中国房地产业的区域差异分析及对策建议.doc

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1、 中国房地产业的区域差异分析及对策建议 李勇辉，陈勇强，何灵 (湘潭大学商学院，湖南湘潭 411105) 摘要：近几年来，我国房地产业取得了快速发展，拉动国民经济稳定增长。但全国各个地区房 地产发展却极不平衡，而这种不平衡发展会使房地产市场出现无序性与不公平竞争，同时也会使 我国经济发展遇到各种问题。从全国房地产业的区域角度，把我国分成东部、中部和西部三大地 区，从房地产投资差异、房地产供给地区差异、房地产需求地区差异、房地产就业地区差异等指 标进行分析，同时提出不同区域房地产业的成因及对策建议，其目的在于为我国政府制定不同区 域的房地产政策以及平衡发展东、中、西部地区经济提供依据。 关键词：

2、房 地产业；区域差异；东中西部 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 100T6875 (2006) 0fr077T04 为了分析问题的方便，我们把全国区域分成二 大板块，即东部、中部和西部。其中东部地区包括 北京、天津、上海、河北、辽宁、江苏、浙江、福 建、山东、广东、广西、海南 12 个省、自治区的 城市和直辖市；中部地区包括山西、内蒙古、吉 林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南 9 个 省和自治区的城市；西部地区包括重庆、四川、贵 州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆 10 个省（直辖市） 和自治区的城市。 1 房地产投资差异 我国大规模的投资从 1992

3、 年开始，经历了大 起大落的发展阶段， 1996- 1997 年房地产投资呈 下滑趋势，并且 1997 年房地产投资达到低谷。自 1998年我国实施扩大内需政策以及国家出台新的 房改政策和住房货币化，房地产投资率持续增长。 仅在2001 年至 2002 年有所下降，这主要是由于经 过多年投资增长后，我国商品房空置面积较大，市 场自身的力量使投资增速下滑。现在我们从区域角 度来分析房地产投资差异。从图 1 可以看到，东部 地区投资增 长速度与全国投资增长情况走势基本上 一致。自 1998 年以后房地产投资持续增长， 2000-2002 年房地产投资已连续 3 年接近或超过 20%的增长；而中西部

4、房地产投资热度并不太高。 从增长率数据来看， 1999 年以来东部地区房地产 增长率分别为 20.73%、 24.96%、 22.65%;中部 地区分别为 26.93%、 32.61%、 26.14%;西部地 区分别为 26.93%、 34.79%、 20.27%。实际情况 是东部地区房地产发展已出现过热（尽管整个东 部地区热度也不均匀），而西部地区仍然是热度不 够。原因主要是：一方面就整体而言，到 1999 年 时，东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速 成长阶段，进入到相对平稳增长时期。而中西部地 区由于区位条件较差，经济发展水平和城市化仍然 处于初始阶段，受规模较小的影响，开始增长速度

5、 会很高，但是其房地产增长率的高低与东部地区不 具有可比性。另一方面，从房地产投资结构看，东 部地区房地产投资占全国的比重长期偏高，且增幅 多年保持在 20%以上，这说明当前东部地区房地 产投资已经出现过度，甚至部分大城市己经出现了 房地产泡沫，同时也表明房地产投资严重倾斜于东 收稿日期： 2006-10-01 作者简介：李勇辉 （ 1968 ），男，湖南宁远人，湘潭大学商学院副院长、教授、经济学博士，主要研究方向为产业经济、区域经济。 部地区，而中西部地区房地产 投资所占比重严重偏 低。我国政府己发现这个问题，相继提出了西部大 开发、振兴东北老工业基地和中部崛起战略，在政 策上给予重点扶持，

6、以尽快缩短中西部与东部的差 距。 2 房地产消费需求地区差异 一个地区的房地产消费必然和当地的经济发展 水平有很密切的联系 。一 般来说，经济发展水平高 的地区，居民的收入相对也高，从而对房地产的需 求也增加。但同时我们还要考虑房价和利率以及其 他因素。由于房地产价格相对于一般家庭的收入来 说是一笔巨大的费用支出，因此人们只有通过住房 抵押贷款或者是 长期储蓄来购房。当通过住房抵押 贷款购房时，抵押贷款利率的提高将增加抵押贷款 成本，从而增加房屋消费的成本，因此房地产需求 会减少。当通过长期储蓄来购房时，存款利率的上 升会增加存款利息收入，缩短储蓄时间，从而增加 房地产需求。在国际上，一般以房

7、价收入比来衡量 和反映不同区域房地产市场的有效需求水平。世界 银行认为房价收入比在 1 :31 :6 之间可以启动消费 市场。而根据我国的国情，一般认为合理的房价收 入比应该在 1 :21 :5 之间。我们通过测算 2000年 东、中、西部不同区域大城市的房价收入比，来分 析 房地产消费需求差异。 2000 年东、中、西部房 价收入比分别为 4.39、 2.46、 4.09。东部和西部 地区房价收入比较高，而中部房价收入比偏低。东 部地区经济比较发达，居民可支配收入也多，同时 在东部人们往往把房地产作为投资品。当商品房价 格上升时，投资收益增加；收入增加带来投资的增 加，从而商品房的需求增加，

8、需求增加价格上升， 这样收入进一步增加，最终导致价格泡沫。此时 , 真正想购房的消费者和价值投资者就会因房价太高 而退出市场，最终只剩下投机者。而当国家采取宏 观调控措施，提高贷款利率时，房价不降反升。 中 部地区的人均收入比东部地区普遍要低，收入的增 长更多的用于其他消费品的消费，对房地产的需求 也就不如东部高了。近几年由于东部的示范效应以 及中部地区经济的发展，中部的房地产行业处于上 升阶段，房价收入比也相应的提高了。西部房价收 入比比中部高的原因归结为西部大城市在地区发展 中占有更重要的地位，对城市外围地区的吸引力 强，除本地居民购买商品房以外，还会吸引周边地 区的消费者，而这部分群体通

9、常属于收入相对较高 的阶层，因而造成西部大城市住宅市场需求相对大 于供给，刺激了房地产市场的发展，更加大了对房 地产 消费的需求。 3 房地产市场供给地区差异 利用 1994 一 2000 年大城市房屋竣工面积，来 反映东、中、西部房地产市场供给的差异。数据统 计显示，中、西部地区的大城市房屋竣工面积的变 化类似， 1994 一 1997 年为平稳发展阶段， 1997 年 之后为增长阶段，这与 1998 年中国实行货币分房 制度，从而刺激了房地产市场的发展和供给能力的 提 ft 有很大的联系。 图 2 房屋竣工面积差异 而东部大城市的房屋竣工面积远高于中西部 地区，发展趋势也有所不同。 199

10、5 年竣工面积很 大，这是 1993年、 1994年房地产开发商开发热的 结果； 1995 年以后开始呈下降趋势，这与国家对 房地产市场实行宏观调控有关； 1998 年开始上升， 这是由于货币分房制度的实行刺激了房地产供给市 场而形成的。由此可见，在房地产供给市场上，开 发较早、市场化程度较深的东部大城市更易受到国 家宏观调控政策、市场调节政策的影响；而市场开 发稍晚的中、西部地区的房地产供给变化比较平 稳，受政策影响的波动不剧烈，开发程度落后于东 部大城市，在开发时序上也晚于东部大城市。 4 房地产就业地区差异 房地产业的发展对解决就业起到了不可忽视的 作用，不仅具有稳定增长的直接吸纳就业能

11、力，而 且具有较强的引致间接就业能力。近年来房地产就 业在总就业人口中的比重呈现稳定的增长趋势，但 是如果我们从区域角度看就可以发现全国房地产就 业分布不均衡。我们可以用两个指标来对房地产就 业区域差异进行分析 。一 项指标是各地区房地产从 业人员占该地区从业总人数的比例，该指标反映了 各地区房地产业从业人员在该地区从业人员人数中 的比重，说明各地区房地产业的就业情况以及房地 产业在区域经济发展中的作用。另一项指标是房地 产业的 就业区位商，区位商即为一个地区特定部门 所雇佣的从业人员在该地区从业人员中所占的百分 比与该部门在全国所雇佣的从业人员在全国从业人 员总人数中所占的百分数之间的比值，

12、该指标反映 了某地区某特定产业就业的集聚程度，若区位商 Q 1，表示该地区房地产业就业水平高于全国平均 水平；反之，若区位商 Q1， 则表示该地区房地 产业就业水平低于全国水平。区位商 Q 值越大， 表示该地区房地产就业越集中。 表 1 1993 2001年东、中、西部房地产业从业人员占全国从业人员的比重单位： 年 地区 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 东部 0.331 0.421 0.562 0.645 0.652 0.732 0.8234 0.845 0.976 中部 0.211 0.254 0.342 0.435 0.476 0.

13、561 0.643 0.632 0.678 西部 0.124 0.145 0.341 0.432 0.423 0.513 0.543 0.586 0.602 资料来源：中国统计年鉴 ;V中国统计出版社， 2002 表 2 1993 2001年各地区房地产业就业区位商 年 地区 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 东部 3.543 3.654 4.631 4.762 5.102 5.674 6.431 6.921 7.012 中部 1.012 1.214 1.543 2.341 2.654 3.712 3.876 4.324 4.412 西部

14、 0.601 0.862 0.976 1.013 1.431 1.542 2.104 2.187 2.434 资料来源：中国统计年鉴： V中国统计出版社， 2002 通过对东中西部各地区上述两个指标的分析 可以得出以下的结论： (1) 大部分地区房地产就业占该地区总就业 人员的比重基本上都呈上升趋势。从表 1 数据可以 看到：从 1993年至 2001年，无论是经济比较发达 的东部 还是经济相对落后的中西部该指标都呈平稳 上升趋势。但是具体来看，发现各个地区房地产就 业人数占总就业人数比例呈现比较明显的区域差 异。东部地区由于经济发展水平相对较高同时区位 条件优越，该地区房地产就业人数相对较多

15、。而中 西部地区由于历史地理条件的限制同时经济水平普 遍落后造成对就业的带动效应不是很强。 (2) 房地产就业区位商存在明显的地区差距， 房地产就业分布不均衡。从表 2中的数据可以发 现，东部经济发达地区以及沿海省区房地产就业区 位商明显居高，而大部分内陆、中西部地区就业区 位商比例都偏低，表明房地 产就业集中在部分经济 发达地区和沿海省区。 5 房地产区域差异成因与对策建议 通过上述的现状分析可以看出，我国房地产存 在地区的不平衡性 .这种差异在一定程度上源于房 地产自身的地域性和不可移动性，同时中国经济发 展、开放程度和城市化进程的区域差异又加深了这 种房地产业的区域不平衡性。具体分析主要

16、有以下 几点。 5.1 经济发展水平的梯度差异 房地产业作为国民经济的一个产业部门，它的 发展和区域内其他产业部门的发展及区域经济发展 水平相关。东部与中西部相比较，无论是科技、文 教和经济总量都具有一定的优势。再加上经济地理 位置优越，交通便利，资金相对充裕，城市规模和 城市密度较大，城镇化水平较高。上面各种优势使 得东部的房地产业在一开始就走在中西部房地产业 的前面，这是一个无法更改的事实。另外，房地产 业作为国民经济的支柱性产业，它的发展水平又在 一定程度上反映了该区域经济发展的总体水平。因 此，经济发展水平的梯度差异导致了房地产业的区 域差异。 5.2 国家宏观经济政策的倾斜 为了促进

17、我国经济快速发展，针对不同区域制 定不同的经济政策和经济发展战略是符合我国国情 的。因此我国宏观经 济政策的区域性倾斜较为明 显。建国以来，我国制定宏观经济发展战略的总的 指导思想一直是 “ 立足东部，循序西移。 ” 第二重 点项目建设投资倾斜。建国以来，国家对基础设施 和重点项目建设的投资一直是沿海多于中西部。第 三，税收政策的优惠，税收优惠是改善投资环境， 吸引外资的重要手段之一。东部除了享受外商在我 国境内投资的统一优惠外，还享受国家针对不同地 区和不同项目所设立的特殊条款。上述一系列的优 惠和倾斜的经济政策使东部地区经济高速发展，而 且还带动了东部房地产业的迅速发展，但同时也拉 大了东

18、部与中西部房地产业的 区域差异。 5.3 消费水平、消费观念的差异 不同区域、不同规模的城市消费水平、消费观 念存在差异。一般来说东部城市的居民消费观念超 前。反映在房地产市场就是往往把房屋作为投资产 品进行投资以换取更大的投资收益，这就造成了东 部的房地产业的快速发展和整个经济水平的提高。 相反，中西部由于居民收入水平普遍不高，人们经 常把钱存进银行，进行储蓄，等到把钱储蓄到一定 程度再进行购房。这种消费水平和消费观念在某种 程度上也抑制了中西部房地产业的快速发展，导致 房地产业与东部的距离在拉大。 为了使房地产业的发展适应地区 经济发展的需 要，应针对不同区域的房地产市场发展状况制定相 应

19、的区域发展战略，实现房地产业的持续、快速、 稳定、健康、全面发展，使房地产业真正成为拉动 国民经济发展的支柱性产业。为此，我们提出的发 展战略必须实事求是、因地制宜，分阶段、分步骤 地进行。 5.3.1 东部地区的腾飞战略 东部地区的房地产市场开发较早，市场己初具 规模，市场化程度也较高。因此应在现有基础上健 全房地产法规体系，加强和完善宏观调控。充分发 挥市场机制的作用，优化资源配置，建立现代企业 制度，促进市场竞争机制形成。由于房地产业和金 融业的密切关系，所以应建立灵活、高效和规范的 投融资体系，完善房地产开发信贷和住房抵押贷款 业务，创新金融工具和手段。同时应以市场为导 向，调整各种税

20、费标准，制定合理的住房价格标 准，避免房地产 “ 泡沫 ” 的产生，不断开发潜在 市场。 5.3.2 中西部地区的发展战略 中西部地区房地产业尽管近几年得到了快速发 展，但是由于基础薄弱，市场化程度仍然相当落 后，必须加以扶持、调整才能逐步地发展、追赶发 参考文献： 1 牛凤瑞 .中 国 房 地 产 报 告 .北 京 ：社 会 科 学 文 献出版社 ， 2004. 2 魏 巍 贤 ， 李 阳 .我 国 房 地 产 需 求 的 地 区 差 异分析 J 商业研宄 ， 2005 (9). 3 曹旭华，田霄燕 .我国房地产业就业的区域不均衡现 象分析 J .商业经济与管理 2004, ( 1). 达地

21、区。可以从以下几方面努力提高。一是制定区 域房地产业发展的中、长期规划和地区性产业政 策，逐步走上市场经济的轨道。二是加大政府的扶 持力度，逐步完善房地产市场体系，尤其是住房抵 押、金融等配套设施。三是逐步改善投资环境，有 计划、有步骤地引入国内外资金，满足人们的居住 需求。四是实行 “ 梯度推进 ” 和 “ 中心城市辐射 ” 战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进。 另外，加大宣传力度，改变居民传统的消费方 式和居住观念，刺激居民对房地产市场的支出，对 于中、西部房地产业的发展也是很有必要的。 综上所述，房地产业的发展具有其特殊的区域 性，是与区域经济的发展相紧密联系的，各个地区 必须按照

22、本区域的个性来发展制定符合本地区的房 地产业发展战略，建立、健全与完善房地产开发、 经营、金融等方面的政策、法令与法规，切实有效 地促进本地区国民经济的发展。 4张涛 .房地产业的区域特性及其政策研究 J .河海 大学学 报 ， 2001， （ 3) 5 张二勋 .我国房地产业发展的区域差异 J .中国土 地 .1995， （ 4). 6孔煜，魏锋 .我国房地产投资与 GDP 之间关系的区域 差笄分析 J .建筑经济 .2005 (1). Regional Differences Ana sis and Counle measures ofRealEstale Industiy inChina

23、 LI Yonghui CHEN Yongqiang HE-Ling (Xiangtan University Xiang tan Hunan 411105) Abstract In recent years tie real estate industiy in China has obtained rapid devebpment and stmulated tie na： tional economy but tie real estate industry devebpment is high uneven in different parts of tie country. This

24、 in- balanced devebpment would cause disordered and unfeir canpetition wiiiin teal estate maiket and influence tie development of national econcmy. F ion a regional perspective of tie national real estate China can be divided into eastern central and western rcgbns. Based on tiie difference a n a i

25、s of real estate in investnent supp regions demand regions and empbynent legions sane countemeasuies arc proposed for tie devebpment of real estate inr dustiy. The purpose of tiis study is to provide tieorcticalbasis for government to fomulate regional teal estate poli cies and balance tie economic devebpment in eastern central and western regions. Keywords real estate industiy； regional difference 绎 tie eastern central and western regions ( 责 任 编 辑 吴 星 ）