2006年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案.doc

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1、2006年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动2投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性3下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的重要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式

2、D投资流动性好4假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。A4.42 B8.11 C8.13 D9.545下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步6反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格7随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上8在房地产市场的自然周期中，空置率

3、超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降9可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段10房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位11某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法12对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场13在房

4、地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法14企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖15银行为某家庭提供年利率为6、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。A1428.74 B1475.37 C1482.74 D2000.0016银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房

5、抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（ ）元。A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.2717某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6。则该家庭的首付款额是（ ）元。A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.1218某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）

6、。A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2419下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算20某房地产开发项目采用20的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20B满足目标收益率要求C大于20D不满足目标收益率要求21某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率

7、为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A7.1 B12.0 C13.1 D19.122某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。A1.4 B1.5 C1.6 D1.823房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格24房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法25对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A

8、、变动可能性 B影响重要性 C发生经常性 D类型归属性26投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。A规划设计方案B投资估算C资源条件D投资权益27在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A建筑安装工程费B公共配套设施建设C土地费用D基础设施建设费28下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表29房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用30现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A财务盈利

9、能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力31银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A3583 B3909 C4300 D477832银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。A信用 B管理 C法律 D操作33新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。A政府政策性 B资产变现 C企业入股 D个人入股范围34下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。A保险费 B房产税 C法律费 D贷款利息35某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元

10、，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。A16 B18 C20 D22二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。）1在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A买地-建房-卖房B买房-经营C买房-出租-转售D买房-出租E买地-开发-转让2提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产

11、市场需求3政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程4在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分5开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图6按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不

12、同反应，可以将竞争者划分为（ ）。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者7下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表8下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等9房地产开发

13、企业的经营成本主要包括（ ）。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本10下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率11利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大E挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优12在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）

14、。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本13房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择14对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平15下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“”表衣正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分

15、最多扣至零分。）1基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 （ ）2房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）3房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）4，房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）5项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）6一个整体市场能够细允为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着羞异性。（ ）7在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）8机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（ ）9估算房地产开

16、发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）10在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）11房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）12对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）13功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）14债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）15收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息

17、属于经营费用。（ ）四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？（2）若第5年末银行贷款利率上调为9，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）2某房地产开发项目的占地面积

18、为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90，

19、租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）参考答案：一、单项选择题01B 02B 03C 04B 05A06C 07D 08A 09B 10B11D 12D 13B 14B 15C16A 17C 18

20、A 19A 20C21D 22C 23C 24B 25A26C 27C 28D 29B 30A31C 32A 33B 34D 35B二、多项选择题1CD 2ACD 3BCD 4CDB 5BDE6BD 7ACE 8ABCE 9ACDE 10ADE11ABCE 12BCDE 13ABCDB 14ABC 15BCE三、判断题1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 14 15四、计算题1（1）月还款额=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5%购买住房最高额=（1750/0.5%）1-（1/（1+0.5%）240）/70%=348951.93（2）月利率=9%/12=0.

21、75%按6%利率计算第6年年初还剩的贷款总额=1750/0.5%1-（1/（1+0.5%）180）=207381.15按9%利率计算月还款1750元相当的贷款总额=1750/0.75%1-（1/（1+0.75%）180）=172538.47则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n34842.68（1+0.75%）180 =（1750/0.75%）1-（1/（1+0.75%）12n）（1+0.75%）12n=2.34258两边取对数可求得n，12n=113.93(月)因此，还款年限将延长：113

22、.9312=9.49（年）2自有资金投入总额=3500035=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000905000(1-20)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。（1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000(1+10)2+5000(1+10)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000(1+10)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。（2）制作全部投资现金流量表16