2022年商业培训内容.pdf

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1、商业培训内容富春东方商业培训内容第一部分商业地产概念及其特征1 第二部分商圈的确定与研究2 第三部分商业业态分类3 第四部分商业物业类型4 第五部分商业价值的评估与分析5 第六部分商业物业投资回报分析8 第七部分销售模式及付款方式8 第八部分商业物业管理9 第九部分国内商业地产现状及开发经营模式10 第十部分国内商业地产开发经营成功案例14 第十一部分厦门商业地产现状及趋势17 第十二部分厦门主要板块商业状况分析19 第十三部分东方时代广场商业环境分析21 第一部分商业地产概念及其特征1、概念“商业地产”的开发模式, 即把“商业”主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租与“地产”主力店周边的中小

2、店面开发所带来的短期销售相结合起来。2、特征这种模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间, 同时把已有的作为短线投资的中小店面开发与大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来,保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。3、商业地产开发的特点商业地产项目从规模与形态上分两大类: 一类就是大型的SHOPPING MALL, 还有就就是裙楼商场。前者就是对城市区域形态产生重要影响的客流集散地, 后者则大部分与住宅区、写字楼等相配套。4、商业地产开发与住宅开发的区别住宅项目主要满足的就是消费者的功能需要, 但商业地产不同, 尤其就是大型的综合商业, 它的销售对象不就是直接

3、的购物消费者 , 而就是商家 , 特别就是主力店。作为发展上来说,首先要满足商家赢利的需要。赢利与否取决于很多因素, 包括市场环境、区域人口分析、经济发展趋势、行业特征等。相比之下, 住宅项目的销售对象容易受到发展上的引导, 而商业地产项目的销售对象通常更富于主见。形象的比喻, 住宅项目就是直销, 而商业地产就是传销。5、商业地产开发的前提条件1) 雄厚的资金储备。2) 适宜的土地状态。就就是地段, 最好选择在传统的商业区, 或靠近交通要道, 还要有足够的面积建设大型综合商业项目。3) 重视客流规律与区域消费能力。周边地区有足够的消费群体及流动人口以保证商业所需的购买能力, 同时要考虑到周边的

4、商业竞争。商业建筑区域或商圈的形成受很多历史、人文因素的影响。4) 充分考虑现有与未来的交通状态。近期及未来的交通一定要流畅、方便, 应有尽可能多的交通工具。中国目前大型商业中心设计的交通人流组织与国外同类项目有相当大的差别。在中国 , 由于人口密度高 , 步行、公交客流占主体 , 因而导致了大型商业中心不可能出现在郊区。5) 深入的前期研究。 从长期发展的角度来瞧, 分析市场容量以决定项目的定位。首先应满足城市规划条件, 其次要做好项目可行性研究 , 根据完整的市场调研报告、业态分析研究, 以确定商业业态定位。6) 富有经验的操作团队。第二部分商圈的确定与研究1、商圈的概念及分析目的商圈就是

5、以设定的商业建筑为圆心, 以周围一定距离为半径所划定的范围。这就是原则性的标准, 在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。 进行商圈分析的目的有三: 一就是明确该商业区或商店的商圈范围;二就是了解商圈的人口分布状况及生活结构; 三就是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市, 根据周边居民的人口规模、收入水平与竞争对手情况等指标, 就可以基本计算出该店可能达到的营业额。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 21 页 - - - - - - - - - -

6、 商业培训内容2、商圈的构成及顾客来源商圈由核心商圈、次级商圈与边缘商圈( 又称辐射商圈 ) 组成。核心商圈的辐射半径在1 公里左右。包括这一商店顾客总数的 55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高, 消费的客单价也最高, 而且与其她商店的商圈很少发生重叠。次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4 公里 , 对一般的日用消费品来讲, 很少能辐射到该商圈的人口 , 关键就是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7 公里范围。 一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。如图 : 真正的商圈不就是绝对的同心圆模式, 其规模与形状就是由各种各样的因素决定的。包括

7、经营业态、 商店规模、 竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩, 一开始其各自的商圈范围就是均衡的, 由于竞争因素导致她们集中在一起, 共同吸引顾客。如图: 3、商圈的设定商圈的设定就是一项非常复杂的工作, 在决定经营什么业态的基础上, 不仅要对周边竞争者状况进行调查与分析, 基本确定其商圈范围 , 而且要分析业态需求的顾客群, 因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为 , 一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物, 商圈的规模与辐射范围才能扩大。另一方面 ,撇开顾客自身的不同, 商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾

8、客购买生鲜等日用消费品频率高, 但就是接受的购物距离短; 而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长 , 但就是其购买频率又非常低。所以, 必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划 , 在商圈的构成基础上, 对商圈进行设定 , 特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算 , 结合商店的实际情况, 预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。4、确定商圈的方法商圈分析的方法有许多种, 如零售吸引力法则( 又称里利法则 ) 、商业饱与理论、康维斯“新零售引力法则”与哈夫的“概率模型”等。零售吸引力法则就是从确定商圈人口与距离两个变量进行分析, 商圈规模的大小就是由于人口的

9、多少与距离商店的远近决定的 , 商店的吸引力就是由最临近商圈的人口与里程距离共同发挥作用。商业饱与理论就是通过计算零售商业市场饱与系数,测定特定商圈内某类商品销售的饱与系数程度, 通过其计算该区域内同行业就是过多还就是不足。康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于,前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系, 后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容哈

10、夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发,认为消费者利用某一商业设施的概率, 取决于表现商品丰富性的营业面积, 以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。以上各种分析方法其研究的角度不同, 所用的市场变量不同, 达到的分析目的也不一样, 在具体商圈分析过程中还就是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况, 市场变量采集困难,很难单纯用一种方法解决我们的分析问题,所以一般采取的办法就是将定性与定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查与研究以上只就是必须的调查内容, 仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查, 如人流量、车流量等等 , 关键弄清楚市场调查就是为市场定位服务或者验证

11、市场定位 , 市场调查只就是手段, 不就是最终的目的。第三部分商业业态分类与特点根据国内贸易局1998 年 6 月 5 日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场( 主题商城 ) 、专卖店、购物中心与仓储式商场等8 种形式。各主要业态选址与经营特征如下。1、百货店百货店就是指在一个大建筑物内, 根据不同商品部门设销售区, 开展进货、管理、运营, 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。(1) 选址在城市繁华区、交通要道。(2) 商店规模大 , 营业面积在 5000 平方米以上。(3) 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用

12、品为主, 种类齐全、少批量、高毛利。(4) 商店设施豪华、店堂典雅、明快。(5) 采取柜台销售与自选( 开架) 销售相结合方式。(6) 采取定价销售 , 可以退货。(7) 服务功能齐全。2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品与生活用品为主, 满足顾客每日生活需求的零售业态。(1) 址在居民区、交通要道、商业区。(2) 以居民为主要销售对象,10 分钟左右可到达。(3) 商店营业面积在1000 平方米左右。(4) 商品构成以购买频率高的商品为主。(5) 采取自选销售方式, 出入口分设 , 结算由设在出口处的收银机统一进行。(6) 营业时间每天不低于11 小时。(7)

13、 有一定面积的停车场地。3、大型综合超市大型综合超市就是指采取自选销售方式, 以销售大众化实用品为主, 满足顾客一次性购足需求的零售业态。(1) 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。(2) 商店营业面积2500 平方米以上。(3) 商品构成为衣、食、用品齐全, 重视本企业的品牌开发。(4) 采取自选销售方式。(5) 设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店 ( 方便店 ) 便利店就是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。(1) 选址在居民住宅区、主干线公路边, 以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。(2) 商店营业面积在100 平方米左右 , 营业面积利用率高。(3) 居

14、民徒步购物5-7 分钟可到达 ,80%的顾客为有目的的购买。(4) 商品结构以速成食品、饮料、小百货为主, 有即时消费性、小容量、应急性等特点。(5) 营业时间长 , 一般在 10 小时以上 , 甚至 24 小时 ,终年无休日。(6) 以开架自选货为主, 结算在收银机处统一进行。5、购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。(1) 由发起者有计划地开设、布局统一规划, 店铺独立经营。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 21 页 - - -

15、- - - - - - - 商业培训内容(2) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。(3) 内部结构由百货店或超级市场作为核心店, 与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。(4) 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮, 实行卖场租赁制。(5) 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80% 。(6) 服务功能齐全 , 集零售、餐饮、娱乐为一体。(7) 根据销售面积 , 设相应规模的停车场。6、仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的, 储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态( 其中有的采取会员制形式,只为会员服务 ) 。(1) 在城乡结合部、交通要道。(2) 商店营业面积大 , 一般为 1000

16、0 平方米左右。(3) 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买与有交通工具的消费者为主。(4) 商品结构主要以食品( 有一部分生鲜商品) 、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。(5) 店堂设施简朴、实用。(6) 采取仓储式陈列。(7) 开展自选式的销售。(8) 设有较大规模的停车场。第四部分商业物业类型( 按照开发形式进行分类) 1、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式, 其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展, 其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

17、上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功, 有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式, 商业街的命名只体现地点特征, 这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就就是商业街商铺, 商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况: 运营良好的商业街 , 其投资者大多数已经收益丰厚; 运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。2、市场类商铺在这里 ,我们所说的 市场 就是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇, 有些就是单层建筑,大多就是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

18、市场类商铺在零售业中所占比重比较高, 在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发与零售市场,比如 , 图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。3、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位, 其经营对象主要就是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要就是1-3 层商业楼或建筑底层商铺, 有些铺面可以直接对外开门营业, 但多数属于铺位形式。4、住宅底层商铺住宅底层商铺 , 指位于住宅等建筑物底层( 可能包括地下1,2 层及底上 1,2 层, 或其中部分搂层 ) 的商用铺位。住宅底层商铺就是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式, 很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值

19、 , 不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面, 而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲, 鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流, 住宅底层未来的客户基础将相对可靠, 换言之 , 投资者的投资风险相对较小。5、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前, 国内有很多这类正在运营的项目, 另外也有不少大型SHOPPING MALL 项目在国内多个大中城市开发建设。6、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等

20、里面用于商业用途的商业空间。这精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容类商铺的规模相对较小, 但商业价值很值得关注。7、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺, 以及道路两侧各类中小型商铺。以上就是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解 , 便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。第五部分商业价值的评估与分析( 商

21、铺投资原理 ) 商铺投资收益 (Pr) 包括租金收益 (R) 与价值升值收益(V), 租金收益 (R) 的水平取决于商铺所在位置的商业氛围(商情因子 E)、客流量 (Po) 、 可视性 (Vi)、楼层 (F) 、交通条件 (T) 、停车设施 (P) 、商铺硬件条件 (C) 、整个项目规划的科学性(D) 、经营商品的类型 (G) 、隶属项目的运营特点(M)等因素 ; 价值升值收益的水平取决于商铺所在地区的商业氛围(E) 、原始买入价格 (Pc) 、整个项目规划的科学性(D) 、楼层 (F) 、经营商品的类型 (G)、隶属项目的运营特点(M)及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势(

22、Re) 等: 即: Pr=R+V R=F(E,Po,Vi,F,T,P,C, D,G, M ) V=F(E,Pc, D,F,G,M,Re) 如果投资者持有商铺的时间为N 年, 那么静态投资回报率为: Ri=Pr/(N*Pc) 针对不同的商铺类型,当 Ri 达到某种水准时 , 商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等。一、商铺投资收益、租金收益、价值升值收益商铺投资收益指,商铺给投资者创造的收益的总与。但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上, 实际情况就是 , 租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目, 属于普通意义的收益内容, 而商铺价值升值收益对于成

23、熟、专业的商铺投资者来讲 , 无疑成为她们创造财富的重要手段。租金收益对于熟悉房地产的人士来讲, 就是很简单的概念。 出租方式回收投资就是房地产业资金流转的基本方式之一,当然对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际上就是商铺二手交易实现的卖价与初始买价的差额。需要指出的就是 , 租金收益与价值升值收益共存, 但同时有矛盾的地方: 对于一个租金收益水平很高的商铺来讲, 其价值升值收益空间就会相对比较小; 相反 , 价值升值收益空间大的商铺, 其租金水平最开始往往比较低, 呈现逐渐提升的态势。对于商铺投资者而言, 创造最大商铺投资收益的方案就是最大化租金收益与价值升值收益之与, 这显然就是一个数学求

24、最大值的问题 , 但就是鉴于多种因素对商铺价值的影响, 目前尚没有统一表达商铺收益的函数, 所以在投资判断过程中, 我们只能暂时从最大化价值升值收益的角度来瞧待一个新兴商业房地产市场的商铺投资问题, 这种投资策略符合市场初始发展阶段的投资趋势。二、租金收益的几个方面1、商情因子商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中 , 必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解: 商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平, 以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中, 要同时对商铺所在地区现状商情与未来预期商情进行分析, 瞧商情因子变化的空间,

25、 从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势与潜力。对商情的准确把握需要深入的分析, 赛睿顾问将商情因子分为A,B,C,D,E 5级: A级: 现代改造型、 知名大型繁华商业区, 商业氛围极为浓厚, 竞争激烈但呈现共存共荣的状态, 商铺价值极高 , 针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口, 如北京王府井大街, 北京西单商业街 , 上海南京路等 ; B级: 城市大型商业设施区域, 商业氛围浓厚 , 大、中城市里同业项目竞争程度较高, 小城市里同业项目竞争程度较低, 针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层, 如北京国贸商城 , 北京东方广场 , 上海东方新天地 , 上海恒隆广场等; C 级: 地区性商业设施

26、区域, 商业氛围较浓厚, 同业项目竞争程度较高, 针对的客户群体指其周边消费群, 如北京十里河建材街、北京大钟寺家具城等; D级: 交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域, 针对的客户群主要就是其服务客户、周边客户群; 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容E级: 社区型商业设施区域, 同业项目竞争程度较高, 针对的客户群体以社区内居民为主, 消费主体的内容比较复杂。以上 A,B,C,D,E 5 个级别商业氛围依次降低, 整

27、体来瞧 , 租金水平按照以上水平依次降低,耐人寻味的就是: 商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势, 这正就是我们要说明的核心内容。租金收益与价值升值收益的矛盾性就是任何商铺投资者都必须面对的问题,既想有很高的租金收益, 又要保证价值升值收益良好的空间 , 对于普通的投资者来讲, 就是很困难的事情。2、客流量客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量与商情属于同样的内容, 但事实上其区别很大: 商情所阐释的就是商铺所在地区的 宏观 商业状况 , 但客流量就是针对商铺个案进行的商铺价值的 微观 量化。商业经营者对商铺门前客流量极为关注, 也许两个距离50 米的商铺的客流量因为其它

28、原因, 客流量会差距很大, 所以客流量就是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。3、可视性可视性 概念对于商铺的价值至关重要。在赛睿顾问丛书 中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南 中, 就设计布局提出了可视性 原则 : 商铺的 可视性 指经过建筑师创造性的设计, 最大限度使得商铺在平面范围内极容易被瞧到, 换言之 , 购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够瞧到商铺。对于零售商来讲 , 这必然就是她们租店铺时要特别关注的问题, 商铺的可视性越好, 零售商越容易接受 , 租金越高。可视性 原则在商业房地产项目的规划设计中也普遍得到强调, 可视性 的体现实际上就是零售商、

29、消费者对商铺接受程度的体现 , 也就是各项设计原则中唯一与市场相关的原则。如果一个商业房地产项目的外部可视性 与内部 可视性 都得到了充分实现, 只要项目周边市场条件可行, 商铺投资者将极容易找到进驻零售商。4、楼层众所周知 , 商铺所在的楼层对商铺价值的影响力, 一层的商铺无论就是租金还就是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值, 从可视性 的角度也可以理解, 一层商铺的 可视性 普遍比二层、三层商铺的可视性 要好。5、交通条件交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑, 交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置,很少公交巴士 , 那么其价值会显著折扣。交通条件的

30、重要性对于商铺投资者并不难理解,关键就是如何在具体商铺投资过程中应用。在后面的章节赛睿顾问将分门别类进行各类商铺投资的分析, 并就诸如交通条件等因素对投资的影响方式、影响程度做解释说明。6、停车条件停车条件具体讲就就是轿车停车场。在过去 , 商铺投资者可能不太注意停车条件的问题, 但现在赛睿顾问建议她们谨慎判断停车问题。过去 , 私家车数量有限, 自行车就是中国人的主要交通形式, 所以商业设施都对自行车停车场做了充分的考虑, 但现在的情况就是 : 私家车在国内强劲增长, 对商业、零售业的经营影响颇大, 如果商业房地产项目不能有效解决停车场问题, 那么项目最终面临经营困局几乎就是不可避免的; 另

31、外私家车消费者的消费势力强劲, 尽管人数仅占消费者总体人数的30% 左右 ,但其带来的营业额却可能在总营业额的70% 左右从上述分析可以得出结论: 如果一个商业房地产项目不能为有车族提供足够的便利保证, 那么等于说这样的商业房地产项目就一定程度上放弃了一个极富消费潜力的客户群- 当然 , 对于目标客户不就是中高端客户的项目来讲, 停车条件可以放在次要位置。7、整个项目规划设计的科学性众所周知 , 规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只就是从建筑美学的角度对项目进行规划设计 , 很少从功能的角度进行考虑, 但鉴于商业房地产两级客户的需求, 功能性比其它房地产形式都要复杂, 而

32、且会直接影响项目的成败。问题就是, 目前国内专业从事商业房地产设计的设计单位很少, 更少有成功商业房地产规划设计经验的设计单位可以选择。通常, 开发商需要在此阶段引入市场顾问机构, 从市场的角度对项目规划设计进行调整。以上工作做的好坏,将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求, 项目成功的概率越高。8、硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计与能源状况等, 包括面宽、进深、层高, 及对消费者的有效引导, 还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容, 以上因素对商铺的功能影响很大。从商铺功能多方面适应性的角度, 商铺的规划设计状况必须有广泛的适应

33、性, 如果能够适合多种商业运营商的经营需要,精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多,正所谓 水涨船高 , 投资者得到高租金就是自然的事情。目前 , 国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少,严格讲 , 中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式, 但我们认为无论就是国内设计单位, 还就是国外设计单位,作

34、为建筑师 , 她们更多表达的就是建筑美学概念等, 普遍缺乏对市场的了解, 一个成功的商业房地产设计, 需要商业策划公司的参与 , 从市场的角度对设计方案进行修正。9、经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品 , 其利润空间显著不同, 拿经营计算机的商铺与经营低档服装的商铺相比较, 前者的经营利润比后者的经营利润大。如果商铺投资者在进行商铺投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型,那么该商铺投资者一定胜人一筹。10、隶属项目的运营特点不少商铺隶属于某个项目,在此种情况下 , 所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响就是无法避免

35、的。以商业街为例 , 如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类, 那么这条商业街取得成功的可能性很大, 商铺的租金容易实现, 价值可以得到提升; 反之 , 如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向, 那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低, 里面的商铺也许有一天会关门。三、价值升值收益的几个方面1、商情因子2、商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。正如Ri=Pr/(N*Pc)中所表达的 , 商铺初始售价越高, 投资收益率越低 , 资金风险也会越高。同样一个商铺楼盘, 项目不同阶段其售价可能会不同, 越就是接近现房, 售价越高。对于商铺投资者来讲, 售价高就意味着需

36、要支付更多的资金, 更多的首付款 , 前期资金压力变大不说, 完全有可能以高价买入, 最终被高位 套老 。商铺投资者到底如何判断商铺的售价就是否合理, 就是否值得在某个价位买入呢？赛睿顾问在后面章节会就每一种商铺投资过程中的售价体系进行分析, 希望商铺投资者从中能够得到启示。3、整个项目规划的科学性4、楼层5、经营商品的类型6、隶属项目的运营特点7、商铺周边房地产发展趋势对于商铺投资者来讲, 商铺价值提升就是一个动态的过程, 任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟,都必须经历从不成熟到成熟的过程, 租金从低到高 , 商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中, 上述因素普遍属

37、于静态因素 , 但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目, 这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气, 增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升, 客流量大幅增加 , 那么该项目的增值将就是必然的。商铺投资者如何判断拟投资商铺未来周边房地产发展的趋势呢？不同的商业房地产项目, 其所面临的周边规划差别很大, 投资者必须结合具体项目具体进行个案判断。以上对商铺投资原理中的各项参数进行了简要介绍。可能影响商铺租金收益与价值升值收益的因

38、素还有其它因素,但以上因素为主要的影响因素, 如果商铺投资者在商铺投资过程中能够将上述各因素都搞清楚, 相信其投资就是不会失败的。第六部分商业物业投资回报分析方法一 : 租金回报率分析法公式 :( 税后月租金每月物业管理费) 12购买房屋总价优点 : 考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,就是选择“绩优地产”的简捷方法。这种方法算出的比值越大, 就表明越值得投资。弊病 : 没有考虑全部的投入与产出, 没有考虑资金的时间成本, 因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - -

39、- - - - - - -第 7 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容方法二 : 租金回收期分析法公式 :( 税后月租金按揭月供款) 12( 首期房款期房时间内的按揭款) 优点 : 考虑了租金、价格与前期的主要投入, 比租金回报法适用范围更广, 可估算资金回收期的长短。弊病 : 未考虑前期的其她投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性, 不能作为理想的投资分析工具。方法三 : 内部收益率分析法(IRR 法) 公式 :IRR 累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其她投入累计按揭款累

40、计物业管理费( 备注 : 上述公式以按揭为例; 未考虑付息、未考虑中介费支出; 累计收益、投入均考虑在投资期范围内。) 优点 : 考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。弊病 : 通过计算 IRR 判断物业的投资价值都就是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌就是个未知数, 有升值的可能 , 也有贬值的可能。第七部分销售模式及付款方式一、销售模式1、纯出售便于开发商回笼资金。但商城经营管理非常困难, 对于滚动开发的楼盘影响更大。分为自然出售、整体出售、附送出售( 如买一层送一层、挑高设计) 等。2、只租不售 ( 散铺分租、整体出租、大面积分租) 分几

41、种情况 : 散铺分租将商铺分割成大小独立的单位, 实现招租方式。优劣势 :较容易控制招租成本。但前期准备工作多, 招租工作量大 , 效果难以预测 , 商铺经营自主性低, 物业管理繁复。整体出租此种方式的客户一般只有面向大型的国内外知名企业。这样有利于商城的统一经营管理, 但整体出租对开发商的挑战性较大。大面积分租与整体出租类似。3、返租销售返租就是指投资者以按揭形式将商铺买下, 然后再返还回开发商, 而开发商负责转租出去, 再将租金返还给投资者。返租回报必须由实力雄厚、口碑好的开发商操作, 而且商铺的地理位置与周围的商业分为浓厚, 可以保证投资者的利益,最大限度的降低投资风险。4、拍卖销售一般

42、都就是采用在销售不好的项目上, 但在正常的情况下, 商铺拍卖应该就是极佳的销售方式, 商铺的拍卖可以抬高地块的价值 ; 也可以聚集旺盛的人气, 还可以通过在拍卖叫价过程中提升商铺的价格。5、复合形式指商场的所有商铺按照规划, 部分自然出售 , 部分招租或者返租或拍卖。二、付款方式1、一次性付款这种付款方式对于开发商来说资金周转较快, 但投资者的资金承受能力要求较高, 投资者较少选择这种付款方式。2、分期付款分期付款有两种情况: 一种就是购房人自己将房款分期付给房地产商;另一种情况就是首期购房人直接付给房地产商,余款通过贷款由银行付给房地产商, 购房人分期向银行还贷, 在这种情况下 , 对房地产

43、商来讲, 付款就是分两期, 但购房人办下贷款 , 实际等于向房地产商已付清全款。3、按揭付款 ( 优惠按揭、零首付按揭) 按揭贷款就是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款, 购房者按照按揭契约中规定的归还方式与期限分期付款给银行 ; 银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约, 银行有权收走房屋。银行按揭的成数通常由五成到九成不等, 期限由 5 年到 20 年不等 ,在国外还有长达30 年的。商铺最高就是五成十年。零售付按揭就就是投资者的首期付款为零, 在一定期限内投资者按照合约的规定缴纳款项。但它的付款期限也相对于其她付款方式短 , 月供或期供就会偏多。返租销售还可能形成零首付。精

44、品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容4、公积金贷款公积金贷款由于就是政策性贷款, 相对来讲利息最低,由于它的资金来源就是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金,因此 , 只有缴存住房公积金的购房人才能申请, 贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时,办理的时间会减慢甚至会暂停, 对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商, 有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。第八部分商业物业管理表商业物业管

45、理的基本内容商场物业特点区域经济、客户群体特点、委托人要求、物业硬件、法律关系管理工作宗旨专业管理、至诚服务、品牌经营商场物业管理目标业主1、经济效益2、社会效益3、可持续发展客户营造专业空间社会财富超前管理设计阶段、设备订货阶段、隐蔽工程、营销与管理、保修与备品、物业管理筹备接管验收工程接管验收1、文档资料2、设备与设备图档物业接管验收3、财务4、物资5、人事商业日常管理内容安保管理治安防范、消防控制( 演习组织 ) 、交通管制、技按管理、涉外管理工程管理职岗设计、二次装修、系统运行、日常巡检、 计划维修保养、 技改技措、节能降耗 ( 空调案例 )、工程服务设计客务管理营销管理 (租务组合

46、) 财务管理机构职岗设置、 管理制度、 物业管理费及其它收费标准、财务预算、决算、分析、 管理 ( 维修 ) 基金、采供管理、物业保险、监督、控制、审计人力资源管理人事政策、 招聘、 劳资管理、 员工培训行政管理重要事务管理公共关系、 CIS 管理、第二时间管理、法律风险防范、参评指导管理规范、合同契约、管理信息化、紧急事件处理第十部分国内外商业地产现状及开发模式1、国内商业地产的发展1) 现状2003 年被专业人士称为商业地产年, 与以往相比 , 这一年商业地产有两个最明显的特点: 一就是开发规模之“大”, 二就是市场形势之“火”, 这两点都就是前所未有的。商业地产开发规模之“大”, 少则十

47、几万平米 , 多则几十上百万平米, 据不完全统计 ,目前国内有200 多个面积在10 万平米以上、投入资金动辄数十亿的Shopping Mall项目正在紧锣密鼓的建设之中。无论从数量还就是从规模上, 中国的Shopping Mall都堪称世界第一。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 21 页 - - - - - - - - - - 商业培训内容商业地产市场形势之“火”, 让人感觉到地产界的繁荣景象。2003 年在 SARS 的肆意横行的情况下, 商业地产逆市而上一线飘红 , 部分城

48、市商铺价格一涨再涨、销售形势瞧好, 形成了一股抢购热潮。如北京珠江帝景欧洲风情商业走廊底商铺位遭到抢购 , 单价从 1、9 万元飙升到3 万元 , 开发商日进2 亿元 ; 上海圣德娜购物中心, 底层商铺年租金每平方米已超过1、8万元 , 其售价则达每平方米7、8 万元。商业地产如此火爆的市场形势与丰厚的利润引起众多的发展商掀起新一轮的“制造摩尔”运动。这种大造“摩尔”之风愈演愈烈 , 以至于引起越来越多的专业人士的警觉, 有关部门正在考虑颁布类似国外的大店法 , 将通过立法形式建立大型商业网点建设听证制度, 以减少商业地产投资开发的盲目性。2) 国内商业地产的起源零售业成“发动机”2003 年

49、商业地产的火爆绝非空穴来风, 这与最近几年媒体宣传的跨国零售企业在中国大肆扩张、到处跑马圈地的现象有关。按照中国政府关于加入WTO 的有关承诺 , 从 2004年起零售业将全部对外开放, 也就就是无论内资外资, 都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前, 谁能抢得先机 , 占据有利的商业网点, 就会在竞争中形成绝对优势, 这就是由于地理资源的稀缺性与唯一性所决定的。跨国零售企业普遍瞧好未来中国的发展前景, 因此都制定了相关的中国发展战略, 而商业网点布局成为重中之重。 Wal-Mart 计划 2005 年以前在中国开店50 家, 来自英国的著名建材超市BQ就计划 2008 年前在中国的30 多个

50、城市开设 80 家分店。国内零售企业也不甘示弱, 如华润万佳、天虹、新一佳、北京华联、上海联华也纷纷与外资零售企业抢占资源 , 希望与其一决高下。在这种情况下 , 掌握土地资源的发展商瞧到了在激烈的地址资源争夺战中蕴藏的商机, 商业地产因此成为发展商手中的“香饽饽” , 另一方面 , 小业主抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺, 从而造成商业地产市场形势的火爆局面。零售企业对于小业主来说,就是一种信心保证, 对于发展商而言, 就是推动商业地产开发的“发动机”。商业地产的发展与零售业息息相关。 零售业决定了商业地产的成败, 一个商业项目一旦招商成功, 其商铺必定旺销 , 招商不成则很有可能