个人理财.项目04消费规划(许棣)课件.pptx
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1、个人理财高职金融管理及相关专业适用2019.2课程简介 个人理财教材结合商业银行的个人理财业务与中国人民银行对个人理财业务的规范要求,按项目、模块、任务的结构编写。 全书共包含十一个项目,分别介绍了个人理财规划、客户财务分析、现金规划、消费规划、投资规划、教育规划、保险规划、税收规划、退休规划、遗产规划,以及综合理财规划的相关内容。每个项目下设有知识目标、能力目标、案例导入、知识拓展、案例分析、实训活动、项目小结、项目训练等模块,理论结合实务,使读者明确理财规划师岗位的各项工作任务及其解决方法。 图书在版编目(CIP)数据 ISBN 978-7-302-52252-2 中国版本图书馆CIP数据
2、核字(2019)第004557号 项目四 消费规划模块一 住房消费规划任务一 住房规划任务二 贷款方式的确定任务三 还款方式的确定任务四 住房投资规划模块二 汽车消费规划任务一 汽车消费概述任务二 汽车消费贷款方案项目训练 学习目标 知识目标: 1. 熟悉购房财务决策的基本方法。 2. 掌握住房消费贷款的种类、条件和办理流程。 3. 了解住房消费贷款还款方式的选择。 4. 熟悉汽车消费规划的贷款流程、贷款额度的确定以及了解还款方式的选择。 能力目标: 1. 能够熟练掌握等额本息和等额本金两种还款方式下每月还款额的计算方法。 2. 能够根据客户的实际情况为其制定购房规划方案。 3. 能够根据客户
3、的实际情况为其制定购车规划方案。案例导入勤与俭 在中原的伏牛山下,住着一位叫吴成的农民,他一生勤俭持家,日子过得无忧无虑,十分美满。相传他临终前,曾把一块写有“勤俭”两字的横匾交给两个儿子,告诫他们:“你们要想一辈子不挨饿,就一定要照这两个字去做。” 兄弟俩分家时,将匾一锯两半,老大分得了一个“勤”字,老二分得了一个“俭”字。老大把“勤”字恭恭敬敬高悬家中,每天“日出而作,日落而息”,年年五谷丰登。然而他的妻子却过日子大手大脚,孩子们常常将白白的馍馍吃了两口就扔掉,久而久之,家里竟没有一点余粮。老二自从分得半块匾后,也把“俭”字当作“神谕”供放中堂,却把“勤”字忘到九霄云外。他疏于农事,又不肯
4、精耕细作,每年收获的粮食就不多。尽管一家几口节衣缩食、省吃俭用,却依旧穷困。有一年遇上大旱,老大、老二家中都早已是空空如也。他俩情急之下扯下字匾,将“勤”“俭”二字扔在地上。这时候,突然有纸条掉落出来,兄弟俩连忙拾起一看,上面写道:“只勤不俭,好比端个没底的碗,总也盛不满!只俭不勤,坐吃山空,一定要受穷挨饿!”兄弟俩恍然大悟,“勤”“俭”两字原来不能分家。吸取教训以后,他俩将“勤俭持家”四个字贴在自家门上,提醒自己,告诫妻室儿女,身体力行,此后日子过得一天比一天好。 思考:如何规划好个人或家庭的日常消费,让自己的财务在任何时候都是安全和自由的?模块一 住房消费规划 任务一 住房规划 任务二 贷
5、款方式的确定 任务三 还款方式的确定 任务四 住房投资规划模块一 住房消费规划 消费规划主要是基于一定的财务资源,对个人或家庭消费水平和消费结构进行规划,以达到适度消费、稳步提高生活质量的目标。消费规划主要包括住房消费规划、汽车消费规划以及个人信贷消费规划等。通过对个人或家庭的消费资源进行合理的、科学的、系统的管理,使个人或家庭在整个生活过程中保持消费资源的财务收支平衡,最终达到平衡家庭即期消费和未来消费的过程。 制定消费理财规划的业务流程如图4-1所示。图4-1 制定消费理财规划业务流程任务一 住房规划 一、住房规划的重要性 随着住房商品化政策的推行,普通大众更多会选择通过贷款的方式购房。近
6、年来,在多种因素的影响下,我国房地产价格一直居高不下,个人或家庭购房往往对家庭生活影响较大,甚至成为家庭一定时期内最沉重的负担,有人还因此沦为债务负担沉重的“房奴”。巨大的债务压力,一方面严重影响了家庭目前的生活质量,另一方面也会影响个人或家庭其他财务目标的实现。目前各大银行不断进行个人金融业务创新,相继推出多种多样的还、贷款方式,更令普通大众不知如何选择。 为了避免这一问题,在个人或家庭购房之前,可以提前进行行之有效的财务规划,包括:根据负担能力、个人所处生命周期阶段选择合适的住房;设定购房目标,提前准备;根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳的还款方式;将住房消费规划与其他规则如子女教
7、育规划、保险规划、退休养老规划等相结合,综合考虑,最终确定最佳的理财方案等。任务一 住房规划 二、住房支出的分类 住房支出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高,如何规划住房支出成为人们越来越关心的问题,对这方面的理财需求也逐步增加。根据目的不同,住房支出可以分为住房消费和住房投资两类,如图4-2所示。图4-2 住房支出构成图任务一 住房规划 住房消费,是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费,这种消费的实现形式可以是租房,也可以是购房,按照国际惯例,住房消费价格常常是用租金价格来衡量的(对于自有住房的则用隐含租金来衡量)。 住房投资,是指将住房看成投资工具,通过住
8、房价格上升来应对通货膨胀,获得投资收益,以达到资产保值或增值的目的。住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓(简称住房)的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产,是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一。任务一 住房规划 三、租房与购房 对于住房消费的家庭来说,可以选择租房,也可以选择购房,究竟是购房还是租房,对于每个家庭都是需要合理规划的大问题。 适合租房的人群主要包括:初入职场的年轻人。特别是刚毕业的大学生,收入低,经济能力不强,生活开销大,选择租房比较划算。工作流动性较大的人群。在工作尚未稳定时买房,一旦工作调动或者失去工作将面临无法承担高额月供的危机。收入不稳定的人群,购房后的还贷压力较大
9、,一旦出现难以还贷的情况,房产甚至有可能被银行没收。 适合买房的人群主要包括:财力相对雄厚的人群。工作多年、经济实力雄厚的人群,有能力负担大额债务。置业愿望升级的人群。追求舒适居住环境,有强烈购置新房需要的人群会选择买房来满足对生活品位的追求。准备结婚的人群。准备结婚的人大都有购房需求,大部分家庭会选择买房而不是租房。案例分析 王小武看上了一套100平方米的住房,该住房可租可售。如果租房,房租每月5 500元,押金为1个月的房租。如果购房,总价120万元,可申请60万元贷款,房贷利率为6%,自备首付款60万元。王小武租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本为3%): 租房年成本年租金
10、押金存款利率 5 500125 50013%66 165(元) 购房年成本首付款存款利率贷款贷款利率 600 0003%600 0006%54 000(元)任务一 住房规划 四、购房财务决策的基本方法 在提出购房财务决策前,首先应了解客户的购房时间、购房面积、购房单价是否合理,并综合客户的现实财务状况和还贷能力来确定。购房的财务决策通常采用以下两种基本方法。 (一) 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款目前净资产在未来购房时的终值目前到未来这段时间内年收入 在未来购房时的终值年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限
11、可负担房屋总价可负担首付款可负担房贷 可负担房屋单价可负担房屋总价/计划购买的房屋面积任务一 住房规划 【例4-1】赵先生年收入为80 000元,预计收入增长率3%。目前净资产120 000元,储蓄率上限为40%,打算5年后购房,投资回报率10%,贷款年限20年,利率以6%计算。赵先生可以负担的房屋总价是多少? 解析:赵先生届时可以负担的房价计算如下。 首付款部分120 000复利终值系数1.6180 00040%年金终值系数6.105 388 680(元) 贷款部分(80 000复利终值系数1.159)年金现值系数11.46940%425 362(元) 届时可负担的房价首付款贷款388 68
12、0425 362814 042(元) 可负担的最高首付比例388 680/814 04248%任务一 住房规划 (二) 按购买的房屋价格来计算首付和月供 欲购买的房屋总价房屋单价需求面积 需要支付的首付款欲购买房屋总价(1按揭贷款成数比例) 每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分以月为单位的准年金值任务一 住房规划 【例4-2】张先生欲购买100平方米的房子,若房屋价格是8 000元/平方米,则所需费用为800 000元。假设7成按揭,贷款期限20年,年贷款利率为6%,以每月固定金额进行还款。计算张先生的首付款和月供。 解析:张先生需要支付的首付款和月供计算如下。 需要支付的首付款800 0
13、00(170%)240 000(元) 需要支付的贷款数额800 00070%560 000(元) 利用理财计算器求得每月需要摊还的贷款本息费用4 012(元) 所以,张先生如果每月除了应付日常生活外还能节余4 012元时,就可以买8 000元/平方米的房子,首付款为240 000元,月供4 012元。实训活动 1. 调查毕业5年后的大学生购房和租房的比例,并分组讨论。 2. 学生分组走访调查周边新住宅小区住户,了解住户的购房成本都包括哪些。任务二 贷款方式的确定 一、个人住房公积金贷款 (一) 住房公积金贷款的定义及特点 住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。住房公积金由
14、国家机关、事业单位、各类企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工按职工工资的一定比例逐月缴存,归职工个人所有。住房公积金专户存储,专项用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,并可以向职工个人提供住房贷款,具有义务性、互助性和保障性等特点。任务二 贷款方式的确定 (二) 住房公积金贷款的对象 住房公积金贷款的对象是在本地购买自住住房,同时在当地住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工。 (三) 住房公积金贷款的条件 (1) 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力。 (3) 具有购
15、买住房的合同或有关证明文件。 (4) 提供住房资金管理中心同意的担保方式。 (5) 符合住房资金管理中心规定的其他条件。任务二 贷款方式的确定 (四) 住房公积金贷款的贷款期限 住房公积金贷款的一般贷款期限为1530年,最长不超过30年。女性不超过55岁,男性不超过60岁。 (五) 住房公积金贷款的还款方式 住房公积金贷款的还款方式主要以一次性还本付息、等额本金还款和等额本息还款为主,等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用较少。 (六) 住房公积金贷款流程 住房公积金贷款流程如下: 贷款申请住房公积金管理中心审查办理贷款手续受托银行放款办理购房手续按期还款贷款结清。任务二
16、 贷款方式的确定 二、个人住房商业性贷款 (一) 个人住房商业性贷款的概念 个人住房商业性贷款,又称“按揭”,是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其购买的产权住房(或者银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性贷款。任务二 贷款方式的确定 (二) 商业性住房贷款可选择的贷款方式 目前,商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择,即住房抵押、权利质押和第三方保证,借款人可以根据自身情况选择其中一种。 1. 住房抵押贷款担保 以住房抵押作贷款担保时,贷款银行可接收的抵押物有所购买的住房、自己已经
17、拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押,按贷款银行的规定,则不需要对抵押物进行评估,对借款人来说,可以节省一笔评估费用;如果以自己已经拥有产权的住房作抵押,该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估,抵押人需要支付一笔评估费用。目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。任务二 贷款方式的确定 2. 权利质押贷款担保 以权利质押作贷款担保时,银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单。有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券,存单只接受人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款,质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度,即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。
18、 各种债券要经过银行鉴定,证明真实有效,方可用于质押,人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明,借款人在与银行签订贷款质押合同的同时,要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管,并由贷款银行承担保管责任。如果借款人要求进行公证,双方可以到公证机关办理公证手续,公证费用由借款人承担。 选择质押贷款担保方式,要求居民家庭有足够的金融资产,依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要,只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此,这种贷款担保方式只有少数人才能做到。任务二 贷款方式的确定 3. 第三方保证贷款担保 以第三方保证作贷款担保时,需要借款人提供贷款银行认可的保证人。按
19、照贷款银行的规定,保证人必须为企业法人,为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证。 借款人选择这种担保方式,首先要了解银行认可的第三方法人保证人需要具备的条件。从银行的有关贷款规定来看,借款人要提供第三方法人的营业执照复印件;第三方法人能独立核算,自负盈亏;有健全的管理机构和财务管理制度,有相当于AA级以上的企业信用等级;无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条,都不能通过贷款银行的审查。虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保,但需要贷款银行认可才行。因此,选择第三方保证作贷款担保有一定难度。任务二 贷款方式的确定 (三) 个人住房商
20、业性贷款的贷款条件 目前我国商业性个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的中国自然人,其必须符合以下贷款条件: (1) 有当地常住户口或有效居留身份(身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 有稳定的职业和收入。 (3) 信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。 (4) 有贷款人认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时,有贷款人认可并符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。任务二 贷款方式的确定 (5) 有购买住房的合同或协议,或有关批准文件。 (6) 所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产评价机构给出的评估价值。 (7)
21、不享受购房补贴的,以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款;享受购房补贴的,以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款。 (8) 贷款行规定的其他条件。 以上条款借款人需同时具备,且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失,借款人应负赔偿责任。任务二 贷款方式的确定 (四) 个人住房商业性贷款的贷款期限 个人住房商业性贷款期限一般从1530年不等,各家银行规定有所不同。 (五) 个人住房商业性贷款的还款方式 个人住房商业性贷款的还款方式与个人住房公积金贷款类似,主要以一次性还本付息、等额本金还款和等额本息还款为主,等比累进还款法、等额
22、累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用较少。 (六) 还款期内银行利率调整对还款额的影响 根据中国人民银行的规定,还款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计息;对于1年期以上贷款,于下一年年初开始,按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是按原利率计算出利率变动点的现值,即未归还的贷款余额,再以调整后的利率重新计算本月还款额。任务二 贷款方式的确定 (七) 申请个人住房商业性贷款的相关费用 (1) 律师费:一般为申请贷款额的3,由律师事务所收取。 (2) 保险费:为房价总额费用系数贷款年限,申请人一次交清,由保险公司收取。 (3) 印花税:为申请贷款额
23、的0.05%,由税务局收取。 (4) 银行开户费:人民币10元,由银行收取。 (八) 申请个人住房商业性贷款的流程 个人住房商业性贷款的流程为: 贷款申请银行审查签订合同发放贷款按期还款贷款结清。任务二 贷款方式的确定 三、个人住房组合贷款 (一) 个人住房组合贷款的定义 个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业性贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。 (二) 个人住房组合贷款的贷款对象 申请个人住房组合贷款,只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的申请人都可以申请。任务二 贷款方式的确定 (三) 个人住房组合贷款的贷款条件
24、(1) 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力。 (3) 具有购买住房的合同或有关证明文件。 (4) 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时,有贷款人认可并符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。 (5) 符合住房资金管理中心规定的其他条件。任务二 贷款方式的确定 (四) 个人住房组合贷款的贷款期限 与个人住房商业性贷款类似,一般1530年不等,各家银行规定有所不同。 (五) 还款方式 与个人住房商业性贷款类似,主要以一次性
25、还本付息、等额本金还款法和等额本息还款法为主,等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用得较少。实训活动 学生分组到周边新建小区售楼部调查,了解该小区每平方米房价为多少。然后模拟购买一套房产,分别选择公积金贷款方式和商业性贷款方式,以熟悉购房的贷款流程。任务三 还款方式的确定 一、确定首付款 在购房时首先要解决的问题是首付款的支付。购房者向银行申请住房消费信贷时,银行一般要求借款人支付房屋总价的20%30%,这笔资金称为首付款。目前,各类住房消费贷款的最高贷款额度一般为房款的80%,即借款人在申请贷款前首先必须有20%的房款储蓄。例如,要购买一套总价100万元的房子,借款人手
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