第十章 房地产税收制度与政策课件.pptx

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1、房地产法律制度与政策 第十第十章章房地产房地产税收制度与政策税收制度与政策第一节 房地产税收概述 一、我国税收体系一、我国税收体系 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。 第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土

2、地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。 第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。 第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。 二、房地产税收制度房地产税收制度 房地产税收有广义和狭义两种理解。广义的房地产税收，是指房地产开发经营中涉及的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税等。狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开

3、发经营流转行为为计税依据的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税和契税。我国现行的房地产税收体系基本涵盖了土地取得、房地产开发、房地产流转、房地产保有四个环节，在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用。 但大部分税种集中在房地产的开发、流转环节，针对房地产保有期间设置的税种很少，且免税范围很大，这就造成了严重的税负不公平的状况，阻碍了房地产市场的健康发展。重在房地产开发流通过程中，仅税种就多达十几种，如契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐。而在房地产保有期间设置

4、的税种仅有房产税、城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税的税率偏低，税基覆盖不全已经成为不争的事实。 比如，城镇土地使用税的税率最低每年每平方米02元，最高每年每平方米10元，作为专门用来调节级差收益的税种在这种低税率下，其作用十分有限，更谈不上在提高城镇土地利用强度、促进国有土地高效率使用方面有所作为了。这样就使得大量城镇土地由企业无偿或近似无偿的取得和持有，而与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。在房地产保有期间征收的房产税，其主要目的是为了合理调节房地产收益分配，鼓励房地产流转，刺激土地的供给，但由于税负较低，使得其功能也只能流于理论。保有环节的轻税

5、负，导致了开发商囤积土地的现象十分严重，土地炒买炒卖情况愈演愈烈。这不仅抑制了土地的正常交易，还直接阻碍存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产要素的作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象严重。 三、房地产税、租、费房地产税、租、费 从本质上看房地产税、租、费，税收所反映的是一种法律关系，是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入，只要有国家,就会有税收;而租则反映房地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租，与税相比,二者差异很大；费是对行政服务的一种补偿,即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用，一般称之为管理费。房地产税存在于法律关系之中，来源于房地产财产的总价值;

6、房地租是一种经济关系的反映,是产权明晰化的结果，来源于房地产收益,即是对房地产收益的一种扣除；而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。 目前，在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在：一是以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租，即税中含有租的因素。二是以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收的,明显含有以税代费的成分。三是以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的费用，其本质应是地租。四是以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费，其实就是一种罚税即空地税。造成税、租

7、、费的混杂，征收部门繁多，房地产收益权不明确，乱收费现象严重，降低了税收的严肃性、规范性。 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策四、房地产税收制度改革和税收优惠政策 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建

8、设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础；要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础；要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础。 税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。比如，免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从而减轻其税收负担。税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，国家通过税收优惠政策，促进产业结构的调整和社会经济的协调发展。国家根据经济发展状况，适时提出房地产税收优惠政策。早在2005年，国务院为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批

9、、土地供应以及信贷、税收等方面，就对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发（2005）26号）明确享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20% 。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。 第二节房

10、产税 一、纳税人和征税范围一、纳税人和征税范围 房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。 根据国务院1986年9月15日发布的房产税暂行条例规定,在城市、县城,建制镇、工矿区内的房屋产权所有人,应依法交纳房产税。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 二、计税依据和税率二、计税依据和税率 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值

11、作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为12% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 。 三、税收优惠政策三、税收优惠政策 （一）法定免纳房产税的优惠政策 下列房产免纳房产税： 1国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 4个人所有非营业用的房产； 5经财政部批准免税的其他房产。 （二）具备房屋功能的地下建筑的房产税 财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）规

12、定，自用的地下建筑，按以下方式计税： 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 自用的地下建筑，按以下方式计税： 1工业用途房产，以房屋原价的 50 60% 作为应税房产原值。 应纳房产税的税额 = 应税房产原值 1-（10% - 30% 12 % 。 2商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 - 80 % 作为应税房产原值。 应纳房产税的税额 = 应税房产原值

13、1-（10% - 30%） 12 % 。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 （三）经财政部批准免税的其他房产税优惠政策 1损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 2纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时

14、自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送。 相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。 3在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 4为鼓励利用地下人防设施，暂

15、不征收房产税。 5对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征 房产税。 6老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、 护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。 7从 2001年1 月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 8对邮政部门坐落在城市、县城

16、、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。 除上面提到的可以免纳房产税的情况以外，如纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 9向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专 业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。 对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可

17、按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。 10对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于 25%（含 25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含 10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。 11自 2011年1月1日起至 2012年12月31日，对高校学生公寓实行免征房产税政策。至文到之日前已征的应予免征的房产税，应从纳税人以后应纳的房产税额中抵减或者予以退税。 12自 2011年1月1日起至

18、2012年12月3日，为支持国家商品储备业务发展，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税。 13自2013 年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。 第三节城镇土地使用税 一、纳税义务人与征税范围一、纳税义务人与征税范围 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用

19、税）的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。另外，自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 二、税率与计税依据二、税率与计税依据 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下： 1大城市1530元； 2中等城市 122

20、4元； 3小城市0918元； 4县城、建制镇、工矿区0612元。 大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的城市规划条例中规定的标准划分。人口在 50 万以上者为大城市；人口在 20万50 万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的 30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准

21、为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定： 1由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 2尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 3尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。 三、城镇土地使用税的税收优惠政策三、城镇土地使用税的税收优惠政策 （一）法定免缴土地使用税的优惠 1国家机关、人民团体、军队自用的土地。 2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 3宗教寺庙

22、、公园、名胜古迹自用的土地。 4市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 5直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税 510 年。具体免税期限由各省、自治区、直辖市地方税务局在城镇土地使用税暂行条例规定的期限内自行确定。 7对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征 城镇土地使用税。 8企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免 征城镇土地使用税。 9免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税

23、单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。 10对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。 （二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠政策 1个人所有的居住房屋及院落用地。 2房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。 3免税单位职工家属的宿舍用地。 4民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。 5集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 6对基建项目在建期间使用的土

24、地，原则上应照章征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目，其占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税。 7城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市地方税务局可根据具体情况自行确定对集贸市场用地征收或者免征城镇土地使用税。 8房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照

25、顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 9原房管部门代管的私房，落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于各种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按照房管部门在房租调整改革之前确定的租金标准向房主缴纳租金。对这类房屋用地，房主缴纳土地使用税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据实际情况，给予定期减征或免征城镇土地使用税的照顾。 10对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市地方税务局确定，暂免征收城镇土地使用税。 11企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。 12经

26、贸仓库、冷库均属于征税范围，因此不宜一律免征城镇土地使用税。对纳税确有困难的企业，可根据城镇土地使用税暂行条例第七条的规定，向企业所在地的地方税务机关提出减免税申请，由省、自治区、直辖市地方税务局审核后，报国家税务总局批准，享受减免城镇土地使用税的照顾。 13对房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地，考虑到在房租调整改革前，房产管理部门经租居民住房收取的租金标准一般较低，许多地方纳税确有困难的实际情况而确定的一项临时性照顾措施。房租调整改革后，房产管理部门经租的居民住房用地（不论是何时经租的），都应缴纳城镇土地使用税。至于房租调整改革后，有的房产管理部门按规定缴纳城镇土地使用税确有实际

27、困难的，可按税收管理体制的规定，报经批准后再给予适当的减征或免征土地使用税的照顾。 14考虑到中国物资储运总公司所属物资储运企业的经营状况，对中国物资储运总公司所属的物资储运企业的露天货场、库区道路、铁路专用线等非建筑用地征免城镇土地使用税问题，可由省、自治区、直辖市地方税务局按照下述原则处理：对经营情况好、有负税能力的企业，应恢复征收城镇土地使用税；对经营情况差、纳税确有困难的企业，可在授权范围内给予适当减免城镇土地使用税的照顾。 15向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热

28、力生产但不直接向居民供热的企业。 第四节土地增值税 一、纳税人和征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其增值额征收的一种税。凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收入的一切单位和个人,均为土地增值税的纳税义务人。 （一）土地增值税的基本征税范围 1转让国有土地使用权。 2地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 3存量房地产的买卖。 （二）依具体情况判定的征税范围 1房地产的交换属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税机关核实，可以免征土地增值税。 2对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以

29、土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 但投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。 6对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 7在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 8房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生

30、房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 二、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30%。 （二）增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分，税率为40%。 （三）增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为50%。 （四）增值额超过扣除项目金额200% 的部分，税率为60%。 但在实际工作中，一般可以采用速算扣除法计算： 1增值额未超过扣除项目金额50% 时，计算公式为： 土地增值税税额增值额30% 2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%

31、 时，计算公式为： 土地增值税税额增值额40% 扣除项目金额5% 3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 时，计算公式为：土地增值税税额增值额50% 扣除项目金额15% 4增值额超过扣除项目金额200% 时，计算公式为： 土地增值枕税额增值额60% 扣除项目金额35% 三、扣除项目的确定三、扣除项目的确定 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项： （一）取

32、得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）其他扣除项目 （六）旧房及建筑物的评估价格 四、增值额的确定四、增值额的确定 在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。因此，土地增值税暂行条例第九条规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根

33、据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 五、税收优惠政策五、税收优惠政策 （一）法定税收优惠 1建造普通标准住宅 纳税人建造普通标准住它出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标雕住宅不能适用这一免税规定。 2国家征用收回的房地产 因国家建设需要依法证用、收回的房地产，免征土地增值税。 这里所说的

34、“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 （二）其他税收优惠 1因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，应予以退税。 2个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年

35、未满5年的，减半征收土地增值税。 3以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 4对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 6个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 7房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 8房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社

36、会福利、公益事业的，不征收土地增值税。 9对个人转让非普通住宅，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至15%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。 10企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 11灾后重建安居房建设转让免征土地增值税。对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。 12自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。第五节 契税 一、征税对象一、征税对象 契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象

37、，向产权承受人征收的一种财产税。 契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括： （一）国有土地使用权出让 （二）土地使用权的转让 不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （三）房屋买卖 以下几种特殊情况，视同买卖房屋： 1以房产抵债或实物交换房屋。 2以房产作投资或作股权转让。 3买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 （四）房屋赠与 房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。 由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有

38、效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。 （五）房屋交换 随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 二、税率和计税依据二、税率和计税依据 契税实行 3%-5% 的幅度税率实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在 3%-5% 的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。契税的计税依据为不动产的价格。由于上地、房屋权属转移

39、方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 （4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补

40、交的土地使用权出让费用或者土地收益。 （5）房屋附属设施征收契税的依据 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 （6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 三、税收优惠政策三、税收优惠政策 （一）契税优惠的一般规定 1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 此外，财政部、国家税务总局规定：

41、自 2000 年 11 月 29 日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税。 3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。 4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占

42、用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 6经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。 （二）契税优惠的特殊规定 1企业公司制改造。 非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独

43、资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过 50% 的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 2企业股权重组。 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司投资组建新公司有关契税政策规定如下： （1）对国有控股公司以部分资产投资组

44、建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85% 以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额 50% 以上，或国有股份占股份有限公司股本总额 50% 以上的国有控股公司。 （2）以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。 3企业合并。 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 4企业分立。 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 5企业出售。

45、 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业 30% 以上职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。 6企业破产。 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业 30% 以上职工签订服务年限不少于

46、 3 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的，免征契税。 7房屋的附属设施。 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 8继承土地、房屋权属。 对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照中华人民共和国继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于

47、赠与行为，应征收契税。 9事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税 10事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围，应按规定缴纳契税。 11在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。 12关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策： （1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承

48、受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 （2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 （3）市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 （4）企业承受土地使用权

49、用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。 （5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。 （6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。 合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。 13贯彻落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见有关要求，大力支持各地棚户区改造工作

50、，自2013年7月4日起，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税；个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普 通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 14其他规定。 （1）经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 （2）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。 （3）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全