【新整理】《物权法》与《物业管理条例》课件.ppt

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1、 物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？ 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定定 物权法应当规定的非经营性财产，分为：物权法应当规定的非经营性财产，分为：1 1、公、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2 2、公用物（国家所有公众使用）

2、，包括道路、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴 规定了建筑区划内的一些法定权利 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公

3、用设施和物业服务用房，属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权” 专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的2/3投票权

4、物权法的双2/3物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的“双过半”物权法的“新双过半” 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交

5、付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人 对于不动产物权：对于不动产物权： 其

6、依法律行为而发生变更者，按照物其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力 非依法律行为而取得不动产物权，如非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等，决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分业主总人数业主总人数I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产

7、共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部

8、分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位

9、位DEFCBA楼楼梯梯专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分共用部分持分权共用部分持分权权

10、利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权

11、选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订

12、、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定原始取得原始取得-指非基于他人权利与

13、意志而取得物权。包括：指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：(1)通过生产而取得产品的物权。通过生产而取得产品的物权。(2)通过收益取得物之天然孳息的物权。通过收益取得物之天然孳息的物权。(3)国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权。国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权。(4)国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权。所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权。(5)集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。(6)在法律允许之范围内通过

14、先占取得无主动产的所有权。在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权。(7)取得添附物的所有权。取得添附物的所有权。(8)通过时效制度了取得物权。通过时效制度了取得物权。(9)通过即时取得制度取得物权。通过即时取得制度取得物权。继受取得继受取得-指基于他人的权利和意志而取得物权。包括：指基于他人的权利和意志而取得物权。包括：(1)基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物权移转取得物权。权移转取得物权。(2)基于物权合意而取得。如土地使用权契约，抵押权契约，典基于物权合意而取得。如土地使用权契约，抵押权契约，典权契约等。权契约等。(3)基于行政方法而取得。如采矿权，水资源使用权等。基于行政方法而取得。如采矿权，水资源使用权等。谢谢大家谢谢大家