房地产业、城镇化与地区经济增长关系的空间计量研究.docx

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1、 A Dissertation Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master in Engineering Spatial Econometric Study on Relationship between Real Estate, Urbanization and Growth of Regional Economic Master .Candidate ： Li Mingliang Major： Management Science and Engineering Supervis

2、or ： Prof. Cheng Ming Wuhan University of Science and Technology Wuhan, Hubei 430081， P.R.China May, 2014 武汉科技大学 研究生学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立进 行研究所取得的成果。除了文中已经注明引用的内容或属合作研究共 同完成的工作外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文 中以明确方式标明。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 研究生学位论文版权使用授权声

3、明 本论文的研究成果归武汉科技大学所有，其研究内容不得以其它 单位的名义发表。本人完全了解武汉科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，同意学校保留并向有关部门 (按照武汉科技大学关于研究 生学位论文收录工作的规定执行 )送交论文的复印件和电子版本，允 许论文被查阅和借阅，同意学校将本论文的全部或部分内容编入学校 认可的国家相关数据库进行检索和对外服务。 论文作者签名 : 论文作者签名 : 指导教师签名 日 期 : 期： 房地产业、城镇化与地区经济增长由于受到区域生产力不均的影响，导致三 者出现区域分布不均的问题，从而形成一定程度的空间集聚效应。本文首先结合 研宄背景与国内外现状，提出房地产业、

4、城镇化与地区经济增长关系的空间计量 研究；其次，介绍房地产业、城镇化与地区经济增长的相关理论，也探宄三者的 区域性与阶段特征；然后，以我国 31个省市的 2005-2012年数据为样本，结合截 面与面板空间计量模型实证分析三者之间的空间效应；再次，为避免空间计量模 型结果脱离当前社会规律，对实证结果展开了理论分析；最后，综合以上分析， 提出了相关的政策性建议。 主要的研宄结论是：第一、当前我国房地产业、地区经济增长的区域分布大 致相同，均以 “ 四川 ” 、 “ 广东 ” 、 “ 山东 ” 为聚集重心，中部地区呈现出一种东西 渐进的趋势，而城镇化则在西部地区表现为低值集聚；第二、我国房地产业、

5、城 镇化与地区经济增长均存在显著的空间集聚效应；第三、房地产业中房屋竣工面 积变动对地区经济增长存在空间负效应，房屋施工面积变动则 存在空间正效应， 城镇化中城镇化率与城镇人口变动对地区经济增长存在空间正效应，城镇化所带 动的空间正向推动效应比房地产业更强。 关键词：房地产业；城镇化；地区经济增长；空间计量研宄 Abstract Due to the discrepancy of regional productivity, the problem of uneven regional distribution about real estate, urbanization and growt

6、h of regional economic has occurred, bringing about a certain degree of spatial aggregation effect. This thesis, firstly, put forward a spatial econometric study on relationship between real estate, urbanization and growth of regional economic based on the present situation and research status at ho

7、me and abroad. Secondly, we briefly introduced relevant theories of real estate, urbanization and growth of regional economic, as well as the regional and stage features. Then, spatial econometric analysis of cross section and panel data was employed with the sample of 31 provinces and cities from 2

8、005 to 2012 in China. It analyzed the spatial effect among the three factors. Meanwhile, this thesis conducted a theoretical analysis on the results of empirical study, in order to avoid the problem that spatial econometric model might not reflect the current social rules. Finally, according to the

9、above analysis, some relevant policy suggestions were provided. We had three main conclusions. Firstly, the regional distribution of real estate and regional economic growth was approximately the same. Sichuan, Guangdong and Shandong were the aggregation centers in China. A progressive trend from ea

10、st to west showed in central region, while urbanization in the western region showed a low degree of agglomeration. Secondly, significant spatial agglomeration effects existed among real estate, urbanization and growth of regional economic in China. Thirdly, the change of completed area in real esta

11、te exerted a negatively spatial effect on the growth of regional economic, while the effect of construction area changing on the growth of regional economic was positive; in the process of urbanization, the change of proportion of urban population and urban population had a positively spatial effect

12、 on the growth of regional economic; the push effect of urbanization is spatially and positively stronger Keywords： real estate; urbanization; growth of regional economic; spatial econometric study HI 目录 摘要 . I Abstract . II 第 i章绪论 . 1 u研宄背景 . 1 1.2研究意义 . 2 1.3国内外相关研究现状分析 . 3 1.3.1国外相关研宄现状 . 3 1.3.2

13、国内相关研宄现状 . 5 1.3.3研宄述评 . 7 1.4研宄内容、思路、方法与创新点 . 7 1.4.1研宄内容 . 7 1.4.2研宄思路 . 8 1.4.3研宄方法 . 9 1.4.4创新点 . 9 第 2章相关理论概述 . 11 2.1房地产业、城镇化与地区经济增长的基本概况 . 11 2.1.1房地产业的基本概况 . 11 2丄 2城镇化的基本概况 . 11 2.1.3地区经济增长的基本概况 . 12 2.2房地产业、城镇化对地区经济增长的影响机理 . 13 2.2.1房地产业对地区经济增长的影响机理 . 13 2.2.2城镇化对地区经济增长的影响机理 . 13 2.3房地产业、城

14、镇化与地区经济增长的空间集聚效应机理 . 14 2.3.1规模经济 . 15 2.3.2外部性 . 16 2.3.3国家政策 . 16 第 3章房地产业、城镇化与地区经济增长的特征分析 . 18 3.1数据变量的选择 . 18 3.2房地产业、城镇化与地区经济增长的区域特征 . 18 3.2.1房地产业的区域特征 . 19 3.2.2城镇化的区域特征 . 19 3.2.3地区经济增长的区域特征 . 20 3.2.4 小结 . 21 3.3房地产业、城镇化与地区经济增长的阶段特征 . 22 3.3.1房地产业的阶段特征 . 22 3.3.2城镇化的阶段特征 . 23 3.3.3地区经济增长的阶段

15、特征 . 24 3.3.4 小结 . 24 第 4章房地产业、城镇化与地区经济增长关系的空间计量分析 . 26 4.1研宄数据的来源 . 26 4.2构建空间权重矩阵 . 27 4.3空间截面自相关检验 . 28 4.3.1全局空间自相关检验 . 28 4.3.2局部空间自相关检验 . 30 4.4空间面板分析 . 35 4.4.1模型概述 . 35 4.4.2 Hausman 检验 . 36 4.4.3空间面板自相关检验 . 37 4.4.4空间面板估计 . 39 第 5章空间计量分析结果的理论分析 . 42 5.1房地产业与地区经济增长的理论分析 . 42 5.1.1产业扩大效应 . 42

16、 5.1.2市场需求波动 . 42 5.2城镇化与地区经济增长的理论分析 . 43 5.2.1快速成长潜力 . 43 5.2.2人口聚集效应 . 43 5.3房地产业与城镇化的理论分析 . 44 5.3.1成效反馈差异 . 44 5.3.2成效规模差异 . 44 5.4小结 . 45 第 6章结论、建议和展望 . 46 6.1结论 . 46 6.2政策性建议 . 46 6.2.1房地产业相关的政策性建议 . 46 6.2.2城镇化的相关政策性建议 . 47 6.2.3地区经济増长的相关政策性建议 . 48 6.3 ilM . 49 至夂 i射 . 51 . 52 附录 1攻读硕士学位期间发表的

17、论文 . 56 P付录 2数据赚 . 57 第 1 章绪论 1.1研究背景 自从改革开放以来，国外科学技术、商品、生产工艺等不断被引入我国，促 使我国生产力不断得到解放，经济水平持续上升，国内生产总值从 1978年世界排 名第 10名突破到 2010年排名第 2名，外汇储备从 1978年第 38名上升到 2010年 第 1名，且近 3年来始终保持稳定，可见我国整体经济实力逐渐增强。然而，根 据历年 31个省市 GDP排名可知，我国当前区域发展不均匀，东、中、西呈现阶 梯状经济分布特点，沿海城市比内陆城市经济水平颇高，城镇、农村居民人均收 入差异明显， “ 整体富裕，区域不均 ” 的现状表明我国

18、当前的经济建设正处于关键 时期，这一反差说明 “ 部分地区先富，带动其它地区后富 ” 的发展理念还需要进 一步深化， “ 独立粗放型经济 ” 急需转向 “ 协调科学型经济 ” ，将经济增长活力注 入落后地区，建立地方特色经济增长点，协调地区科学持续型发展，让我国早日 迈 向小康社会，最终实现 “ 共同富裕 ” 。 当前，我国受制于 “ 区域发展不均 ” 的影响，也因信息时代信息多元化，人 们生活期望值超出当前生产力水平，导致人们生活期望值与可支配收入存在一定 程度差异，而不同地区间的差异程度又不同，但是其中 “ 有房 ” 、 “ 有车 ” 、 “ 医疗 完善 ” 等已经成为大多数人的期望，这些

19、期望集中表现在我国当前房地产业、城 镇化进程上。房地产业的提升将保障人们住房生活，城镇化建设有利于推动生活 设施落实，即加快房地产业与城镇化建设将有利于缩小现阶段区域发展差异，满 足当前人们生活期望进而维护社会稳定，从根本上 提高我国居民生活指数。而房 地产业、城镇化建设与地区经济密切相关，房地产业的上升空间有多少，城镇化 协同发展有多快，不仅受到客观需求调节，更加直接取决于地区经济水平高低， 当地方具备足够的经济实力才能推动房地产业与城镇化建设，以达到 “ 以人为本， 全面协调 ” 的建设重心，同时，若房地产业速度过高、城镇化进程过多加快，将 与地区经济建设主线相违背，反过来则会拖慢地区经济

20、建设速度，给地方建设带 来严重的负效应，导致 “ 空城 ” 、 “ 空楼 ” 、户口与医疗纠纷等一系列问题，最终促 使社会不稳定程度上升。 因此房地产业、城镇化与 地区经济增长之间的关系是当前进行宏观政策调控、 缩短贫富差距、维护社会稳定等的研宄热点。研宄房地产业、城镇化与地区经济 增长之间的关系，不能单一的研宄时间规律来要求我国 31个省市 “ 同步、同速、 同质 ” 发展，以整体趋势忽略地区差异，而是需要考虑地方在空间聚集程度与区 域依赖性特点，结合地方建设差异性，走 “ 多样、协调、优质 ” 的发展路线。然 而房地产业、城镇化与地区经济增长存在多大程度的空间聚集？区域依赖具有什 么样的特

21、点？地区经济增长是否能够拉动房地产业、城镇化建设？ 房地产业、城 镇化对地区经济增长是正向还是反向影响？房地产业与城镇化建设是否具有依赖 特点？而这些问题的解决则需要依赖空间计量经济模型。 Tobler的地理学第一定律 指出，任何事物都和其他事物有关，但是距离近的比距离远的关系更大 1,从我国 当前区域发展来看，房地产业、城镇化与地区经济增长很大可能存在高度的空间 集聚特点。为此，对房地产业、城镇化与地区经济增长之间的关系进行空间计量 研宄，深入探宄三者在空间上演变的宏观规律，将有助于掌握房地产业、城镇化 与地区经济增长的空间特征，进而为我国科学发展提出有针 对性的政策性建议。 1.2研究意义

22、 当前，房地产业、城镇化与地区经济増长的关系不仅是社会关注的热点问题， 也是我国区域协调发展的重要研宄课题。细致化地研宄三者的空间演变，探宄它 们在空间上的发展规律，具有重要的理论意义和现实意义，主要表现在以下两个 方面： 一方面，从理论研究上看，研宄房地产业、城镇化与地区经济增长的空间差 异性，进一步深化了三者关系的研宄内容。以往的研宄者们在研究房地产、城镇 化与地区经济增长的关系时，大多数研宄以所选变量直接作为联合分析对象，忽 略宏观变量独立分析与联合分析的结合，而空间计量模型恰好弥补了这一点，空 间计量模型中全局和局部空间相关性分析可分为单变量或者双变量分析，能够以 单变量与双变量为研宄

23、基础过渡到三个变量研究，这就使得空间计量研宄具备 “ 累 积效应 ” 的研宄过程，可以更加直观的反映出空间演变过程，使得 “ 单效应 ” 与 “ 多效应 ” 联立起来使得研宄更加深入。同时，多数研宄以模型作为驱动，待模 型处理后过于放大所得结果，很少在模型分析前加上特征分析，即在模型处理前 缺乏适合模型运算的定性判断，所得到的模型分析结果也缺乏相应程度的理论分 析，这 很容易使得模型结果与实际现象相脱离，造成宏观关系研宄受制于模型的 后果，当前该现象很多，需要进一步改进。因此，本文从房地产业、城镇化与地 区经济增长的空间计量的实证性分析出发，辅助特征分析（区域特征与阶段特征） 与理论分析，更加

24、深入分析三者关系的空间差异性，进而补充当前区域发展相关 研宄内容的不足。 另一方面，从社会热点上看，研宄房地产业、城镇化与地区经济增长的空间 差异性，有助于理性认识当前社会现状。当前我国房地产业发展进程开始加快， 经历了形成到成熟、非理性到理性等阶段，城镇居民可支配收入的提高进一步增 加了住宅房屋的刚性需求，但是大多数城市居住性房屋售价明显高于平均工资， 房屋平均月租金占平均工资很大比重，导致大多数工薪阶层肩负较重的生活压力； 十八大报告明确提到要加快我国当前城镇化进程， 2011年我国城镇化率为 50.5%， 低于世界水平 52%,我国 2012年城镇化率为 52.57%,与世界水平相当，但

25、是由于 我国才与世界水平接近，城镇化建设上还有很多问题，主要表现在土地城镇化快 于人口城镇化、城镇用地粗放低效、城镇空间分布与资源环境承载能力不匹配、 城镇规模结 构不合理及城市服务管理水平不高等方面；而地区经济多年来依旧存 在 “ 东中西切割 ” 分布的发展特点，即东部沿海城市发达、中部地区真空、西部 地区落后，形成我国所固有的 “ 整体富裕，区域不均 ” 的经济发展特点。房地产 业的 “ 住房压力 ” ，城镇化的 “ 落后 ” ，经济发展的 “ 不均衡 ” ，这些正是我国最受 关注的宏观问题，本文就这些社会热点展开空间差异性的理性研宄，以从中引申 出规范性对策和决策性意见。 1.3国内外相

26、关研究现状分析 1.3.1国外相关研究现状 就目前而言，关于房地产业、城镇化与地区经济增长关系的相关研宄，国外 多偏向于房地产业与地区经济增长、城镇化与地区经济增长关系的研宄，从投资、 销售额、城镇人口、人均 GDP等指标来考察宏观变量之间的关系，而直接涉及房 地产与城镇化的研究甚少，多是以城镇化发展轨迹或动力为主的研究，其中以房 地产业的研究文献也较少，故国外的相关研宄现状可分为城镇化问题研宄、房地 产业与地区经济增长的关系研宄、城镇化与地区经济增长的关系研究三个方面。 关于城镇化问题的研宄 国外对于城镇化的研宄时间较早，在西班牙学者赛达的城镇化基本原理一 书中第一次提出 “ 城镇化 （ u

27、rbanization) ” ，是由农村传统的自然经济转化为城 市社会化大生产的过程，到目前为止己经发展了 100多年，因此，国外发达国家 对于城镇化的研宄比较多 马克思曾提出了 “ 乡村城镇化 ” 的理论，指出随着科 技的发展，农村土地越来越少，将会逐步实现城镇化 3。美国知名学者诺瑟姆 (RayM.Northam)提出了 “ 诺瑟姆曲线 ” 理论，认为城镇化的发展符合一条拉长 的 “ S” 曲线，但是当城镇化水平达到 30%后，城镇化进程将大大加快，一直到 70% 才会减速诺贝尔经济学奖获得者、美国著名经济学家威廉 阿瑟 刘易斯在城 镇化方面提出了二元经济结构理论，该理论认为在具有二元经济

28、结构特征的社会 里，现代部门与传统部门对立，也表现为城乡之间的对立。他指出在工业部门从 农业部门吸收大量劳动力的过程中，工业部门取得长足发展，而农业部门的劳动 者却只能等到全社会剩余劳动力消失、劳动生产率提高之后才能改善收入水平和 生活水平早在 1985年，城市经济学一书中，伊文思从城市区位的角度对城 市中不同功能的区位与房地产市场进行了系统分析，以分析城镇化（城市化）与 房地产业之间的关系，得出了城镇化进 程与房地产业发展能够相互影响的结论 6。 Manning分析了房地产业对城镇化的影响，他认为住宅价格的变化会引起劳动力成 本发生相应变化，进而对城镇人口数量和城镇化进程产生影响，以提高城市

29、的竞 争力推动社会经济发展 。 McCoskey.S基于面板数据分析了在城镇化进程中，城镇 化发展与第三产业、房地产业的关系，指出城镇化进程与第三产业、房地产业有 着相互影响、相互促进的关系 8。 关于房地产业与地区经济增长的关系研宄 William Miles使用美国 1959-2007年的季度数据通过 VAR考察了住宅投 资与美 国经济的长期关系，认为投资在美国经济周期中扮演了重要的角色 &。 Edelstein和 T Sang通过对美国旧金山、洛杉矶和圣地亚哥等地区的宏观、区域和地区经济因素 对房地产市场的影响分析，认为地区经济因素比宏观和区域经济因素对房地产市 场影响更大1。 Coul

30、son和 Kim基于 VAR模型的 Granger因果检验所进行的分析指 出，房地产投资可以推动经济的增长，并且根据房地产投资的波动，可以对经济 增长趋势的预测提供依据 1Dynan等学者指出当房地产金融放松管制和金融创新， 将使投资对经济 冲击变得不敏感。当借款人能够从二级抵押贷款市场融资时，利 率提高依旧对住房投资影响不大，反而对 GDP仍将产生显著影响，非住宅投资对 住宅投资并没有明显的挤出效应 12。 Green使用 1959-1992年美国的季度数据，运用 格兰杰 (Granger)因果关系检验，考察了住宅、非住宅投资与 GDP的因果关系。他 发现，住宅投资是 GDP的格兰杰因，但反

31、之则不成立；非住宅投资不是 GDP的格 兰杰因，但反之成立 M。 M.Ball和 T.Motrison以住宅投资为切入点对多个国家进行 研宄，通过对住宅建设情况的详细分析整理，得出了住宅建设与经济增长之间的 相互作用夫系，明确了住宅建设与人均国民生产总值间的关系 M。 关于城镇化与地区经济增长的关系研宄 GeyhunElgin和 Cem Oyvat指出城镇化是一个过程，是经济发展的一种常见结 果，他们以非正式经济的规模代替 GDP探宄与城镇化水平间的关系，实证研宄结 果表明城镇化与非正式经济的份额之间呈现一种倒 “ U” 关系，非正式经济的规模 增长很大程度上解释了在库兹涅茨过程中的上升，在城

32、镇化初期非正式经济的份 额会因受到一些推动因素而增长，当处于 城镇化后期期时这种增长趋势将会降低 15。 Markus Bruckner认为经济发展对城镇化所造成的影响在当前社会发展中是一 个核心问题，采用非洲 41个国家 1960-2007年的降水变化和国际大宗商品价格作 为结构变量研宄对经济增长对城镇化的影响效应，研究结果表明经济增长对城镇 化率无条件影响是积极和显著的，然而城镇化对经济增长却有着显著的负面效应 ae。美国地理学家 Bryan Berry指出一个国家的城市化与经济发展之间存在着 “ 双 向互促共进关系 ” ，即城市化反过来促进了经济发展，经济发展也推动了城市化， 选用了 9

33、5个国家的 43个变量进行主成分分析，以解释城市化与这些因素之间的 关系，结果表明：经济、技术、人口和教育等因子与城市化水平之间的关系最密 切，同时也证明了经济増长与城市化之间的关系 17。 Northam通过 Panel数据分析 后，提出城镇化水与经济发展之间存在线性经验关系式 1S。 城市经济学家 Vernon Henderson计算出世界各国的城镇化率与人均 GDP(对数 )之间的相关系数是 0.85。 1.3.2国内相关研究现状 自从 1998年逐步实行住房分配货币化后，我国住房供应体系逐步走上了住宅 建设市场化和住房消费货币化的道路，居民的住房需求迅速释放，促使房地产市 场进入了新的

34、发展时期，而这种房地产新的发展时期推动着国民经济的快速发展， 使得房地产业迅速成为我国经济增长的支柱产业之一，地区经济增长与房地产市 场的联系也越来越紧密。同样，随着十八大报告中城镇化建设事业的最新提出， 房地产业、城镇化与地区经济增长已经成为当前我国学术界的研究热点。但是当 前国内学术界很少有将房地产业细化到房屋施工面积、房屋竣工面积进行研宄， 也缺乏 房地产业、城镇化与地区经济增长结合起来的研究文献，而多是针对其中 两两关系展开的研宄，空间计量的相关研宄文献相当稀少。 关于房地产业与城镇化的关系研宄 陈胤辰、蒋国洲选取 2007-2011年海南省 18个市县的面板数据，利用空间计量 模型探

35、究海南省城市化进程对房地产活动的直接影响，指出海南省各市县的城市 化进程对房地产开发投资存在显著影响，但这种影响更多地来自于当地的经济水 平、社会总体投资，而非城镇人口的增加、产业结构的升级，说明海南省各市县 城市化与房地产开发还存在一些问题 。周文兴、林新朗结合动态面板和 空间计 量模型，均发现城市化对住房价格有推动作用，而不同省域城市化对住房价格的 推动效应存在差异，认为当前中国城市化处于加速发展时期，需要协调房地产市 场和城市化进程的互动发展关系2(:)。赵学增指出在城市化与房地产业的关系中， 城市化是原因，房地产业是结果，房地产业依赖的是城市化途径，不是城市化要 依赖房地产业途径 21

36、。蹇娜认为当前我国需要在城市化视野下完善房地产调控， 把首要目标转移到保障农民工的住房问题上来，加大力度落实中低收入者的住房 保障制度，化对房产产权分类实行差异，将土地权利登记完善统 一，适当调整房 地产交易环节的税收，实施以利率杠杆为主要调控工具的房地产金融政策 22。陈 石清、朱玉林运用协整、误差纠正模型，考察 1991-2005年我国房地产价格与城市 化水平之间的关系，指出城市化水平的提高是房地产价格上升的原因，同时，房 地产价格与城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系 2 关于房地产业与地区经济增长的关系研宄 吕涛通过东部地区 10个省市 1996-2009年的面板数据，就房地产

37、投资对地区 经济增长的影响进行了实证检验，表示房地产投资通过其投资效应和极强的产业 波及效应推动了东部地区各省市的经济增长，也由于房地产产业关联度高、投资 幅度具有较大的波动性己经对居民生活、社会稳定产生了消极影响，认为当前需 要高度重视房地产投资的合理性 。陈淑云、付振奇通过对 1998-2009年全国 70 个大中城市的市辖区数据建立面板数据模型，对房地产投资与地区经济增长关系 展开了分析，指出第一类大型城市房地产投资对地区经济增长的推动能力十分有 限，而在第二类中型、第三类小型城市房地产投资与地区经济增长的推动能力 很 强 。孔煜基于我国东、中、西部地方房地产业与地区经济增长的面板数据，

38、对 我国房地产发展与地区经济增长关系进行了实证分析，指出东部、中部地区的房 地产投资额与地区经济增长互为因果关系，但西部地区房地产投资额与地区经济 增长并不存在因果关系，房地产消费对拉动地区经济增长具有极其重要的作用 王辉龙指出当前国民经济的泛房地产化已经影响到经济增长的质量和潜力，在超 出普通居民可支付能力的情况下，房价依然伴随着买房高涨的热情而快速攀升， 这种无序的房地产市场造成了社会财富的不合理分配，导致区域发展不均衡的局 面加 剧，当前需要营造健康有序的房地产市场环境促进房地产市场健康发展和经 济的可持续增长 关于城镇化与地区经济增长的关系研宄 孙建波、张志鹏指出地区经济结构调整内在地要求社会人口结构、产业结构 和消费结构的变化，要求目前仍占大多数的农业人口，主动融入现代工业社会， 农民向城镇集中居住、乡镇在产业升级过程中提升城市功能、中小城市与核心城 市