居住类物业经营管理课件.ppt
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1、主讲人:卫玉成第七章 居住类物业经营管理 一、物业经营管理概述物业经营管理物业经营管理二、投资分析技术与房地产评估三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析四、物业租赁管理五、写字楼物业经营管理六、零售商业物业经营管理七、居住类物业经营管理八、居其他业态物业的经营管理九、财务管理与绩效评价十、物业经营管理的未来发展第七章第七章 居住类物业经营管理居住类物业经营管理第一节 住宅小区物业经营管理第二节 公寓、别墅物业经营管理第三节 酒店公寓物业经营管理第四节 会所物业经营管理第一节第一节 住宅小区物业经营管理住宅小区物业经营管理一、住宅小区的特点及功能(一)住宅小区的特点1 .规划统一,配套齐全
2、2 .产权多元化,管理复杂化3 .人口构成复杂化4 .使用功能多样化(二)住宅小区的功能1. 居住功能这是住宅区的基本功能,也是最原始的功能。2 .生活服务功能3. 经济功能住宅小区的经济功能首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化;还表现在小区内的各项服务和商业活动上。4. 社会功能与社会资源联合或者将社会资源引入住宅小区为居民提供服务,是物业服务企业开展经营活动的一个重要方向。二、住宅小区经营服务对象的特点1 .人员密集,服务时间长2 .人口构成复杂,需求多样3. 居民收入差异较大三、住宅小区物业经营管理的收费原则1. 依法分配原则对利用住宅小区内共用场地、共用设施设备经营产生的利润,
3、应与业主大会(或业主委员会)协商确定成本费用与利润的分配原则,定期对收入与支出进行公示2. 公平合理原则公平指物业服务与业主所付价格相当;合理指每项费用的分担合乎道理,有事实依据。3. 分层收费原则 个性化服务需求量小,可以采取高标准高收费的定价策略:普适性服务需求量大,可以采取薄利多销的定价策略。四、住宅小区一般经营服务项目及管理(一)住宅小区一般经营服务项目分类与住宅小区的客户生活、工作、生产相配套的一些经营服务,包括:1. 便民服务为改善客户的工作、生活条件,为满足部分业主、单位需要而开展的各项服务工作包括:(1 ) 日常生活类(2 ) 商业服务类(3) 文化教育类(4) 体育卫生类2.
4、 特约服务是为了满足个别物业产权人、使用人的需求受其委托提供的服务,实际上是一种个性化和多样性的服务。3. 居间服务投资、保险等业务撮合,装修装饰、绿化美化等业务撮合,买卖与租赁中介等业务。(二)住宅小区一般经营项目及管理1. 餐饮服务要根据小区的客户特点与周边配套情况决定是否开设这类经营项目以及经营规模大小和档次高低。2. 日用百货在小区内设立小商店供应日用百货,会为小区居民的生活提供便利。3. 美容美发服务4 .图书、音像出租服务这项服务要注意所出租的书籍、影带必须内容健康,避免触犯国家法律,影响小区的社区文化建设。5. 康乐项目包括:游泳、台球、棋牌、健身、网球等。6. 上学入托接送服务
5、7. 托幼服务8. 广告经营物业服务企业可以将房屋外墙(包括屋顶)或公共场地统一规划成许多广告位向外招租,但广告的设计要兼顾小区的整体美观并且不能影响业主的使用。采用这种经营方式时,开发商应预先在售房合同中保留对建筑外墙及一些公共场地的使用权,以免日后产生纠纷。9. 其他服务管家服务、保姆服务、金融中介、物业租赁等五、住宅小区重点经营项目及管理(一)住宅小区广告经营住宅小区资源经营的主要收入之一,以共用部位和共用设施为基础,这些资源属于业主共有,产生的纯收益也属于业主共有。必须是征得全体业主同意,同时明确收益归属或分配,在经营过程中,要单独列支收入和成本,定期公开账目。1. 住宅小区的广告资源
6、2. 在小区内经营广告的原则( 1 )不侵犯业主的经济利益和精神权益。( 2 )安全合法经营。3 .在小区安放广告牌的手续和注意事项办理户外广告申请手续。(二)住宅小区停车场经营1. 停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题,是停车场经营重点关注的问题。地下停车场的产权一开始归属于建设单位(发展商),后期可能被全部或部分分散出售;小区路面或空地临时停车场(位)产权归属于全体业主。原则上物业服务企业只能收取管理服务费用。2. 停车场经营的注意事项( 1 )严格守法经营。( 2 )根据停车场形式选择经营方法。住宅区停车场一般分为地下停车库、地上停车场和独立车库三种类型。地上停车一般采取计时收费
7、、非固定车位方式。地下车库一般采取固定车位方式,按月、季、年进行收费,物业服务企业对于开发商已经出售的车位收取管理费,对于未出售的车位,按授权约定收取租金和管理费。独立车库属业主专有,物业服务企业根据业主需求可提供有偿服务。( 3 )重视停车场经营风险。三类:车辆丢失赔偿风险、车辆损坏赔偿风险、管理区域内交通事故赔偿风险。解决办法:首先,企业要有强烈的风险意识。其次,企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力。再次,要高度重视各类事故隐患。最后,采取委托专业停车场经营公司管理。( 4 )做好摩托车和自行车的停放管理。3 .缓解车位供应紧张矛盾的方法( 1 )用价格因素调整供求紧张关系。前提有两
8、点:一是征得权属人的同意,二是不违背当地价格主管部门的规定。( 2 )重新划定小区内停车位。( 3 )利用共用场地划定新的停车位。需经经过业主许可和相关政府部门审批(如有必要),但是不得占用消防通道或者必需的绿化用地。物业管理条例规定:“物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。” 这些车位的所有权属全体业主,不得出售给任何人或单位。( 4 )改造部分设施增加停车位。 这种改造不得改动主体结构,用来改造的设施设备必须经过有关部门的安全性能鉴定。( 5 )将小区公共场地部分作为临时停车场。( 6 )利用小区周边区域停车。一是须征得政
9、府相关职能部门的同意,二是不可堵塞交通。( 7 )利用其他方面的资源。4. 停车场经营汽车业务(1) 二手汽车经营业务( 2 )汽车精品经营业务( 3 )代理业务。( 4 )汽车美容业务。( 5 )汽车养护业务。( 6 )汽车装饰业务。( 7 )汽车改装业务。六、住宅小区社区文化项目的经营1. 社区文化建设的概念社区文化建设是指依靠社区力量,利用社区资源,促进社区文化健康发展,不断提高社区成员生活水平和生活质量,提高社区管理水平的过程。2. 社区文化建设的功能( 1 )娱乐功能。( 2 )教育功能。( 3 )信息沟通功能。( 4 )自我实现功能。(高层次需求)( 5 )商业效益功能。良好的社区
10、文化建设能够提升社区的品牌及知名度。( 6 )社会效益功能。3. 社区文化项目的经营方法( 1 )关于场地。( 2 )关于资金。资金来源:每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设。寻求政府支持。寻求企事业单位和个人的赞助。由社区文化活动的直接受益者出资。以文养文,进行文化经菅,将其所得再用于社区文化建设。( 3 )关于机构。( 4 )关于方案。单选题1、下列不属于住宅小区的功能( )。A、居住功能B、文化功能C、生活服务功能D、社会功能2、下列不属于住宅小区经营服务对象的特点( )。A、人员密集,服务时间长B、人口构成复杂,需求多样C、配套设施齐备D、居民收入差异大3、下列不属于住宅小区
11、物业经营管理的收费原则( )。A、统一收费原则B、公平合理原则C、依法分配原则D、分层收费原则4、物业服务企业应该区分不同需求,提供对应的服务。针对普适性服务需求量大,可以采取( )定价策略。A、高标准高收费B、高标准低收费C、年龄层次D、薄利多销5、开设饮食店、洗衣店及修理店、美容美发店等生活服务点属于便民服务的( )类。A、餐饮B、特约服务C、日常生活D、商业服务6、提供各种车辆代管、清洗保养、维修、礼品递送,代缴水电煤、电话费和代订购车、船、机票等服务属于( )经营服务项目。A、便民服务B、特约服务C、居间服务D、代理服务7、属于在小区内经营广告的原则( )。A、广告申请手续合法原则B、
12、安全第一原则C、不侵犯业主的经济利益和精神权益原则D、指示明确原理8、关于住宅小区停车场经营说法不正确的是( )。A、停车场产权及收益归属问题,是停车场经营重点关注的问题B、住宅区停车场一般分为地下停车库、地上停车场和双层停车场C、住宅小区停车场经营风险主要有三类:车辆丢失赔偿风险、车辆损坏赔偿风险和管理区域交通事故赔偿风险D、如何解决停车问题成为一些小区物业管理的中心问题9、关于社区文化建设的功能的说法不正确的是( )。A、物业管理优秀的小区地段不好且楼价高而众人趋之如骛,体现了其信息沟通功能B、自我实现是人类超越生理需求和物质利益要求之上的高层次需求C、社区文化主要是满足社区居民的精神生活
13、需求D、社区文化的教育功能可以通过法律咨询、宣传栏等形式体现多选题1、住宅小区的特点包括( )。A、规划统一B、建筑档次高C、产权多元化D、人口复杂化E、功能多样2、住宅小区经营管理服务对象的特点包括( )。A、人员密集,服务时间长B、人口构成复杂,需求多样C、要求户型多样化D、客户收入层次高E、居民收入差异较大 3、住宅小区一般的经营管理服务项目包括( )。 A、社区服务B、特约服务C、个性服务 D、便民服务E、居间服务 4、属于居间服务的是( )。 A、投资业务撮合B、买卖中介C、代请保姆 D、租赁中介E、绿化美化业务撮合5、关于住宅小区的广告经营说法正确的是( )。A、社区广告经营是住宅
14、小区资源经营的主要收入之一B、社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础C、发布广告的形式和内容要合法D、在小区内张贴广告要按照国家和地方相关法律法规要求办理户外广告申请手续E、小区内设置广告要征得业主的同意6、住宅小区停车场经营的注意事项包括( )。A、守法经营B、重视风险C、选择适当的停放区域D、选择满意的服务对象E、慎重考虑摩托车的管理方式7、住宅小区缓解车位紧张的方法包括( )。A、利用价格杠杆B、提高业主认识水平C、合理利用公共场地D、改造停车场地设施E、合理利用小区周边区域8、住宅小区停车场的经营业务包括( )。A、汽车修理B、汽车买卖C、汽车美容D、汽车养护E、汽车装
15、饰 9、住宅小区文化建设的功能包括( )。 A、教育功能B、培训功能C、信息沟通功能 D、娱乐功能E、宣传功能答案单选题1-5BCADC 6-9BCBA多选题1.ACDE 2.ABE 3.BDE 4.ABDE 5.ABCE 6.ABE 7.ACDE 8.ACDE 9.ACD第二节 公寓、别墅物业经营管理一、公寓、别墅的概念及其特点(一)公寓、别墅的概念公寓与一般住宅楼宇的主要不同的是其土地使用年限可能只有4 0年。别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。分为独立式和连体式两种类型。(二)公寓、别墅的特点1. 公寓的特点( 1 )地处市区或大型园区周边。主要入住对象为商务人士或家庭。(
16、 2 )建筑档次高。( 3 )户型多样。( 4 )硬件设施齐备。2. 别墅的特点( 1 )地处郊外,远离市区。( 2 )建筑档次高。( 3 )配套设施齐备。( 4 )环境优美。(5) 客户收入层次高。二、公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点1.客户相对稳定,服务时间长,服务对象复杂2 .需求多样,层次高3. 服务品质要求高4 .市场化程度高三、公寓、别墅物业特约服务的需求调查与设计1. 特约服务需求调查特约服务要在明确了解客户需求类别以及需求量的前提下设立。2. 特约服务设计要点( 1 )尽量与物业基础服务结合,减少人工成本。( 2 )充分考虑经营风险,编写服务规范。在风险因素识别中,要充分考
17、虑物业服务人员、服务环境、服务对象等多个方面的因素。( 3 )全成本核算,适当盈利,结合市场定价。( 4 )绩效考核与团队激励。四、公寓、别墅物业的特约服务项目( 了解)1. 前台服务物业服务企业提供24小时前台服务.2. 临时照管儿童服务3. 托幼服务4. 家政服务5. 交通服务6. 医疗及救护服务7. 装修服务8. 园艺绿化服务9. 邮递服务10. 洗车服务11. 汽车租赁服务12. 保险服务13. 社区仓库服务14. 商务服务15. 超市服务五、公寓、别墅物业的交通服务项目经营(一)班车服务1. 班车服务内容2. 班车线路设计(1)便捷性 。(2)安全性。(3)时效性。3. 班车服务的经
18、营方式(1)自购车辆自营(2)租用车辆自营(3)联营4. 班车服务特点(1)准时原则(2)安全原则(3)舒适原则(4)验证原则(二)停车服务公寓停车服务和一般住宅类似。别墅物业服务企业应做好如下服务工作,规避管理风险:( 1 )做好公共设施、设备的维护,避免对客户自有车库停放车辆的损坏。( 2 )异常天气或紧急事故发生时,要及时通知有可能受影响客户,移动车辆避险。 ( 3 )提醒客户做好车库的安全管理工作,对车库存在安全隐患的客户书面告知,并督促整改。( 4 )严禁客户在车库私搭乱建,对于客户违章建筑制止无效,要及时报告相关部门。单选题10、关于公寓特约服务设计要点说法错误的是( ) A、尽量
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