美好置业：2021年年度报告.PDF

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1、美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司美好置业集团股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2022 年年 4 月月 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人刘道明先生、

2、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带“与持续经营与持续经营相关的重大不确定性相关的重大不确定性” 段落段落的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。相

3、关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺之间的差异。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 2 第二节 公司简介和

4、主要财务指标 . 6 第三节 管理层讨论与分析 . 12 第四节 公司治理 . 44 第五节 环境和社会责任 . 64 第六节 重要事项 . 66 第七节 股份变动及股东情况 . 84 第八节 优先股相关情况 . 91 第九节 债券相关情况 . 92 第十节 财务报告 . 93 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件包括： 1、载有公司法定代表人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计

5、报告原件。 3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 4、载有法定代表人刘道明先生签名的公司 2021 年年度报告文本。 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司

6、美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 房屋智造 指 以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。 绿色建筑 指 根据国标绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2021 对绿色建筑的规定：在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材） 、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。 A 级装配式建筑 指 根据国标装配式建筑评价标准 GB/T 51129-2017 对装配式建筑等级的规定：当评价项目满足装配式建筑评价要求，且主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于 35%时，可

7、进行装配式建筑等级评价。装配率为 60%75%，评价为 A 级装配式建筑。 BIM 指 建筑信息模型（Building Information Modeling） PC 指 预制混凝土构件（Precast Concrete） 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Gr

8、oup CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室 注册地址的邮政编码 650051 公司注册地址历史变更情况 1996 年 10 月 17 日， 公司在云南省工商行政管理局办理注册登记，注册地址为“中国云南昆明市东风西路 11 号” ；2005 年 3 月 17 日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“昆明市国防路 129 号恒安写字楼五楼” ；2018 年 3 月 12 日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B 座1506” ；2020 年 1 月

9、13 日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元3202 室” 。 办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 39 楼 办公地址的邮政编码 430050 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 39 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 三、三、 信息披露及备置地点信息披露及备置

10、地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所网站（https:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网（http:/） 公司年度报告备置地点 董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、 产权的投资转让”； 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”； 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项； 2011 年 9

11、月 20 日， 注销经营范围中的“国内贸易 （除专项规定） ”项目。 历次控股股东的变更情况（如有） 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 王文政、邹俭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 美

12、好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 项目项目 2021 年年 2020 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2019 年年 营业收入（元） 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38 -15.37% 3,659,484,107.58 归属于上市公司股东的净利润（元） -2,672,778,556.02 94,698,263.41 -2922.42% 66,886,561.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -2,457,760,

13、716.76 -460,496,854.28 -433.72% 60,511,274.00 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,544,692,180.42 73,810,657.13 1992.78% 374,255,784.97 基本每股收益（元/股） -1.0999 0.0384 -2964.32% 0.0268 稀释每股收益（元/股） -1.0999 0.0384 -2964.32% 0.0268 加权平均净资产收益率 -45.62% 1.32% -46.94% 0.94% 项目项目 2021 年末年末 2020 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2019 年末年末 总

14、资产（元） 24,782,522,323.44 28,314,202,162.61 -12.47% 27,521,265,712.29 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,502,838,603.34 7,221,654,306.44 -37.65% 7,079,635,463.11 公司亏损主要原因： 1、公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影响，本报告期净亏损 10 亿元。 2、受到市场和疫情的双重影响，部分房地产项目发生延期交付并形成违约，本年度房地产项目结算面积、结算收入减少，造成房地产业务本期业绩亏损。本年因延期交付导致房地产项目未能结算，同时计

15、提延期交房违约金，对净利润的影响为-1.6 亿元。 3、本报告期计提资产减值准备 23.27 亿元，主要如下： （1）根据公司战略将逐步退出房地产领域。公司在向房屋智造业务转型过程中，房产项美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 目将尽快完成销售清盘和整体转让，一级开发及历史遗留项目将尽快完成转让及退出，同时，本报告期受到房地产市场整体下行的影响，部分开发在售的房产项目去化价格和去化速度未达预期，导致项目清盘周期延长，成本增加，产生亏损迹象，经管理层审慎评估，本期计提资产减值准备 10.23 亿元。 （2）公司持有惠州罗浮山项目，由于国家环保政策的推进，该区域处于水库饮用水源保

16、护区内，导致所持地块已经无法按照预期规划进行后续开发建设，本期计提资产减值准备10.49 亿元。 （3）由于部分工厂布局区域的市场发展低于预期，部分工厂退投，本报告期计提资产减值准备 1.72 亿元。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目项目 2021 年年 2020 年年 备注备注 营业收入（元） 3,559

17、,957,400.99 4,206,713,612.38 营业收入扣除金额（元） 54,379,818.69 66,900,428.43 营业收入扣除后金额（元） 3,505,577,582.30 4,139,813,183.95 截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,466,988,633 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/ /股）股） -1.0834 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国

18、际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 286,072,937.34 459,025,665.16 1,184,

19、794,012.14 1,630,064,786.35 归属于上市公司股东的净利润 -132,451,340.10 -178,668,126.38 -263,210,726.34 -2,098,448,363.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -126,442,315.27 -200,686,022.87 -236,360,108.67 -1,894,272,269.95 经营活动产生的现金流量净额 510,579,548.65 572,769,862.72 265,010,148.32 196,332,620.73 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告

20、相关财务指标存在重上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异大差异: : 是是 否否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目项目 2021 年金额年金额 2020 年金额年金额 2019 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益 -136,745,110.79 805,493,416.27 -389,336.10 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 6,444,826.20 5,174,411.80 5,072,738.92 计入当期损益的对

21、非金融企业收取的资金占用费 5,663,261.52 47,336,899.13 27,498,590.35 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易-33,922,795.70 -190,085,549.34 -11,282,469.87 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 项目项目 2021 年金额年金额 2020 年金额年金额 2019 年金额年金额 说明说明 性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 2,000,000.0

22、0 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -127,813,038.50 -85,742,541.68 -17,898,691.56 其他符合非经常性损益定义的损益项目 61,856,416.15 5,604,177.85 减：所得税影响额 -8,332,557.38 4,175,471.09 2,842,789.13 少数股东权益影响额（税后） 833,955.52 22,806,047.40 -613,067.37 合计 -215,017,839.26 555,195,117.69 6,375,287.83 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：其他符合非经常性损益定义的损益项

23、目的具体情况： 适用 不适用 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常性损益中列举的非经非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明: : 适用 不适用 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息披露中房地行业信息披露中房地产业的披露要求产

24、业的披露要求 1、房地产行业回顾、房地产行业回顾 2021年，全国房地产市场走势呈现“先扬后抑”的态势。 从政策端看，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”是全年房地产政策主旋律，全面去杠杆贯穿全年，上半年开始的房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行，限制高负债过度扩张，“房产税”试点扩大预期进一步加剧市场观望情绪。 从投资端看，房地产投资同比增速下滑。2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，比2020年增长4.7%。其中，住宅投资11.12亿元，比上年增长6.4%。在融资约束和信用风险压力下，全年土拍市场“先热后冷”。2021年全年开发企业土地购置面积21,590万平方米，

25、比上年下降15.5%；土地成交价款17,756亿元，增长2.8%。 从销售端看，国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售面积近18亿平米，同比增长4.8%，销售额约18.2万亿，同比增长1.9%。一线城市和成交超千万方的二三线城市成交尚坚挺，上海、深圳、武汉、成都等成交规模累计同比增超15%，三四线规模则全面下滑，同比降6%左右。全国全年累计上涨仅2.44%，同比去年收窄1.02个百分点。 2、装配式建筑行业回顾、装配式建筑行业回顾 2021年中央层面持续出台相关政策，推进装配式建筑行业的发展。3月，住房和城乡建设部办公厅发布住房和城乡建设部办公厅关于印发绿色建造技术导则（试行）的通知，

26、提出建筑装修宜优先采用装配式装修，选用集成厨卫等工业化内装部品。4月，中国人民银行发展改革委证监会发布中国人民银行、发展改革委、证监会关于印发绿色债券支持项目目录（2021年版）的通知，提出装配式建筑纳入绿色债券支持项目目录。6月，住建部等15部门印发住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见，提出大力发展绿色建筑和建筑节能，县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准，加强设计、施工和运行管理，不断提高新建建筑中绿色美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 建筑的比例。 7月， 住房和城乡建设部办公厅发布 住建部

27、2021年政务公开工作要点的通知 ，提出做好推动智能建造与新型建筑工业化协同发展政策信息发布，及时公布智能建造创新服务案例，多渠道做好装配式建筑标准体系政策解读，深入实施绿色建筑创建行动。10月，国务院发布2030年前碳达峰行动方案的通知，要求推广绿色低碳建材和绿色建造方式，加快推进新型建筑工业化，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，推动建材循环利用，强化绿色设计和绿色施工管理。此外，根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要 ， 住房和城乡建设部组织编制了 “十四五” 建筑业发展规划 ，特别提出要大力发展装配式建筑，培育一批装配式建筑生产基地构建装配式建筑标

28、准化设计和生产体系，推动生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高装配式建筑综合效益。 从市场端看，装配式建筑占比不断提升。根据住建部发布的统计数据，“十三五”期间，累计建成装配式建筑面积达16亿平方米，年均增长率为54%。其中，2021年新开工装配式建筑占新建建筑的比例达到了20.5%。预计到2025年，大部分省、市装配式建筑面积占比将达到30%以上。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息披露中房地行业信息披露中房地产业的披露要求产业的披露

29、要求 报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。 房地产开发业务：房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其中武汉、合肥、苏州为公司业务重点区域。公司房地产开发项目主要为装配式A级示范项目，通过自主开发推广叠合剪力墙技术体系，为各地打造装配式建筑标杆，引领当地房地产和建筑产业升级。 装配式建筑业务：装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计和

30、基于BIM平台的设计、建造及供应链管理应用能力。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，能够以工业化、数字化方式实现快速、高效、高性价比的房屋规模智能建造，为客户提供可拎包入住的房屋。报告期内，公司投产美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 的武汉江夏、青岛即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂等多家工厂，为各工厂周边重点城市的客户提供一体化房屋智造服务。 1、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析 公司房地产业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角城市群。 武汉区域市场：武汉区域市场： （1

31、）房地产市场：2021年武汉市房地产市场全年波动性趋稳，全年同比依然保持增长态势。全年供应建面3,143.98万，同比下滑11.38%；成交建面2,797.38万，同比下滑11.02%；平均楼面地价6,779元/，同比上涨16.28%；全市新房供应2,365.31万，与去年基本持平；成交2,155.38万，同比去年上升11%；价格持续上涨，全年均价16,166元/，同比上涨14%。公司在武汉市场开发有美好长江首玺、美好香域花境等楼盘，获得市场认可。 （2）装配式建筑市场：按照武汉市规划，2021年，全市按照装配式方式建造的建设工程面积不小于1,200万平方米。全市新开工装配式民用建筑面积不小于

32、850万平方米，全市新开工装配式建筑的面积不小于400万平方米，力争达到450万平方米。2021年上半年武汉市按照装配式建造的建设工程面积实际为458.59万（其中：民用建筑面积为411.41万，工业建筑面积为37.16万， 市政基础设施面积为10.02万） 。 下半年起， 随着中央不断出台相关文件，武汉市也持续把发展装配式建筑作为推进新型建筑工业化、促进建筑产业转型升级的重要抓手，积极发挥示范产业基地、项目的引领和辐射带动作用，助力建筑业高质量发展。 合肥区域市场：合肥区域市场： （1）房地产市场：2021年合肥房地产市场由上半年市场高热，到三季度以来热度下滑，区域分化严重。 全年合肥九区涉

33、宅土地供应914万、 成交761万， 同比分别上涨95%、 62%，楼面价7,876元/，同比上涨7%；商品住宅成交78,364套，成交面积928万，同比增长8%。整体市场可售存量较低，延续供不应求态势。2021年4月，公司开发的合肥美好云玺项目荣获第十六届金盘系列奖项“金居奖”，实现了月销售4亿、开盘即清盘。 （2）装配式建筑市场：2021年全市规划装配式建造规模力争达到1,000万平方米，其中重点推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于25%，积极推进区域不低于20%，所有新建安置房、保障性住房、人才公寓等住宅建筑和政府投资建筑面积大于10万的公共建筑全部纳入装配式建筑项目库。截至今年

34、9月底，全市在建民用装配式建筑项目106个，建筑面积达到1,325.63万，新开工项目30个，建筑面积288.9万。装配式建筑占新建建筑面积美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 比例为18.87%，装配式建筑面积年均增长超过50%。 重庆区域市场：重庆区域市场： （1）房地产市场：2021年重庆土地成交量3,538万方，同比下降17%，楼面均价4,517元/，同比上涨21%；分区来看，两江新区土地成交量达357万方，居首位，其次为高新区、璧山区、铜梁区及涪陵区，超200万，江北区楼面地价11,228元/领跑全市。受全国大环境影响，2021年商品房市场整体趋冷，延续2020年

35、态势，全年供应2,506.88万，同比下降10%，成交2,585.74万方，受非住宅集中备案影响，同比上涨2%，价格持续攀升。公司继在重庆市场成功开发美好名流印象、美好名流公馆项目之后，2021年推出美好时光和美好天赋项目，其中美好时光项目首开售罄。 （2）装配式建筑市场：重庆市以中心城区、都市新区为重点，严格用地、立项、设计等环节装配式建筑实施要求，强化项目落地实施，全年新开工装配式建筑1,500万平米以上。 长三角区域市场：长三角区域市场： （1）房地产市场：2021年，长三角商品住宅成交面积同比增长约8%，规模接近2016年的高点水平，上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最

36、高水平，但多数城市短期库存不足，土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。自三季度起市场开始失速，拐点来临。一线城市维持高热，需求旺盛；二线城市出现分化，供求量价齐齐下降；三线城市加速下行，供求量价快速下降；高开低走，三四线城市去化成隐忧。长三角市场整体韧性较高，在经历全国市场降温后，预计将率先恢复。2021年公司在嘉兴市开发的锦棠府、在杭州市临安区美晟府和江阴市开发的美宸雅苑等项目，均实现全面清盘，在无锡市开发的美好铂翠项目开盘销售。 （2） 装配式建筑市场： 长江经济带集聚的人口和创造的地区生产总值均占全国40%以上，进出口总额约占全国40%，是我国经济中心所在、活力所在。根据国家战略规划

37、要求，推动生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高装配式建筑综合效益，安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、35个省级装配式建筑产业园区，产能达到5,000万，装配式建筑占到新建建筑面积的30%；江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式。装配式建筑占新建建筑比例达到50%，新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平继续保持在全国的领先地位，上海市要求到2025年，全市范围内国有建设用地新建项目100%实施装配式建筑。 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 2、报告期管理层的经营与管理对策、报告期管理层的经营与

38、管理对策 2021年全年，公司房产签约额44亿元，新获取装配式建筑A级示范项目2个，EPC项目签约额13亿元。 自2021年4月逐步对外开放PC构件销售业务， 全年共签约24.78万m， 签约额6.23亿元。 报告期内，公司坚定“盘活存量资产、聚焦装配式建筑业务”经营战略，不断优化资源配置，推动企业快速“脱房”，向房屋智造业务转型。 “盘活存量资产” ： 报告期内， 公司对房产存量项目做全面梳理， 认真研究资产处置思路，形成了“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清算”四大处置路径。 “销售清盘类”2021年完成了临安美晟府、嘉兴秋月朗庭、江阴美宸雅苑、芜湖美好锦城、武汉名流汇、合肥美好云玺等项

39、目的全盘或住宅清盘； “转售合作类”中北京六里桥、武汉新湖村等项目寻找合作方寻求转售； “退投收款类”已完成深圳四方埔、石家庄钢西小区、沈阳八一公园等项目的退出，逐步按照计划回收相关款项； “直接清算类”已对11家无实质业务开展的房地产子公司完成了清算注销。通过对存量业务的加快盘活、清退、整合，公司将脱离房地产开发赛道，以更加坚定的决心和更加集中的资源，转战房屋智造全新赛道。 “聚焦装配式建筑业务”：报告期内，公司聚焦装配式建筑业务，加快叠合剪力墙技术体系推广和示范，抢占装配式建筑市场。在公司技术部门支持下，重庆美好天赋项目装配率达到77%，将数字化、智能化应用于工程建设各个环节，将BIM模型

40、智能解析为生产数据，通过智能技术推动生产设备在线联动，实现自动划线、机器人自动布置模具、预埋件激光定位检查、钢筋网片自动加工、混凝土智能布料和高效节能全自动养护，并利用RFID、二维码等物联网技术，实现预制构件从生产加工、入库、储存、调拨、出库、运输、进场验收等全过程的智能识别、定位、跟踪、监控和管理，该项目先后于2021年2月被列为国家住建部智能建造试点项目，2021年8月入选住建部智能建造可复制经验做法清单。武汉公园壹号等其他各地项目也在同步推广上述应用，房屋智造业务已得到各地政府和主流开发商的认可。 “优化资源配置”：报告期内公司在高管层面建立组织变革委员会，将产品与技术标准化、业务模式

41、与流程优化、组织架构调整、独立核算、组织考核与激励等专项工作纳入组织变革委员会统筹推进， 走到城市公司和项目上、走到客户和供应商身边，共同探讨行业趋势，了解公司业务的优势和短板，调研产品和服务上的改善空间，走访调研后，公司坚定聚焦发展战略原则，加快存量业务清理，加大装配式建筑业务尤其是PC构件销售安装业务的资源投美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 入力度，为PC构件销售安装业务的加速发展奠定良好基础。 3、公司装配式建筑业务项目情况、公司装配式建筑业务项目情况 （1）未完工项目情况 区域 未完工项目数量（个） 项目合同金额 （万元) 累计确认收入 （万元） 未完工部分金额

42、 （万元） 武汉 9 340,068 121,018 208,158 合肥 2 82,505 34,354 45,059 苏州 3 66,765 15,278 50,112 青岛 1 9,010 7,802 506 济南 3 28,251 19,902 6,558 重庆 2 131,935 18,714 111,537 荆州 1 9,058 7,042 1,382 合计合计 21 667,592 224,110 423,312 （2）主要项目进展情况 城市公司 项目名称 项目性质 项目合同金额（万元） 业务模式 开工日期 工期（天） 完工百分比 本期确认收入（万元） 累计确认收入（万元） 本期

43、回款（万元） 应收账款余额（万元） 武汉 新滩 美好未来新城 内部 27,956 施工总承包 2019年4月 864 53% 691 13,614 1,025 25 武汉“长江首玺”K1K2地块项目 内部 47,917 施工总承包 2018年8月 855 84% 8,759 36,927 1,659 0 建和城中村改造项目K1K2地块户内装修工程 内部 38,610 装饰工程 2021年10月 453 0.3% 109 109 0 0 美好 洪湖新滩还建房项目 外部 63,250 施工总承包 2019年7月 683 70% 7,102 40,460 100 2,900 九坤五环璟城项目 外部

44、7,018 装配式专项分包 2019年11月 532 97% 3,000 6,243 2,412 32 蕲春县第六实验小学新建校园项目设计施工（EPC）总承包 外部 7,854 EPC 2019年11月 315 100% 2,730 7,205 1,874 100 中粮孔雀城问津二期装配式建筑工程 外部 2,565 装配式专项分包 2019年11月 428 100% 196 2,353 740 0 黄石市西塞山项目地块设计施工总承包工程 内部 62,043 EPC 2021年2月 1108 9% 5,272 5,272 4,935 0 问津项目地块设计施工总承包工程 内部 82,855 EPC

45、 2020年12月 1,045 12% 7,109 8,835 2,250 586 合肥 合肥循环经济示范园入园企业配套商务中心及人才公寓 外部 41,980 施工总承包 2019年9月 720 53% 10,965 20,265 9,662 4,062 肥西美好云玺项目 内部 40,525 EPC 2020年8月 639 38% 10,872 14,089 10,417 1,480 苏州 江阴美宸雅苑项目 内部 6,672 EPC 2019年6月 624 100% 838 6,120 175 3,455 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 18 无锡美好铂翠项目 内部 26,

46、561 EPC 2020年12月 1023 16% 3,107 3,910 240 3,050 张家港张地项目 外部 33,532 EPC 2021年6月 760 17% 5,248 5,248 1,163 0 青岛 中仁 澜山悦府项目 外部 9,010 施工总承包 2019年9月 577 94% 1,636 7,802 1,132 384 济南 民生 凤凰城17号院二期 外部 7,390 施工总承包 2019年7月 833 98% 1,843 6,670 1,568 1493 民生 天悦府三期（聊城光岳壹号院） 外部 11,450 施工总承包 2019年7月 925 83% 2,418 8,

47、667 2,527 3438 冠洲苑北区 外部 9,411 施工总承包 2020年5月 853 53% 3,723 4,565 2,013 0 重庆 重庆市江北区美好麓鸣臺项目EPC总承包（唐家沱） 内部 60,399 EPC 2021年4月 730 18% 10,221 10,221 8,875 1,134 巴南项目 外部 71,536 EPC 2021年5月 719 13% 8,493 8,493 8,603 0 荆州 碧桂园央玺项目 外部 9,058 装配式专项分包 2019年11月 493 85% 6,376 7,042 4,281 229 合计合计 667,592 100,708 2

48、24,110 65,651 22,368 （3）PC 订单订单 公司自 2021 年 4 月份起逐步开放 PC构件销售业务，全年签约及中标量合计 24.78 万立方米，总金额 6.23 亿元。 序号 区域（基地） 已中标及已签约方量 （万立方米） 总金额 （万元） 1 重庆（江津） 3.87 9,737 2 成都（金堂） 4.70 11,434 3 青岛（即墨） 1.98 5,678 4 荆襄宜（荆州） 2.02 5,144 5 武汉（江夏） 3.78 9,067 6 合肥（肥东） 3.63 9,255 7 长沙（汨罗） 2.09 4,621 8 郑州（新乡） 2.71 7,380 合计 24

49、.78 62,317 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 19 4、公司房地产储备情况、公司房地产储备情况 （1）新增土地储备项目）新增土地储备项目 公司将战略性退出房地产开发领域，向以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型。报告期内公司无新增土地储备。 （2）累计土地储备情况）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 美好宝沱名境项目（成都） 3.94 8.11 8.11 洪湖新滩项目（武汉） 39.69 47.63 47.63 武汉新湖项目 5.45 20.20 14.39 罗浮山项目（深圳） 18.47 16.40 1

50、2.30 六里桥项目（北京） 1.50 6.00 6.00 总计 69.05 98.34 88.43 美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 20 5、报告期主要项目开发情况报告期主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益 比例 开工 时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积 （） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额 （万元） 累计投资总金额（万元） 广东 中山“美好公馆” 广东省中山市温泉路中山温泉宾馆旁 住宅 100% 2018.07 在建 46% 41,250 56,549 83,700 38,562 重庆 重庆“美好天赋