是资本负债率下降，优化企业的资本结构，增强举

19、债能力。发行股票筹资没有到期还本付息的压力，所以同举借外债相比，筹资风险小，财务负担也相对较小。不动产具有保值增值的作用，通常在通货膨胀期间，不动产升值时其股票也随之升值，因此发行股票筹资容易吸收资金。提高公司知名度，树立良好的企业形象，促进销售。5 合作开发 商业银行或其它金融机构在提供房地产项目开发所需要的贷款时，要求房地产开发企业先将一定数量的自有资金投入该房地产项目。这种方式可以减少开发企业所需要投入的自有资金，相应的减少风险，而且还可以将其自有资金投入到多个开发项目中。目前这种融资方法在房地产开发企业采用得较多。6工程承包融资在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到

20、建设任务，愿意带资承包建设工程。这样，房地产开发企业可以将一部分融资的苦难和风险转嫁给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发企业按照合同还款并支付利息。这个利率要高于银行存款利率，低于银行贷款利率。7、发行债券融资发行债券融资分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种。它可以积聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目投资等，但发行者必须保证债券到期后向持有者还本付息。8、 房地产信托融资8.1贷款型信托融资模式操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并

21、于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。特点及优势对公司(项目)要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全自有资本金达到35二级以上开发资质项目盈利能力强资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户偿还贷款本金融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。优势：融资期限比较灵活8.2股权型信托融资模式

22、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。特点及优势对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。股权性质优势该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、

23、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。8.3混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。8.4财产受益型信托融资模式操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，

24、并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保开发商溢价受

25、益权回购融资金额融资期限融资成本视信托财产的评估价值，一般在其评估价值 的50左右以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。优势（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。四、 房地产开发企业融资方式选择（参考）1、地产开发企业在各发展阶段融资方式选择阶段融资策略研究与开发阶段自有资金、创业者自筹或私人投资者等私人资本为主创业阶段自有资金、股权融资，最优融资策略是吸引风险投资。早期成长阶段追求高收益、高风险的风险资本股权融资、商业信用加速成长阶段自我积累(内部融资)股权融资

26、借贷资本融资租赁和典当二、各融资方式效率比较融资成本资金利用效率融资主体自由度融资风险自筹资金较低高大小股权融资高一般较大较小债权融资较高较高较小较大商业信用低高高小融资租赁较低高高小融资方式资金成本方便性、对经营权的影响对利润等影响成本分析自有资金1、在财务会计上没有成本2、有一定的机会成本1、如果没有利润也无法完成2.、对经营者来说是最安全的资金3、分红后可以自由支配没有使用期限-股票1、可以根据利润情况确定分红2、按市价发行时，由于发行后的还原，成本提高1、发行种类多可以相互结合2、手续多，时间长3、在异常时可以不分红1、无期限资金2、可以大量筹措3、基于利润处理确定股份13%-20%贷

27、款1、成本低于普通公司债券2、有时银行强制提高提取存款的比例1、手续简单2、有时不需要担保3、需要支付利息还本4、有时经营权受到干预1、金额可大可小2、有长期贷款也有短期贷款3、费用就是利息5%-6%公司债券1、由于是固定利息，所以在低利息发行较为有利2、在兑换公司债券时附带发行新股票利息更低1、一般需要担保2、手续较多，时间较长3、需要支付利息还本4、经营不佳时难以筹措5、类型较多适用范围广1、时间长，数额大2、费用就是利息7%-9%3、根据房地产企业开发阶段选择融资方式阶段成本和费用风险融资特点建议融资方式准备阶段购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用。投资估算不足，融资规模

28、不够。融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到30%以上才可获得银行贷款的限制。夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到35%以上，便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发企业可以考虑发行债券、REITs与海外资金合资设立项目公司进行投资。上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。项目建设阶段“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设

29、施建设等支出。建设项目拖延、原材料价格上涨。开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。基建垫款是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对容易筹得资金。信誉良好的房地产开发企业在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候可以选择短期融资券。它一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活，周转速度快、成本低等特点，是解决短期资金缺口的理想融资选择。销售阶段偿还贷款本息或者给以信托投资人回报。贷款利息税升高，购房者拖欠款。本

30、阶段开发上收回资金，一般不需要融资，而购房者需要融资。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款。工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。4、根据房地产开发项目选择融资方式开发项目类型消费群体及风险融资特点建议融资方式住宅（别墅、高档住宅区）高收入阶层。销售风险大，总体看空置率较高。要求较高设计水准，可行性研究和专业设计费用高昂。在开发的准备期融资需求大，需要拓宽融资渠道，愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、REITs等是较为理想的融资方式。住宅（普通商品房）中端客户。贷款比例较高，违约率略高于高端客户。融

31、资需求适中，销售时房价易受地段和市场影响。融资租赁可以构造事实上的“零首付”；“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠；这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产的主要来源。住宅（经济适用房）该类型住宅适宜中低收入人群。贷款比例最高、违约率也最高。此类住房非城市中心地带，地价便宜，且房屋设计一般。融资压力不是很大。而且国家对于这类型房地产开发有优惠政策。银行信贷为主，夹层融资。商业房地产写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库。融资需求大，银行信贷困难。标准的REITs都是投资物业，靠租金获取回报，适用于投资于办公楼、购物中心等。项目融资可以用于大型的商业房地产项目。短期融资券适

32、用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。联合开发可以帮助多数从住宅开发转过来的商业地产开发商，可以实现优势互补，帮助企业顺利转型。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。5、根据房地产开发企业规模选择融资方式房地产企业规模融资特点建议融资方式实力雄厚的大企业自有资金多，承接项目多而且大，融资需求大，可以承受融资成本高。几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。中小企业自有资金少，承接项目不大但融资需求大，可以承受融资成本不高。应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业垄断的方式进行融资。专心-专注-专业