关于我国商品房价格影响因素的理论与实证研究--以双流某商品房项目为例.docx

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1、 关于我国商品房价格影响因素的理论与 实证研究 以双流某商品房项目为例 A Study on the Influential Factors to Price of Commercial Residence: From Theoretical to Empirical. 学位申请人 : _ 宋川 学 号： 209020204094 学科专业 : _ 金融学 研究方向 : _ 公司金融 指导教师 : _ 邹宏元 定稿时间： 2012年 3月 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下独立进行研 究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，

2、本论文不含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明，因本学位论文引起的法律结果完全 由本人承担。 本人同意在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西南财经大学。 本人完全了解西南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印、数字化或其他复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属 于 1、 保密，在 _ 年解密后适用本授权书。 2、 不保密 特此

3、声明。 学位中诘人 : 1998年，为了培育新的经济增长点，应对亚洲金融危机，我国政府进行 了城镇住房分配制度的货币化改革。经过货币化改革后，房地产行业得到快 速发展，对国民经济发展的贡献率持续上升，并逐步确立了在国民经济中支 柱产业的地位。但是房地产行业在发展过程中出现了供给结构不合理、投资 增长过快、房价涨幅过大和市场秩序混乱等问题，尤其是房价过快上涨问题 对经济发展和社会稳定都带来了许多负面影响。虽然我国政府从 2003年以来 出台了一系列调控房价的政策措施，但始终效果不佳。鉴于我国房地产市场 中住房供给以商品房为主，本文以供求定律为主线，对影响我国商品房价格 的因素进行了理论和实证的研

4、究，希望藉此找出导致我国商品房价格持续上 涨的根本原因。 国外学者对住宅价格问题的研究进行较早，一般是从房地产市场中住宅 均衡价格的决定入手，建立住宅价格决定的模型并进行实证研究，也有学者 专门针对经济中个别因素对住宅价格的影响进行实证。由于我国房地产市场 起步较晚，国内学者关 于住宅价格的研究大都借鉴了国外学者的研究成果， 但是国内研究文献大多通过选取经济基本面中部分因素来建立房价影响因素 模型，在因素的选取上受研究者主观的影响较大，理论的依据较为欠缺。研 究者所使用的数据在期限和口径方面的差异也导致研究结论出现较大的差 异。 有鉴于此，本文的第二葷从商品房的概念和其价格决定机制入手，以求

5、找到商品房价格影响因素划分和选取的理论依据。 本章在对商品房概念的界定中，将商品房与住宅地产中的保障性住房区 別开来，并对商品房的自然屈性和经济 M性的内容进行了讨论。在关于商品 房价格决定机制 的分析屮，本章分别从基础价值、供求定律和丌发商定价 H 个角度分析了商品房均衡价格和丨 I:均衡价格的决定，并据此将影响商品房价 格的因素划分为需求方面的影响因素和供给方面的影响因素。 基于第二章的分析，第三章从商品房需求的角度对影响商品房价格的因 素进行了研究。 该章对我国城镇化过程中产生的刚性需求进行了预测，预测发现 2011 2015年我国新增城镇住房需求合计 458546.9万平方米，约合 4

6、585.47万套住 房。不过本文所研究的商品房需求是与刚性需求、有效性需求在范围上存在 差异的概念，商品房需求不包括刚性需求中只能通过保障性住房来实现的那 一部分。 该章关于商品房需求影响因素的分析结果显示：商品房基本影响因素中 的城镇常住人口、城镇居民可支配收入水平均与商品房需求和商品房价格呈 现高度的正相关关系；而影响商品房需求的短期性因素中，城镇居民获取住 房抵押贷款的难易程度对商品房需求和价格均有显著影响，商品房市场价格、 贷款利率、居民的收入和房价预期，以及政府的宏观调控政策对商品房需求 及其交易价格影响均不显著，即 使有影响，持续的时间也很短。商品房需求 及其市场价格的主要影响因素

7、是：城镇常住人口、城镇居民收入水平和住房 抵押贷款的可获得性。 第四章从商品房供给的角度对影响商品房价格的因素进行了研究。 该章内容对我国自 1998年城镇住房货币化分配改革以来 11:房供给状况的 研究发现，我国住房供给结构中商品房所占比例逐年上升，而以经济适用房 为代表的保障性住房所占比例逐年大幅下降；同时商品房市场的竣销比由 1999年 1.48下降到 2011年 0.81,供求状况由供大于求逐渐转变为供不应求 的状况。 基于对商品房供给方面特 性的分析，该章将影响商品房供给的因素分为 城镇住宅建设用地供给量、供给结构、供给价格，开发投资资金来源、成本， 建筑安装成本，宏观调控等几个方面

8、。在分析过程中，首先，利用相关的统 计数据分析了这些因素与商品房供给、商品房市场价格之间的相关性；其次 利用相关性比较显著的因素与商品房价格建立计量模型，进一步分析其影响 的大小。通过研究发现，土地供给量、供给结构、供给价格，汗发投资资金 等都对商品仿供给 H有非常品苫的影响，而开发投资资金成本、迚筑安装成 本对尚品仿供给的影响并小显著， W家从供给方 tfll调控房价的 彳 T为对商品坊 供给的影响有限，调控的结果与调控的目标也存在差异。总体而言，土地供 给量的增长远落后于商品房需求的增长，土地供给结构的变化对商品房价格 的影响最显著。 由于供求定律在解释商品房非均衡价格决定的问题上存在不足

9、，第五章 以成都双流县的一个商品房项目作为案例，从市场供求、项目开发成本、开 发商定价策略及其修正过程等角度对影响商品房开发商定价的因素进行了研 究。 根据来源于项目开发单位的历史数据，该项目所在的双流县华阳镇处于 成都城南，市场需求主要是来自成都城南区域、双流周边区域及外地的改善 性需求和投资性需求，华阳本地的刚性需求占比较小，该区域商品房市场自 2005年以来趋于供求平衡，市场呈现垄断竞争的格局。本项目开发单位在定 价及其修正的过程中主要采取了竞争定价法的思路，根据主要竞争对手的定 价水平确定本项目的平均定价水平，而具体的销售价格则主要根据购房者购 房意愿和购买力水平进行差别定价；开发成本

10、在开发商定价的过程中更多的 是作为商品房定价的底线，与具体销售价格的确定相关性并不强。 本文第六章对第二到第五章的基本结论进行了 总结，并在此基础上提出 了我国商品房价格持续上涨的机制： 城市化的快速发展带来了城镇住房需求的迅速增长，由于住房供应结构 中商品房所占比例很高，住房需求缺乏分流途径，商品房市场逐渐出现了明 显的供不应求状况，商品房价格持续上涨。又由于商品房具有投资品属性， 房价的上涨过程又吸引大量的社会闲余资金流入房地产市场，进一少推高房 价。 另外，甴于是卖方市场，开发商可以对购房者采取价格歧视以获取更多 的消费者剩余，居民在住房消费行为中获得的效用因此减少，从而普遍产生 了住房

11、价格过高的感受。由此得出结论，我国商品房价 格过高的根源在于城 镇住房供给结构的失衡。 本文研究的特色和创新点在于： 1、 对商品房、商品房需求等概念的界定填补了相关研究的不足； 2、 在关于商品房价格影响因素的分析中突出了理论某础的 m耍 : 3、 从微观 _:t体的角度说明了实际经济活动屮非均衡价格的形成机制； 4、提出了我国商品房价格持续上涨的机制。 关 键 词 ： 商 品 房 价 格 需 求 供 给 商 品 房 定 价 影 响 因 素 ABSTRACT In order to foster a new economic growth point and cope with the As

12、ian financial crises that occurred in 1997, the government started a capitalization process of housing distribution. Real estate gained very fast development after the reform; it made great contribution to the growth of GDP and set a place as pillar industry in national economy. However, some proble

13、m emerged in developing process of real estate, such as the disequilibrium of supply structure, too rapid investment, too fast increase of house price, and market chaos. Especially, the problem of house price brought negative effect to social stable and economic develops. Though the governments have

14、 taken many policies to control increasing house price, they were not very effective. So we study on the influential factors to house price in this paper, and thereby find out the ultimate reason for the persistent increasing of commercial residence price. Foreign scholars have started study on hous

15、e price for a long time. They usually take empirical research by set a model about the determination of the equilibrium price of house. Also, some foreign scholars focus on the influence of a single economic factor to house price. For a late start in the development of real estate market, domestic s

16、cholars drew many lessons from foreign study. But most domestic referent studies set model of house price by select factors from economic basic factors directly. The selection was mostly subjective, and lack of theoretic base. Thereby, the second chapter in this paper starts with conception of comme

17、rcial residential and the mechanism of house price decision, in an attempt to find a theoretic foundation for the differentiation and selection of influential factors to house price. In the third chapter, we studied on influential factors that come from demand of commercial residence. We firstly est

18、imated the rigid demand of residence produces by urbanization, and differentiated commercial residence demand from rigid demand and effective demand of residence. Then, we studied the significance of influence that come from influential factors. In this chapter we found that permanent resident popul

19、ation of urban area, disposable income of urban resident, and procurability of home mortgage loan were influential to house price, while the influence came from selling price of house, interest rate on loan, expectation of income and house price, and policies of governments were not very significant

20、. In the fourth chapter, we studied on influential factors that come from supply of commercial residence. According to the study on the change of residence supply, we found that commercial residence took an increasing proportion in supply while the proportion of indemnificatory residence decreased.

21、In the study, we divided factors that influence supply of residence into four parts that were land, capital, cost of construction, and policies. By the study, we found that the influence from amount, structure and price of land supply, amount of invested capital were very significant. While, cost of

22、 invested capital, cost of construction, and policies show little relation to supply and price of residence. Overall, the structure of land supply was most influential to commercial residence supply and selling price. In order to make up for the insufficiency of Law of Supply and Demand in explain t

23、he decision of disequilibrium price, the fifth chapter studied on the pricing behavior of developer by investigate a commercial residence building project in Shuang Liu of Cheng Du. According to the data from developer of the project, this project was settled in south of Cheng Du; its consumers come

24、 from south district of Cheng Du, the near area of Shuang Liu, and other district, mostly demand for improving living situation and investment. There was little rigid demand for residence that came from local area. And the residential market was a structure of monopolistic competition. The developer

25、 of this project adopted a method of pricing by consulting other competitors selling price. It set the average selling price according to competitors selling price, and then decided the accurate selling price according to the willingness and purchasing power of its customers. Cost of developing the

26、projreferred as the base line for pricing. In the last chapter, chapter six, we summarized conclusions that we get in the former chapters, and bring forward the mechanism of lasting increase of commercial residence price, that is: Speeding of urbanization have brought huge amount of demand for resid

27、ence, while commercial residence took up a very high proportion in the supply of residence. For the lack of shunting pass, demands for commercial residence overshoot the supply, thus the price of commercial residences increased in a long period. In addition, commercial residences are good property f

28、or investment; the lasting increase of price will attract a lot of social idle funds to invest in commercial residence market, thus make the situation worse. And also, in a sellers5 market, developers could take price discrimination to consumers in order to gain as much surplus of consumer as they c

29、an. So consumers feel they enjoy less utility, and the house price is too high. Therefore, the key of high commercial residence price is the disequilibrium of supply structure. About the innovation of this paper: 1. Defined the concept of commercial residence, demand for commercial residence, thus m

30、ade up for the insufficiency of relevant study. 2. Focused on the theoretic base when analysis the influential factors to commercial residence. 3. Explained the decision mechanism of disequilibrium selling price from the behavior of subject of micro-economy. 4. Brought forward the increasing mechani

31、sm of commercial residence price. Key Words: Commercial Residence Price, Demand, Supply, Commercial Residence pricing, Influential factor. 目录 M it . l l.i研究背景 . 1 1.2文献综述 . 2 1.2.1 国外相关研究 . 2 1.2.2国内相关研究 . 4 1.2_3研究述评 . 5 1.3石开究思路 . 6 1.4研究意义 . 7 2. 商品房与商品房价格的决定 . 8 2.1商品房概述 . 8 2.1.1商品房的行业范畴 . 8 2.

32、1.2商品房与保障房 . 10 2.1.3商品房的属性 . 11 2.2商品房价格白勺决定 . 12 2.2.1商品房的基础价值 . 12 2.2.2供求关系与商品房价格 . 13 2.2.3商品房定价 . 15 2.2.4商品房价格决定机制 . 16 2.3本章小结 . 16 3. 向品房需求白勺影响因素 . 18 3.1商品房需求概述 . 18 3.1.丨刚性需求 . 18 3.1.2刚性需求与有效性需求 . 20 3.1.3商品房需求 . 22 关于我 H商品房价格影响丙素的理论与实证研究 _ 3.2关于商品房需求影响因素的辨析 . 22 3.2.1商品房需求的基本影响因素 . 23 3

33、.2.2短期中商品房需求的影 B|R1因素 . 26 3.3本章小结 . 33 4. 商品房供给的影响因素 . 34 4.1商品房供给概述 . 34 4.1.1我国住房供给制度 . 34 4.1.2住房供给状况 . 35 4.1.3商品房供给的特性 . 38 4.2商品房供给影响因素辨析 . 39 4.2.1城镇住宅建设用地供给数量、结构及价格 . 40 4.2.2开发投资资金 . 45 4.2.3建筑安装成本 . 48 4.2.4宏观调控政策 . 49 4.3关于商品房供给影响因素对商品房价格影响的计量分析 . 53 4.3.1各因素替代变量及其数据的选择 . 53 4.3.2模型的建立 .

34、 53 4.3.3实证结果分析 . 54 4.4本章小结 . 55 5. 商品房项目定价及其影响因素 以双流某商品房项目为例 . 56 5.1项目概况 . 56 5.1.1项目区位 . 56 5.1.2项目建设规划指标 . 57 5.1.3项目建设开发周期 . 58 5.2市场需求状况分析 . 58 5.2.1成都房地产市场分区域需求状况 . 58 5.2.2华阳区域商品房需求来源分析 . 59 5.2.3华阳镇住房刚性需求情况 . 62 5.3 iU场供给状况分析 . 62 5.3.1成都房地产 Ifl场 分丨 X域供给状况 . 62 5.3.2华阳区域商品房供给状况分析 . 63 5.3.

35、3华阳区域商品房市场结构分析 . 64 5.4项目成本分析 . 65 5.5本项目商品房销售定价及其修正 . 66 5.5.1竞争导向定价 . 67 5.5.2本项目市场销售价格的修正 . 69 5.5.3影响开发商定价的主要因素 . 71 5.6本章小结 . 71 6“ 结论与启不 . 72 6.1研究结论 . 72 6.1.1基本结论 . 72 6.1.2高房价的根源 . 73 6.2启示 . 73 参考文献 . 75 附录 . 77 胃 i己 . 80 m m . si 在读期间科研成果目录 . 82 1. 导论 1.1研究背景 1997年亚洲金融危机爆发对我国经济产生了较大的影响，为了

36、扩大内需， 保持经济平稳增长，我国经济迫切需要培育新的经济增长点。考虑到住宅建 设产业关联度高、对投资和消费的带动效应明显，而且经过多年的改革开放 和经济发展，城镇居民的住房支付能力明显提高，改善住房的愿望又较为迫 切，中央决定把加快住宅建设作为扩大内需、促进经济快速发展的重要举措。 经过 1998年城镇住房分配制度的货币化改革，我国房地产业得到了长足的发 展，对固定资产投资和国民经济发展起到了重要的拉动作用。 2003年 8月 12 円，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发 200318号） 确立了房地产业在国民经济中的支柱产业地位与作用，通知指出： 房地 产业关联度 高，带动力

37、强，已经成为国民经济的支柱产业。 据测算， 2006 年房地产增加值对我国国内生产总值的直接贡献率超过 1.5%,加上拉动相关 部门的投资消费增长的间接贡献，合计直接贡献和间接贡献率为 2%以上。 然而，在我国房地产市场快速发展的过程中，由于各种因素的影响，出 现了市场发展不平衡、房地产投资增长过快、供应结构不合理、部分地区房 价涨幅过快和市场秩序混乱等问题。尤其是住房供应结构不合理和房价的高 速增长问题，对城镇届民的生产生活造成了极大的冲击。房地产行业发展畸 形带来的行业暴利还导致了贪污腐败、强制拆迁 、集体上访、乃至群体性事 件等 -“ 系列威胁社会稳定的问题，对政府的公信力形成了极大的损

38、害。 虽然我国政府从 2003年开始对房地产市场出台了一系列政策法规，对房 地产市场中土地供给、房地产开发商的行为、以及市场需求方的购房行为进 行调控，试图抑制房地产价格的过快上涨；但是这些调控政策或者 越调越 涨 ，收效甚微，或 #在短期内有所作用，似无法从根本上解决房价卨涨的问 题，反而使得政府 骑虎难下 。 从我国政府一系列调控政策的内容和出发点可以看出，我国政府调控房 地产的 目的是：希望能够通过调整房地产市场结构，规范房地产市场中土地 供给方、项目开发商以及住房需求方的行为，规范房地产市场运行的秩序， 在保证经济持续稳定发展的前提下，促进房地产市场的健康持续发展。 有鉴于此，我认为，

39、在当前我国房地产市场供给结构以商品房为主的情 况下，依据基本的经济规律和理论，结合房地产市场的特别属性以及我国的 特殊国情，对影响商品房价格的因素进行理论和实证上的研究探讨，既有利 于厘清我国高房价的形成机制，又有利于国家宏观调控政策的完善和落实。 1.2文献综述 由于房地产行业的发展与土地资源密切相关，房地产在人类的生产生活 中占据了非常重要的地位，尤其是在自由交易的市场经济中，住房既是一种 消费品，也是一种投资品，与社会经济金融的发展密切相关。 自甴交易的市场经济体制在欧美国家开始较早，欧美学者较早就开始对 住宅价格进行了理论和实证的研究，而我国是在 1978年改革开放之后才逐步 建立起初步的市场经济制度，关于住宅价格问题的研究起步较晚，国内学者 对住房市场的研究多半借鉴了欧美学者的研究成果和研究方法。因此，接下 来我们首先回顾国外学者的相关研究，然后对国内学者的相 关研究进行综述， 在此基础上找出国内相关研究的不足。 1.2.1国外相关研究 西方经济理论认为，商品的市场价格是需求与供给达到均衡时产生的， 因此学者对商品价格的研究一般都从研究需求和供给两个方面着手，希望通 过找到推动市场价格达到均衡的因素，并研究其作用机制，以揭示商品价格 的运行轨迹。对住宅价格的研究也不例外。 Nel 1 i s， Longbot