2022年地产类信托融资的主要模式.pdf
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1、地产类信托融资的主要模式一、贷款型信托融资模式(一)操作流程第一步,房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致;第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;第三步,发行信托凭证 ; 第四步,信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目 ;第五步,信托公司回收资金。贷款型信托融资模式操作流程图投资者(委托人)信托投资公司(受托人)开发商(项目公司)(1)信托资金(4)信托收益及本金(2)信托贷款(3)支付利息偿还本金资产抵押股权质押第三方担保(二)特点及优势对公司(项目)要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全自有资本金达到 35二级以上开发资质资产抵押(土地
2、、房产等不动产)、股权质押、第三方担保、资偿还贷款本金精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页,共 7 页 - - - - - - - - - - 项目盈利能力强金监管、受托支付、设置独立账户融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等以1-2年居多,也存在5年期甚至更长期限的信托计划目前在 12-20居多。优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可计入开发成本。二、 股权型信托融资模式这种方式是信托投资方在集合资金后,以增资的方式,
3、 向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权, 房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购, 这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。(一)操作流程第一步, 信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。第二步,信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页,共 7 页 - - - - - - - - - - 第三步,信托投资方获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先
4、股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方 (最好是关联方 )签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。第六步,关联方 (或原股东 )从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。股权型信托融资模式操作流程图投资者(受托人)信托投资公司(委托人)开发商(项目公司)(1)信托资金(4)信托收益及本金( 3)溢价股权回购股权质押第三方担保(2)收购股权或增资扩股(2) 特点及优势对公司(
5、项目)要求要求风险控制机制退出方式股 权 结 构相 对 简单清晰、项目盈利能 力 强 、已 投 入30%以上的自有资金、项目可不要求四证。向(项目)公司委派股东和财务经理、土地抵押、股权质押、第三方担保、回购承诺溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视 项 目 的资 金 需以1-2年居多,也存在 5年期以谈判结果为定精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页,共 7 页 - - - - - - - - - - 求 及 双 方的 谈 判结果甚至更长期限的信托计划股权性质优势该 等 股 权性 质 类
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