我国经济发展水平对商品房价格影响的实证分析.doc

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1、我国经济发展水平对商品房 价格影响的实证分析 王伟东李雪峰 摘要 :经济发展水平和商品房价格存在密切的关系，这是大家所公认的和感性认识的，但是普遍缺乏必要的实 证检验。本文选取了反映一国经济发展和人民生活水平的重要指标 恩格尔系数这一指标数进行实证分析，得出 我国商品房价格持续上涨的趋势近期不会改变的结论，并对最近两年的数据进行了检验。 关键词：经济发展水平恩格尔系数商品房 房地产业是中国国民经济的重要组成部分， 由于其高度的产业相关 性以及较强的带动性，与 金融业和人民生活联系密切，发展的态势直接关 系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此 相对应的是房地产业作为周期性的消费品，又具 有其

2、固有的波动性和变化多端的自身特征，所以 分析房价走势，对保持整个国民经济的持续快速 健康发展具有重要的指导意义。 一、 经济发展水平与房价的关系 对于中国房价近年来的持续上涨，大家已经 形成共识的是：成本推动是房地产价格变动的内 在动力；需求拉动是房地产价格变动的直接因素； 政府政策是房地产价格变化的重要诱因。近年来 土地价格以及建筑安装成本的快速上涨成为房地 产价格上涨的重要原因。而随着中国经济的持续 快速健康发展、城市化进程的加快、旧城改造的 加速等等形成了对房地产市场巨大的需求。与此 同时，我国城镇居民可支配收入明显提高，民间 资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、 期货、基金等投

3、资工具的收益又缺乏保障，再加 上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效 应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比 例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋 ,以期保 值增值。政府的土地政策、金融信贷政策和开发 经济适用房以及推行廉租 制度等政策直接或间接 地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的 供给、需求和价格。 经济发展水平与房价存在着密切的关系，这 是大家所公认的。经济发展水平的高低将直接或 间接的影响上述的这些要素。但是，目前理论界 和学术界尚缺乏必要的实证检验。下面将从恩格 尔系数出发来对我国的经济发展水平和商品房价 的关系进行实证分析。 二、恩格尔系数与商品房价格的关联性 经济

4、发展水平可以有不同的表示和测度方法， 比如居民可支配收入、城市化水平、 GDP 总量， 人均实际 GDP,恩格尔系数 等等。这里，我们选 取相对最简单的恩格尔系数作为测度经济发展水 平的一个指标。 1857 年，世界著名的德国统计学家恩思特 恩格尔阐明了一个定律：随着家庭和个人收入增 加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小， 61 这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系 数被称为恩格尔系数。其公式表示为： 恩格尔系数（ )=食品支出总额 /家庭或个 人消费支出总额 400% 恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费 支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示 了居民 收入和食品支出之间的

5、相关关系，用食品 支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入 增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人 类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消 费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加， 在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会 开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家 或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之， 生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用 恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平 的状况。 我们之所以选取恩格尔系数来代表经济发展水 平，首先是出于恩格尔系数是 反映人民生活水平 的重要指标。随着经济发展水平的提高，恩格尔 系数的不断下降，人们才会有更多的收入可以支

6、配，当然也就可以更多的投资于住房装修等等， 以期改善自己的居住条件。它可以很好的反映一 国的经济发展水平和城市化进程。另一方面，恩 根据以上统计数据，制成如下图表 : 格尔系数的测度、计算相对简单，数据的获取很 容易，是一个反映经济发展水平的简单易行的指 标之一。 改革开放以来，我国国民经济发展迅速，随 着国民收入的不断增加，房地产价格也一路攀升。 从图表分析，根据国家统计局公布以及地方 统计局 公布的数据 表明，中国城 镇居民恩格尔 系 数一直处于稳步下降状态（见表 2.1)。数据和曲 线表明，随着恩格尔系数的不断下降，城市居民 对于房产的购买力不断增强，而目前中国经济实 力不断强大，城市居

7、民的收入增长迅速，恩格尔 系数直追发达国家，因此对于房地产价格持续上 涨的正面影响预计在十年内不会减弱。 三、恩格尔系数和商品房 价格的实证分析模型 根据以上房地产价格走势（ 19912004 年）和 恩 格 尔 系 数 的 变 化 ， 结 合 我 国 GDP， 利用EVIEWS 软 件 进行二 次回归可 以得到如下 的回归结果（见 表 3.1)： 回归方程表述如下： 房价 =0.0116GDP + 48881.694 艰格尔系数 - 55438.025 艰格尔系数 9696.7 我们特意选取截止到 2004 年的数据，我们在 表 2.1 中国城镇居民恩格尔系数 （ 1991 2004) 19

8、91 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 0.538 0.529 0.501 0.499 0.499 0.486 0.464 0.445 0.419 0.392 0.379 0.377 0.371 0.377 1991 2004 年中国商品房屋平均销售价格 年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 均价 786 995 1291 1409 1591 1806 1997 2063 2053 2112

9、2170 2250 2359 2714 数据来源 ：件国统计年鉴 2005 62 下一步将对这个方程进行代入计算，检验 2005 与 2006 年的数据的实际情况及预测未来到 2010 年 的房价可能情况。 从分析的结果还有模型拟合图来看，我们的 模型很好的对数据进行了拟合，现在，我们假设 未来五年中恩格尔系数每年以 1%的 速 度 下 降 （ 在 19912004 年间，平均每年下降 2.79%)，这种假 设对 于中 国的 实际是比 较合理 的，也是 许多经济 学家所认同的一个递减速度。同时，我们保持 GDP每年 8%的增长速度 （ 过去的十年中，中国 GDP平均年增长超过了 10%，而且具

10、国内外的经 济专家的预测，近年内这一增长势头不会有大的 变化）。我们做出这样的假设，从而对未来五年的 房价进行一下大体的预测，结果见表 3.2;图 3.2、 3.3、3.4。 四、结论 1. 通过上述模型分析，我们把 2005 和 2006 年的 实际数据 与用模型 预测的 值相对比 ，两者基 本相符，实际房价略低可能是从 2004 年 6 月中 央银行下达 122 号文件以来，国家加大了对房地 产业的宏观调控，强力压制房价过快增长。总体 上看数据数模型具有较强的说服力，没有太大的 出入。 2. 本 文 的 预 测 说 明 中 国 商 品 房 价 格上涨的 趋势在未来一段时间内是必然的。根据发

11、达国家 房地产市场的经验，在恩格尔系数达到 30%左右， 房价将会有一个基本的停滞。中国的恩格尔系数 表 3.1 EVIEWS 回归结果 因变量：商品房平均售价 方法：最小二乘法 样本： 1991 2004 自变量 系数 标准差 r t-值 相伴概率 国内生产总值 0.011617 0.000586 19.80843 0.0000 恩格尔系数 48881.69 2918.701 16.74776 0.0000 恩格尔系数 2 -55438.03 3237.690 -17.12271 0.0000 常数 -9696.697 671.0399 -14.45025 0.0000 拟合优度 0.997

12、866 调整拟合优度 0.997226 按照每年 1%的速度下降，中国至少要在 2020 年 左右才能实现这一目标 一五规划中也有相关 的数据指标）。因此，在未来一段时间内，根据我 们的模型， 我们看出中国房价还会持续上涨，但 有可能速度会放慢。 3. 通过前面的分析，恩格尔系数虽然可以很 好的反映一国的经济发展水平，但仅仅用恩格尔 系数来作为代替经济发展水平的指标是不全面的。 因而，笔者将可以在以后的研究当中加入其他一 些因素，构造出加入如经济增长率，居民可支配 收入以及人均实际 GDP 等进行更为综合、更为完 善的模型分析。 4. 本文的目的是为开辟一个新的视角，是宏 观研究，未对房地产业

13、本身的业态细目进行区分。 另外，实际中的中国各城市也存在较大的差异。 但是各城市的房价的总体趋势预测可以按 照本文 的思路进行模型分析，对自身的房地产价格进行 预测和分析。 总之，中国目前正处在全面建设小康社会的热 潮中，可以预计，今后十几年内中国国民经济的 发展仍将持续繁荣，恩格尔系数也必然会随着继 续下降。房地产业要适应国民经济发展的需要， 必须继续持续繁荣，这是符合历史规律的必然现 象。由于中国房地产业存在的现状以及中国经济 的发展态势、人民生活水平的不断改善提高等所 带来的消费结构深层次的变化，中国房地产价格 持续上涨的趋势近期不会改变，但是上涨幅度将 会逐步减弱。国家宏观调控的力度应

14、当控制在与 63 经 济发 展水 平相适 应的 范围 内， 而如 果对国 民经 济的一个单独部门（行业 ） 调控力度过大，可能 会引发国民经济部门之间的不协调而造成经济发 展的失衡，从而对国民经济造成损害。 参考文献： 洪涛，疠地产价格波动与消费增长 基于中国数据的实证 分析及理论解释，瘸京社会科学 ,2006 年第五期。 刘芳，我国房地产市场的非均衡模型 基于 19874004 年 数据的实证分析，昏南财经政法大学研宄 生学报， 2006 年第 1 期。 罗伯特 S.平狄克，丹尼尔 L.鲁宾费尔德著，钱小军等译，针 量经济模型与经济预测 (第四版 ）， 机械工业出版社， 2005 年 3 月

15、。 表 3.2 2005 2010 年商品房平均售价预测 王新业，如 06 房地产：向左走，向右走？，经营者 ,2006 年。 肖元真，我国房地产的发展趋势和政策导向，仲国住宅设 施， 2006 年。 易丹辉，数据分析与 Eviews 应用，中国统计出版社， 2005 年 12月。 尹世杰，销费经济学原理，经济科学出版社， 2000 年。 炉国房地产业最新发展报告，财经界 ， 2005 年 10 月。 炉国统计年鉴 2005，中国统计出版社。 (作者单位：对外经贸大学 ) 责任编辑：李铁军 单位：元 /平米 根据国家统计局在国务院新闻办新闻发布会上发布的数据显示 ,2005 年，我国 70 个大中城市商品房屋平均销售价格同比上涨 7.6%。 根据发改委统计数据显示 ,2006 年 1 季度，我国商品房平均售价同期上涨 5.5%,四月份、五月份分别为 5.6%、 5.8%。根据发改委价格 监测中心的预测， 2006 年商品房价格预计比 2005 年上涨幅度在 6%左右。 图 3.4:恩格尔系数与房价走势关系对比图 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 商品房实际价格 2920 3095 预测价格 2850 2997 3159 3322 3501 3681 64