【商业地产-DOC】成都青城山谷别墅项目整体市场研究报告-132DOC-2008年.doc

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1、【商业地产-DOC】成都青城山谷别墅项目整体市场研究报告-132DOC-2008年“青城山谷青城山谷”项目整体市场研究报告项目整体市场研究报告（壹（壹稿）稿）四川广居民生实业有限公司四川广居民生实业有限公司青城山谷青城山谷营销部营销部20082008 年年 2 2 月月 1818 日日前前序序通过对项目区位通过对项目区位、规模规模、规划指标及宏观市场等综合因素的分析规划指标及宏观市场等综合因素的分析，我们初步判我们初步判断该地块应该开发为断该地块应该开发为“复合型度假地产项目复合型度假地产项目” ，有了这个基调后，我们在进行市场，有了这个基调后，我们在进行市场研究过程中就可以抓住重点研究过程中

2、就可以抓住重点，通过对各种可能规划的物业形态进行分析通过对各种可能规划的物业形态进行分析，确定可以确定可以与本项目结合的相关行业和产业与本项目结合的相关行业和产业，并且为项目将来的规划并且为项目将来的规划、营销营销、运营提供有效的运营提供有效的市场支撑。暂定的调研内容如下：市场支撑。暂定的调研内容如下：高端别墅高端别墅商业发展环境商业发展环境度假型公寓度假型公寓旅游市场及旅游配套商业旅游市场及旅游配套商业会议、会务度假项目发展趋势会议、会务度假项目发展趋势酒店行业酒店行业【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.目目录录第一部分宏观环境分析.5一、政策环境分析.51、税收

3、政策.52、金融政策.53、环保、节能政策.74、房地产政策.75、土地政策.86、住房保障政策.97、外资限入政策.99、政策发展趋势.98、小结.10二、经济环境分析.101、经济运行概况.102、都江堰经济运行情况.12三、青城山的地理区位.161、青城山概况.162、都江堰青城山城市规划. 17第二部分别墅市场研究.19一、成都别墅市场分析.191、成都别墅市场开发投资情况. 192、成都别墅市场发展的 5 个阶段. 193、别墅发展重点片区分析. 214、成都别墅现状.225、供给分析.236、需求分析.23二、都江堰青城山别墅市场分析. 241、区域房地产整体开发情况. 242、都

4、江堰青城山住宅供应市场现状.243、青城山目前别墅市场发展的主要特点.264、青城山片区别墅市场分析. 285、青城山典型别墅开发板块分析. 29三、典型可类比项目分析.311、竞争项目区域分类.31【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.2、竞争项目分析.313、可类比项目个案分析.324、青城山片区项目综合分析. 395、客群分析.41四、总结.42第三部分商业地产分析.43一、成都市商业概况分析.431、成都市商业地产开发情况. 432、成都市商业地产供需情况. 443、近几年成都市区商业地产发展简析.454、代表性商圈盐市口商业中心. 475、成都市商业网点发展

5、规划. 486、小结.50二、都江堰市消费市场分析.501、人口状况.502、居民收入水平分析.513、居民消费水平及特点分析. 514、消费指标走势分析.515、都江堰商品零售总额.516、结论.52三、都江堰及青城山商业市场分析. 521、都江堰市商业地产发展状况. 522、青城山山门附近商业状况. 533、清幽街商业状况.554、青城山镇的商业状况.575、青城山开发物业商业发展态势分析.586、都江堰及青城山商业市场结论. 60四、总结.62第四部分都江堰旅游及酒店分析. 63一、都江堰旅游市场.631、都江堰市旅游市场概况. 632、都江堰青城山旅游市场发展情况.错误！未定义书签。错

6、误！未定义书签。3、城市规划-打造中国最佳休闲度假旅游区.664、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状.68二、都江堰酒店调查.701、都江堰青城山典型宾馆个案调查.71【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.2、农家乐.73三、都江堰青城山规划中的五星级酒店.731、美仑集团都江堰 5 年投资战略. 742、攀煤宾馆.763、经都五星级酒店.764、蓝光五星级酒店.775、豪森五星级酒店.77四、5+2 模式及酒店式公寓调研. 771、成都酒店式公寓发展简析. 772、成都酒店式公寓市场前景及面临风险.783、青城山片区酒店式公寓及相应情况.794、青城山片区酒店

7、式公寓发展前景预判.79第五部分国际性商务、会务分析. 80一、国际性商务、会务释义.80二、国际会议（会展产业）市场发展动向.801、世界商务、会务、会议市场发展现状.802、我国商务、会务、会议旅游市场的现状和问题.813、国际会议的内涵要求和选址条件. 81三、成都商务、会务、会议产业发展概况.82四、四川典型类比项目分析.821、世纪城.822、成都沙湾国际会展中心. 873、九寨天堂.90五、小结.91第六部分可类比项目分析.92一、世纪城.921、项目概况.922、经营理念.943、项目 Swot 分析.95二、国色天乡.961、项目概况.962、旅游与地产相结合.96三、黄龙溪.

8、971、项目概况：.972、项目商业规划.983、项目 SWOT 分析.100【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.四、成都极地海洋公园.1021、项目概况.1022、项目定位.1023、项目 SWOT 分析.104第七部分项目地块分析.105一、都江堰区位.1051、都江堰城市性质.1062、都江堰功能定位.1063、都江堰规划.106二、项目区位.106三、地块地形地貌.107四、宗地现状.107五、地块四至.108六、项目用地及各用地区块分析. 1091、金石桥区块.1092、上元中段区块.1103、上元西段区块.1114、五显岗段区块.1125、三溪段区块.1

9、12七、地块 SWOT 分析.113八、结论.115第八部分结语.116【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.第一部分第一部分宏观环境分析宏观环境分析一、政策环境分析一、政策环境分析1 1、税收政策、税收政策时间时间发文部门发文部门政策政策2005/05/302005/05/30建设部关于加强房地产税收管理的通知2005/10/112005/10/11国务院二手房交易必须交纳个人所得税2006/05/312006/05/31国税局加强住房营业税征收管理有关问题的通知2006/07/262006/07/26国税局住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知2006/10/1

10、02006/10/10国土资源局城镇土地使用税提高 2 倍2006/11/072006/11/07财政部、国土资源部 、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知2007/01/162007/01/16国税局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（表（表 1 1：2005-20072005-2007 年房地产税收政策一览表）年房地产税收政策一览表）房地产税作为国家税务体系的重要组成部分，近几年随着房地产业的高速发展，房地产税收收入占地方财政收入的比重越来越大，如：2006 年成都房地产税收占全年税收的 4 成，如果加上其它的费用，其比例更高。房地产行业的税收已经

11、成为地方税务机关重点监管对家。从发展趋势来看，房地产税的征收、监管还将更严厉。2 2、金融政策、金融政策（1 1） 、20072007 年六次加息年六次加息次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容6 62007/12/21一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点；一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点5 52007/09/15一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点；一年期贷款基准利率上调 0.27 个基准点4 42007/08/22一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点；一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.3

12、32007/07/20人民币存贷款基准利率 0.27 个基准点2 22007/05/19一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点；一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点1 12007/03/18上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27%（表（表 2 2：20072007 年央行年央行历次调整利率时间及调整幅度一览历次调整利率时间及调整幅度一览）2007 年进行了 6 次存、贷款利率调整，从表面上看是由于 CPI 涨幅过快，中国已经进入了负利息时代，但其实质是：投资比重过大，形成了资产泡沫，市场上资金量过大，易形成金融危机，只有通过不断加息、收紧信贷、回收资金，防止经济过热，实现中国经济

13、的软着陆。对开发商而言：将面临融资成本的不断上升、融资难度不断加大，势必影响开发商的利润率，同时对开发商的自有资金要求更高，对消费者而言，不断上涨的利率，意味着还贷压力的增大，出现烂帐的几率明显加大。（2 2） 、9 9 次提高存款准备金率次提高存款准备金率次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容9 92007/11/26存款准备金率调至 13.5%8 82007/10/25存款准备金率调至 13%7 72007/09/25存款准备金率调至 12.5%6 62007/08/15存款准备金率调至 12%5 52007/06/05存款准备金率调至 11.5%4 42007/05/15存款准备金率调

14、至 11%3 32007/04/16存款准备金率调至 10.5%2 22007/02/25存款准备金率调至 10%1 12007/01/15存款准备金率调至 9.5%（表（表 3 3：20072007 年央行年央行 9 9 次提高金融机构存款准备金率一临览表次提高金融机构存款准备金率一临览表）自 2000 年以来总共进行了 14 次提高存款准备金率， 但 2007 年就出现了 9 次， 在世界各国都是少见的，这充分说明了监管部门对防范金融风险的高度重视，提高准备金率也意味着银行可以放贷的规模变小了，开发商能够贷到的钱更少了。为了保证资金的安全，银行更愿意将资金贷给信誉好、品牌价值高、实力强的开

15、发企业，开发商的融资难度变大了。（3 3） 、央行发行定向票据、央行发行定向票据发行日期发行日期名称名称发行量发行量（亿元）（亿元）期限期限（年（年）票面利率票面利率（% %）调控调控时间时间【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.2007/10/112007年第108期央行票据15003 年3.95%10/132007/09/072007年第100期央行票据15103 年3.71%9/142007/08/172007 年第 90 期央行票据10103 年3.69%8/222007/07/132007 年第 74 期央行票据10103 年3.60%7/212007/05

16、/112007 年第 46 期央行票据10103 年3.22%6/52007/03/092007 年第 21 期央行票据10103 年3.07%3/18（表（表 4 4：20072007 年央行发行定向央行票据情况一览）年央行发行定向央行票据情况一览）2007 年的金融政策除了加息、提高资金准备率频率高外，另一个新高就是定向发行央行票据，回收现金的频率非常高。2007 年出现了 6 次发行定向票据，由此可以看出监管部门对控制流动性过剩的决心。小结小结：系列金融政策的不断出台系列金融政策的不断出台，开发企业的入市门槛不断提高开发企业的入市门槛不断提高，势必会影响房地产行业势必会影响房地产行业的竞

17、争格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场，市场的的竞争格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场，市场的 2 2：8 8 效应正在形成。效应正在形成。对消费者而言对消费者而言：不断提高的银行利率不断提高的银行利率，对普通消费者的影响是比较大的对普通消费者的影响是比较大的。但但对高端的消费对高端的消费人群不会有太大的影响人群不会有太大的影响。从近期中央的系列政策来看从近期中央的系列政策来看：20082008 年的金融政策仍然是从紧年的金融政策仍然是从紧，这个大的趋势在未来一这个大的趋势在未来一、两两年内不会发生改变年内不会发生改变。如何在紧缩的政策下稳定房地产业的发展如何在紧缩的政策下稳定房地产业的发展

18、，是政府是政府、开发商共同面对的问开发商共同面对的问题。题。“青城山谷青城山谷”项目位于青城山版块项目位于青城山版块，高端的项目定位高端的项目定位，系列金融政策其目标消费人群的影系列金融政策其目标消费人群的影响不会太大。响不会太大。3 3、环保、节能政策、环保、节能政策颁布住宅节能建设标准 ，引导住宅行业向环保、节能方向发展。4 4、房地产政策、房地产政策时间时间发文部门发文部门内容内容2006/12/282006/12/28国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2006/05/182006/05/18八部委促进房地产业健康发展措施审议2005/05/282005/05

19、/28七部委关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.2007/09/282007/09/28国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（表（表 5 5：近几年出台的系列房地产政策一览）：近几年出台的系列房地产政策一览）小结：小结：20072007 年全国各地不断出现新的年全国各地不断出现新的“地王地王” ，开发商为了获取土地使出了浑身解术，对，开发商为了获取土地使出了浑身解术，对各种新政毫不关心各种新政毫不关心。随着系列针对房地产行业的新政不断出台和落实随着系列针对房地产行业的新政不断出台

20、和落实，开发商以前采用的开发商以前采用的“八八个锅盖盖十口锅的现象个锅盖盖十口锅的现象”将难以出现将难以出现。当前的房地产市场已经变成资本的博弈当前的房地产市场已经变成资本的博弈，融资渠道融资渠道、开开发模式已经成为开发商竞争的核心发模式已经成为开发商竞争的核心。那些缺少资源的小开发商将不断的被挤出市场那些缺少资源的小开发商将不断的被挤出市场，市场越来市场越来越容易形成寡头局面。越容易形成寡头局面。5 5、土地政策、土地政策时间时间发文部门发文部门政策政策2008/01/032008/01/03国务院国务院关于促进节约集约用地的通知2007/11/272007/11/27七部委关于印发经济适用

21、住房管理办法的通知2007/11/272007/11/27国务院关于加强和规范新开工项目管理的通知2007/09/182007/09/18国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知2007/08/142007/08/14五部委五部门部署开展国有土地使用权出让专项清理工作2007/05/182007/05/18国土资源部中华人民共和国物权法 （2007/04/042007/04/04国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知2007/03/292007/03/29八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007/03/122007/03/12国土资源部监察部印发查处土地违

22、法行为立案标准的通知2007/08/312007/08/31国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知（表（表 6 6：近一年出台的系列土地政策一览表）：近一年出台的系列土地政策一览表）小结：土地政策不断紧缩是以后市场发展的必然，对开发商而言：优胜劣汰将成为必然小结：土地政策不断紧缩是以后市场发展的必然，对开发商而言：优胜劣汰将成为必然。由于土地掌握在政府手里由于土地掌握在政府手里，开发商对土地的争夺将会更加激烈开发商对土地的争夺将会更加激烈，同时对开发高的要求也越来越同时对开发高的要求也越来越高高。融资手段融资手段、经营模式成为开发商生存的主要法宝经营模式成为开发商生存的主要法宝。20072

23、007 年年 3 3 月国土资源部正式启动国土监月国土资源部正式启动国土监查制度查制度（必要时可以启动问责制必要时可以启动问责制） ，在实行土地垂直监管体系中成都成为五个大区域中心之一在实行土地垂直监管体系中成都成为五个大区域中心之一。对对“青城山谷青城山谷”项目而言项目而言：由于前几年的无序开发由于前几年的无序开发，土地市场比较混乱土地市场比较混乱，受到中央的直接受到中央的直接批评，此次都江堰对整个青城山片区进行统一规划，土地出让更加批评，此次都江堰对整个青城山片区进行统一规划，土地出让更加“阳光阳光” 。这也加激了市场。这也加激了市场竞争。竞争。【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学

24、习与交流.精品文档.6 6、住房保障政策、住房保障政策时间时间发文部门发文部门内容内容2007/05/232007/05/23商务部关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的通知有关问题的通知2007/08/072007/08/07国务院国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知2007/11/142007/11/14财政部廉租住房保障资金管理办法2007/11/272007/11/27八部委廉租住房保障办法2007/11/302007/11/30七部委经济适用住房管理办法（表（表 7 7：近一年出台的系列住房保障政策一览表）：近一年出台的系列住房保障政策一览表

25、）20052007 年各地房地产价格上涨过快，为了保障更多低收入人群的住房问题，中央出台了系列政策，一方面是促进房地产行业的持续、健康发展；另一方面是让更多消费者能够买得起适合自己的房子，为创建和谐社会打下良好的基础。7 7、外资限入政策、外资限入政策时间时间发文部门发文部门内容内容2007/10/312007/10/31发改委商务部外商投资产业指导目录（2007 年修订） 2007/07/212007/07/21建设部商务部发展改革委 人民银行工商总局外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2007/05/232007/05/23商务部 国家外汇管理局关于进一步加强、 规范外商直接投资房

26、地产业审批和监管的通知（表（表 8 8：近一年出台的系列限制外资进入房地产领域的政策一览表）：近一年出台的系列限制外资进入房地产领域的政策一览表）据世界银行统计： 目前进入中国进行房地产开发和短期炒作的资金超过 4000 亿美元。 特别是随着中国经济高速增长，进、出口逆差不断上升、人民币升值预期不断加大的前提下，还有更多的海外游资蠢蠢欲动。从日本、东南亚的金融危机来看，海外资本的豪赌是泡沫不断吹大的幕后黑手，因此控制海外资本的涌入是控制金融风险的首要问题。9 9、政策发展趋势、政策发展趋势1） 、贷币紧缩的政策在短时间内不会发生改变，而且近两年还可能会更严格；2） 、对高端、低密度、大套型物业

27、征收保有环节的物业税可能会在近两年“空转”落地；3） 、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.4） 、进一步规范土地市场、投资行为、销售管理等；促进房地产行业持续、健康的发展；5） 、土地增值税全面开始清算、控制价格过快上涨、增加地方税收收入；6） 、稳定住房价格，合理控制土地上市速度及成交价格，对拍卖土地开发时间进行严格的限制；7） 、推进个人住房需求，限制投资性住房的需求，从税收、信贷等方面进行监管；8 8、小、小结结小结小结：近几年出台了系列针对房地产行业的新政近几年出台了系列针对房地产行业的新政，

28、涉及到金融涉及到金融、税收税收、环保环保、国土国土、房地房地产开发产开发、商业等领域商业等领域，可谓五花八门可谓五花八门；不管从数量上不管从数量上，还是从涉及范围来看还是从涉及范围来看、都是近年来最严都是近年来最严厉的一次。纵观此轮的宏观调控，主要表现在以下几个方面：厉的一次。纵观此轮的宏观调控，主要表现在以下几个方面：1） 、控制房地产价格过快上涨；2） 、控制低密度、大户型物业的开发；3） 、加快房屋供应速度；4） 、保障低收入人群的住房供应；5） 、限制外资进入房地产领域；6） 、对房地产的投资行业进行打压、规范房地产市场；7） 、收缩“银根” 、加强货币、信贷监管力度，促进金融行业稳定

29、发展；8） 、加强房地产行业税收（土地税、营业税、土地增值税等）管理；从以上政策来看；根本点就是规范房地产行业，抑制房价过快上涨，预防由开发投资过从以上政策来看；根本点就是规范房地产行业，抑制房价过快上涨，预防由开发投资过快增长快增长、价格过快上涨引发的金额风险价格过快上涨引发的金额风险，从目前来看从目前来看：针对高端物业开发的限制针对高端物业开发的限制、加快中加快中、小小套型住房的供应是一个长期的趋势。套型住房的供应是一个长期的趋势。对本项目而言对本项目而言： “青城山谷青城山谷”定位于高端物业定位于高端物业，相关宏观调控对本项目的影响不大相关宏观调控对本项目的影响不大（特别特别是对消费者的

30、影响是对消费者的影响） ，由于土地政策的紧缩、低密度物业用的停止审批，对本项目来说是，由于土地政策的紧缩、低密度物业用的停止审批，对本项目来说是“利利大于弊大于弊” ，只是对开发商的融资要求更高。，只是对开发商的融资要求更高。二、经济环境分析二、经济环境分析1 1、经济运行概况、经济运行概况1 1） 、区域市场运行环境、区域市场运行环境（1 1）成都市场运行环境）成都市场运行环境成都：西部大开发的战略支撑点、西南地区重要中心城市、四川省省会城市、国家历史文化名城、西部大开发的战略支撑点、中国最佳旅游城市，具有强大汇聚能力。【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.近三年人

31、口变动情况近三年人口变动情况（数据来源：成都市统计局）年份年份年末总人口（万人）年末总人口（万人）总户数（万户）总户数（万户）机械增长人口（万人）机械增长人口（万人）20032003 年年104433614.120042004 年年106035114.320052005 年年108236720.620062006 年年110338219.0（表（表 9 9：近三年成都市人口变化情况）：近三年成都市人口变化情况）（2 2）成都经济运行状况）成都经济运行状况2006 年，成都市地区生产总值达 2750.0 亿元，并且连年保持 13%以上的增幅较快发展。产业结构中第三产业比例逼近 50%，第二产业比

32、例约 44%。农业所占比例较小，三产结构较为合理。固定资产投资 2006 年达 1899.6 亿元，同比增长 30.9%，呈快速增长态势。宏观经济运行保持持续、稳健、较快发展态势。同时良好的经济运行使居民收入快速提高，2006 年城乡居民储蓄余额达 2411 亿元，同比增长 16.3%，城市居民人均可支配收入达 12789 元，同比增长 12.6%。人民生活水平快速提高。详见下图：（图（图 1 1：近四成都乡居民储蓄余额情况情况）：近四成都乡居民储蓄余额情况情况）（图（图 2 2： 近四年成都城市居民人均可支配收入近四年成都城市居民人均可支配收入情况）情况）从 2006 年各大城市 GDP 来

33、看，成都市经济发展水平距发达城市还有一定差距。但 GDP 增长率处于较高水平。2 2） 、成都城市规划、成都城市规划规划方向：国际旅游枢纽城市、 西部经济中心、 现代特大中心城市、 “一主六片”的大都市格局。成都市规划发展定位为国际旅游枢纽城市、 西部规模最大、 最【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.具活力、 实力最强的城镇群， 创业环境最优、 人居环境最佳、 经济实力最强的现代特大中心城市。 未来城市人口为 800-1000 万人。经济方面规划建设成为西部重要经济中心， 重点建设一个基地（现代民用工业和国防工业基地） 、二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通讯枢纽） 、三

34、个中心（科教中心、商贸中心、金融中心） 、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业） 、建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部地区最大规模的第三产业中心。区域空间布局：成都平原城市带、成渝城市带、城镇密集区。按照成都市城市总体规划 ，成都发展格局将呈现“一主六组团”的局面，即绕城以内的主城区和新都青白江、龙泉、双流（东升） 、华阳、温江、郫县六个组团。空间拓展方向近中期（2015 年前）空间拓展以向东、向南方向为主，远期（2020 年前）和远景（2020 年后）以向南、北方向为主。2 2、都江堰经济运行情况、都江堰经济运行情况1 1） 、都江堰概况、都江堰概况（1 1）地理

35、、交通概况）地理、交通概况都江堰市位于成都平原西北，紧邻西部特大城市成都，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都 56 公里，经高速路 25 分钟可到达成都。全市幅员面积 1208 平方公里，人口约 60 万，城市人口约 20 万，建成区面积 20 平方公里。作为国际旅游名城，都江堰市先后获得“中国历史文化名城” 、 “中国优秀旅游城市” 、 “国家级生态示范区” 、 “中国人居环境范例奖” 、 “迪拜国际改善居住环境良好范例奖” 、 “长寿之乡”等称号，并于 2000 年 11 月在联合国第 24 届世界遗产大会上获得 “世界文化

36、遗产” 的殊荣。（2 2）环境、历史概况）环境、历史概况都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座历史悠久自然生态环境优越、旅游资源十分丰富的历史文化名城、 国家级风景名胜区。这里环境优美，水质良好，全市森（图（图 4 4：都江堰区位示意：都江堰区位示意图）图）【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.林覆盖率 52.8，年均气温 15.2，环境质量达国家一级标准，地表水质居全省第一，是成都地区环境质量最好的地区。旅游资源丰厚是都江堰市的特色，拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区。（3 3）城市性质）城市性质“文化

37、之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园”,国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城） ，“国家园林城市” , “最佳中国魅力城市” ,川西水利枢纽，成都西北部经济重镇” 。（4 4）城市功能定位）城市功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。 成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。2 2） 、都江堰经济发展状况、都江堰经济发展状况（1 1）GDPGDP 增长态势增长态势GDPGDP（万元（万元）人人均均GDP(GDP(元元) )2001 年61796710

38、3952002 年698903117452003 年801131134172004 年931700155712005 年840200130162006 年96530015159（表（表 1010：近几年都江堰：近几年都江堰 GDPGDP 变化情况变化情况）（图（图 5 5：近几年都江堰：近几年都江堰 GDPGDP 变化图）变化图）除 2005 年外，每年 GDP 的增速都在 13以上。（2 2）消费能力）消费能力（图（图 6 6：近几年都江堰社会消费品零售总额变化）：近几年都江堰社会消费品零售总额变化）社会消费品零售总额增长较快。每年以 10%以上的速度增长，居民的收入水平、销售能力不断增长。

39、（3 3）未来发展目标）未来发展目标发展内容发展内容达到目标达到目标发展目标发展目标2010 年全市人均 GDP 达 4500 美元， 产业比重调整为 5:45:50， 城市化水平达 50。【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.发展思路发展思路立足自身特色，积极主动务实地融入中心城市经济圈，构建可持续发展的社会、经济、生态系统，建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城。发展战略定位发展战略定位主动融入中心城市经济圈，当好成都的服务配套区。城市体系架构城市体系架构完善城市功能，增强城市环境竞争力，基本形成中等城市框架。产业格局定位产业格局定位以高新技术产业为

40、主导，以机械制造业和医药、新型建材等基础产业为支撑， 以旅游产业为龙头的服务业和绿色农业全面发展的产业格局。城市特色定位城市特色定位建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城。建成建成 4 4 个附中心个附中心建成成都市的游泳附中心、休闲附中心、会议附中心、高科技产业附中心。（表（表 1111：都江堰未来发展规划）：都江堰未来发展规划）3)3)、城市发展及规划、城市发展及规划根据都江堰市土地利用总体规划（20042020） ，未来都江堰该市将发展成为一个组团型大城市，并承担起成都市的部分功能。到 2020 年，都江堰市城市人口规模将达到 43 万人，城市用地规模达到 43 平方公里。

41、 该市将成为成都平原 2 小时都市圈的核心组成部分， 将发展成为以主城区聚源新城为核心，紫坪铺组团、玉堂组团、蒲阳组团为支撑的组团型大城市。青城山镇经济发展战略为：以农业为辅助， 依托世界文化遗产青城山， 大力发展以旅游业为龙头的第三产业。 按照 “大产业、大市场、大旅游”的思路发展旅游。青城山镇经济发展布局： 全镇分为西部、中部、东部三个经济综合区， 同时以青城山镇区为中心，以川西旅游环线省道 106（S106） 、景区道路为轴线，形成“一核、二轴、三区”点、线、面结合的产业空间布局结构。4 4） 、都江堰经济发展现状、都江堰经济发展现状（图（图 7 7：都江堰空间发展规划）：都江堰空间发展

42、规划）【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.（1 1）都江堰城市概况）都江堰城市概况城市性质城市性质成都远郊特色旅游城市， 是国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城；城市区位城市区位都江堰位于成都平原西北， 距成都 48 公里， 扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。城市交通城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30 分钟。 成都目前正在形成以成都中心城区为核心， 周边 30 分钟车程为辐射半径的 “大成都” 。即，除了外环路以内的主城区外，成

43、都周边的如新津、新都、郫县等县、市将成为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局。城市规模城市规模都江堰市幅员面积 1207 平方公里，辖 28 个乡镇和 1 个工业区，人口 60 万，城市人口近 20 万，建成面积约 26 平方公里。城市资源城市资源都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有从海拔 500 余米到4500 余米的巨大高差，形成了多个垂直气候带，产生了生物物种的多样性，被誉为“生物基因库”；同时，还有极其丰富优质的水资源和农产品资源，具有发展中药材种植、开发、生物制药和发展绿色食（饮）品、有机食（饮）品等产业的良

44、好自然条件。都江堰的旅游资源最为丰富。全市拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区、景点，山景、水景、洞穴景观、生物景观、人文景观特色突出。（2 2）城市经济发展概况）城市经济发展概况近年来，都江堰市的国民经济保持较为快速的增长态势。2006 年全市实现地区生产总值（GDP）96.53 亿元，按可比价格计算增长 13.1%。全市按常住人口计算的人均 GDP达 15159 元（按现行汇率折算达1956 美元） 比2005年增长 13.5%。全市第一产业实现增加值 12.55 亿元，增长 6.2%；第二产业增加值 35.11 亿元，增长 15.5%，

45、其中工业增加值 22.26 亿元，增长17%；第三产业增加值 48.87 亿元，增长 13.2%。三次产业结构为 13.0：36.4：50.6，二三产业比重比 2005 年提高 0.7 和 0.2 个百分点。但从上图可以看出，都江堰的 GDP 低于双流、郫县、温江等，经济发展水平在成都地区处（图（图 8 8：20062006 年成都近郊区县年成都近郊区县 GDPGDP 发展对比）发展对比）【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.于中等地位。都江堰总体经济水平还有待提高。三、青城山的地理区位三、青城山的地理区位1 1、青城山概况、青城山概况1 1） 、青城山简介、青城山简

46、介青城山位于成都平原西北部边缘，都江堰风景区内，东距成都市区 68 公里，距都江堰仅10 多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，诸峰环峙，状若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美誉。青城山还是中国四大道教名山之一，被称为第五洞天，道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青城道家气功闻名遐尔，是中国道教文化、养生城道家气功闻名遐尔，是中国道教文化、养生文化的发源地。文化的发源地。青城山，是我国著名的国家级风景名胜旅游地。杜甫、陆游、张大千、冯玉祥等仁人志士曾在此驻足留连。青城山大观镇更享有“中国长寿之乡”的美誉。青城山具备人文、地理结合绝佳的“先天优势” 。2000 年 1

47、1 月澳大利亚凯恩斯(Cairns)举行的联合国教科文组织第二十四届世界遗产委员会全会上，青城山作为世界文化遗产被列入了世界遗产名录 。2 2） 、环境质量、环境质量都江堰市具备优越的人居环境，背靠千里岷山，前拥万顷平畴，风光旖旎，气候宜人，年均气温 15.2（如下表 12：6-8 月成都不同区域平均气温） ，空气质量和地表水质常年保持在国家一级标准，全市森林覆盖率 52.8%，城市森林覆盖率 40.4%，是长江上游重要的生态屏障、国家首批生态示范区，被誉为“天然氧吧” 。由于夏季平均温度远底于成都市区，近几年青城山成为休闲、度假、避暑的上佳选择。区域成都市区华阳都江堰市区青城山下青城山上68

48、 月平均气温3534322620（表（表 1212：成都近郊：成都近郊 6 68 8 月平均气温对比）月平均气温对比）3 3） 、交通情况、交通情况（1） 、成灌高速公路：通过对现有高速公路出口进行改造，加快了车量通行速度；同时对沿线景观进行打造，增加了沿途风景的观赏性；（2） 、成都青城山旅游快速通道：2006 年 9 月成都至青城山的旅游快速通道已经开通，成都市区到青城山的车程由原来接近 1 个小时缩短为半个多小时。快速通道对青城山来说具有两大意义：一是有效地缩短了交通时间，青城山将从传统的第二居所转变为第一居所；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需要 40 元的过路费，成【精品文档】

49、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流.精品文档.青快速通道是全免费的） ， 它的开通必然将带来青城山地产开发的热潮。 同时区域内的竞争格局将发生根本性的改变。（3） 、沙西线延伸段的修建。将成都沙西线延伸至天马。三条纵向道路以及规划中的轻轨交通建设，使青城山都江堰与成都市区形成多通道的有机联系；通过修建跨越岷江的 4 座（其中两座于 2007 完工）桥梁，连通都江堰市域内三条横向道路，为旅游、居家提供良好的保障。2 2、都江堰青城山城市规划、都江堰青城山城市规划根据青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划纲要 。都江堰的目标是通过 12 年的努力，使青城山都江堰成为在亚洲地区具有一定国际竞争

50、力的中国最佳休闲度假旅游区。规划中提到，打造休闲度假区时将建设相应的轻轨，为游客提供更良好的交通条件（如：图 9） 。重点发展区域核心区：包括两组团一轴线，即都江堰组团和青城山组团，一轴线即省道106线(青城山大道)和环山健康通道特色景观带，总面积93平方公里。拓展区：包括虹口、龙池和柳街青城湖三大运动体验功能区。保护区：包括紫坪埔库区、青城山大熊猫栖息地(邛崃山系)、龙溪虹口自然保护区和大熊猫栖息地(岷山山系)。2 2） 、青城山的规划、青城山的规划都江堰最新完成的 青城前山新山门片区旅游规划和城市设计 ， 其规划范围为西至环山渠，东连青城白鹭洲居住区，北到青正街，南临东软大道，规划用地面积