2017年长沙西中心美食城招商策划方案-106P正式版.pdf

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1、西中心美食城招商策划案 第二章、理念创新第二章、理念创新 第三章、战略目标第三章、战略目标 第四章、策略设计第四章、策略设计 第五章、资源整合第五章、资源整合 目目 录录 第一章、大势把握第一章、大势把握 PART大势把握大势把握 站在整个西中心的角度重新审视美食广场的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。 项目背景项目背景 湖南天润通集团前身是湖南天润通科技发展有限公司，近年通过资源整合，调整经营策略。集团公司以“价值”，“创新”，“分享”，“ 共赢”的经营理念，在集团董事长王志超的带领下，经过公司全体员工的努力奋斗和不断拓展，调整原有业务重心，把商业运营和金

2、融业作为公司主营重点，2013年公司发展成为拥有多家全资子公司的集团公司，集团公司始终坚持以人为本。以客户利益为先的经营方针，稳步快速发展。目前集团公司业务覆盖工程建设，金融，地产商业策划与咨询管理等领域。 天润通科技发展有限公司成立于2009年，主营业务以软件开发；商业地产中介服务；自有房地产经营活动；房屋租赁；场地租赁；项目策划；物业管理；商业管理；企业管理咨询服务；市场营销策划服务；市场经营管理；摊位出租；房地产开发经营；餐饮管理为主体，公司以“同创分享，共赢未来”为经营理念，采用现代企业管理模式，公司拥有一支具有行业领先水平的研发团队，公司与国内外行业知名企业建立了长远的合作关系，引进

3、了一批管理、研发和营销高端人才。公司将继续围绕客户的需求持续创新，与合作伙伴精诚合作，为客户提供系统的解决方案、产品和服务，为客户创造最大价值。 天润通于天润通于2013年年4月与长沙河西交通枢纽项目达成共识，签订了月与长沙河西交通枢纽项目达成共识，签订了15年合作协年合作协议，签约面积近万平方米。规划打造集餐饮、服装、通讯等多元化商业形态。议，签约面积近万平方米。规划打造集餐饮、服装、通讯等多元化商业形态。其中面积约其中面积约5200平方米的天润通美食广场已于平方米的天润通美食广场已于2016年年1月月1日盛大开业。日盛大开业。 项目现状：项目现状： 孤军作战：整个西中心所有商业的经营都是亏

4、损半停状态。 西中心一共分成了六块，现状是4个关门，只剩下纽沙和美食城这一对同床异梦又唇齿相依的孪生兄弟。 抱团取暖抱团取暖 新时代的餐饮都离不开多业态组合；新时代的餐饮都离不开多业态组合； 商场和餐饮谁也离不开谁，但绑在一起似乎又是“冤家”。因为所有商场都怕来吃饭的人不来逛街，而餐饮店也怕商场的定位和人气不足以维持其生计。那么，如何同赢共生就成了最大问题。 统计显示，现在一个购物中心的餐饮比重至少是30%。因此，必须合理调配才能达到共赢。比如，不同地段适合不同类型、面积、特色的餐饮品牌。于是，最近逛街时，我们看到一个现象，餐饮店开始分布于商场的各个楼层，不再像过去那么集中。对此，我们推论，各

5、大商场基本都有自己的忠实VIP会员，在确保了这一部分顾客的购买力情况下，商家要想有所突破，就要靠随机性消费。比如，一些前来商场里某餐厅吃饭、聚餐的消费者，路过百货服饰品牌专柜，无意间发现好看的、好玩的，就有可能随机购买。所以，要让餐饮品牌分布开来，增加“路过”的概率。这大概就满足了很多年轻人常挂在嘴边的“逛吃逛吃”吧。 2016年北上广深半年时间就倒闭了160000家餐厅，长沙关闭了50000家餐厅，这里面大部分都是临街店和大型酒楼其中包括长沙人人皆知的“旺府”，“鹿回头”，“戴家村”大店，名店，会所等等。 2016年长沙餐饮市场也杀出了很多黑马，一年时间新开餐厅40000家，大部分都是在商场

6、内，甚至有些品牌除商场不开新店。 西中心项目是一个整体，一荣俱荣，一损俱损。美食城的成功离不开西中心其它业态所带来的人群红利，西中心项目是一个整体，一荣俱荣，一损俱损。美食城的成功离不开西中心其它业态所带来的人群红利， 消费群不可能只是为了消费小吃、饮食，特意来美食广场消费；消费群不可能只是为了消费小吃、饮食，特意来美食广场消费； 如果其它商场不能正常营业，哪怕像以前一样我们把所有的商铺全招满了，到最后的结果还是一个巴掌拍不响如果其它商场不能正常营业，哪怕像以前一样我们把所有的商铺全招满了，到最后的结果还是一个巴掌拍不响 外面外面 里面里面 和外部人群打死不相往来，内外差别上天入地 外面外面

7、里面里面 外面外面 里面里面 人气最关键人气最关键 人气最关键人气最关键 怎么把人从外面引到里面？ 怎么把消费人群数量提高？ 最重要就是怎么把人气提升进来最重要就是怎么把人气提升进来 怎么让人消费满意，回头带来更多人？ 怎么让人更长时限的留下来？ “孤岛”效应。 项目本身在负一楼，下沉广场阻碍了与相邻街道的自然连接，使自身与周边隔离，形成一座“孤岛”。 如何与写字楼、电影院、商场、汽车、地铁站互动起来是破局关键。 商业脱节效应。 东西两端商铺未与周边街道紧密相连，留出较大空间，造成商业外脱节；过宽的街面和复杂的走向又破坏了街内商铺之间的相互联系，造成内脱节。 商业淡化效应。 由于过分强化交通枢

8、纽，削弱了整体西中心商场的商业气氛，使整个西中心看上去就是一个车站，没有商业配套功能。 客群单一效应。 现有商户的产品、客群、价格定位全部锁定在流动旅客。 目前来消费的也只有坐车过路的客人。 人流散失效应。 过宽的街面本来就难聚人气，过多的次出入口又起了分散人流的作用。 整体美食广场没有一个主要人气聚焦的地方。 距离美食广场5米外就已经感受不到项目的存在了，没进去的人更不知道本项目存在。 小结小结 以上六个技术性缺失引起的直接后果，就是整个以上六个技术性缺失引起的直接后果，就是整个街区硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲街区硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲突。商业经营难以为继当然不足为

9、怪。硬件环境突。商业经营难以为继当然不足为怪。硬件环境及技术条件是商业经营赖以生存与延续的先决条及技术条件是商业经营赖以生存与延续的先决条件与基础。离开了这个前提，哪怕再先进的商业件与基础。离开了这个前提，哪怕再先进的商业定位、再高明的执行手段也只能是无济于事。因定位、再高明的执行手段也只能是无济于事。因此，项目配套改造是商业诊治的前提和保障。不此，项目配套改造是商业诊治的前提和保障。不管项目适应于何种定位，经营什么主题，对项目管项目适应于何种定位，经营什么主题，对项目进行硬软件升级是商业诊治最为关键的第一步，进行硬软件升级是商业诊治最为关键的第一步，也是项目商业定位能否实施成功的第一步。也是

10、项目商业定位能否实施成功的第一步。 小结小结 以项目经济地理环境特性为基础，充分挖以项目经济地理环境特性为基础，充分挖掘确定在美食、小吃的定位下，遵从美食掘确定在美食、小吃的定位下，遵从美食广场发展的客观经济规律与自然法则，以广场发展的客观经济规律与自然法则，以恢复与提升项目人气指数、商气指数、商恢复与提升项目人气指数、商气指数、商业地产价值，兴街旺市为宗旨，商业诊治业地产价值，兴街旺市为宗旨，商业诊治与技术诊治双管齐下，致力打造区域性具与技术诊治双管齐下，致力打造区域性具有唯一性的餐饮美食广场。有唯一性的餐饮美食广场。 小结小结 在对项目进行深度调研的同时，我们感觉到天润通美食广场除了存在硬

11、件环境及技术条件与商业经营发生严重冲突的问题外，商业规模与商业定位的两难选择及商业功能的名不副实问题也深深地困扰着我们。 从规模上看，其体量不大不小，作专业餐饮广场明显规模不够，可以说规模上它就不具备大型餐饮业态所要求的基本物业条件；作大型小吃街又是分散式布局且没有旅游等相关资源联动，这种高不成低不就的尴尬处境给商业经营造成两难选择。 从商业功能发挥方面看，项目现有的商业硬件条件其功能形同虚设，严重的地方还商业经营发生了冲突。如地下通道两个主入口既没有强烈的商业气氛，又人为切断了美食街与周边街道的自然联系，使其变成一个与周边隔绝的独立系统，进而形成一座“孤岛”，造成与周边商场区完全脱节的格局。

12、而美食街又按照两个半条街的方式来布局，本来就忽视了一般的美食广场规划规律，且其宽度平均在20米以上，缺乏相互呼应，加之下沉广场的视觉空白，与餐饮特有的人流规律相悖，明显减少了人们光顾店铺的机会，降低了商业亲和力、商业聚合力、商业气氛感染力、人流聚合力，降低了随机性消费的概率。 汽车西站效果图汽车西站效果图 枫林路商铺 美食城商铺 步行街商铺 地铁口商铺 本项目所处位置本项目所处位置 商铺编号：商铺编号：B01B3 9 C01C46 商铺数量：商铺数量：73间间 商铺面积：约商铺面积：约2800.00 负一楼美食广场负一楼美食广场 商铺编号商铺编号 : L17L28 商铺面积：约商铺面积：约13

13、00.00 商铺数量：商铺数量：15间间 一楼枫林路临街一楼枫林路临街 商铺编号商铺编号 : A01A25 商铺数量：商铺数量：25间间 商铺面积：约商铺面积：约470.00 负一楼地铁出入口负一楼地铁出入口 商铺编号商铺编号 : L01L16 商铺数量：商铺数量：16间间 商铺面积：约商铺面积：约300.00 一楼步行内街一楼步行内街 汽车西站汽车西站 商业配套商业配套 基本没有基本没有 潜力巨大潜力巨大 突破升级突破升级 客群全是客群全是 旅途旅客旅途旅客 以食、住以食、住 行为业种行为业种 区域全是以汽车西站的旅途旅客提供以吃、住、行为主的商业业种区域全是以汽车西站的旅途旅客提供以吃、住

14、、行为主的商业业种 区域分析区域分析 项目属性小结项目属性小结 1、 项目目前定位已明确，周边区域功能随着各板块的招商进度，未来有调整的可能。 2、项目地地理位置为交通枢纽物业，具备辐射长沙城区及周边卫星城市区域的地理和交通条件。 3、在核心区、开发量区域饱和的情况下，周边区域的住宅、商业地产项目开发具有了未来发展的空间。目前板块由于住宅投资开发不甚理想，未来短时间内人口增量幅度较慢。 4、项目区域作为西区核心区块，本案具有作为西区商业代表作品的可能。 5、项目区块具有汽车、地铁站资源，这为一些特俗业态的落位提供了一定先天资源基础。 项目不足分析 存在什么问题 1、项目具有地标性，场地缺乏易达

15、性： 2、业态具有新颖性，量体缺乏统治力： 3、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性： 4、顾客具有偏好性，传统影响向心力： 5、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性； 6、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力； PART理念创新理念创新 形象、概念和市场前景与风险。解决“是什么”的问题。 从内部功能看，日本客运站都是多种功能、高度复合的综合性建筑体，发挥着综合效益 功能高度复合的客运站可以带来大量的人流，为商业的繁荣创造了条件，同时交织汇集的公共交通网络又使得人流的到达与疏散快捷而便利 由于日本有非常多的私家车，因此客运站在设计上对静态的停车空间给予了充分的重视，大型立体化停车库成为客运站本身重要的附属设施

16、东京火车站 日本东京火车站是一座有着90年历史的老建筑，虽然没有太多的大型商业空间，但也可以发现一些小型的高品位的画廊、咖啡座、商业零售店。 案例解读|日本京都客运站的地下空间 例：以东京火车站附近的八重洲地下街为例，总面积为7.3万平方米，分上、中、下三层，上层是由250多家商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。在以东京火车站为中心的几百米范围内，多条地铁线的多个站点通过地下步行通道网互相连通，形成了丰富的地下商业空间，可以满足人们的购物、住宿、餐饮、娱乐等一切生活需要。通过地下步行通道还可以进入周边的写字楼或商场，从而在地下空间里将市中心密集的人

17、流有效地疏散。 日本的客运站非常注重对客运站地下空间的综合利用 第一，尽量形成一体化的、复合的地下空间网络； 第二，在公共地下空间和沿街建筑物及广场等地进行立体化的连接设计； 第三，设法营造开敞的空间，并尽可能将自然光引入地下 案例解读|日本京都客运站的内部功能 日本京都火车站除了高速铁路、火车，还承担了地铁站的功能，同时也包含了百货公司购物中心、大剧场、博物馆、旅馆及一座型立体车库。内部设施极其丰富，餐饮、娱乐等生活功能吸引着各类人群。在其地下两层是生鲜超市，车站空间更像是为商业提供的交通换乘配套。其容积率接近6，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，高达60米。 案例解读|日本

18、京都交通枢纽站 车站 的优势 运输能力强 受气候变化影响小，正点率高 能源消耗低环境影响小 安全性好 舒适方便 速度快 交通枢纽商业模式 交通枢纽的核心优势，将使长沙的外部发展环境迅速发生变化，外来商业文化及商业品牌将进一步推动西中心商业的发展。 交通枢纽地区的发展趋势 1 2 3 以往国内老车站地区周围多以旅客为主，是城市的脏、乱、差地区。除需要乘车出行外，本城居民较少到车站地区活动 目前，枢纽地区承载越来越多的城市公共交通与经济服务的功能，成为环境优良有序的城市公共空间 车站地区 旧印象的改变 综合枢纽规划设计 “零换乘”理念 “无缝衔接、零换乘”已成为大型综合交通枢纽设计的基本理念 客运

19、站成为承担区域联系、城际联系、都市圈通勤与地铁市内交通的综合性交通枢纽，这必然促使该地区成为城市中具有大量人流集散的活力中心 枢纽地区作为城市 形象的展示窗口 公路枢纽地区毫无疑问担负起与其它城市联系的门户作用作为城市的重要门户地区 现代化的综合交通枢纽站房、大规模开发的商业商务区、集散广场、景观轴线、生态公园等等都将成为展示城市形象的重点工程。 公路与城市内部交通的关系分析 大大增强了交通的便利性，从而吸引更多的商务人士、一日游型旅客，而不用担心交通拥堵带来的时间耽搁。 增强了区域的可达性，城内市民也可以很方便的到达客运站周边，从而为客运站周边的商业提供了更多的潜在客源 在相当程度上分散了人

20、流，比如外地客户到长沙购物，汽车西站与地铁2号线的连通，使其可以在20分钟内到达黄兴路和五一路，同时满足高中低端各类消费者的需求，导致西站周边零售商业的吸引力大大降低 覆盖范围覆盖范围 时速时速 单段行驶时间单段行驶时间 发车间隔发车间隔 票价票价 公路公路 城市之间城市之间 220-350公里公里 较长较长 随到随走随到随走 较高较高 地铁地铁 城市内部城市内部 120公里左右公里左右 2-4分钟分钟 较长较长 2元元 表3-1 高速公路与地铁对比情况 城市内部的公共交通规划应尽可能具备速度快、间隔短和不堵车等特性，成为市民首选的出行方式。例如地铁、BRT;尽力实现市内通达零换乘 “零换乘”

21、 正面作用 “零换乘” 负面作用 枢纽商业的客户来源类型 城市内各类商务活动所衍生出的零售、餐饮、酒店、休闲娱乐等配套功能的需求 外地游客 商旅客群 城市内居民 并不十分依赖大城市资源的中小企业，出于成本考虑搬迁至小城市 与大城市有较多业务往来的企业 以客运站人流为服务对象的企业，比如旅行社、租车服务、物流、展会咨询等行业的企业 大型跨国、跨省集团的总部、分公司搬迁 以城市内客户为主，特别是在客运站、客运站周边住宅区居住的人群 300-500公里各高速通达城市的目的性购物客群 探亲、旅游性质的客群 异地客户首次置业的较少 写字楼 商业商务 居住 1 枢纽站 核心区 核心区 扩展区 辐射区 扩展

22、区 辐射区 边缘区：枢纽1小时内通达城市 主要分布分布于周边卫星城市，交通便利，自驾或高速1小时车程内的目的性消费群体 扩展区：距离车站约30公里内 主要分布有市内交通通达区域写字楼、大型商业、目的性消费群体 核心区：距离车站约5公里内 主要分布有周边社区、高档写字楼等 半径5km 30KM半径 枢纽车站对周边区域会形成一个圈层辐射图，随着影响力的变化，物业形式也会发生变化。 结论与启示 结论与启示 2 对政府来说，这种以公共交通为主导的商业发展方式必须要先解决人流及消费力的问题。通过先期导入公共交通，增大项目的向心力，利用其地缘及交通优势形成独有竞争力。再通过合理的业态选择尽量压缩其商业培育

23、期。使其周边成为“熟地”，并进一步引入导向性产业，增加周边人口量及人流量。政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。同时，这种模式又有发展区域经济、扩大就业、分散中心区的人口压力等正面作用。 结论与启示 3 1.在未来的商业发展中，部分商家已经看到交通枢纽发展所带来的机遇，选择主要枢纽城市做为重点拓展对象，借新城建设契机、城市新中心的发展方向将日益显现。 2.枢纽商业物业的发展对于当前市场来讲，可以说是机遇与风险并存。 3.一方面枢纽物业的广阔发展空间是毋庸置疑的，但是就目前来讲，枢纽商业对国内来讲仍是一个新课题，无任何可借鉴的经验可循。 4.另一方面，所有枢纽站目前均处于城市边缘，周边消

24、费人群的缺失造成了枢纽物业难以短时间内进入良好的发展轨道。 5.第三，充分发挥枢纽城市之门的形象作用，选择商业业态尽量考虑能充分发挥中心城市枢纽作用，使之广域性辐射力达到最大。 据我们向在经营的商户了解今年“春节” 期间，美食广场所有的商店都遭遇了一个问题，门前的人流看似汹涌，但偏偏就是留不住、引不进。 这样的现状让被视为“商业宝地”的交通枢纽站尴尬，更让车站周围的商家发愁。附近商场的招商者也感慨，“要给人们为什么去车站买东西一个充分的理由，否则即便把最有名的百货商店搬过来也没用！” 原因何在？对照先进国家，例如被视做纽约地标性建筑的美国中央火车站，我们或许能略见一斑。它不仅是一个火车站，还是

25、一座公共艺术馆。它在城市生活中发挥的绝不仅仅是人流集散流通的作用，更是城市的客厅，是城市人约会见面的坐标点。其商业业态繁多，包括餐饮、酒吧、甜点站、书店、博物馆、名品服饰、首饰店、剧院等休闲娱乐场所。在我国，没有哪一个城市将车站打造成城市地标。作为“商家必争之地”的车站似乎只是旅客的集散地，少有旅客愿意或者说“敢于”在车站花钱购物，更没有人喜欢在车站流连。如此大的差距值得人们思考与探究。 看似有人，却没生意可做看似有人，却没生意可做 汽车西站的现状是商业形态单一，仅局限于数量极少的便利超市、餐饮和旅馆，旅客的多样化需求得不到满足，迫使旅客被动地缩短了在车站停留的时间。 “旅客在某地停留的时间越

26、长，消费支出一般也相应增多，对当地经济贡献也就越大。” 为吸引旅客和周边居民的停留、消费，包括汽车站、地铁站周边商家以及交通等部门应多方努力，主动对接客流，通过提供多样化的服务使旅客主动延长停留时间。 这其中最主要的一点就是丰富车站周边商业形态，使其布局、经营方式实现多样化，不仅仅要满足旅客的衣食住行，还要为他们提供娱乐、休闲、保健等精神方面的需求。 丰富商业业态，提供精神需求丰富商业业态，提供精神需求 把附近的商服密度做大，超市、专卖店、百货店、餐饮集聚，各种商业业态相互依托，共同发展，使西中心成为消费中心，社交中心。 我们需要跳出车站做商业我们需要跳出车站做商业 目前交通枢纽的轮廓基本形成

27、，并且各种公交工具的协同作用已经开始显现，但是现在的西中心，还有与隔立交桥相望的临街商铺，与公交枢纽的公交总站是三颗各自轮廓分明的珍珠，没有一条统一整合的凝聚力将这些断了线的珠子穿起来。 从西中心往西一直通向湘浙商品城和部分临街的小店面似乎反而意识到了交通枢纽的商机，积聚成型，食品、餐饮、服装、鞋帽、甚至是书籍和玉器珠宝都融汇进了这个大商业圈，生意兴隆，客流源源不断。这，是个问题。 据某湘浙商品城周围的店主介绍，其店里的消费85%90%是由周边居住人口创造的。车站来来往往的人流虽然非常大，但许多人对车站的一贯认知就是脏乱差、消费环境恶劣，因此，旅客没有在车站消费的习惯。车站周围许多店铺的服务对

28、象主要是周边的居民。 事实上，车站商业并非完全依附车站而存在，只是因车站的特性而更具发展优势。此外，我们还应看到车站商业对区域经济的巨大拉动 。 因此，我们应该认识到，车站商业的服务对象除了旅客还包括站点周围的居民，与市区商业一样，许多站点的商业是能够独立于车站而存在的。 相反的我们项目所有的商家还是一直只守着旅客做生意，所以现在的商业业态也仅限于旅客消费。一定要跳出来这个圈！一定要跳出来这个圈！ 重塑诚信基因，才能四赢重塑诚信基因，才能四赢 进入夏季，天气炎热，熙熙攘攘的人群中，大都自带着矿泉水或者饮料，放在塑料塑料袋里提着，或者拿在手中。而车站里的超市和附近的商店里摆满了各式各样的饮料，这

29、两者相比较也算是个奇怪的景致。我们会奇怪，为什么要带着矿泉水在身边。有次出差记得有一个年纪稍大点的阿姨这样说过。好几次都是在车站附近的小摊或者车站里面的超市买水喝，所有饮料都比外面贵上一倍还多，这次就自己带着了。” 见有人聊起在车站附近买东西的经过，有位过客也愤愤然的加入进来，“上次和同事出差在车站买了包烟，价格高倒是其次，上车打开后发现是假的，让我很是尴尬。现在如果不是着急需要，一般我不会在车站买东西的。” 商品价格高、质量没有保证，似乎成了车站商业的代名词，也成为影响车站商业发展的绊脚石。车站商圈环境缺乏诚信，消费者需处处提防陷阱而产生不信任，使进入车站地区经营的商户面临着亟待化解的诚信危

30、机。 随着今后铁路和轨道交通的界限日渐模糊，便利的换乘条件将使其成为居民日常出行的重要方式。形成一个良好的开发系统，建立一个成熟的车站商圈，打造车站、商业地产、经营者和消费者四赢的局面，使之由交通枢纽转变为经济枢纽是车站商圈的一个发展前景。 能让乘客逗留的车站能让乘客逗留的车站 清晨，来到日常上下班要经过的车站，点上一杯喜欢的咖啡，再来块诱人的面包，美好的一天就在这里开始了，然后悠闲的坐车去城里上班；下班坐地铁回家，下车后在地铁附近的超市或市场购买做晚饭需要的食材，或者不需要浪费时间回家做饭，直接在美食广场找到自己最喜欢的口味。周末和三五朋友相约，在西中心的某一个商场里逛街购物，再找地方吃饭聊

31、天，然后分别坐车回家描绘中这种理想、舒适、便利的生活就是未来我们车站商业发展的一个模式将商业作为车站规划的重要组成部分，力争打造一个“能让乘客逗留”的车站。 以上分析可很清晰可以感受到： 西中心的客群和业态定位 将是项目商业成败的核心。 在目前项目地消费力基础薄弱的情况下，如何吸引外区消费力，同时最大程度化解商业氛围不足的风险将是我们考虑的核心。 在规避风险的同时，准确的主题定位也是项目形成独具特色的品牌的机遇，辐射力强，主题鲜明的商业定位不但为项目持续运营奠定基础，也是打造项目品牌的关键。 从老旧车站到新型交通枢纽在消费和运营方面还需要一定的时间，要做好以时间换空间的预期准备。 机遇和风险、

32、突破与升级 是西中心商业发展的关键词 我们是什么 我们的任务 解决什么问题 树立全方位的商业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造长沙西部的“商业之芯”； 主要通过以下各项工作树立项目形象， 前期定位应符合广域型辐射原则 后期的运营管理中所有营销手段应符合枢纽物业发展趋势。 便于实施、便于快速启动的成熟商业业态组合原则 品牌集合度应该更高更强，项目向心力要强于普通城市综合体商业。 品牌效应、业态特征深入人心；强力渗透，具备改变顾客购物的场所偏好的能力； PART战略目标战略目标 项目前景，解决“达到什么目标”的问题。 整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力-核心是规避项目地目前消费力匮乏而带来的项

33、目开发风险。 依托交通枢纽站，打造鲜明主题，做大项目影响，辐射河西一小时都市圈，提升区域商业价值-核心是打造区域品牌提升项目区域的商业环境、配套环境、为区域发展打下基础。 以具备丰富体验特征，集合多样性休闲，主题娱乐、主题餐饮，写字楼、购物中心为核心功能的综合项目-核心是打造西站区域现代商业形态升级的代表，形成项目品牌。 以长沙河西消费者为核心目标客户群体，以整个一小时都市圈为辐射范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块。 定位思路充分利用资源，扬长避短，创新升级，整体发展。 独特性 辐射力 大规模 综合性 主题性 品牌性 体验性 打造长沙西站品牌区域，提升区域价值 升级西站区域商业

34、形态，运营品牌项目 项目定位思路 项目定位推导分析 项目理念：展现一座城市现代化的标志与象征，突出城市特征的绿色、健康、环保核心，结合商旅生活的品质；彰显低碳体验消费 湖南城市群的中点驿站 为南来北往的商旅客提供所需 客群特征：全城时尚人群及商旅客群及周边卫星城市购物客群 湖南城市的中心枢纽纽带 河西西站区域的商业先驱 附加值：与长沙城市的省文化经济中心一脉之隔大学城，为本案带来一定的广域型辐射氛围 长沙政府着重发展的便民项目 与西中心项目相映成辉 主题推理创导美食生活方式，彰显低碳体验消费 广域型辐射 本项目的主力消费者为：周边居民、个人游客和城市中产阶级、写字楼上班群 旅游度假旅游度假 背

35、包客背包客 商务人士商务人士 中产阶层中产阶层 大众消费者大众消费者 定义定义 旅游观光，度假 旅游观光，猎奇，自助游 洽谈生意、开会、出差办公 中高收入、白领，文化创意 大众消费者 特征特征 观光为主，参加旅游团，游览旅游景点 追求新奇，喜欢探索，注重体验 来长沙的频率和逗留时间都不定，注重利益 较高的收入，追求品位，注重消费的附加值 注重消费环境，喜欢物超所值的消费理念 心理心理因素因素 新鲜感对新鲜事物有强烈的好奇心。体验生活，乐观的生活态度 体验感体验探索、感受地方文化 压力感背负工作任务 品质感追求高品质、高精神享受体验 感受型追求场所体验，平时比较节省，偶尔奢侈 价值价值观观 生活

36、生活方式方式 消费能力较高，但仅对于特色商品兴趣浓厚，讲究品位和乐趣 消费比较务实，讲究性价比，对地方特色商品感兴趣 与职业有关，对高品位休闲娱乐场所及特色产品感兴趣 消费能力高，讲究品位，精神需求较高 消费能力一般，偏好传统特色产品及小礼品、商品 主要主要消费消费行为行为 观光、土特产、旅游纪念品、休闲娱乐、特色餐饮 特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮 休闲娱乐、特色餐饮 购物、休闲娱乐、特色餐饮 风味小吃、传统商品 目标消费者分析目标消费者分析 功能定位 包含风味餐饮、特色购物、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功能 特色购物： 创意的、文化的、品牌号召力强的，周边城市群内具备唯一性的物

37、超所值的消费场所 风味餐饮： 特色餐饮、风味小吃、各地美食，尽享丰盛人生 品位休闲： 品茶、品咖啡、品人生、享高雅、享尊荣 格调娱乐： 各地风格独特设计室、个性超前的工作室、商旅休闲俱乐部，尽享格调生活 旅游观光： 交通枢纽、民俗风情、民间工艺，尽现湖湘人文风情 项目定位推导分析 餐饮市场供给分析 湖南丰富的历史文化遗产形成独有的传统小吃文化，现有商业主要为购物型，缺乏综合性大型休闲、消费型商业设施。 在长沙西站附近的城市和西中心项目定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：在一定程度上本项目具备完善区域服务配套设施的功能 长沙市缺乏综合性目的性丰富性小吃消费场所，黄兴路、庙王街、南门口、坡子街等美食

38、小吃街的产品都是以本土为主，品种严重重复。 大餐饮产业对城市经济拉动作用比较明显 都是以湖南本土小吃为主，外地名小吃较少 本地消费者对口味要求较高 存在市场空白 长沙美食市场 存在的问题 餐饮市场总体表现 小吃产品单一，缺能与小吃类相配套的购物场所设施 对餐饮而言商业缺乏特色，对旅游消费力带动不强 餐饮服务水平有可提高的空间 项目定位推导分析 目标市场 项目主力消费者为城市中产阶级、周边居民、旅游度假、商旅客群等 周边区域中产阶级、大众消费群 商商旅旅客、客、城城市市中中产产阶阶级级、周边居民、商务人士 旅旅游游度度假假、 背背包包客客大众消费者、背包客 核心市场 次级市场 三级市场 乐活生活

39、领地，体验式美食主题商业 西站交通枢纽是为湖南对省内外的核心枢纽，而本项目所承载的便是形成区域吸引力的重任，所打造的是真正属于商旅人士、文化人士、白领人士、周边居民等客群的综合性的玩转地带、国际品牌文化集中地、创意天地、饕餮味蕾等体验型商业体。 本项目的核心内涵在于： 从商业主题分析体验式美食小吃主题商业 鲜活 低碳 多元 开放 和谐 项目定位推导分析 消费需求决定商业类型：商务、家庭、文化消费需求决定商业类型：商务、家庭、文化 项目定位推导分析 区域为长沙核心交通区域为长沙核心交通 枢纽之一，加之地铁枢纽之一，加之地铁 时代带来的无限商机时代带来的无限商机 ，区域的发展潜力，区域的发展潜力

40、及客群数量还是很可观及客群数量还是很可观 河西是长沙主要的大学河西是长沙主要的大学 城群，有很多年轻学生城群，有很多年轻学生 也是主要客群，周边还也是主要客群，周边还 有部分文化中心，所以有部分文化中心，所以 对区域人群文化生活进对区域人群文化生活进 行引领。行引领。 时尚生活体验中心 湖湘城市之门 交通围城聚点低碳生活中心城市商业地标 综合考虑以上因素，我们建议将本案定位于：综合考虑以上因素，我们建议将本案定位于： 区域唯一乐活主题商业 休闲娱乐的全新业态组合 升级一个区域的生活形态 LOHAS Lifestyle Center 时尚、新鲜且充满乐趣，为目标客群提供可以找到属于自己的品牌文化

41、的消费场所 这个功能需要西中心整个项目来实现，我们只是补充美食餐饮部分这个功能需要西中心整个项目来实现，我们只是补充美食餐饮部分 西中心项目作为一个体量较大城市综合体整体定位核心在商业定位。 其商业定位选择一定是依据其核心功能作为方向、并在整体定位思路和风险控制的原则范围内，进行商业定位方向选择。 商业主题定位方向商业主题定位方向 核心特征和功能组成核心特征和功能组成 是否满足定位需求是否满足定位需求 是否满足风险控是否满足风险控制需求制需求 备注备注 集游乐体验，特色餐饮，浪漫休闲娱乐功能于一体的大型商业中心。 我们依托西中心为整体以全国特色餐饮、南北风味小吃、湖湘特色餐饮文化主题酒吧为核心

42、餐饮项目 以书吧、水果吧、水吧、咖啡吧等短时娱乐功能构筑最豪华的娱乐体验项目。 此主题鲜明，在周边一小时辐射范围内具有一定的市场独特性，易于在前期树立项目形象，迅速打造项目品牌提升地块价值。 是 一定要丰富品种，品项不重复 餐饮美食中稍带部分短时娱乐配合。 西中心项目作为交通枢纽内的商业物业，从辐射力上打破传统的购物中心以辐射本区域消费为主的特性，将辐射范围扩散至周边地铁、高速一小时车程内卫星城市，使周末乘高速和地铁扩区域消费成为可能。这将是本业态辐射范围的一次跨越，同时他将成为长沙西部新城服务于西站旅客及周边城市跨区消费群的集休闲、餐饮、娱乐、购物功能于一体的商业综合体；也是长沙市世界时尚品

43、牌文化最集中的商业体，站在整个西中心项目角度我们有理由为项目树立这样的品牌定位： 长沙唯一的交通枢纽主题商业中心 长沙西站商业升级的代表作品 湖南最具主题特色的世界美食餐饮文化聚集地 融交通枢纽、大型综合商业、小吃餐饮文化的现代城市综合体 休闲 餐饮 娱乐 购物的国际品牌集中营 长沙美食休闲新天地 全新概念的品味生活体验中心 满足所有口味的小吃、美食、特色的生活广场 惊奇、有趣、互动、体验的休闲设施 商品丰富、业态齐全、时尚品味的饕餮盛宴 最热闹 体验式 品牌文化中心 最低碳 最本土 充分传达企业理念，体现企业充分传达企业理念，体现企业精神精神 充分注重个性化充分注重个性化 充分体现行业特征充

44、分体现行业特征 追求简洁明快追求简洁明快 追求词意，读音吉祥，健康，追求词意，读音吉祥，健康，易记，利于传播易记，利于传播 得于长期，持续发展得于长期，持续发展 食通天美食广场食通天美食广场 美乐荟美食广场美乐荟美食广场 新食尚美食广场新食尚美食广场 大食界美食广场大食界美食广场 盈客莱美食广场盈客莱美食广场 味来城美食广场味来城美食广场 食尚煮义美食街食尚煮义美食街 项目起名原则：项目起名原则： 备选案名备选案名 项目案名建议 更换案名的必要是对项目的重更换案名的必要是对项目的重新建设，以利于项目在后期的新建设，以利于项目在后期的招商运营过程中脱离前期的不招商运营过程中脱离前期的不利因素。让

45、人一听到项目名，利因素。让人一听到项目名，就能对项目有个直观的认知。就能对项目有个直观的认知。所以我们建设给社会、公司、所以我们建设给社会、公司、商家一个重新认识的机会。商家一个重新认识的机会。 项目更名原因：项目更名原因： PART策略设计策略设计 设计商业模式，解决“怎么做”的问题。 创意精品美食 特色传统小吃 绿色健康食品 文化休闲娱乐 万国风味美食 湖南本地小吃 业态组合建议 有别于传统商业，我们以美食小吃为主要特色打造的一站式美食体验消费场所。引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“LOHAS Lifestyle Center”商业理念，为周边社区的不同人群创造风格各异又相互融合的休闲

46、天堂与饕餮盛宴欢聚空间。业态丰富多样，涵盖本地小吃、各国风味美食、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、书吧、水吧、以及部分文化休闲类等。 商业业态规划建议 Description of the contents 充分利用下沉广场聚焦人气 业态布局直接引导人流 业态布局的目的 1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。 3、可以向商家解释描绘的商业前景，支撑招商工作进行。 1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性; 2、以业态引导建立人流焦点; 3、均匀的拉动人流;让各业态共享客群; 4、在规划布局中，结合具

47、体情况设置具有衔接过渡的中庭休闲等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。 商业业态布局策略 有些业种需要共享公共区域，有些业种是独立经营。所以我们会把这两者特别考虑 我们在做业态布局的时候主要是以下沉广场、主要通道、次要通道、各出入口等项目内各个重要卡口布置理想业态，以达到满足不同业种商家对商铺的硬软件需求、让消费者有更多的选择、人流动线的优化、所有客群被各业种商家的消化、各类消费群体的最佳消费感受、最大限度的保留消费者在项目内的消费时间等目标！ 主要步骤 2 1 3 4 5 扎堆，形成规模效应 有吃、有座在吃的同时体验时尚 创意、新事物很重要 全年

48、龄覆盖，满足不同需求 你可以在这里呆上一整天 商业业态布局策略 自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作单位之外的第三个空间，这大概就自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作单位之外的第三个空间，这大概就是美食小吃的魅力所在。应该说创意精品店、甜品店、饮品店、小吃店等这类餐饮界是美食小吃的魅力所在。应该说创意精品店、甜品店、饮品店、小吃店等这类餐饮界的新宠，不仅冲破了传统餐饮销售进度放缓的瓶颈，更给人带来了一种崭新的生活方的新宠，不仅冲破了传统餐饮销售进度放缓的瓶颈，更给人带来了一种崭新的生活方式。成为一个可思考、可玩乐、可倾诉、可学习、可恋爱、可郁闷、可清静、可小资式。成为一个可思考

49、、可玩乐、可倾诉、可学习、可恋爱、可郁闷、可清静、可小资的地方，所以以后的商业市场里必有其生存空间的地方，所以以后的商业市场里必有其生存空间 。 休闲发呆 美食小吃 短时娱乐 商业业态布局策略 1 2 3 4 我们经营的是消费者想要的 走遍西站，居然找不到一个歇脚的地儿。我们要改变这种状况，如ZOO COFFEE、咖啡陪你以及麦咖啡等象征着“慢生活”的餐饮品牌。 让前来消费和过路的顾客“游刃有余”，享受品质生活。 商业业态布局策略 “爆炸”鱿鱼火了。 走走逛逛，不难发现几乎所有美食街上都“藏”着这类有特色、有创意的小吃。 所以从店铺装修到食材选择再到创意烹饪，都特别注意去迎合年轻人的口味和嗜好

50、。 一份布丁或一个榴莲班戟放在面前，既不能当饭吃又不能解馋，但是人们却可以透过它们品味生活。 新鲜、时尚、美味、健康、营养，好的那就来一份新鲜健康的水果，体验“新鲜纯净，浪漫多彩”的完美感受。 听说过皮影戏、雕漆、珐琅、湘绣等各种非遗艺术品，可真正把它摆在你眼前会是什么感觉？立即拍照？购买？赞叹？ 是的，这里有很多可以带回家或送人的各类创意工艺品让你大开眼界并有能力拥有传承。 地铁口及地下通道地铁口及地下通道 主要设置各地特产主要设置各地特产 为主的业种为主的业种 美食广场主要设置美食广场主要设置 风味特色小吃配合风味特色小吃配合 休闲创意食品业种休闲创意食品业种 步行街和一楼商铺步行街和一楼