四川省商品房市场周期波动的理论及实证分析.docx

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1、四川经济管理学院学报 2007 年第 3 期 总第 61 期 No.3 2007 Journal of Sichuan Economic Management I nstitute Sum No.61 四川省商品房市场周期波动的理论及实证分析 刘丽娟 韩立达 （四川大学，四川成都 610065） 内容摘要：本文通过对四川省 1987 2005 年商品 房实际销售面积这个指标进行时间序列分析，得出了 四川省商品房市场的周期波动曲线。发现在此之间， 四川省商品房市场经历了四次周期波动，并结合这四 次周期波动的基本轨迹归纳了周期波动特征。最后提 出政府应采取反周期的宏观调控政策来熨平周期。 关键词：

2、商品房市场 周期波动 计量分析 中图分类号： F293 35 文献标识码： B 在我国经济转轨的市场化进程中，四川省商品房 市场从无到有并逐步成为新的经济增长点，但是在运 行中也存在市场严重失衡、市场开发不规范等严重制 约商品房市场健康发展的情况。因此，如何从理论和 实践上研究四川省商品房市场的运行轨迹及特殊周 期，为政府制定有效的宏观调控政策提供依据已成为 当务之急。 一、四川省商品房市场周期波动的计量分析 1、指标选择。房地产周期是指所有类型房地产的 总收益率的重复性但不规则的波动，这种波动在其他 许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变化落后 于房地产总收益率周期。然而收益率指标由于实际

3、中 缺乏统一的时序数据，在实际中很少使用。 1房地产价 格作为房地产市场的指示器应作为基准指标，而现实 中许多城市房地产信息系统不完善，房地产价格指数 的时序数据不健全，以房地产价格指数为指标来分析 房地产周期波动存在实际操作的困难。 2梁桂在我国 不动产经济波动的特征一文中采用年商品房销售面 积指标分析 1986 1995 年中国不动产经济的周期波 动及其特性 ，其分析结果与实际具有较好的吻合性。 3 韩立达在其博士论文 我国城市房地产预警系统研 究中通过对深圳市某一地区房地产市场的分析得出 商品房销售面积指标领先房地产价格指数两年，与其 它指标相比，两者的相关系数的绝对值最大。 4另外考

4、虑四川省商品房市场上各类指标的可搜集性，我们选 取年商品房实际销售面积来分析商品房市场的周期 波动。 2、分析基础。以四川省商品房实际销售面积 S 为 因变量，时间序列 St可以分解为四个因素，趋势成分 ST ，季节波动成分 SJ，周期波动成分 SZ 和随机波动 成分 SE。由于仅考虑年商品房实际销售面积，所以可 略去季节波动成分。对于增长型波动一般符合 S=ST+ SZ+SE 的加法模型。为了研究时间序列 St中的周期 性成分，首先要将趋势成分除去，一般可以采取曲线 拟合或差分，本文采用曲线拟合的方法。曲线拟合是 用某种函数形式来拟合时间序列中的趋势成分，可以 是线性函数，也可以是增长速度逐

5、渐加快的指数函 数、对数函数或者二次和多次多项式函数。除去趋势 成分，忽略高阶小量的随机波动，可得 SZ 近似值，然 后就可以得出 SZ 的近似周期波动率。 3、确定趋势拟合方程。观察 S 散点图， S 与时间 年份之间表现出明显的曲线关系，其图形可能是指 数曲线或者二次或三次曲线。通过 Eviews 软件分析 得出，指数曲线模型的 R2=0.973143、 F =615.9915，二 次曲线模型的 R2=0.944582、 F =136.3585，三次曲线 模型的 R2=0.970058、 F =0.970058，比较可知最佳模 型为指数曲线模型。通过拟合得到长期趋势拟合方 程为： ln S

6、T =ln3.931266+0.217415 t，其中统计检验值 R2=0.973143， F =615.9915， t 为时间变量，经检验曲线 拟合较好。由于拟合方程代表时间趋势，实际值与拟 合值的差即周期波动的结果。 (鉴于时间数列较短，并 且是年度数据，暂不考虑数据平滑处理 )。 4、周期波动曲线。由拟合方程可以计算出 ST 、 SZ 和 SZ 的波动率近似值，有关数据和计算结果见表 1。 把波动率表示在时间轴上，就得到四川省商品房市场 的周期波动曲线（见图 1）。 表 1：四川省商品房实际销售面积数据与拟合结果一览 表 （单位：万） 注：数据来源于国家统计局网站及 四川省统计年鉴 19

7、88- 2005 5 图 1：四川省商品房市场周期波动曲线 作者简介 刘丽娟，女，四川大学经济学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经济及土地资源管理等。 韩立达，男，四川大学经济学院教授、博士，主要研究方向：房地产经济、土地资源管理等。 四川经济管理学院学报 28 Journal of Sichuan Economic Management I nstitute 2007 年第 3 期 二、四川省商品房市场的周期波动的基本轨迹及 其特征 通过周期波动曲线，并结合实际运行可以对四川 省商品房市场周期波动规律作进一步具体分析，以便 更清晰地了解其运行的基本轨迹及其特征。 1、第一个波动周期（ 19

8、87 1991 年）。 1987 年国 家加强商品房住宅计划管理，限制公有住房补贴出 售，商品房市场发展增长速度放缓。但在深圳有偿出 让土地使用权的影响下，四川省借鉴深圳的若干举 措，全省商品房市场开始复苏，省内各市县开始进行 商品房建设，商品房市场活跃，并于 1988 年出现了一 个小高潮。 6 但是，这种情况很快就遭遇了全国性的 通货膨胀，加上改革中困难重重，商品房市场增长出 现了放慢的势头。 1989 1990 年受全国治理整顿、大 规模清理在建项目的影响，四川省商品房销售面积负 增长 ， 1989 年比上年下降 2.7% ， 1990 比上年下降 6.33%，直达波谷。 1991 年随

9、着房改在全国范围内全 面推行，商品房建设全面起步，四川省商品房市场也 开始了新一轮增长。 2、第二个波动周期（ 1991 1997 年）。 1992 年四川 省商品房市场建设全面起步，房改全面启动，住房公积 金制度全面推行。 1993 年底四川省实行 “ 安居工程 ” 计 划，面向中低收入居民的经济适用住房建设迅速发展。 1992 年到 1994 年商品房销售面积分别比上年增长 39.79%、 37.56%、 45.2%，房地产产业开始成为四川省经 济发展的一大热点。但在地方利益的驱动下，不少地方 政府滥设开发区、超计划批地，导致各类投资资本流入 商品房市场炒卖商品房，使商品房价格猛涨。银行、

10、企 业和个人的大量资金也涌向商品房市场，导致商品房 供给结构失衡，普通住宅供给不足，而高档商品住宅、 别墅和写字楼供大于求，商品房市场出现了过热的现 象。为扭转这一不利局面，四川省采取了控制固定资产 投资规模、调节房地产经营收益、调整房地产投资规模 结构等调控手段。随着政策逐步生效， 1995 年到 1996 年四川省商品房市场增长逐渐放慢，大量房地产和土 地资源闲置，相对需求不足，商品房市场进入衰退期， 并于 1997 年达到谷底。（注：自 1997 年重庆市设立直 辖市，统计数据不再记入四川省，导致 1997 年出现大 幅度剧烈波动，但并不影响波动趋势） 3、第三个波动周期（ 1997 2

11、004 年）。 1997 年底 以后随着市场有效需求的稳步增长和市场供给增长 的有序化，商品房市场迎来了一个缓慢复苏的新周 期。 1998 年到 2000 年四川省商品房市场实际上处于 一个低位徘徊的缓慢复苏阶段。 2000 年到 2002 年为 商品房市场理性发展时期，有关机构出台实施了一系 列坚持以市场调节为主，注重营销、注重消化空置房 等尊重经济规律、适应市场变化的调整措施。商品房 市场出现稳步增长的良好态势，总体上保持平稳。 2003 年央行 关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知抬高了房贷门槛，商品房市场开始出现向下 的波动。到 2004 年中央采取适度从紧的金融政策，金 融投资回

12、落，房贷门槛提高，导致商品房供给减少，最 终到达波谷。值得说明的是本轮周期较上两个周期经 历时间更长，这主要是因为四川省商品房市场本身不 成熟不完善，受 “ 有形的手 ” 影响较大，所以商品房市 场的周期更多地表现为政策周期。随着政府宏观调控 逐渐成熟，宏观调控平抑周期的作用也就越来越明 显，表现为周期较长，波动幅度较小。 4.下一轮周期开始（ 2005 年以后）。从 2005 年开 始到现在四川省商品房市场已进入新的波动周期，开 始进入不断复苏阶段。从三次波动周期的规律来看， 第一次周期历时 4 年，第二次 6 年，第三次 7 年，呈现 逐步增加的趋势，说明四川省房地产市场与全国房地 产市场

13、呈现基本同步的发展趋势，这种趋势显示出中 国的市场化进程在逐步加快。而四川省商品房市场周 期现实也证明了这一点， 2005 年四川省商品房销售 面积比上年增长 61.87%，使得四川省商品房销售面 积波动曲线逐渐上移突破零刻度线，如果按照前几次 波动的经验特征和长度，预计此次波动将于 2008 2009 年达到波峰。 三、主要结论及政策建议 我国商品房市场是从计划经济转轨进入市场化 阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深，政府对房 地产市场的经济活动干预和控制能力强，因而政策因 素对房地产市场影响甚大，四川省商品房市场也表现 出相同的特点，构成了特有的政策周期。 既然政策对房地产周期波动有较大影

14、响，为了保 持商品房市场的持续稳定增长，那么当周期波动可能 出现大起大落的异常波动时，政府就应该选准调控时 机对商品房市场进行反周期行政干预。反周期对策的 思路是，如果拥有足够且准确的数据资料，那么对以 往房地产周期波动的经验分析应当是可信的，并且由 此可以得出房地产周期波动的经验特征和长度。 7 这样，对于今后的房地产周期波动就可以做出较为准 确的估计，特别是在短期波动方面。当房地产经济处 于扩张阶段时，政府应当采取必要的措施抑制房地产 经济过热；而当房地产经济处于衰退阶段时，政府则 采取相应的扩张政策刺激经济增长。 总之，在不完全竞争和不完全开放的房地产市场 上，针对市场失灵而进行的宏观调

15、控一旦出现失误， 就会形成对房地产经济运行的干扰与冲击。若政府逐 步采取更符合市场调控的手段，适时采取反周期的调 控政策，房地产市场应该与国民经济一起步入稳健发 展的阶段，房地产市场的周期波动应该与 GDP 的发 展趋势基本一致。 参考文献： 1英国皇家测量师协会（ RI CS）：理解房地产景气循环 M， 1994； 2张红：房地产经济学讲义M，北京，清华大学出版社， 2004； 3梁桂：中国不动产实证研究 J，经济研究， 1996， (7)； 4韩立达：我国城市房地产预警系统研究 M，四川大学博 士论文库博士论文； 5四川省统计局编：四川省统计年鉴 Z， 1988- 2005，北 京，中国统计出版社； 6苗维亚、胡鹏：四川省房地产投资周期波动分析 J，经济 体制改革， 2003， (2)； 7王文群 .试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策 取向 J.江西社会科学， 2005，（ 12）。 责任编辑：谢显宁