⻓长江三⻆角洲与珠江三⻆角洲⽐比较研究蔡穗声、王幼松（2004）.docx

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1、DOI:10.13562/j.china.real.estate.2004.05.011 房地产市场 01234323 中国房地产市场 地区差异分析 长 江 三 角 洲 与 珠 江三 角 洲 比 较研 究 蔡穗声 王幼松 一、热： 长江三 角洲 高速增 长 以上海 市、浙江省、江苏省为代表的 长江三 角洲房 地产市场近 年 持续 高 速增 长 。 # 年 与 #% 年 房 地 产投资增 长 幅度上 海 是 !(& 和 #& ， 浙 江 是 %.& 和 %*& ， 江苏 是 %& 和 *(& 。 大 量 外地资 金 涌 入 ， 商 品 房 市 场 基本上 都 是预 售 ，最 能 反映市 场 现实

2、的预 售 价 格 # 年 上 涨 !() +&（ 上 海 房 协 #% 年 第 , 期 /,） ； 空置 量 持续下降 ， 期 末 与期初 比 跌 幅 达 *,& 。 详 见 表 !。 # #% 年 浙 江 省 房 地 产 投 资 增 幅 每 年 均 供 不 应 求 ， 空 置 量 大 幅 度减 少 ， 地 价 、 房 价 连 年 快速 增 长 。 # $ #% 年 上 海 房 地 产 投 资 呈现 加 速 态 势 ， 四 年 间 增 幅 从 () (-& 上升 至 #) %& ， 整 整 翻 了 一 番 。商 品 房 销 售 面 积 每 年 增 长 () -& $ #) .& 。 # $ 年

3、 商 品 房 销 售 价 表 ! # $ #% 上 海 房 地产 数 据 # 格 上 涨 分 别 为 *) & 、 +) *& 和 ,) (& ， 因 近 年 资 料 来 源 ： 上 海 市 统 计局 资 料 部 分 省市房 地 产市 场 形势 分 析会 ， #%) -) % $ *， 广 州番 禺 本栏 目协办单位： # 无 锡 市恒茂 房 地产 中 介评 估 有限公 司 地址 ： 无 锡 市解放东 路 -#+ 号 电话 ：（ #.!#） -%,-! #重庆市房地产交易 所 地址 ： 重 庆 市渝中 区 中 山 三 路 !,! 号 电 话 ：（ #%） ,%,!-%* #天 津 市房地 产

4、产权 市 场管 理 处 地址 ： 天 津 市河 西 区 围堤道 . 号 电话 ：（ #） +% # 山 东 省诸城 市 房地 产 管 理 局 局 长 吴志 华 地址 ： 山 东省诸城 市 东关 大 街 !. ! 电 话 ：（ #.%,） ,!%( #滕 州 市房地 产 管 理 局 局 长 、 党总 支 书 记 韩 邦 德 地址 ： 滕 州 市荆河 中 路 !,% 号 电话 ：（ #,%） .-%!% # 广 东 省普宁 市 房地 产 管 理 局 局 长 韦 荣 光 地址 ： 广 东 省普宁 市 流沙 镇 广 南 路 ! 号 电话 ：（ #,%） #(# #南京市房地产交易 市场 地址 ： 南

5、京 市华侨 路 %. 号 电话 ：（ #.） *-,#*+ # 龙都房地产开发公司 天津市河 西区围堤道 . 号天津市房地产 大厦 #*) . 期 %,总 第 +! 期 年 度 房地 产 投 资 （ 亿元 ） 增 长 & 出 让 土 地 （ 万 !） 增 长 & 商品 房 施 工 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 竣 工 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 销 售 （ 万 !） 增 长 & 商品 房 价 格 （ 元 !） 增 长 & 空置 量 （ 万 !） 增 长 & #% (#!) * #) %& +,-) .! #) ,& *(!) +* .) ,& %-,) * #) .& # -*+

6、) +( !+) -%& ,-() (* +) -& ,+.,) (, #) ,& !(+*) ,+ !) (& !(-!) *- () -& 销 售 *!%* ,) (& 预 售 .!% !() +& ,-) #! $ %!) ,& #! ,%#) -% !) *& .+) %* !%() .& .,+%) - ) (& !-.+) #! ,) (,& !-(,) ,* !.) %& 销 售 %+, +) *& 预 售 *%.% (+() (% $ #) +& # .,) !- () (-& !+%) %) ,& .%) % +) -& !,*%) , !) (& !.-) +- !-) %

7、& 销 售 %.,. *) & !.#) %# $ %) ,& #* 以 上 ， 四 年 间投资 额 翻 了 一 番 半 。 出让 土 地 增 幅 三 年 间 有 两 年 超 - 成 ， 另 一 年 也在三 成 以上 。 销售 面 积 连 表 # $ #! 浙江省房地产数据 房地产市场 /0123212 # $ #! 年 杭 州 市 房 地 产 投 资 分 别 增 长 ,% !* 、 !)% &* 、 !(% * 和 !#% * 。商品房 施 工 增 长 每 年 均 三 成左右。 房 价增 长 均 达 两 位 数 ， #, 年 是 ,#% )* ， # 年 是 ,% )* 。详 见 表 。 据

8、 汉 嘉 机 构 调 查 ， #! 年 末与 # 年 末相 比 ， 杭 州市城 西 区 块上 涨 了 ,% !* ， 湖滨 区 块上 涨 了 #% )* ， 余杭 区 块上 涨 了 (% (* ， 城 北 区 块上 涨 资 料 来 源 ： 浙 江省 统 计局 资 料 部 分省市 房 地产 市 场形 势 分析会 ， #!% &% ! $ ， 广 州番 禺 中 国房 地 产市 场 形势分 析 会 ， #!% (% & $ )， 上 海 了 !% (* 。 上 世 纪 (# 年 代 末以 来 ，杭州房 地 产市 场 续三 年 有两位数 的 增 长 。 房价增 幅 逐 年 攀升 ， 从 ,% * 升

9、至 期 末 ,% * 。 详 见 表 。 表 ! # $ #! 江苏 省 房地 产 数 据 资料 来源：江苏省统计资料 表 # $ #! 杭州 市 房地 产 数 据 持续 多 年 高 涨引 致 行 内关注 ， 被称 为 “ 杭 州 现象 ” 。 二、温：珠江三 角洲投资增 长放缓 广 东 省 房 地产 告 别 投 资 负 增 长 的 ,(.、 ,(& 年 后， ,() $ # 年 连续 - 年 两 位 数 增 长 ， 分 别 为 ,% ,* 、 ,&% )* 、 #% (* 、 ,!% * 和 ,% &* 。 #! 年 增 幅 放 缓 至 )% !* ，商 品 房 施 工 面 积增 长 ,#*

10、 ， 房 价 微 降 ， 空 置 量 上 升 了 ,!% .* ， 达 !, 万 平 方 米 历 史 高 位。 详 见 表 -。 广州市房地产从 ,(.、 ,(& 年 的 投资增 长 低 谷（ 分 别 为 (% .* 和 !% .* ） 爬 升 后， ,() $ ,( 年 投资增 长 分 别 为 ,!% -* 和 (% (* ， # 年 达 到 #* 的 高 峰 ， 便 掉 头 回落 ， #! 年 增幅为 $ % )* ，跌 入新低。房价持 原 资 料 为 .,&% )， 疑误 。 经分析 暂 取现 值 。 资 料 来 源 ： 杭 州市 统 计局 资 料 部 分省市 房 地产 市 场形 势 分

11、析会 ， #!% &% ! $ ， 广 州番 禺 续多年 稳中略 降，空置量 持 续上升。详 见表 .。 三、地区差异特点分析 ,、 市场需 求 状况 不 同 长江三 角洲房地产市场 # #! 年 江苏省房地产投资增幅 从 )% -* 急 升 至 )% .* ， 投 资 额翻 了 一 番 多 ， 商 品房施 工 面 积 也 是翻 了 一 番多。 详 见 表 !。 需求 旺 盛 ， 出现供 不 应求状况 ， 消 化 了 部分 空 置房 ， 并 强 力 拉动房 价 和地价上涨。珠江三 角 洲市场需求相 对 平淡 ， 空置 量 增 长 ， 价格稳定 。 试建 立 市 场 消化系数 指 #% - 期

12、!&总 第 ), 期 年 度 房 地产 投 资 （ 亿 元 ） 增 长 * 出让 土 地 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 施 工 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 竣 工 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 销 售 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 价 格 （ 元 + !） 增 长 * 空置 量 （ 万 !） 增 长 * #! (&% !( !% * ,#&% )( !#% ,#* !#-% )! ,(% &* &!- ,% * # &% !. !-% ,* !.!% .( -.% &* )!% . !% #* -#% # % * ,% # ,% .* !(, ,!% .* !- $

13、,#* #, -% (, -#% -* !,&% (. !% &.* .!&,% &( !)% ,#* #-!% )( % -* ,&-% ( ,)% (,* ,#- .% -* !)!% ! ,% (* # !.% ,) #% * ,&-% (# &.% -!* .,% - ,)% !.* ,.&.% ) % * ,&.% #( ,% .)* ,(&. ,% * !% & $ .% * 年 度 房 地产 投 资 商 品房 施 工 商 品房 竣 工 商 品房 销 售 商 品房 价 格 空置 量 （ 亿 元 ） 增 长 * （ 万 !） 增 长 * （ 万 !） 增 长 * （ 万 !） 增 长

14、 * （ 元 + !） 增 长 * （ 万 !） 增 长 * #! )#(% )% .* )!% -! % * !#.)% , ,!% (* &-,% ,(% (* ,-. ,% * )#% ,& $ &% * # -% & !,% -* .,&% . -% (* .(% ,- ,-% #* (% ,. #% -* ,(!. &% -* .,% #) $ ,)% -* #, ,% !. ,-% -* )-)% & ,!% )* !,% ( (% !* ,(#% ,. (% * ,)#, (% .* &(% ) # !-)% & )% -* .)% - % ,* ,!% $ ,% #* ,&#%

15、 (! ,.% #* ,.! !% &* 年 度 房地 产 投 资 （ 亿元 ） 增 长 * 出 让 土 地 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 施 工 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 竣 工 （ 万 !） 增 长 * 商 品房 销 售 （ 万 !） 增 长 * 商 品 房 价 格 （ 元 + !） 增 长 * 空 置 量 （ 万 !） 增 长 * #! -)% ,. !#% * #.% &) .% )* .#-% & &% !* )&% ., ,#* # ,()% ) !(% * ,!)% ,% -* ,)()% #( !&% !* -.% & !,% &* !% % #* (, ,%

16、)* (% !. $ !% &* #, ,#% (, #% &* ,% % &!* ,(% ,! !,% #* )% !& $ &% -* !.!% & ,% !* #-) ,#% )* -,% - $ ,% &* # ,#,% -! ,% !* ,% , ,% (& .!% ! !,&% ) !. .-% . 房地产市场 12345434 表 ! # $ #% 广 东省 房 地产 数 据 # 年 房地产 资 金 来源 结 构 中 ， 国 内贷 款 比 例 最 高 是 杭 州 ， 为 %!* -& ， 依次下来 是 浙 江 （ +* .& ） 、 广 州 （ !* ,& ） 、 江 苏 （ ,

17、* )& ） 、 上 海 （ * .& ） ， 广 东 最低 ， 仅 (.* ,& 。 自 筹资 金 比 例 最 高 是 上 海 ， 为 .* .& ， 依 次 下 来 是 广 东 （ %* & ） 、 广 州 （ (+* -& ） 、 浙 江 （ (-* !& ） 、 杭 州 （ (.* !& ） ， 江 苏最低 ， (!* !& 。 其 资料 来源： 广东省建设厅资料 ， 广东省统计资料 表 . # $ #% 广 州 市 房地 产 数 据 ( 月份数字 #同 比 他 （ 定 金 及 预收款 ） 比 例 以 广 东 为最 高 ， 为 !+* (& ， 依 次 下 来 是 浙 江 和 广 州

18、， 同 为 !%* -& ， 杭 州 ,-* +& ， 上 海 ,-* .& ， 江 苏 以 ,#* !& 垫 后 。 总体 而 言 ， 长 江三 角 洲除 了 上 海 外 ，房 地 产资 金 依赖 外 部程 度 高于 广东、 广州，尤以 江 苏 省 和 杭 州 市 为 甚。详 见表 )。 四、地区差异原 资 料 来 源 ： 部 分省 市 房地 产 市场形 势 分析 会 ， #%* -* % $ ,， 广 州 番 禺 广 东省 建 设厅资 料 、 广 东省统计资料 、 广州市统计资料 因剖析 表 - 市场消化系数 ( 比较表 注：市场消化系数 ( 是新增商品房消化系数，定义为：市场实现吸 (、

19、发展阶段差异 广 东房地 产 的发展已 经 # 年 ， 相对 比 较 成 熟 。 广 东 从 ()+ 年 转 入 上升 时 期 ， 至 # 年 已 经 ! 年 ， 上 升 动 力（ 个 人 购房 、 房改 推 动 、 投 资 刺 激 、 银 行 消 费 信贷等 ） 基本消 耗 ， 需 要 调整 、 积 蓄 新的 动 力 。 现 时 广 东 、 广 州房 地 产投资增 长 平 台 高 ， #% 年 广 东 省 房 地 产投 资 是 上 海 的 (* % 倍 、 浙江 省 的 (* 倍 、 江 苏 省 的 (* ! 倍 ； 广 州 市 纳量 占市场新增供应量 的 比值。计算公式：销售 面积 （ /

20、 0 竣 工 面积 ） ， 房地产投资是杭州市 的 (* . 倍。 广 东近 年 房 地 考虑到竣 工 面积约有两成是公建配套、回迁补偿等，因此可销 比例 / 值取 #* +。 资料 来源：根据表 ( $ 表 . 整理 计算。 产在建规模、竣 工 面积较 大，加上历史遗留 的空 置量 大，市场消化需要时间。 长江三 角洲房地产市场起步晚于珠江三 角 标 （ 见 表 - 和 表 +， 定 义 见 表注 ） 进 一 步 比 较两地 市 场 的 消化 能 力 ， 结果 显 示 ， 长 江 三 角 洲 大 部 分情况下 其 市 场 消化 系 数 ( 和系 数 均远远 大 于 广 东 ， 且 有 增强趋

21、势 ， 尤 其 是 江 苏 和 上 海 ， 表 明 长 江 三 角 洲 大 部 分 地区 市 场 非 常 活 跃 ， 消 化能 力 强 。 而 广 东市场 吸 纳 量 小 于 市 场 新 增 量 ， 新增 商 品房消化 能 力 近 年 有 弱 化趋势 。 、 资 金 来 源 结构 不 同 洲。 据 国务院发 展 研究中 心 企 业所 、 搜 房 研究 院 “ 长 江 三 角 洲 房地产市 场 研究 ” 报 告 ： 长 江 三 角 洲房地 产 投 资 ()! $ ()- 年 负 增 长 ， ()- $ # 年 平 稳 回 升 ， # $ # 年 增速 加 快 ， 近 年 正 处 于上升期 ， 投

22、 资 、 消 费 需 求 旺 盛 。 市 场 需 求 ()! $ ()- 年 上 升 较 快 ， ()- $ () 年 萎缩 ， () $ #% 年 呈上 升 状态 。 、 土 地供 应 差 异 #,* ! 期 %+总 第 +( 期 年 度 房 地产 投 资 商 品房 施 工 商 品房 竣 工 商 品房 销 售 商 品房 价 格 空置 量 （ 亿 元 ） 增 长 & （ 万 !） 增 长 & （ 万 !） 增 长 & （ 万 !） 增 长 & （ 元 !） 增 长 & （ 万 !） 增 长 & #% (#)* ) +* %& (,)#* #) (#* #& ,#,+* #- %#* ,& -+

23、)* ), !* %& %(+ $ %* #& ,%#* - (%* .& # (!* ! (,* -& (%!,* .! ,* (& %(#,* #% $ -* & .* ! $ * & %+- $ #* !& (,#* %! * #& #( )-* %, (%* & (#)#.* !% )* )& %,* !- !* +& -!* -) #* -& %#! * ,& #)-* )- ,* %& # +!+* .( #* )& )* ( (#* ,& %(.(* %) $ (%* & !)* )! ,* %& %+ * (& #(#* -) * )& 年 度 房 地产 投 资 （ 亿 元 ）

24、 增 长 & 出 让 土 地 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 施 工 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 竣 工 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 销 售 （ 万 !） 增 长 & 商 品房 价 格 （ 元 !） 增 长 & 空置 量 （ 万 !） 增 长 & #% ,#!* ), $ ,* +& (#,- (* -#& -#+* ., -* .,& # # ,.* %) )* .& ,%.#* )- (* (%& (#+* !% -* ,& ) (,* .)& ,# $ (* !& .(* .* %& #( %+-* # +* +,& (#!-* ( $ (* %-& ,%(* %-

25、(* ).& +,)* +% $ (* ,& +(# ,* )#& ,. $ #* -& .(* +, .* -)& # %!* !+ #* (-& (#.* %# -* -& %+(%* %# +* !%& +.* % #* ,& !) $ (* -& ,), $ #* & !+* % ()* )(& 年 度 上 海 浙 江 江 苏 杭 州 广 东 广 州 #% (* ()( (* (# (* #.- #* +.(! # (* ,(- (* #%,+ (* #., #* )+() #* +).! (* #- #( (* -! (* #.+% (* #(., (* #.# #* +!#. (*

26、 ()(, # (* (+,+ (* (#% (* #(!, #* +!-. #* +)%. #* +(#, 表 ! 市场消化系数 比较表 房地产市场 23456545 资性需求不 大。由于近年 在建规模 大、供应量 过 多、价格平稳等原因，还滞后了 部分消费性需 求。 注：市场消化系数 是总体商品房消化系数，定义为：市场实现吸 长 江 三 角 洲 的 市 场 需求 中 投 资 性需 求 占 了 相当 比 例 ，这可 以 从短期内 转 手 率 高 的 现象 看 出。 往 往是新盘 开 盘的同时 ， 售楼处 高 举售 罄 牌 ， 中介 行 已 挂牌出售 该 楼盘 了 。 据上 海 市 房 地 纳

27、量 占市场总体供应量 的 比值。计算公式：销售 面积 （, - . 竣 工 面积 / 空置 面 积 . 以 月 为单 位 的时 段 数 , *） ， 该系 数 假设 满 足 全部 空 置 面 积 将在 本 年 度被 均 匀地 吸 纳的 条 件 。 消 化系数 越 大 ， 说明 市 场越活 跃 ， 消 化能 力 越强 。 资料 来源：根据表 * 0 表 ( 整理 计算。 表 & # 年 房 地 产开发 资 金 来 源 结构 比 较 表 （ 1 ） 地区 国内贷款 外资 自筹 其他 （ 定 金 及预 收 款 ） 合计 上海 % ( $% (% ( )% ( *# 浙江 !% ( #% $ *% +

28、 +$% *# 江苏 )% & *&% # *+% + )#% + *# 杭州 $+% *(% + )% ! *# 广东 *(% ) % $ $% +!% * *# 广州 +% ) % *!% +$% *# 资 料 来 源 ： 部 分 省市 房 地产市 场 形势 分 析会 ， #$% % $ 0 )， 广 州番 禺 广 东 省统计 资 料 、 江苏 省 统计资 料 杭州市 从 *& 年 起 ， 实 行 严格 的 土 地招标 拍 卖 制 产业协会报告，专家估计上海 市投资性购房在 #1 左右 ； 商品房消费结构中外来 人 士 占 * , )， 其中 高 价房 占 * , ； 房地产开 发 投资结

29、构 也 大 体 是这 个 比 例 。复 旦 大 学房地 产 研究中 心 华伟 判 断 ： 上 海 楼 市 需求 的 )#1 是 来 自 境外 和 市外 。 据 中国 工 商银 行 杭州分 行 的统计 ， #* 年 杭州 市 外地 人 在 购 房者中 比 例 高 达 )#1 。 投资性 需 求的市场 能 量 大 ， 刺 激市场 供 给 和 社会 资 源向 利 润 丰 厚的 高 端 产 品倾斜 ， 对市 场 供求 紧 张和价格 高 涨起推波 助 澜作 用 ， 诱发 了 未来 的 消费性需 求 提前实现 ， 提前透 支 居 民 的 购买 力 。膨胀的 消 费性需求 又 为投资 性 需求 提 供 了

30、入 市机会与 前 提 。 两 者相互作 用 的结果 ， 供 求关 系 更 为紧张 ， 价格 飚 升 ， 吸 引 更 多的 投 资 性 需求 。 )、 资本升 值 预期的差 异 资 本总是流向升值预期 高 的 行 业与地域。近 年 银 度 ， 禁 止 一 切协 议 出让 行 为 ， 并且规 定 ， 历史上 遗 留 下 来 未 签合同 的 协议转 让 项 目 也要 重 新评估 ， 补 足 地 价 。 进 了“ 笼 子 ” 的 土 地由市 土 地 储备中 心 统 一 收购 ， 将 毛 地 处 理 成净地 、 生 地处 理 成 熟地后 ， 公开招投 标 或 挂 牌拍 卖 。 政府坚 持 “ 非 饱 和

31、 型稳步适 量 供地 ” 政策 ， 保 持 地产 商 对 土 地的 饥 饿感 。 统计表 明 ， #$ 年 上半 年 ， 杭 州市 区 土 地出让 价 格同 比 上 涨 $% 1 。 广东、 广州在上世纪 &# 年 代 “ 房地产热 ” 时期 土地 管理 失控，供应量 过 大， 至今仍影响着房地产市场的 土 地供 应 与价格 ， 曾 经出现 土 地 拍卖竞投 冷 淡现象 ， 甚 至 “ 流拍 ” 。 广 州市近 年 大 力 回收 闲 置 土 地 ， 消化调 整 存 量 土 地 ， #* 0 # 年 核 发 建设 用 地 批准书 的 土 地 面 积分 别 为 公 顷 和 *+ 公顷 ， 其 中

32、存 量 土 地 分 别 占 &(1 和 &+1 。 $、需求结构差异 有效需求由消费性需求和投资性需求组成，任何 一部分的变化都会对总体需求产 生影响。 广东的市场需求基本上是地域性消费需求，购房 者主要是户籍 人 口和当地 工作的常住 人 口，外来的投 行 利 率 不 断调低 ， 股市 持 续低迷 ， 民 间缺 乏 投资渠道 ， 同时 银 行 储蓄 日 增 ， 社 会财富 日 积 月 累 ， 民 间资 本 急 于 寻找 合 适的投资保值 渠 道，房地产市场成全 了 投资 者 的愿 望 。 另 一 不 容忽视的因素是 ， 人 民 币升值预期已经 形 成对 房 地产健康发展 的 干 扰。据国家信

33、息中 心 经济 预 测部 范 剑平指出 ， 在 人 民 币升值 预 期的驱动 下 ， 国 际 热 钱流 入 中国 ， 除 了 想 套 取 利 差好 处 、 预 期中的汇 率 升 值 好处 外 ， 还 想 利 用 升 值 后可能出 现 的 不 可贸 易 产 品 7 如 房地 产 、 股 票 8 价 格上升的 国 际趋势 ， 在上 海 、 杭 州 等 地 炒作 房 地产 。 在 长 江 三 角 洲城 市 房地产炒 作 中 ， 有 一 批 境外 资 金 7 尤其 是 台 资 8 非 常活跃 ， 部 分城市的 房 地 产 价格 上 升是 不 正 常 的 。 相对于珠 江 三 角 洲来 说 ， 上 海 #*# 年 的世 搏 会 及 其作 为 未来国际 金 融 城 市可能带来的升值空 间 、 长 江 三 角 洲 日 见 高 涨的房 地 产市场 更 受渴望升值 资 本的 追 捧 。 玉 石 , 责任编辑 #)% + 期 $&总 第 !* 期 年 度 上 海 浙 江 江 苏 杭 州 广 东 广 州 #$ #% &$( #% )&* # #% !#+ #% !+ #% !*)( #% !+* #% )!*+ #% (#!$ #* #% )& #% !( #% +& #% &* #% )( #% ($ # #% (#$ #% !*$ #% !& #% )&! #% )$&)