2009年初级经济师房地产考试真题及答案.doc

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1、2009年初级经济师房地产考试真题及答案一、单项选择题(共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 房地产是实物、权益和( )的结合体。A. 质量B. 功能C. 区位D. 环境【答案】C【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。2. 中华人民共和国物权法把物分为动产和( )两大类。A. 不动产B. 房地产C. 建筑物D. 物业【答案】A【解析】在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。中华人民共和国物权法第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。3. 下列关于土地范围的说法中

2、，正确的是( )。A. 土地是一个平面B. 土地是一个三维立体空间C. 土地的范围不包括地下空间D. 土地的范围不包括地上空间【答案】B【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为3层：地球表面，简称地表;地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。4. 房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有( )的特性。A. 独一无二B. 价值最大C. 寿命长久D. 易受限制【答案】A【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地

3、产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。5. 一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为( )。A. 不可能移动性B. 保值增值性C. 难以变现性D. 易受限制性【答案】C【解析】难以变现也称为变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个

4、较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。6. 下列房地产权利中，属于担保物权的是( )。A. 所有权B. 抵押权C. 租赁权D. 地役权【答案】B【解析】在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。选项A是自物权，选项B、C、D，属于他物权。选项C、D，属于用益物权，选项B属于担保物权。7. 下列房地产权利中，不属于

5、用益物权的是( )。A. 建设用地使用权B. 土地承包经营权C. 地役权D. 抵押权【答案】D【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。8. 按照三次产业分类法，房地产业属于( )。A. 第二产业B. 第三产业C. 物质生产部D. 基础产业【答案】B【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：

6、交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育、卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。9. 某市在郊区集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于( )所有。A. 农民集体B. 该市政府C. 国家D. 各大学共同【答案】C【解析】中华人民共和国土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，土地的社会主义

7、公有制形式有两种，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。10. 在我国，下列自然资源中，既有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是( )。A. 矿藏、森林、草原B. 水流、山岭、滩涂C. 森林、山岭、荒地D. 森林、水流、荒地【答案】C【解析】农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。中华人民共和国宪法第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有

8、。第九条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。11. 下列关于建设用地使用权的说法中，错误的是( )。A. 建设用地使用权来源于土地所有权B. 建设用地使用权是一种物权C. 以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制D. 以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制【答案】D【解析】选项D，协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。12. 下列关于以划拨方式取得的建设

9、用地使用权的说法中，正确的是( )。A. 一般有使用期限的限制B. 无需缴纳拆迁补偿等费用C. 在一定条件下可以转让、出租、抵押D. 仅限于该建设用地使用权人自用【答案】C【解析】选项A，以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制;选项B，划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式;选项D，除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。13. 以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限( )。A. 最

10、长不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限B. 由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定C. 没有限制D. 不超过30年【答案】C【解析】划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。14. 下列建设用地中，不宜划拨供给的是( )。A. 部队伙房建设用地B. 某核电站建设用地C. 某国有企业办公楼建设用地D. 科技博物馆扩建项目建设用地【答案】C【解析】中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条规定，下列建设用地的土地使

11、用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地;城市基础设施和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。15. 教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为( )年。A. 40 B. 50 C. 60 D. 70【答案】B【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。16. 按我国现阶段房屋产别划分，军队自行管理的房产属于( )。A. 直管公产B. 单位自管公产C. 私产D. 其他产【答案】B【说明】该考点涉及的知识点2

12、012版教材已删除。17. 我国农村房屋的所有制以( )为主。A. 全民所有B. 农民集体所有C. 农民共有D. 农民私有【答案】D【解析】我国城镇房屋所有制已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主;我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。18. 根据城镇廉租住房管理办法，无正当理由，廉租住房承租户连续( )个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。A. 3 B. 6 C. 9 D. 12【答案】B【解析】城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居

13、住的;无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。19. 住房公积金增值收益主要用于：上缴财政的公积金中心管理费用;提取住房公积金贷款风险准备金;为城市廉租住房建设补充资金，除国家另有规定外，其分配顺序是( )。A. B. C. D. 【答案】B【解析】住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配：住房公积金贷款风险准备金;上交财政的公积金中心管理费用;城市廉租住房建设补充资金。20. 在保证职工住房公

14、积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，公积金管理中心也可将住房公积金余额用于( )。A. 为本单位职工提供担保B. 购买股票C. 开发建设商品房D. 购买国债【答案】D【解析】住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全性的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性，但管理中心不得向单位或个人提供担保。21.房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率按不高于( )核定。A. 3% B. 5% C. 7% D. 10%【答案】

15、A【解析】经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。22. 我国改革开放前，实行以实物形式向职工分配住房的( )住房制度。A. 福利性B. 改善性C. 补偿性D. 互助性【答案】A【解析】我国改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房

16、制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。23. 在房地产开发区域中，新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照( )要求进行开发建设。A. 城市规划和各开发区功能B. 地区发展战略C. 国民经济发展D. 国土规划【答案】A【解析】新区开发一般是指在城市建成区边缘或外围，将农地或荒地开发改造成建设用地，进一步进行房地产投资开发，形成新市区或新城。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各开发区功能要求进行开发建设。24. 居住人口密度等于( )。A. 建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积B. 建设用地内的总人口数除以建

17、筑基底占地面积C. 建设用地内的总人口数除以建设用地面积D. 建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积【答案】C【解析】居住人口密度，是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公顷”。其计算公式为：25. 邀请招标一般应选择( )家以上单位参加投标。A. 2 B. 3 C. 5 D. 7【答案】B【解析】邀请招标是一种非公开方式的招标。由招标人向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择3家至10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。26. 在城市规划区内，未取得建设用地规划许可

18、证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由( )责令退回。A. 省级土地管理部门B. 市级建设管理部门C. 市级规划管理部门D. 县及县级以上人民政府【答案】D【解析】核发建设用地规划许可证的目的在于确保建设项目必须符合城市规划的要求，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，是土地管理部门在城市规划区内审批建设用地的法律依据。在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。27. 房地产开发项目竣工验收一般由( )组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。A. 当地建设主管部门B. 上级主管部

19、门C. 建设单位D. 施工单位【答案】C【解析】房地产开发项目竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即可投入使用，可以交付给用户。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。一般是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。28. 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向( )申请核发选址意见书。A. 县级以上人民政府B. 建设管理部门C. 城乡规划主管部门D. 国土管理主管部门【答案】

20、C【解析】城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划的要求。设计任务书报请批准时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见书。城乡规划法第三十六条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。29. 下列指标中，属于房地产开发项目投资效益指标的是( )。A. 商品房空置率B. 竣工验收合格率C. 建筑容积率D. 自有资金利润率【答案】D【解析】房地产开发项目建设管理要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指

21、标，以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额和质量标准等。30. 下列类型的房地产中，通常不会成为房地产经纪对象的是( )。A. 写字楼B. 住宅C. 廉租住房D. 房地产开发用地【答案】C【解析】房地产经纪对象是房地产经纪活动的客体，包括各种类型的房地产，即不仅包括二手房，而且包括新建商品房;不仅包括住宅，而且包括商业用房、写字楼、工业用房等非住宅;不仅包括房屋，而且包括房地产开发用地、房地产开发项目等。31. 下列情形中，不应收回房地产经纪人注册证书的是( )。A. 房地产经纪人脱离房地产经纪工作岗位一年的B. 房地产经纪人在房地产经纪业务中犯有严重错误受行政处罚的C. 以

22、欺骗手段取得房地产经纪人注册证书的D. 房地产经纪人受刑事处罚的【答案】A【解析】房地产经纪人有下列情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书：死亡或者被宣告失踪的;完全丧失民事行为能力的;受刑事处罚的;在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的;连续两年以上(含两年)脱离房地产经纪工作岗位的;同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的;严重违反房地产经纪职业道德的;以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的。32. 下列协议文本中，不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的房地产经纪业务合同推荐文本的

23、是( )。A. 房屋出售委托协议B. 房屋出租委托协议C. 房屋承购委托协议D. 房地产估价委托协议【答案】D【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担全国房地产经纪行业自律管理与发展的重任之后，在2006年开通了房地产经纪信用档案，开展了房地产经纪机构资信评价，发布了房地产经纪执业规则和房地产经纪业务合同推荐文本(包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议)，通报了一批违法违规典型房地产经纪案件，发布了房地产交易风险提示。33. 房地产经纪人注册证由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发，由( )监制。A. 人力资源和社会保障部B. 住房和城乡建设部C.

24、省级房地产管理部门D. 省级建设管理部门【答案】B【解析】取得房地产经纪人执业资格证书的人员，由本人提出申请经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发住房和城乡建设部监制的中华人民共和国房地产经纪人注册证书。34. 按照房地产经纪服务方式划分，房地产经纪业务分为房地产( )业务和房地产代理业务两类。A. 咨询B. 顾问C. 中介D. 居间【答案】D【解析】根据不同的需要，可将房地产经纪业务分为不同的类型：按照房地产经纪服务方式划分，分为房地产居间业务和房地产代理业务两类

25、;按照房地产经纪对象分为二手房经纪业务和新建商品房经纪业务;按照房地产交易方式分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务;按照房地产经纪对象的用途分为住宅经纪业务和非住宅经纪业务;按照房地产经纪服务内容分为房地产经纪基本业务和房地产经纪延伸业务;综合分类。35. 将连锁经营与特许经营相结合的经营模式称为( )。A. 直营连锁B. 特许加盟C. 特许经营连锁经营D. 授权经营【答案】C【解析】特许经营连锁经营是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，它提供特许经营的方式来开设一个一个的连锁店，而非像直营连锁经营那样由母公司直接投资并拥有各个连锁店。36. 房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动

26、不得( )。A. 收取佣金B. 代办抵押贷款C. 吃差价D. 代办产权过户【答案】C【解析】房地产经纪服务费用分为佣金和延伸服务收费。佣金是指房地产经纪机构和房地产经纪人员提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同等房地产经纪基本服务，向委托人收取的服务费用。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得吃差价。37. 按照房地产交易方式的不同，二手房经纪业务分为( )。A. 二手房买卖经纪业务和二手房租赁经纪业务B. 二手房代理业务和二手房居间业务C. 二手房出售基本经纪业务和二手房出租经纪业务D. 二手房经纪基本业务和二手房出租经纪延伸业务【答案】A【解析

27、】房地产经纪业务按照经纪对象，通常分为二手房经纪业务和新建商品房经纪业务。其中，二手房经纪业务按照交易方式，分为二手房买卖经纪业务和二手房租赁经纪业务。38. 下列关于房地产市场特点的说法中，错误的是( )。A. 房地产市场是一个产品差异化的市场B. 房地产市场是一个地区性市场C. 广泛需要房地产经纪人提供服务D. 房地产价格走势在各地区基本相同【答案】D【解析】选项D，房地产市场供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。39. 运用假设开发法评估出的某宗房地产开发用地价值偏高，其原因是( )。A. 预测的后续开发建设的必要支出大B. 预测的后续开发建设的应

28、得利润大C. 预测的开发经营期长D. 预测的未来开发完成后的价值大【答案】D【解析】假设开发法又称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。因此，造成某宗房地产开发用地价值偏高的原因是预测的未来开发完成后的价值大。40. 我国1999年发布的房地产估价构架标准的名称是( )。A. 房地产估价标准B. 房地产估价准则C. 房地产估价规范D. 房地产估价规程【答案】C【解析】为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合

29、理，1999年2月12日，原建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)。41. 估价时点是指一个房地产估价项目中由( )决定的需要评估的价值所对应的时间。A. 估价对象B. 估价委托人C. 估价师D. 估价目的【答案】D【解析】估价时点，又称为价值日期，是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。42. 下列关于房地产价值的说法中，正确的是( )。A. 账面价值一般小于原始价值B. 市场价值通常大于账面价值C. 投资价

30、值属于非市场价值D. 评估价值一般小于市场价值【答案】A【解析】原始价值，是指一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。账面价值，是指该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，市场价值很少等于账面价值。43. 某块土地面积为500平方米，容积率为2，楼面地价为1000元/平方米，则该块土地的总价为( )万元。A. 50 B. 100 C. 200 D. 250【答案】B【解析】该块土地的总价=总建筑面积x楼面地价=500x2x1000=1000000(元)，即100万

31、元。44. 房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值B. 价格C. 使用价值D. 质量【答案】A【解析】房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。45. 下列有关物业事项中，不属于物业服务企业更迭时承接查验内容的是( )。A. 物业共用部位，公共设备设施及管理现状B. 物业服务费收支情况C. 业主室内装修情况D. 物业资料【答案】C【解析】物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有：物业资料;物业共用部位、共用设施设备及管理现状;各项费用与收支情况、项目机构经济运行情

32、况。各项费用与收支包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况;其他内容。46. 物业管理活动属于市场经济行为，物业服务企业追求的是( )。A. 保证定社会效益条件下的经济效益最大化B. 保证一定经济效益条件下的社会效益最大化C. 环境效益最大化D. 社会效益最大化【答案】A【解析】物业管理活动遵循等价交换原则，属于市场经济行为。物业服务企业是经济组织，在保证一定的社会效益下，它追求的是经济利益最大化。47. 按照服务的性质和提供的方式分类，下列物业服务活动中，不属于物业管理公共服务的是( )。A. 建筑物外墙清

33、洗B. 小区路灯的维修和管理C. 为业主粉刷防盗网和门窗D. 物业档案资料管理【答案】C【解析】物业管理公共服务的内容主要包括：房屋及设施设备管理，是指房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造;物业环境管理，包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和场地等的清洁卫生、绿化和卫生虫害防治等管理服务;公共秩序维护管理，是指在物业管理区域内，物业服务企业在政府有关部门的指导下，协助进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理活动;档案管理，是指在物业管理活动中，对物业和业主的原始记录进行收集、整理、鉴定、保存、统计、利用，为物业管理提供客观依据和参考资料的活动;客户管理，是指通过客户

34、沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升服务水平，获取更大经济效益的行为。选项A属于环境管理中的清洁卫生管理;选项B属于房屋及设施设备管理;选项D属于档案管理。48. 下列消防管理措施中，不属于物业管理服务措施的是( )。A. 建立消防安全制度B. 进行消防安全培训C. 定期消防安全演练D. 配置消防中队车辆【答案】D【解析】物业公共服务的内容主要包括房屋及设施设备管理、环境管理、公共秩序维护管理、档案管理和客户管理等。其中，公共秩序维护管理包括公共安全防范管理、消防管理和车辆停放管理等方面内容。而消防管理的主要措施包括：建立健全消防安全制度和组织;定期开展消防教育培训和消防演练或

35、演习。49. 下列单位或者个人中，一般不是物业管理招标主体的是( )。A. 物业建设单位B. 业主大会C. 物业施工单位D. 物业所有权人【答案】C【解析】物业管理招标的主体一般是物业建设单位、业主大会(全体业主)、物业所有权人(政府机关、事业单位、单一业主)。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。50. 根据物业服务企业资质管理办法，负责二级和三级物业服务企业资格证书颁发和管理的部门是( )。A. 国务院建设主管部门B. 省、自治区人民政府建设主管部门C. 直辖市

36、人民政府房地产主管部门D. 设区的市人民政府房地产主管部门【答案】C【解析】物业服务企业的资质管理实行分级审批制度，具体如下：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院主管部门的指导和监督;直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院主管部门的指导和监督;设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。51. 下列关于物业管理临时管理规约与管理规约的差异的说法中，错误的是( )

37、。A. 效力大小不同B. 制定主体不同C. 生效方式不同D. 适用阶段不同【答案】A【解析】临时管理规约的内容与管理规约的内容基本相同，都约定了有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项。两者的差异主要有：制定主体不同;内容侧重不同;生效方式不同;适用阶段不同。52. 根据住宅专项维修资金管理办法，公有住房出售时专项维修资金由( )交纳。A. 购房人B. 购房人或售房单位C. 购房人和售房单位D. 售房单位【答案】C【解析】出售公有住房专项维修资金由业主和售房单位共同交存。其中，业主交存的部分属于业主所有，售房单位从售房款中提取的住宅专项维

38、修资金属于售房单位所有。53. 下列关于收取不动产登记费的说法中，正确的是( )。A. 按件收取B. 按不动产的面积收取C. 按不动产的体积收取D. 按不动产价款的比例收取【答案】A【解析】中华人民共和国物权法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。54. 不动产物权中不需要登记即可发生物权变动效力的是( )。A. 抵押权B. 建设用地使用权C. 宅基地使用权D. 土地承包经营权【答案】D【解析】中华人民共和国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法

39、律另有规定的除外。法律另有规定的情形：依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记;非依法律行为而发生的物权的情形，主要有：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力;一些特殊的物权，如土地承包经营权等。55. 房地产开发企业通过挂牌方式竞买获得的商业和居住用地，应申请国有建设用地使用权( )登记。A. 初始B. 转移C. 变更D. 更正【答案】A【解析】依法以划

40、拨方式、出让方式、划拨方式转为出让方式、租赁方式、国有土地使用权作价出资或者入股方式、国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应持土地登记办法所要求的相关批准用地文件和相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。56. 我国规定国家对不动产实行统一登记制度的法律是( )。A. 中华人民共和国土地管理法B. 中华人民共和国物权法C. 中华人民共和国城市房地产管理法D. 中华人民共和国民法通则【答案】B【解析】中华人民共和国物权法第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百四十六条规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登

41、记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。可见，中华人民共和国物权法是规定国家对不动产实行统一登记的法律。57. 土地登记簿应加盖( )印章。A. 人民政府B. 人民代表大会C. 土地登记机构D. 国土资源行政主管部门【答案】A【解析】土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应每天进行异地备份。县级以上人民政府国土资源行政主管部门应加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。58. 房屋预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋登记之日起( )内当事人未申请房屋登记的，预告登记失效。A

42、. 10日B. 15日C. 1个月D. 3个月【答案】D【解析】预告登记主要是为了保护当事人的权利，如果当事人不愿意进行预告登记，法律也不会强制其办理登记手续。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。59. 房地产开发项目获得立项批准后，房地产开发企业取得建设用地规划许可证中所标明的土地面积是指( )。A. 规划建设用地面积B. 规划用地面积C. 规划建设净用地面积D. 代征城市公共用地面积【答案】B【解析】规划用地面积通常称为总用地面积，是指房地产开发项目获得立项批准后，取得的建设用地规划许可证中所标明的土地面积，包括规划建设用地面积和代征城市公

43、共用地面积，即：规划用地面积=规划建设用地面积+代征城市公共用地面积。60. 下列房屋中，房屋登记机构不予登记的是( )。A. 购买超过核准面积的经济适用住房B. 划拨土地上的房屋C. 不具有独立利用价值的房屋D. 单位集资合作建造的房屋【答案】C【解析】有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;房屋被

44、依法查封期间，权利人申请登记的;法律、法规规定的其他不予登记的情形。二、多项选择题(共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)61. 下列财产中，属于房地产的有( )。A. 房地产开发用地B. 种植在房前的树C. 挂在墙上的画D. 安装在房屋中的水暖设备E. 摆放在室内的家用电器【答案】ABD【解析】房地产通常也称为不动产。一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产;反之