2022年宁波市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准.pdf

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1、宁波市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准（试行）一、一级服务等级标准项目序号内容服务要求综合管理服务1管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要求（1）管理处设主任、副主任2 人以上；其他管理人员4 人以上；管理处主任具有 2 年以上相应任职经历，管理人员中30% 以上具有大专以上学历。（2）管理人员 100% 持有物业管理上岗证书（其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书），特种作业人员100% 持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（3）公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。

2、3日常管理与服务（1）与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。（2）导入服务质量管理体系，实施完善的物业服务方案。（3）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。（4）建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。（5）制定房屋装修巡视制度，每日巡视 1 次以上。（ 6）成立 16 小时值班

3、的“服务中心”，实行统一受理服务制度，公示服务联系电话，受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳；对业主或使用人的投诉在24 小时内答复或报有关部门处理。（7）24 小时受理业主或使用人报修，急修10 分钟内到现场处理。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80% 。（ 9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、 收费管理、 设备管理等） 。 （10）能提供 6 种以上特约服务（有偿）和6 种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织2 次以上社区活动。（11）对违反小区公约（临

4、时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容服务要求公共区域清洁卫生1人员配置按 1 万平方米1 人以上配置，并实行16 小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每日清扫1 次、拖洗1 次，其中门厅地面每日清扫、拖洗2次以上；大堂、门厅的花岗石、大理石每2 个月保养1 次，保持材质原貌，干净、无灰尘。（2）道路地面、绿地每日清扫4次以上，广场砖地面每周冲洗 1

5、 次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过2 小时。（ 3）沿街人行道每日清扫6 次以上。（ 4）明沟每日清扫1 次，明沟无杂物、无积水。（5）天台、屋顶保持清洁、无垃圾。（6）公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1 次，目视洁净、光亮、无灰尘。（7）天花板每周除尘 1 次，目视干净，无蜘蛛网。（8）水景每日2次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。3公共设施保洁（1）楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1 次，保持干净、无灰尘。（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1 次，目视无灰尘、无污渍。（ 3）垃圾厢（房）有专人

6、管理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗2 次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。（4）果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2 次，擦拭1 次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。4垃圾收集（1）有电梯房屋按楼层设置垃圾收集点，无电梯房屋按单元设置垃圾收集点，每日 16 小时循环清理（不小于2 次），收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。（2）定点收集装璜垃圾，每2 日清运 1 次。5其它（1）实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。（2）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。（3）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠

7、。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容服务要求公共区域秩序维护1人员要求（1）每班保安人员配置：主出入口2 人以上，次出入口人以上，监控室1 人以上，外围巡逻每5 万平方米 1 人，区内巡逻每3 万平方米1 人，机动车管理每100 个车位 1 人。（ 2）专职保安人员中35 周岁以下的人员占总数的70% 以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（3）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防

8、器械和设备。（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗（1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，7:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）控制外来人员进入小区，通过对讲系统联系业主，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员按指定的时间和路线每1 小时巡查1 次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情

9、况或住户紧急求助时，5 分钟内赶到现场，采取相应措施。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4 项以上技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员5 分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。 （3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1 次的防火应急预案演习。（4）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。5车辆管理（1）地面、 墙面按车辆

10、道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24 小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁1 次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目基本条件内容要素养护要求（植物）公共区域绿化日常养护

11、1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率 10%以上。2、利用植物、山石、水景等设置景点， 且与环境协调。3、乔、灌、地被、草配植合理， 层次较丰富，景观好。 花坛、花境面积占绿地总面积的 %以上。4、绿地保存率，乔、灌、草等保存率 98% 以上。绿地设施、硬质景观保持完好。人员和设施（1） 绿化人员按每万平方米绿地1 人配置。（2）人均绿地平方米以上。草坪修剪草坪保持平整，草高不超过8cm。清杂草每年清除杂草7 遍以上，杂草面积不大于5% 。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、 草种、 生长情况及时施肥，每年2 遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。

12、其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5% 。树木修剪乔、灌木修剪每年3 次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于 5 遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于3 次，基本无枯枝。中耕除草、 松土适时中耕除草, 做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种、 生长状况、 土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于1 遍，花灌木增施追肥1 遍。病虫害防治防治结合、 及时灭治， 主要病虫害发生低于5。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整； 花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置1 年中有 3 次以上花卉布置，3 季有

13、花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过5 处。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥 1 次，每次布置前施复合肥1次。病虫害防治适时做好病虫害防治。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容运行、保养、维修服务要求公用配套设备设施日常运行、保养、维修1人员和设施要求（1）水电工按每3 万平方米1 人配置， 其他工种人员配置齐全。（2）人均休闲活动中心、场地面积平方米以上，且固定休闲活动场所30

14、0平方米以上；具有3 项以上的娱乐活动设施。2 公建配套设施用房每季 1 次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次。每天巡视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。墙面、顶面粉刷层无剥落， 面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 每季检查 1 次屋顶，并及时修理。3小区消防设施、设备消防泵每月启动1 次，每季保养1 次，保证其运行正常。消防栓每月巡检 1 次，消防栓箱内各种配件完好。每季检测1 次探测器， 不合格的应当调换。 每季检查 1 次消防水带、 阀杆处加注润滑油并作1 次放水检查。4景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99% 以上。5公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡

15、、开关等，保持灯具完好，小区内属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯亮灯率在99% 以上。6排水管道每月 1 次对小区排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6 月至 9月每半月检查1 次）。7楼道粉刷楼道内墙面每3 年粉刷一次。8围墙每半月 1 次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。9道路、场地等每周 1 次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。10休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日 1 次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。11室外健身设施、儿童乐园等每日 1

16、次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。12安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每半个月检查1 次，保证标志清晰完整，设施运行正常。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 二、二级服务等级标准项目序号内容服务要求综合管理服务1管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品。2管理人员要求（1）管理处设主任、副主任1 人

17、以上；其他管理人员2 人以上；管理处主任具有 3 年以上物业管理工作经历，管理人员中10% 以上具有大专以上学历。 （2）管理人员 70% 持有物业管理上岗证书 （其中新聘管理人员在1 年内取得物业管理上岗证书） 。（3）特种作业人员100% 持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（ 4）公司员工统一着装，佩戴标志，语言、行为规范。3日常管理与服务（1）与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。（2）建立并实施物业服务制度。 （3）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布

18、物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。（4）建立档案管理制度，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。（5）制定房屋装修巡视制度，每二日巡视1 次以上。（ 6）建立 12 小时值班制度，公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳；对业主或使用人的投诉在3 天内答复处理或报有关部门处理。（7）12 小时受理业主或使用人报修，急修20 分钟内到现场处理。（ 8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的50% 。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。（

19、 10）能提供 3 种以上特约服务（有偿）和3 种以上便民（无偿）服务；每年组织1 次以上社区活动。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容服务要求公共区域清洁卫生1人员配置按万平方米1 人以上配置，并实行12 小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每日清扫1 次，每 3 日拖洗一次，其中门厅每日清扫、拖洗1 次。（2）道路地面

20、、绿地每日清扫2 次。（3）沿街人行道每日清扫3 次以上。 （4）明沟每周清扫2 次。（5）屋顶每季清扫1 次，天台、内天井每2 周清扫 1 次。（6）公共门、窗等玻璃每2 周擦拭 1 次，其中门厅玻璃每3 日 1 次。（ 7）天花板每 2 周除尘 1 次。（ 8）水景每2 日 1 次打捞漂浮杂物。3公共设施保洁（1）楼梯扶手、栏杆、窗台每3 日擦抹 1 次。（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每月擦抹1 次。（3）垃圾厢（房）有专人管理， 生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗2 次。（ 4）果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理 1 次。4垃圾收集（1）有电梯房屋按

21、层设置垃圾收集点，无电梯房屋按规划设计要求配置收集点，每日清理1 次。（ 2）定点收集装璜垃圾，每周清运 1 次。5其它（1）实行保洁巡查制度。（2）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。（3）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容服务要求公共区域秩序维护1人员要求（1）每班保安人员配置：主出入口2 人，次出入口人， 监控室 1 人，外围巡逻每8

22、万平方米 1 人，区内巡逻每5 万平方米1 人。（2）专职保安人员中45 周岁以下的人员占总数的50% 以上，身体健康，工作认真负责。（3）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、 技防器械和设备。 （4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2门岗（1）小区出入口24 小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来送货人员进行记录，阻止小商小贩进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）白天每 3 小时巡逻 1 次，夜间每2 小时巡逻1 次，重点部位有明确的巡逻

23、要求，并有巡逻记录。（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等3 项以上技防设施， 24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应15 分种内及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防设施设备基本完好。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）收费管理的公共产权车库应24 小时有专

24、人管理，车辆停放有序， 车库内地面、 墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁1 次，有照明，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目基本条件内容要素养护要求（植物）公共区域绿化日常养护1、利用植物、山石、水体等设置景点。2、绿地内植物覆盖率 80% 以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。3、 绿地保存率90%（包括经过规定手续变更）以上。乔、灌、草等保存率

25、 90% 以上，大乔木保存率 98% 以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。人员和设施要求（1）绿化人员按每万平方米绿地1 人配置。 （2）人均绿地平方米以上。草坪修剪每年普修 4 遍以上，草面基本平整。清杂草每年普除杂草5 遍以上。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥1 遍。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔、灌木修剪每年2 遍以上，无二级枯枝；蓠、球修剪每年不少于4 遍；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于 2 次。中耕除草、 松土每年中耕除草4 次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥 1 遍，部分花灌木增施追肥

26、1 次。病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10。扶正加固有倒伏倾向的及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好， 树冠完整； 花灌木基本开花； 球、篱、地被生长正常 , 缺枝、空档不明显。花坛花境布置1 年中有 2 次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过20 处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容运行、保养、维修服务要求公用配套设备

27、设施日常运行、保养、维修1人员和设施要求（1）水电工按每4 万平方米 1 人配置，其他工种人员配置齐全。（2）具备休闲活动中心、场地且有室内固定休闲活动场所；具有2 项以上的娱乐活动设施。2公建配套设施用房每年 2 次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查, 发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每周1 次以上巡视公共部位门窗，玻璃、门窗配件，基本完好。墙面、顶面粉刷层无明显剥落。每半年检查屋顶1 次以上，发现损坏按年度维修计划实施。3小区消防设施、设备消防泵每 2 月启动 1 次，每半年保养1 次，保证其运行正常。消防栓每2 个月巡检 1 次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检测1 次探测器

28、， 不合格的应当调换。每半年检查 1 次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1 次放水检查。4景观灯、 节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在90% 以上。5公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯亮灯率在90% 以上。6排水管道每季 1 次以上对小区排水管道进行清扫、疏通。7楼道粉刷楼道内墙面每5 年粉刷一次。8围墙每月 1 次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。9道路、场地等每半月 1 次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏在1 个月内修复。10休闲椅、 室外健身设施等每周 1 次巡查，发现损坏立告示牌

29、，并在1 周内修复。11室外健身设施、儿童乐园等每周 1 次巡查，发现损坏立告示牌，并在1 周内修复。12安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1 次，保证标志清晰完整。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 三、三级服务等级标准项目序号内容服务要求综合管理服务1管理处设置小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。2管理人员要求（1）管理处设主任；其他管理人员2 人以上；

30、管理处主任具有1 年以上物业管理工作经历。 （2）特种作业人员100% 持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（ 3）保安人员统一着装，其他员工佩戴标志。3日常管理与服务（1）与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。（2）建立并实施物业服务制度。（3）建立财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按合同约定或有关规定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。（4）建立档案管理制度，各种基础资料、台帐、 图册基本健全。 （5）制定房屋装修巡视制度，每 4 日巡视 2 次以上。（6）建立 8 小时值

31、班制度，公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉在5 天内答复或报有关部门处理。（ 7）8 小时受理业主或使用人报修；急修1 小时内到现场处理。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的30% 。（ 9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。（ 10）能提供1 种以上特约服务（有偿）和1 种以上便民（无偿）服务；每年组织1 次社区活动。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - -

32、 - - - - - -第 11 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容服务要求公共区域清洁卫生服务1人员配置按 2 万平方米 1 人以上配置，并实行8 小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每3 日清扫 1 次，每周拖洗1 次。（ 2）道路地面、绿地每日清扫2 次。（ 3）沿街人行道每日清扫2 次。（ 4）明沟每周清扫 1 次。（ 5）屋顶每半年清扫1 次，天台、内天井每月清扫1次。（ 6）公共门、窗等玻璃每2 个月擦拭1 次。（ 7）天花板每半年除尘 1 次。3公共设施保洁（1）楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1 次。（ 2）消防栓、指示牌、宣

33、传栏、信报箱、 公共灯具、 小品等每季擦抹1 次。 （3） 垃圾厢（房）每日清理、冲洗1 次以上。4垃圾收集（1）居民自行投放至小区集中投放点。（2）定点收集装璜垃圾，每 2 周清运 1 次。5其它（1）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。 （2）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠。项目序号内容服务要求公共区域秩序维护服务1人员要求（1）每班保安人员配置：主出入口人，次出入口人，监控室1 人，有专职巡逻人员。（2）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（3）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。2门

34、岗（1）主出入口24 小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩随意进入小区。3巡逻岗（1）白天巡逻次数不少于2 次，夜间重点部位巡逻3 次，并有巡逻记录。（ 2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助（1）有电子防盗门。（2）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 5车辆管理（1

35、）地面、墙面设置简易的交通标志。（2）车辆按规定有序停放。（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24 小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。项目基本条件内容要素养护要求（植物）公共区域绿化日常养护服务1 、以绿为主，植物造景。 绿地基本无裸露。2、绿地保存率80% 以上，乔、灌、草等保存率80% 以上，大乔木保存率 80% 以上，绿地设施基本完好。人员和设施要求（1）绿化人员按每万平方米绿地1 人配置。（2）人均绿地符合规定要求。草坪修剪年普修 2 遍以上，切边整理1 次以上。清杂草年普除杂草2 遍以上。灌、排水干旱

36、、高温季节基本保证有效供水。病 虫 害 防治每年喷药不少于2 次，控制大面积病虫害发生。树木修剪乔、灌木按规范修剪每年2 遍以上； 篱、球每年修剪 2 次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于2 次。中耕除草、松土每年中耕除草3 次以上。施肥每年普施基肥1 遍。病 虫 害 防治每年喷药不少于2 次，控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 项目序号内容运行、保养、维修服务要求公用配套设备

37、设施日常运行、保养、维修服务1人员和设施要求（1）水电工按每4 万平方米1 人配置，其他工种人员配置齐全。（2）具备固定休闲活动场所；具有相应的娱乐活动设施。2公建配套设施用房每年 1 次对房屋结构、 涉及使用安全的部位进行检查, 发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每2 周 1 次巡视楼内公共部位门窗，发现损坏在2 周内修复。墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。每半年检查1 次屋顶，发现损坏报请业主委员会讨论决定后实施。3小区消防设施、设备消防泵每季启动一次，每半年保养1 次。消防栓每季巡检1 次。每年检测1 次探测器，不合格的应当调换。每年检查1 次以上消防水带、阀杆处加注润滑油并作1 次放水检

38、查。4景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在80% 以上。5公共照明每周 2 次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯80% 以上的亮灯率。6排水管道每季 1 次对小区排水管道进行清扫、疏通。7围墙每 2 月 1 次巡查围墙，发现损坏立即修复。8道路、场地等每月 1 次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立告示牌，并在2 周内修复。9休闲椅、室外健身设施等每 2 周 1 次巡查，发现损坏立告示牌，并在2 周内修复。10室外健身设施、儿童乐园等每 2 周 1 次巡查，发现损坏立告示牌，并在2 周内修复。11安全标志等对危险隐患部位设置

39、安全防范警示标志。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 14 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 四、四级服务等级标准项目序号内容服务要求综合管理服务1管理处设置小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话（也可与邻近小区合并办公）。2管理人员要求（1）管理处设主任（可兼职）；其他管理人员1人以上。（ 2）特种作业人员100% 持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（3）保安人员着保安服，可聘请5 名以下门卫（非专职保安人员），其他员工佩戴标志。3日常管理与服务（1）与委托

40、方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。（ 2）建立一定的物业服务、财务管理、档案管理制度，并按合同约定或有关规定公布物业服务费用收支情况。（3）制定房屋装修巡视制度，每周巡视1 次以上。（ 4）公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉在10 天内答复或报有关部门。（5）能提供 1 种特约服务（有偿）和1 种便民（无偿）服务。项目序号内容服务要求公共区域清洁卫生服务1人员配置按 3 万平方米 1 人以上配置。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每周清扫1 次。（ 2）道路地面、

41、绿地每日清扫1次。（ 3）沿街人行道每日清扫1 次以上。（ 4）明沟每周清扫1次。（ 5）屋顶每半年清扫1 次，天台、内天井每季清扫1 次。（6）公共门、窗等玻璃每半年擦拭1 次。（ 7）天花板每半年除尘 1 次。3公共设施保洁（1）楼梯扶手、栏杆、窗台每2 周擦抹 1 次。（ 2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等等每半月擦抹1次。（3）垃圾厢（房）每日清理、冲洗1 次。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 4垃圾收

42、集（1）居民自行投放至小区集中投放点。（2）定点收集装璜垃圾，每 3 周清运 1 次。5其它（1）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠。项目序号内容服务要求公共区域秩序维护服务1人员要求（1）每班保安人员配置：主出入口，次出入口人，监控室1 人，有兼职巡逻。（ 2）保安人员身体健康，工作认真负责。（3）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。2门岗（1）主出入口24 小时值班看守，边门定时开放。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。3巡逻岗（1）每天不定时在小区内巡逻。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管

43、理处和相关部门。4技防设施和救助保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，保证消防通道畅通。5车辆管理（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车点。（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24 小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材， 车库（棚） 场地整洁， 有照明， 无明显积水， 无易燃、易爆及危险物品存放。项目基本条件内容要素养护要求（植物）公共区域绿化日常养护服务人员和设施要求有绿化养护人员（可兼职）。草坪修剪年普修 1 遍以上。清杂草每年除草1 遍以上。灌、排水无明显缺水枯黄。病虫害防治控制大面积病虫害发生。树木修剪乔、灌木每年适时修剪1 次；篱、球年修剪1 遍以上；地被、攀援植物

44、每年修剪、整理1 次以上。中耕除草、 松土年中耕除草不少于2 遍。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 病虫害防治有针对性及时灭治，年喷药1 次以上。扶正加固发生倒伏扶正。项目序号内容运行、保养、维修服务要求公用配套设备设施日常运行、保养、维修服务1人员和设施要求（1）水电工按每8 万平方米1 人配置，其他工种人员配置合理。（2）具有简单的体育活动器械、设施。2公建配套设施用房每年 1 次对房屋结构、 涉及使用安全的部位进行检查,

45、发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每月1 次巡视楼内公共部位门窗，每年1 次对屋面进行检查，发现损坏，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，适时修理。3小区消防设施、 设备消防泵每季启动1 次，每年保养1 次。消防栓每半年巡检1 次，消防栓箱内各种配件完好。每年检查1 次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1 次放水检查。4景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在75% 以上。5公共照明每月 2 次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯75% 以上的亮灯率。6排水管道每半年 1 次对小区排水管道进行清扫、疏通。7围墙每季 1 次巡

46、查围墙，发现损坏立即修复。8道路、场地等每月 1 次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，发现损坏，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，在1 月内修理。9休闲椅、室外健身设施等每月 1 次巡查，发现损坏立告示牌，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，在1 月内修理。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 18 页 - - - - - - - - - - 10室外健身设施、 儿童乐园等每月 1 次巡查，发现损坏立告示牌，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，在1 月内修理。11安全标志对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 18 页，共 18 页 - - - - - - - - - -