不动产置业投资分析概述.pptx

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1、第第9章章 不动产置不动产置业投资分析业投资分析 v9.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 v9.2 不动产置业投资的财务数据测不动产置业投资的财务数据测算算 v9. 3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 5/8/20229.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 v9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点不动产置业投资的优点与缺点 v1. 不动产置业投资的优点不动产置业投资的优点v1能够得到税收方面的好处能够得到税收方面的好处v置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营本钱、置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营本钱、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固贷款利息和建筑物

2、折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。定税率征收的。 v2易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持 v3能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响 v4提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级 5/8/2022v2. 不动产置业投资的缺点不动产置业投资的缺点 v1投资巨大投资巨大 v2缺乏流动性缺乏流动性 v3投资回收周期较长投资回收周期较长 v4需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验 5/8/2022v9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点不动产置业投资的类型及其特点 v房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住

3、宅及多户住宅房地产等。括单户住宅及多户住宅房地产等。v非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。用、机构用房地产及旅店。 v1. 出租性住宅投资出租性住宅投资 v1区位区位 v2建筑物及其设施的舒适型建筑物及其设施的舒适型v3公寓单元的最正确布局公寓单元的最正确布局 v4公寓是否配备家具公寓是否配备家具 5/8/2022v2. 办公用不动产办公用不动产 v1市场因素市场因素v一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量；当前的租金水平和自动调价条竞争

4、性建筑的质量；当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区吸纳率的款；空置面积及相应的空置原因；该地区吸纳率的记录；投资者预期占有的市场局部。记录；投资者预期占有的市场局部。 v2区位区位 v3其他因素其他因素 5/8/2022v3. 零售及商店中心零售及商店中心 v1商圈商圈v必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设施的邻近度。施的邻近度。 v2市场人口市场人口v居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而居民收入的消费类型是如何根据讨论的

5、区域不同而相应变化的？农村社区和制造中心之间、商业区和相应变化的？农村社区和制造中心之间、商业区和效劳业区之间、老年人和年轻人之间、高收入家庭效劳业区之间、老年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民族为主的区域之间，以和低收入家庭之间、不同民族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购置习惯显然会有差异。及更多不同领域之间的购置习惯显然会有差异。5/8/2022v9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素影响不动产置业投资的主要因素 v1. 租金收益率租金收益率 不动产市价全年租金收入租金收益率PR例如，一个市价为例如，一个市价为120万的别墅，预计每万的别墅，预计每月租金为月租金为1

6、万元，那么万元，那么%1012000001210000租金收益率PR5/8/2022v2. 市场利率与预期楼价升幅市场利率与预期楼价升幅 v再假设该别墅一年后卖出的市价为再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。v倘假设同一年后卖出该不动产作比较，那么该投资倘假设同一年后卖出该不动产作比较，那么该投资在一年后的总收益是：在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) PiPPR)(1PPPiPR1PPP 1进行不动产投资的初步条件是进行不动产投资的初步条件是或改写成或改写成式中，式中，表示该不动产一年后的净升幅。表示该不动产一年后的净升幅。 5/8/20229.2 不动产置业投资的财务数据测算 v9.2

7、.1 不动产置业投资现金流出确实定不动产置业投资现金流出确实定 v1. 不动产的获取本钱不动产的获取本钱v不动产获取本钱即房地产的投资总额，包括购置价不动产获取本钱即房地产的投资总额，包括购置价格、搜寻本钱和所有的实际资产持有费等。格、搜寻本钱和所有的实际资产持有费等。 v1购置价格购置价格 v2搜寻本钱搜寻本钱 v3延期付款条件延期付款条件 5/8/2022v4资产持有费资产持有费v税负、利息、修缮费用、公用设施附加费、税负、利息、修缮费用、公用设施附加费、保险保险 5/8/2022v2. 营运费用 v1变动费用与固定费用v变动支出随着房地产的租用情况不断变动 v固定支出不随占用情况变化而变

8、化。 v2费用支付责任 v两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。v相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全效劳租赁。v一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。5/8/2022v9.2.2 不动产置业投资现金流入确实定不动产置业投资现金流入确实定 v1. 市场租金市场租金v市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：地产而付出

9、的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：1国民经济前景；国民经济前景；2房地产所在地区的经济根底；房地产所在地区的经济根底；3该地区对于该类房地产的需求状况；该地区对于该类房地产的需求状况；4类似房地产类似房地产供给竞争情况。供给竞争情况。 v2. 空置空置v在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过特别是新建房地产。就没被租用过特别是新建房地产。 5/8/2022v3. 均衡市场租金率均衡市场租金率v在任何时点

10、上，都存在着一定数量的存量房地产。在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一局部已被租用，一局部闲置着，形成了可供它们一局部已被租用，一局部闲置着，形成了可供租赁的供给量。租赁的供给量。 5/8/2022租金租金市场租金市场租金需求需求供给供给空置率空置率目前的空间存量目前的空间存量均衡占用量均衡占用量图图9-1 均衡市场租金率的决均衡市场租金率的决定定空间单元数空间单元数5/8/2022v4. 租金的计算租金的计算v不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市的租金水平，是

11、根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。场租金制定的。v租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差异。时间的推移而与时下的市场租金产生较大差异。v购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分比收取。此时的租金额与最低租金

12、额之差叫做溢价租金。比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。 5/8/20229. 3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 v9.3.1 比率分析与获利能力分析比率分析与获利能力分析v1. 收益乘数收益乘数(Income Multiplier)v收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。收入之间的关系来反映不动产投资绩效。v收益乘数即不动产的市场价值或投资价格除以收益乘数即不动产的市场价值或投资价格除以未来

13、每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。 5/8/2022v【案例【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资工程，其投资总额为】嘉伦地产某不动产投资工程，其投资总额为1000000元，且银行可以提供元，且银行可以提供75%的不动产抵押贷款。预的不动产抵押贷款。预计在第一年各项经营指标如表计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如所示。其他相关信息如下：下： 已获得已获得75000元为期元为期25年的抵押贷款不妨假设该工年的抵押贷款不妨假设该工程以租赁经营为目

14、的，按程以租赁经营为目的，按9%的年利率每月等额支付的年利率每月等额支付每月支付每月支付6294.0元，全年贷款本息额为元，全年贷款本息额为75527.7元；元；“最正确估计值说明，该房产的市场价值会以最正确估计值说明，该房产的市场价值会以5%的年的年复利增值；投资者的边际所得税率为复利增值；投资者的边际所得税率为40%。 项目项目金额（元）金额（元）预期总收入预期总收入270 000减：风险损失准备减：风险损失准备20 000实际总收入实际总收入250 000减：经营支出减：经营支出130 000经营净收入经营净收入120 0005/8/20221总收益乘数总收益乘数(Gross Incom

15、e Multiplier，GIM)总收益乘数强调不动产投资总额或市场价格与其总总收益乘数强调不动产投资总额或市场价格与其总收入之间的关系。其计算公式为：收入之间的关系。其计算公式为：总收益）市场价值（或投资价格总收益乘数2净收益乘数净收益乘数(Net Income Multiplier, NIM)净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：净收益）市场价值（或投资价格净收益乘数5/8/20222. 财务比率财务比率财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不

16、动产投财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损益平衡比率及债务支付比率。益平衡比率及债务支付比率。1经营经营(Operating Expense Ratio)经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，即每收入即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为：元所需支出的营运费用。其计算公式为：实际总收入营运费用经营比率5/8/20222损益平衡比率损益平衡比率(Break-even Flow Ratio)损益平衡比率，又叫做亏损比率，

17、为不动产投资活动在损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：实际总收入营运费用偿债支出损益平衡比率5/8/20223偿债能力比率偿债能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入即保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入即实际总收入减营运费用可以支付偿债支出的倍数。作为实际总收入减营运费用可以支付偿债支出的倍数。作为不动产开发工程运营绩效的

18、评价指标，偿债能力比率不仅不动产开发工程运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：债务本息经营净收入偿债能力比率5/8/2022利息经营净收入现金备付率一般而言，贷款归还可以分为两种方式：本金及利息按每一般而言，贷款归还可以分为两种方式：本金及利息按每期摊还，如购房贷款的摊还；贷款期间内各期仅支付利息，期摊还，如购房贷款的摊还；贷款期间内各期仅支付利息，至最后一期才归还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率至最后一期才归

19、还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率又可称为又可称为“现金备付率现金备付率(Cash Coverage Ratio)，即，即5/8/20224贷款比率贷款比率(Loan-to-value Ratio，LTV)贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额或市场贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额或市场价值的比率。其计算公式为：价值的比率。其计算公式为：）总投资额（或市场价值贷款额贷款比率5/8/2022v3. 盈利能力指标盈利能力指标v追逐利润是资本的根本属性，不动产投资也不例外。追逐利润是资本的根本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的因此，盈利能力自然便

20、成为评价不动产投资绩效的重要指标。重要指标。v所有反映不动产投资工程盈利能力的指标都有一个所有反映不动产投资工程盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。期回报联系起来。v其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。据计算口径不同。 5/8/2022）总投资额（或市场价值经营净收入全面资本化率营运净收入项目的投资价值资本还原率1全面资本化率全面资本化率(Overall Capitalization Rate)全面资本化率，又称为资本复原率或总资本复原率

21、，反全面资本化率，又称为资本复原率或总资本复原率，反映了每年预期经营净收入占不动产投资总额或市场价格映了每年预期经营净收入占不动产投资总额或市场价格的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：而不动产投资工程的投资价值也可反推得到：而不动产投资工程的投资价值也可反推得到：5/8/2022v2股东权益报酬率股东权益报酬率v不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对工程的影响，独立益的受益主体，剔除负债因素对工程的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。考察权益资本为投资

22、者带来的经济效益。v一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬率和税后股东权益报酬率。率和税后股东权益报酬率。 5/8/2022税前股东权益报酬率税前股东权益报酬率(Before Tax Return on (Before Tax Return on Equity)Equity)税前股东

23、权益报酬率，又称为股息率、自有资本复原税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本复原率，它是以税前现金流量经营净收入减贷款本息与率，它是以税前现金流量经营净收入减贷款本息与所需初始权益投资投资总额减借贷资金的百分比，所需初始权益投资投资总额减借贷资金的百分比，即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：税前现金流量税前股东权益报酬率自有资本（股东权益）5/8/2022v税后股东权益报酬率税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity)v税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，

24、是指预期每年可支配净现金扣除所有融资本钱与所得税占初始权益现金支配净现金扣除所有融资本钱与所得税占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。元的现金，未来回收多少现金的概念。 税后现金流量税后股东权益报酬率自有资本（股东权益）5/8/2022v3经纪人回报率经纪人回报率v在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金

25、回报率的缺乏。率的缺乏。v为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期归还抵押贷款而导致的所得税因素，而且将因分期归还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经纪人回报率。效的指标，这就是

26、经纪人回报率。 经纪人回报率经纪人回报率(税后现金流量权益增加值税后现金流量权益增加值)初始权益现金初始权益现金投资投资(37 2308 400)250 0000.183或或18.3% 5/8/2022v9.3.2 投资回收期投资回收期v作为简单、常用的不动产投资工程绩效评价方法，作为简单、常用的不动产投资工程绩效评价方法，投资回收期是指投资工程的累计预期净现金流入等投资回收期是指投资工程的累计预期净现金流入等于其初始现金投资时工程运营的时间，一般以到达于其初始现金投资时工程运营的时间，一般以到达此时间点工程需持续运营的年数表示。此时间点工程需持续运营的年数表示。v计算投资回收期就是估算要多少

27、年才能回收在该工计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该工程上的初始现金投资。运用投资回收期评价工程绩程上的初始现金投资。运用投资回收期评价工程绩效，就是将所有候选投资工程的投资回收期进行排效，就是将所有候选投资工程的投资回收期进行排序。序。 5/8/2022v全部投资回收期投资总额经营净收入全面资全部投资回收期投资总额经营净收入全面资本化率的倒数本化率的倒数v税前权益投资回收期初始权益现金投资税税前权益投资回收期初始权益现金投资税前现金流量股息率的倒数前现金流量股息率的倒数v税后权益投资回收期初始权益现金投资税税后权益投资回收期初始权益现金投资税后现金流量现金回报率的倒数后现金流量现金回报

28、率的倒数 5/8/2022【案例【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，方案初始权益投资】昆仑置业开发某步行商业街，方案初始权益投资为为48330万元。假设投资于工程初期一次完成，且全部物业实万元。假设投资于工程初期一次完成，且全部物业实施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金流量表流量表9-5所示：所示： 年年 份份1234567税后现金流量税后现金流量 7 1458 1859 22210 17111 115 12 05412 895累计税后现金累计税后现金流量流量7 14515 330 24 55234 72345 838

29、 57 89270 7875/8/2022v9.3.3 前门法与后门法前门法与后门法 v1.前门法前门法v在不动产价格的情况下，由预计的股东权益乘税前在不动产价格的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，这是这是“前门法。前门法。 5/8/2022乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于相加相加等于等于加上加上等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于图图9-2 前门法计算流程图前门法计算流程图不动产购买

30、价格不动产购买价格1- -贷款成数贷款成数不动产购买价格不动产购买价格贷款成数贷款成数不动产购买价格不动产购买价格要求的权益资金要求的权益资金1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格要求的税前收益率要求的税前收益率1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格权益资金要求现金流权益资金要求现金流1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格抵押贷款抵押贷款不动产购买价格不动产购买价格贷款常数贷款常数不动产购买价格不动产购买价格年度偿债额年度偿债额不动产购买价格不动产购买价格营运净收入营运净收入不动产购买价格不动产购买价格营运费用营运费用不动产购买

31、价格不动产购买价格要求的实际总收入要求的实际总收入不动产购买价格不动产购买价格1- -空置率空置率不动产购买价格不动产购买价格要求的潜在总收入要求的潜在总收入不动产购买价格不动产购买价格可出租净面积可出租净面积不动产购买价格不动产购买价格每平方米最低租金每平方米最低租金不动产购买价格不动产购买价格5/8/2022v【案例【案例9-3】一幢办公楼可以出租的面积为】一幢办公楼可以出租的面积为2720平方米平方米目前售价为目前售价为2880万元。通过对该房产进行一年期营运预测得万元。通过对该房产进行一年期营运预测得出了以下的营运预测结果：每平方米市场租金为出了以下的营运预测结果：每平方米市场租金为1

32、350元，空元，空置及无法回收的租金占潜在总收益的比重为置及无法回收的租金占潜在总收益的比重为8%，每平方米，每平方米的营运费用为的营运费用为390元。元。v通过和银行的协商，目前最正确的贷款条件是通过和银行的协商，目前最正确的贷款条件是11.5%的年利的年利率，率，20年完全分摊归还，其利率年完全分摊归还，其利率7年后可以重新协商。此外，年后可以重新协商。此外，投资者最多也只能借到购置价的投资者最多也只能借到购置价的75%，可接受的最低偿债备，可接受的最低偿债备付率为付率为1.20.v预期的权益投资者是一小群合伙人，他们一致认为可接受的预期的权益投资者是一小群合伙人，他们一致认为可接受的最低

33、税前股东权益报酬率是最低税前股东权益报酬率是6%，可接受的最高损益平衡率，可接受的最高损益平衡率是是85%。以下是前门法计算最低租金的过程，见表。以下是前门法计算最低租金的过程，见表9-6。 5/8/20221. 计算权益所要求的税前现金报酬计算权益所要求的税前现金报酬 需要的权益资金不动产价格（需要的权益资金不动产价格（1-贷款与价值比率）贷款与价值比率）288000000.25 乘：权益报酬率乘：权益报酬率权益现金报酬权益现金报酬4320002. 计算偿债支出计算偿债支出 抵押贷款金额不动产价格贷款与价值比率抵押贷款金额不动产价格贷款与价值比率288000000.75乘以：贷款常数（乘以：

34、贷款常数（0.12797）年度偿债支付额年度偿债支付额3.计算所需达到的营业净收入计算所需达到的营业净收入营业净收入权益现金报酬年度偿债支出营业净收入权益现金报酬年度偿债支出43200027641504. 计算营业所需达到的实际总收入计算营业所需达到的实际总收入加：营运费用（加：营运费用（3902720平方米）平方米）实际总收入营业净收入营运费用实际总收入营业净收入营运费用319615010608005. 计算营业所需达到的潜在总收入计算营业所需达到的潜在总收入潜在总收入有效总收入潜在总收入有效总收入/（1-空置率）空置率）4256950/（1-8%）4627120 6. 计算每平方米最低租金

35、计算每平方米最低租金 每平方米最低租金潜在总收入每平方米最低租金潜在总收入/可出租面积可出租面积4627120/272017015/8/2022v2. 后门法要求的税前权益报酬率后门法要求的税前权益报酬率后门法的分析方式是在不动产收益的情况下，求取后门法的分析方式是在不动产收益的情况下，求取不动产的合理价格。不动产的合理价格。v该方法假定通过调查市场中类似工程可以得到可能该方法假定通过调查市场中类似工程可以得到可能的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率；之后，据此用这些数值向后推常数及权益报酬率；之后，据此用这些数值向后推算出最

36、大可归还的抵押贷款额和权益投资者可能会算出最大可归还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该工程的资金；将总负债与自有资金加总，即投入该工程的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产的合理价值。可得到不动产的合理价值。 5/8/2022等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于减去减去要求的税前权益报酬率要求的税前权益报酬率营运净收入营运净收入偿债现金偿债现金营运净收入营运净收入权益投资人可用现金营运净收权益投资人可用现金营运净收入入偿债保障比率偿债保障比率营运净收入营运净收入允许的年度偿债额允许的年度偿债额营运净收入营运净收入 偿债常数偿债常数营运净收入营运净收入图图9-3 后

37、门法计算流程后门法计算流程相加相加等于等于合理的现金投资合理的现金投资 可支持的抵押贷款可支持的抵押贷款营运净收入营运净收入合理价格即最大投资额合理价格即最大投资额合理的现金投资合理的现金投资5/8/2022v【案例【案例9-4】有一商铺要出售，卖方要价】有一商铺要出售，卖方要价500万元。万元。该商铺可出租面积该商铺可出租面积2500平方米，预计将商铺出租可平方米，预计将商铺出租可每年获得租金收入每年获得租金收入400元元/平方米；假定空置率为平方米；假定空置率为5%，营业费用占毛收入的营业费用占毛收入的40%；贷款银行要求的偿债保；贷款银行要求的偿债保障比率为障比率为1.2，年贷款常数为，

38、年贷款常数为10%基于贷款利率基于贷款利率9.25%，贷款期限，贷款期限28年计算而得；投资者要求的年计算而得；投资者要求的权益报酬率至少为权益报酬率至少为14%。根据上述资料，分析此商。根据上述资料，分析此商铺是否值得购置？表铺是否值得购置？表9-7说明了用后门法计算合理购说明了用后门法计算合理购置价格的过程。置价格的过程。 5/8/20221. 计算营运净收入计算营运净收入 总租金收入（总租金收入（4002500） 减：闲置费用（减：闲置费用（10000005%）50000减：营运费用（减：营运费用（100000040%）400000营运净收入（营运净收入（1000000500004000

39、00）5500002. 计算合理最大贷款金额计算合理最大贷款金额 偿债支出营运净收入偿债支出营运净收入/偿债保障比率偿债保障比率550000/1.2423077合理贷款金额偿债支出合理贷款金额偿债支出/贷款常数贷款常数458333/0.13.计算合理资本金投入额计算合理资本金投入额权益现金收益营运净收入年度偿债支出权益现金收益营运净收入年度偿债支出550000423077126923合理的资本金投入权益现金收益合理的资本金投入权益现金收益/权益报酬率权益报酬率126923/14%9065934. 计算不动产的合理价格计算不动产的合理价格不动产的合理价格合理贷款金额合理的资本金投入不动产的合理价格合理贷款金额合理的资本金投入42307709065935/8/2022v9.3.4 投资价值与投资决策v投资价值是指能给某个投资者带来收益的收益型不动产的价值。如果潜在投资者认为不动产的投资价值高于其市场价值，他们就会主动买入该不动产；反之，如果投资者认为出售该不动产所能获取的收入会大于将该不动产保存在自己的投资组合中所能产生的价值时，他们会倾向于出售该不动产。 5/8/20225/8/2022