基于价格的重庆房地产市场发展现状研究.docx

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1、学校代号 11799 分类号 F4 学 号 2005600064 f麇丨高大學 硕士学位论文 论文题目：基于价格的重庆房地产市场发展现状研究 论文作者：邹志锋 指导教师姓名、职称：赖景生、教授 学科专业 ：区域经济学 研究方向：区域商贸与市场 学位授予单位： 重庆工商大学 论文提交日期： 2008年 6月 2日答辩日期： 年月日 2008年 6月 1日 学校代号： 11799 学 号：2005600064 重庆工商大学硕士学位论文 基于价格的重庆房地产市场发展现状研究 学位申请人姓名 : _ 部志铸 _ 导师姓名及职称 : _ 赖景生、教授 _ 培养单位 : _ 重庆工商大学 _ 专业名称 :

2、 _ 区域经济学 _ 论文提交日期 : _ 2008年 6月 2日 _ 论文答辩日期 : _ 2008年 6月 10日 _ 答辩委员会主席 : _ 重庆工商大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的 研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体己经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 , 均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借

3、 阅。本人授权重庆工商大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1. 保密 ，在 _年解密后适用本授权书。 2. 不保密 d。 fi害亦 L)i 日疝卞 抿由打 ” 、 /” ） 学位论文版权使用授权书 摘要 房地产业的产业链长，关联度大，对一个城市的建设起着至关重要的作用。 随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，近几年我国房地产市场发展迅 猛，呈现供销两旺的局面。房地产开发投资额占固定资产投资比重不断加大， 房地产相关的贷款余额也快速上升，商品房价格特别是一线城市商品房价格有 较大幅度上涨，国内

4、外关于目前房价是否合理、房地产市场是否存在泡沫的大 讨论也由此展开。重庆商品房价格自 2005年后亦开始提速增长，并在 2007年 3月至 10月期间达到高潮。人们在惊呼房地产盛夏来临的同时，也开始忧虑重 庆房地产市场泡沫化倾向。 本文运用多学科、综合研究与实证分析相结合的方法，研究重庆房地产市 场的发展及现状。文章首先总结了国内外关于房地产市场研究的相关理论，探 讨我国尤其是重庆房地产市场的发展现状。然后，结合实际，利用功效系数法 对 1998-2006年重庆市房地产市场泡沫化程度进行预警分析，结果显示至 2006 年底重庆房地产市场虽未进入泡沫警戒，但呈现出较强的 泡沫化趋势。进而， 利用

5、聚类分析方法研究重庆市各区房地产市场特点，在重庆新一轮城市化进程 中，以北部新区为代表的新兴城区成为重庆房地产市场开发的热土，商品房质、 量、价均超出传统主城区。此外，利用 Independent-Samples T Test检验重庆 设立 “ 试验区 ” 前后房地产市场变化情况，根据所得结果，肯定了设立 “ 试验 区 ” 对重庆房地产市场的促进作用，但不是重庆商品房价格在 2007年夏天高速 増长直接原因。最后，鉴于重庆房地产市场显现的泡沫化趋势，提出要保持重 庆房地产市场稳健发展，势必加强政府对该市场管理力度，防范该市场泡沫化 扩散。 关键词：房地产市场房地产价格测度方法区域差异 “ 试验

6、区 ” Abstract Real estate industry has long industry chain and high interrelatedness, never the less it is important for city construction. In recent years with housing system reform china real estate market grows rapidly . the real estate market has shown prosperous situation both in supply and dema

7、nd .investment in real estate exploitation will take larger proportion in capital assets investment. The price of the commodities of real estate are increasing .experts from domestic and abroad have made many discussions about rationality of increasing prices. From 2005 the rising speed of Chongqing

8、 commercial house price quicken up, and gets its climax in summer of 2007. People are worry about the real estate bubble. At the beginning, this paper discusses the state in quo of the real estate mark and summing up relative theory. Then the real estate market of Chongqing from 1998 to 2006 is demo

9、nstrated with use of the coefficient law of efficiency .The result reveal that there arent bubble by 2006 but the currency is dangerous. Whereafter discussing the characteristics of each district with clustering analysis, newly north become hot in real estate market as delegate of rising city zone.

10、Afterward, try to analyses the discrepancy among two special periods with Independent-Samples T Test. June 9 2007 is signification that Chongqing is set as “experiment area”. The result affirms the positive infection of becoming “experiment area” and denials that the ev ent makes house price ascendi

11、ng. At last, we suggest regulating Chongqing real estate market strictly to avoid bubble diffiise. Key words: Real Estate Market Real Estate Price District Diversity Experiment Area Measurement Indicator HI 目录 第 1章绪论 . 1 1.1. 论文的选题背景 . 1 1_ 2.研究的目的与意义 . 1 1. 3.房地产市场研究文献综述 . 2 1. 3. 1.房地产市场价格理论 . 2 1

12、. 3. 2.房地产价格波动的理论基础 . 3 1. 3. 3.基于房地产周期理论的价格研究 . 4 1. 3. 4.基于房地产泡沫理论的价格研究 . 5 1. 3. 5.房地产价格预测的研究 . 7 1.4. . 研究内容研究方法及主要创新点 . 8 1.4. 1 研究内容 . 8 1. 4. 2 研究方法 . 9 1. 4. 3 技术路线 . 10 1.4.4. 主要创新点、 . 11 第 2章房地产市场发展现状 . 12 2.1. 中国房地产市场演进过程 . 12 2. 2.重庆房地产市场发展现状 . 13 第 3章重庆房地产市场泡沬测度 . 18 3. 1.研究区间的确定 . 18 3

13、. 2.预警指标体系的建 AL及临界值的确定 . 18 3. 2. 1.预警指标筛选 . 18 3. 2. 2.预警指标体系的建立 . 20 3. 2. 3.各指标临界值的确定 . 28 3. 2. 4.各指标功效系数的计算及权重的确定 . 29 3. 3.综合预警值的计算及分析 . 30 3.3. 1 综合预警值的计算 . 30 3.3.2.预警级别分析 . 30 第 4章重庆主城房地产市场区域性差异 . 31 4.1. 数据说明 . 31 4_ 2.主城各区土地成交市场差异 . 31 4. 2. 1 土地成交量 . 32 4. 2_ 2 土地价格 . 32 4. 3.主城各区房地产市场成交

14、量差异 . 33 4. 3. 1 成交套数 . 33 4. 3. 2 建筑面积 . 35 4. 3_ 3 成交金额 . 36 4. 3. 4.成交量各指标综合性聚类分析 . 38 4. 4.主城各区房地产市场特征差异 . 38 4. 4. 1.平均单套面积 . 38 4. 4. 2 商品房总价 . 40 4. 4. 3 均价 . 41 4. 4. 4.市场特征各指标综合性聚类分析 . 42 第 5章重庆房地产价格变动影响因素分析 . 44 5.1. 经济因素分析 . 44 5.2. 心理因素分析 . 45 5.3. 人口因素分析 . 46 5.4. 政策因素分析 . 47 5. 5_ 其他因素

15、分析 . 49 第 6章设立 “ 试验区 ” 对重庆房地产市场的影响 . 50 6. 1.设立 “ 试验区 ” 前后重庆房地产市场变化 . 50 6. 1. 1.设立 “ 试验区 ” 前后房地产市场价格增速的计量判断 . 50 6. 1. 2 均价变化通道分析 . 52 6. 1. 3.设立 “ 试验区 ” 前后重庆房地产市场成交量变化分析 . 53 6.2. 设立 “ 试验区 ” 前后土地市场变化 . 55 6. 2. 1.设立 “ 试验区 ” 前后重庆土地价格变化分析 . 55 6. 2. 2.设立 “ 试验区 ” 前后土地成交量分析 . 56 6.3. “ 试验区 ” 事件分析结论 .

16、57 第 7章建议与结论 . 58 7. 1 对策建议 . 58 7. 1. 1.加强土地市场的管理 . 58 7. 1. 2.合理规划房地产开发 . 58 7. 1. 3.发挥好税收的调控作用 . 59 7. 1. 4.建立健全房地产金融市场 . 60 7. 2 论文结论 . 61 参 考 文 献 . 62 附录 A攻读学位期间所发表的学术论文目录 . 65 插图索引 图 1-1技术路线图 . 10 图 2-1重庆市土地购置和开发情况 . 15 图 2-2重庆房屋竣工面积与销售面积 . 16 图 3-1基于实证研究的房地产预警指标体系 . 20 图 3-2重庆市 1998-2006年全社会固

17、定资产投资额中房地产开发投资额比重变化图 . 22 图 3-3重庆市 1998-2006年间房价增幅与实际 GDP增幅比值变化图 . 23 图 3-4重庆市 1998-2006年商品房施工与竣工面积比变化图 . 24 图 3-5重庆市 1998-2006商品房新开工面积与施工面积比值变化图 . 25 图 3-6重庆市 1998-2006年房价收入比变化图 . 26 图 3-7重庆市 1998-2006年商品房销售投资比变化图 . 27 图 3-8重庆市 1998-2006年商品房销售与竣工面积比值变化图 . 28 图 4-1 2007年 1-10月重庆主城各区土地成交量 . 32 图 4-2

18、2007年 1-10月重庆主城各区土地单价 . 33 图 4-3 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据图 -套数比例 . 34 图 4-4 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据图 -建筑面积比例 . 36 图 4-5 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据图 -成交金额比例 . 37 图 4-6 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场特征图 -平均单套面积 . 39 图 4-7 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场特征图 -总价 . 41 图 4-8 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场特征图 -均价 . 42 图 5-1 1995年以来

19、中国利率水平与房地产价格关系 . 48 图 6-1 2007年 3月 -10月重庆商品房成交均价变动速率分布 . 51 图 6-2 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场加权成交均价变化通道简图 . 53 图 6-3 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场成交建筑面积分布图 . 54 图 6-4 2007年 1-10月重庆土地成交价格 . 56 图 6-5 2007年 1-10月重庆土地成交宗数与面积 . 56 附表索引 表 2-1重庆市房地产投资占全社会固定资产投资比率 . 14 表 3-1房地产泡沫测度指标体系 . 19 表 3-2重庆市 1998-2006年房地产开发投资额增

20、长率列表 . 21 表 3-3重庆市 1998-2006年房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重列表 . 21 表 3-4重庆市 1998-2006房价增幅与实际 GDP增幅比值列表 . 22 表 3-5重庆市 1998-2006年商品房施工面积与竣工面积倍数比例表 . 23 表 3-6重庆市 1998-2006年商品房新开工面积与施工面积比值列表 . 25 表 3-7重庆市 1998-2006年商品房销售投 资比例表 . 26 表 3-8重庆市 1998-2006年商品房销售面积与竣工面积比值列表 . 28 表 3-9衡量房地产泡沫的指标及其测度值区间 . 28 表 3-10各指标的不允

21、许值与满意值列表 . 29 表 3-11各指标 1998-2006年的功效系数值 . 29 表 3-12各指标对应权重 . 30 表 3-13重庆市 1998-2006年泡沫预警综合值计算表 . 30 表 4-1 2007年 1-10月重庆主城各区土地成交明细表 . 31 表 4-2 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -套数 . 33 表 4-3按套数聚类表 . 34 表 4-4 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -建筑面积 . 35 表 4-5按建筑面积聚类表 . 36 表 4-6 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -成交金额 . 36

22、表 4-7按成交金额聚类 . 38 表 4-8成交量各指标综合聚类 . 38 表 4-9 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -平均单套面积 . 38 表 4-10按平均单套面积聚类表 . 39 表 4-11 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -总价 . 40 表 4-12按总价聚类表 . 41 表 4-13 2007年 3月 -10月重庆主城房地产成交数据表 -均价 . 41 表 4-14按均价聚类表 . 42 表 4-15市场特征各指标综合聚类 . 43 表 6-1 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场加权成交均价增速明细表 . 51 表 6-2

23、2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场加权成交均价分组统计描述表 . 52 表 6-3 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场加权成交均价增速分组均值检验 . 52 表 6-4 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场成交建筑面积明细表 . 54 表 6-5 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场成交建筑面积分组统计描述表 . 54 表 6-6 2007年 3月 -10月重庆主城房地产市场加权成交均价增速分组均值检验 . 55 第 1 章 绪 论 1.1. 论文的选题背景 中国房地产的第二波快速増长始于 1998年。该年中国政府取消了持续几 十年的福利分房，进行了个人住房

24、货币化的改革。以此为契机，中国房地产市 场迅速发展。到 2004年，由于房价超过 13%的涨幅引起了国内货币当局的密切 关注，在 2004年第二季度央行货币政策执行报告中明确提出 “ 必须高度关注房 地产价格 ” 。随后易宪容接连写了几篇要注意国内房地产价格快速上升的文章， 其中，一篇题为谨防房地产要挟整个国民经济的文章一经刊出就立即在全 国掀起了轩然大波，全国大多数财经网站都进行了转载，国内的房地产泡沫之 论争也由此而起。 重庆虽然地处中国西部，房地产热潮亦波及到这一西部经济重镇、城乡统 筹发展核心区域。重庆直辖以来，房地产市场稳步发展。 1996年重庆房地产市 场增加值仅占全市 GDP的

25、2. 4%, 2006年这一比值增加到 4. 5%,十年时间里增 长将近一倍，房地产业在重庆社会经济生活中的重要性日趋显 著。进入 2007年 , 随着重庆 “ 城乡统筹试验区 ” 地位的正式确立，重庆房地产市场也步入一个新 的发展高潮，短短的一个月时间里，商品房价格骤升 7%，成交量也急剧放大。 一时间，重庆房地产市场引起全国各界人士的广泛关注。 在这样的背景下，社会各界关于重庆房地产市场是否过热的争论逐渐浮出 水面。人们担忧随着重庆试验区地位的确立，重庆房地产市场亦会步北京、上 海等地后尘出现泡沫。要对这些问题做出合理的解答，必须拿出严密、完整的 泡沫研究方法和市场分析过程。由此，本文应势

26、而生。 1.2. 研究的目的与意义 房地产业是国民经济生活的重要组成部门，房地产市场运行状态是否良好 直接关系到人民生活 “ 衣食住行 ” 中的 “ 住 ” 的品质，并进而影响人民社会生 活的其他各方面。 从目前我国房地产市场运行的现状来看，某些地区已出现泡沫化倾向。 “ 在 中国金融：走向理性繁荣 ” 探讨会上，耶鲁大学经济学教授罗伯特 希勒与中 国经济学家吴敬琏就中国股市和房地产市场问题进行了精彩对话。在他们的对 话中，我们可以理解为两位大师都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的、 自然的。但是由于投机、非理性原因引 起的房地产价格脱离其市场基础价格的 持续上涨，其泡沫如果破裂，则必将对

27、经济发展带来极大破坏。 重庆房地产价格自 2005年后开始提速增长，并在 2007年 3月至 10月期 间达到高潮。人们在惊呼房地产盛夏来临的同时，也开始忧虑重庆房地产市场 泡沫化倾向。国家开始收缩银根并推行一系列政策控制房地产市场过热，重庆 房地产市场如若在此时形成泡沫，一旦破裂对市场的打击将极为沉重。市场的 人气、资金与能量在数年内将难以恢复。 现在学界对重庆房地产市场是否够热以及该市场具体的运行特征的研究 与判断多局限在市场的一些表面现象。 本文希望通过对数据进行系统、完整的 统计与分析，对重庆房地产市场的发展现状做出客观判断，回答社会各界特别 是房地产管理部门、房地产开发商和重庆商品房

28、消费者与投资者关于对重庆房 地产市场的一些疑问，并进而为匡正重庆房地产市场发展提供一些参考意见， 对于政府房地产产业政策的制定，对于引导房地产市场的持续健康发展具有重 大的理论和现实意义。 1.3. 房地产市场研究文献综述 1.3.1. 房地产市场价格理论 早在 17世纪末，资产阶级古典经济学家威廉 配第第；一次提出级差地租 的概念，并对级差地租、土地价格等做了初步阐述，他开创了房地产业发展研 究的先河。 在前人的理论基础上，人们不断的与实践结合，对房地产价格的波动进行 研究，其中近 20年来研究成果层出不穷： S. W.Decaro(1997)指出三引起房地 产市场波动的原因有供求关系、空置

29、率、货币政策、就业水平、人口结构及变 化趋势 ； Follain 和 Malpemmi(1981), Momolin(1994)以及 Soderberg 和 Janssen (2001)利用特征模型发现住宅价格由于与中心商务区的距离远近存在 很大的差异 ，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响 也非常重要。与以上理论不同的是，有人从美国量子基金的创始人索罗斯提出 的 “ 动态不均衡市场 ” 的假说出发，认为：市场需求以及房地产的建筑材料等 不是房价的决定因素，价格的预期才是房价的决定因素，这给后来提出的期权 定价模型等提供了理论基础。 我国学者借鉴国外研究成果，分析我国房价的

30、特点，总结可能影响房价的 因素，并对房地产定价提出了新的模型。马思新、李昂 （ 2003)结合住宅市场 的发展及影响其价格构成的因素，筛选出影响最大的几个因素，又借鉴现有关 于 Hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品住宅价格的 hedonic 模型 ;刘琳 (2004)利用四象限分析法对商品房价格、地价、存量房价格的相互 关系进行分析，得出存量房价格影响商品房价格、商品房价格影响土地价格的 结论 ;张金明 （ 2004)将商品房预售与远期交易、实物期权等衍生市场相联系， 通过应用衍生资产定价理论，摸索和探讨测定商品房预售价格区间和定金水平， 但他的研究是基于无套利机会的存在，

31、所以实物期权模型只适用于发展较成 熟 的大城市 。由于我国房地产业起步晚，数据的跨度不大，加上数据统计的不全 面，使得实证分析的结果不能很好的反映现实。 1.3.2. 房地产价格波动的理论基础 房地产价格波动是房地产经济中的一个核心问题，也是房地产市场经济运 行中的核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，关系到房地 产市场运行秩序和房地产资源的优化配置。早在 17世纪中叶，一些资本主义学者 (威廉 配第 )便开始对住宅房地产价格，特别是地租、土地价格进行研究，经过 几代人的不断探索，形成了目前以马克思劳动价值理论和以现代西方供求理论为 Clemen, R., and T. Rei

32、lly. Correlations and copulas for decision and risk analysis.Management Science,1999,45(2):208-224 Johansen. Statistical analysis of cointegrating vectors. Journal of Economic Dynamics and Control, 1991,(12): 231-254 马思新，李昂 .基于 hedonic模型的北京市住宅价格影响因素的分析 .土木工程学报 ,2003， (9):9-10 刘琳 .宏观经济背景与房价上涨 .分析预测 ,2005,(5):24-30 张金明 .实物期权与土地开发决策模型 .土木工程学报， 2004,(5):5-16 主导的两大房地产价格理论 。 马克思劳动价值理论认为，商品的价值决定商品的价格，商品的价格是商 品价值的货币表现，商品的价