重庆市房地产价格波动对居民消费影响的实证研究.docx

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1、经济 管理 重庆理工大学学报（社会科学） 2014年第 28卷第 4期 Journal of Chongqing University of Technology( Social Science) Vol. 28 No.4 2014 doi： 10.3969/j. issn. 1674-8425 ( s) .2014.04.012 重庆市房地产价格波动对居民消费 影响的实证研究 徐玲玲，邱继勤 (重庆工商大学经济学院，重庆 400067) 摘要：房地产是居民家庭财富的重要组成部分，为了验证房地产价格波动对居民消费产生何种 影响，以重庆市的房价波动态势和居民消费情况为研究对象，分析房价波动对居民

2、消费的影响 机制。选取重庆市 1999一 2011年共 52个季度的相关数据，运用协整检验、误差修正模型和脉 冲响应进行实证分析。研究结果表明：重庆市商品房价格上涨并没有产生预期的财富效应从而 拉动消费，相反对居民消费起到了抑制作用。 关键词：房地产价格 ;居民消费；财富效应 中图分类号： P293.3 文献标识码 ： A 文章编号： 1674 -8425(2014)04 -0062 -06 An Empirical Study of the Impact on Residents Consumption of Real Estate Price Fluctuations in Chongqi

3、ng XU Ling-ling, QIU Ji-qin (School of Economics, Chongqing Technology and Business University, Chongqing 400067 , China) Abstract： Real estate is an important component of household wealth which has a great influence on residents consumption. Starting with the situation of real estate price fluctua

4、tion and residents consumption in Chongqing, this paper analyzed the impact mechanism theoretically. Taking advantage of cointegration analysis to establish the error correction model of consumption and impulse response analysis, the quarterly data during 1999 to 2011 show that the rising real estat

5、e prices in Chongqing have a negative influence on residents consumption and the wealth effect of real estate is not evident as expected. Key words： real estate price； residents consumption; wealth effect 收稿日期 :2013 -09 -15 作者简介 :徐玲玲 （ 1987 ） ， 女 ， 湖北红安人 ， 硕士研究生 ， 研究方向：产业经济学；邱继勤 （ 1978 ） ， 重庆人 ,博士，

6、教授，研究方向：国土资源管理。 引用格式 :徐玲玲，邱继勤 .重庆市房地产价格波动对居民消费影响的实证研究 U.重庆理工大学学报 :社会科学， 2014(4) ： 62 -67. Citation format： XU Ling-ling, QIU Ji-qin. An Empirical Study of the Impact on Residents Consumption of Real Estate Price Fluctuations in Chongqing |J . Journal of Chongqing University of Technology： Social Sci

7、ence,2014 (4) ： 62 -67. 一、引言 随着我国经济增长和城市化进程的推进，房 地产业得到了迅速发展，逐渐在国民经济中起到 了支柱性作用。居民生活水平的提高，使得人们 对住房的需求量不断扩大。房地产不管是作为投 资品还是生活必需品，都是居民资产财富的重要 组成部分 1。 1998年我国开始实施住房制度改 革，即停止住房实物分配，实行住房分配货币化， 其目的是要通过房地产业的发展来拉动消费，进 而促 进经济增长。从理论上讲，房地产的财富效 应是指房地产价格的变动会引起资产价值的变 动，从而引起资产持有人拥有的财富量发生变动， 进而会刺激或者抑制消费需求。然而，近年来，我 国房价

8、一直处于高位运行状态，居民消费率却处 于低水平 2 3。因此，房地产市场的繁荣到底有没 有起到推动经济发展和改善消费状况的作用引起 了广大学者的思考。房地产财富效应是否存在， 房地产价格波动对居民消费到底产生了什么样的 影响呢，都是值得我们深入探讨的问题。 综观国内外学者对房地产财富效应的研究成 果，由于不同国家地区的经济发展水 平、房地产市 场发展程度、金融市场自由化程度以及人们对房 地产财富的观念理解都不尽相同，另外房价和消 费可能会受到预期收入、货币政策、利率等因素的 影响，使得房地产价格波动对居民消费的影响并 无统一定论，因此应从各国各地区的实际情况出 发来研究房价与消费之间的关系 4

9、?5。重庆市直 辖时正值我国住房制度改革时期，房地产逐步成 为居民财富中重要的组成部分，房地产业逐步向 市场化方向发展，鉴于此，本文选取重庆市为研究 对象，实证研究特定区域的房地产价格波动对当 地居民消费的影响情况。 二、房地产价格波动影响消费的理论分析 (一）重庆市房价波动态势与消费情况 直辖以来，重庆市房地产市场得到了蓬勃发 展。伴随着城市化进程的迅速推进，重庆房地产 市场无论是在投资、开发建设，还是在销售方面都 发生了很大变化。重庆市商品房销售额从 1998 年的 78.37亿元增加到 2011年的 2 146.09亿元， 增长了近 26倍；商品房销售面积从 1998年的 416. 82

10、万平方米增加到 2011年的 4 533. 5万平方 米；商品房平均销售价格由 1998年的 1 331元 /平 方米增长到 2011年的 4 734元 /平方米。从总体 上来看，商品房的销售额、销售面积和销售价格均 呈上涨态势，大致可分为 3个阶段：1998 2004年 是稳步缓慢增长阶段； 2005 2007年是迅速增长 阶段 ;2008年由于受到全球经济危机影响，房地产 市场处于低迷时期 ， 2008年以后 ， 经济开始复苏， 房地产销售情况回暖，再次进入快速增长阶段，并 有持续增长的趋势（见图 1)。随着人们收入水平 的提高，居民消费性支出也在逐年增加。重庆市 城镇家庭人均全年消费性支

11、出从 1998年的 4 977. 26元增加到 2011年的 14 974. 49元 ， 增长 了近两倍。 为了研究房价变动与居民消费之间的关系， 本文选取重庆市 1999一 2012年城镇居民消费支 出与商品房平均销售价格的相关季度数据（见图 2)。 从整体上来看，重庆市房价与居民消费均呈 波动性增 长，二者的相关系数为0.915 6,表明居 民消费与房地产价格之间具有很强的相关性。对 比二者季度变化趋势图可以发现，虽然居民消费 支出与房价在波动中增长，但是它们的增减步调 却并不一致，特别是近几年来，房价上涨的同时居 民消费反而有减少的趋势。 (二）房价波动对居民消费的影响机制 房地产价格对

12、消费的影响也被称为房地产的 财富效应，从理论上来看，房价持续上涨会产生正 财富效应，而房价的下降会导致负财富效应 6。 房价波动影响消费通过5种传导渠道：实现的财 富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动 约束 效应和替代效应 7。 在房地产流动性充分、金融体系完善的发达 国家，房地产价格上涨时，普通住房所有者会产生 一种货币幻觉，认为自己拥有的资产财富增加了， 而且可以通过住房抵押消费信贷来增加消费；房 屋投资者可以出售房产或者提高租金来提高收 入，进而增加消费；对于正在还贷的购房者觉得自 己的住房在升值，在心理上对未来收入增加产生 信心，并通过这种信心效应机制来促进消费，这就 是房地产

13、财富效应的正向传导机制 8?9。而房地 产的负向财富效应主要是针对租房者和预期买房 者而言的，房价上涨，租金必然跟着上调，这就增 加了租房者的住房消费；而对那些以居住为目的 的潜在买房者来说，房价上涨意味着未来购房支 出的增加，购房压力增大，通过预算约束效应和替 代效应会对居民消费产生抑制作用 #。 房价波动通过各种机制对居民消费产生影 响，其过程很复杂，所以产生的效果也不确定 11。 我国房地产财富效应的发挥还依赖于房地产市场 发展程度和金融市场自由化程度 12。 图 2 重庆市 WRR;# iOUS居民消费支出与商品房 平均销售价格变化趋势 三、房地产价格波动影响消费的实证分析 (一）模型

14、建立与变量选取 消费函数理论是房价波动影响消费的基本原 理。本文借鉴现有研究，以生命周期-持久收入 假说的消费理论为基础，建立消费模型。生命周 期假说认为：理性的消费者将根据效用最大化的 原则用一生的收入来安排自己的消费与储蓄，使 一生中的收入等于消费，即当前消费是与其一生 的预期收入相联系的。持久收入假说认为：理性 的消费者不是根据现期的暂时性收入，而是根据 长期中能保持的收入水平来作出消费决策的，影 响消费的主要因素是当期收入和实际持有的财 富。在最优消费点上，消费为 %=!1-C+!2 ( 1 ) -C为当期收入， 为消费者实际持有财富。 在我国，居民 投资渠道较少，房地产在我国居 民财

15、富中所占比重很大，故本文选取房地产为资 产代表，加入房地产价格作为解释变量，由式 （ 1) 构造消费模型： l*%B =戌 +怂 l*6 +y82ln/7 (2) 为居民社会总消费，本文用城镇家庭人均 消费性支出（元）代替， 6为城镇家庭人均可支配 收入（元 ） ，/7为房地产价格，本文选取商品房平 均销售价格（元 /平方米 ） 代替，且商品房平均销售 价格 =商品房销售额 /商品房销售面积。 本文采用重庆市 1999一 2O11年共 52个季 度 的相关数据，数据来源为中经网统计数据库和重 庆市统计年鉴，并经过计算整理。为了保证数据 的有效性，本文对原始数据进行了处理。首先以 1999年各季

16、度的居民消费价格指数CPI为基期， 对各季度数据做了消除通货膨胀影响的处理。其 次，为了消除季度波动的影响，对序列进行 12 季 节调整 ，得到的序 列分别表示为 ： /7+、 6+。此外，为了消除异方差，对季节调整后的序 列作对数处理，分别记为：、 l*/7+、 l*6+。 (二） 平稳性检验 为了检验序列的平稳性，分别对对数序列及 其一阶差分序列进行 ADF单位根检验，检验结果 如表 1。 由表 1的 结果 可知： ln%B+、 ln/P+和 ln6+ 三个时间序列的 ADF值均大于 1i、 5i、 1Oi的 显著性水平下的临界值，故接受原假设，时间序列 含有单位根，为非平稳序列。其一阶差

17、分序列的 ADF值均小于 1i、 5i、 1Oi显著性水平下的临界 值，是一个平稳序列。由于 ln%B+、 ln/7+和 ln- 6+都是一阶单整序列，故可能存在协整关系，为 一阶单整的，可以进行协整检验。 (三） 协整检验 对相关序列 （ ln%B+、 ln/7+、 ln6+)进行 Johansen 协整检验，其检验方法是首先计算回归方 程的迹，然后逐一与不存在协整关系、存在一个和 存在两个协整关系等假设前提下的迹值进行比 较，当回归方程的迹值大于假设条件下的 Joh+nsen 临界分布值时，拒绝其前提假设；反之，接受其假 设。本文利用 EviewS6.0对相关变量进行协整检 验，结果如表

18、2。 由表 2的 数 据 可 以 看 出 ， 和 ln/+之间在 5i显著性水平下存在一个协整关 系，即居民消费、房地产价格和居民可支配收入之 间存在一个长期稳定的经济关系。协整方程 如下： lnCB+ =0. 907 407ln/+ -0. 084 284ln/P+ + 1.162 493 ( 3) (0.041 44) (0.042 53)(0.125 34) 这种长期关系可以理解为：商品房平均销售 价格上涨 1i，会导致居民人均年消费减少 0.084i。 即从长期来看，重庆市房地产价格上涨 导致居民消费支出下降 。 (四）误差修正模型 由于房地产价格变动和居民消费之间存在长 期的协整关系

19、，为了明确房屋价格上涨对居民消 费的正负影响，利用 EviewS6.0计量软件，我们可 以得出两者的误差修正模型 ECM为： 表 1 ln 、 ln/7+a和 ln/+a的单位根检验结果 ： 2 =0.488 098, ； = 7.991 230, ,/C=-1.163 487, SC=-0.972 285 +lnCS+a =0. 032 788 -0. 021 285+lnCS+a2_1 -0. 148 671+ln/7+a2_1 -0. 536 432+ln/+a2_1 -1. 260 895*cm2_1 Aln/7+a_1的符号为负，表明居民消费与房价 是呈反向均衡关系，即房地产价格上涨

20、会导致居 民消费减少，房地产市场存在负的财富效应。误 差修正项的系数为 - 1.260 895,所得的误差 修正模型符合经济意义。当上述经济关系偏离协 整关系时，会有一个反向的误差项对模型进行修 正，使其恢复到协整关系 。 由协整方程和误差修正模型可知，无论从长 期还是短期关系来看，影响居民消费支出的主要 因素是可支配收入，而房地产价格上涨都会对居 民消费产生抑制作用，即房地产财富效应为负 。 从 1999一 2011年的季度数据实证结果可发现，重 变量 ADF值 1%临界值 5%临界值 10%临界值 Pi 结论 lnCS+a -0.879 255 -3. 571 310 -2.922 449

21、 -2. 599 224 0.786 6 非平稳 InHPsa -1.059 033 -3. 565 430 -2. 919 952 -2. 597 905 0.724 9 非平稳 InD/sa -0.736 783 -3. 571 310 -2.922 449 -2. 599 224 0. 827 6 非平稳 ( ln %Bsa) -8. 953 445 -3. 571 310 -2.922 449 -2. 599 224 0. 000 0 平稳 D( InHPsa) -9. 639 599 -3. 568 308 -2. 921 175 -2. 598 551 0. 000 0 平稳 D(

22、 lnD/sa) -8. 804 279 -3. 571 310 -2.922 449 -2. 599 224 0. 000 0 平稳 零假设 特征值 迹统计量 5%临界值 P值 None 0 320 340 39.038 73 35.192 75 0.018 3 At most 1 0 204 542 19 730 61 20 261 84 0.059 0 Gt mQst 2 0 152 763 8 288 763 9. 164 546 0.073 1 ECM D( lnCSsa( -1) D( lnHPsa( -1) D( lnD/sa( -1) % ecm D (ln %Bsa) -0.

23、021 285 -0. 148 671 -0.536 432 0.032 788 -1.260 895 标准差 ( 0 549 01) (0.216 53) (0.515 78) (0. 019 06) (0.799 40) t 检验值 -0.038 77 -0.686 61 -1.040 04 1.7199 9 -1.577 30 表 2 ln%B+a、 ln/7+a和 ln/+a的协整检验结果 注，表示在 5%显著性水平下拒绝原假设 表 3 ln%B+、 ln/7+和 ln/+的误差修正模型 庆市房地产价格上涨对居民消费产生的挤出效应 大于财富效应，且这种挤出效应在短期内要大于 长期。 (

24、五）脉冲响应函数 脉冲响应函数反映了来自随机扰动项的一个 标准差大小的新息冲击对内生变量当前和未来取 值的影响，以及其影响的路径变化。图 3是基于 VAR模拟的脉冲响应函数曲线，横轴代表滞后阶 数，将滞后阶数设定为 10期，纵轴代表居民消费 对房地产价格的响应程度，图中实线部分为计算 值，虚线部分为响应函数值加减两倍标准差的置 信区间。 根据图 3的脉冲响应函数曲线可知，在受到 房地产价格一个单位正向标准差冲击后，居民消 费在滞后 1 10个季度里的冲击效应呈现 出波浪 式起伏。在滞后的第 2季度处于波谷，达到最低 值：在滞后的第 3季度处于波峰，冲击效应达到最 大值。从总体和长期趋势来看，房

25、地产价格受到 一个单位正向标准差冲击后，对居民消费产生负 影响的程度更大。房地产价格上涨并没有带来居 民消费的上升，即房地产的正的财富效应并不存 在，相反，房地产价格上升在一定程度上会导致居 民消费支出下降。 图 3居民消费受到房地产价格一个单位 正向标准差冲击的脉冲响应函数曲线 四、结论与分析 本文以重庆市 1999一 2011年的季度数据为 基础，通过协整检验并建立误差修正模型，对重庆 市房地产价格与居民消费进行实证分析，研究结 果表明：居民可支配收入才是影响居民消费的主 导性因素，然而无论在长期还是短期，重庆市房地 产均无正向财富效应。可见商品房价格上涨并没 有产生预期的财富效应来拉动消

26、费进而促进经济 增长，相反对居民消费起到抑制作用。这一结论 验证了重庆市房地产财富效应并不存在，与我国 大部分学者对全国范围和其他省份的研究结论 相符。 重庆市房地产财富效应未能有效发挥的原因 是多方面的。首先，房地产作为一种财富，其价格 上升必然会使财富价值增加，但能否产生正的财 富效应拉动消费增长的关键在于这种财富能否变 现。受我国金融市场自由度不高的影响，对以投 资为目的的住房拥有者来说，房价上涨确实增加 了其财富价值，但是这种财富很难变现，因为重庆 市住房抵押市场规模小， 二手房交易市场制度不 完善，住房权益变现工具少，消费者受到较强的信 贷约束和政策约束，所以房地产财富效应难以实 现

27、。其次，重庆市经济发展水平和居民可支配收 入相对于高房价而言偏低。广大中低收入阶层是 支撑消费的主体，而对他们而言，住房是一种 “ 刚 性 ” 需求，当房价持续上涨且形成一种心理预期 时，只有选择压缩消费降低生活成本，增加储蓄为 将来购房做准备。再次，重庆市房地产市场发展 尚不成熟，住房保障制度及住房供给结构不太合 理，造成大部分普通住房需求者买不起房。房价 的上涨，使得计划买房者推迟买房，租房者由于要 支付更多的租金而更加节约，这对于刺激消费来 说都是不利影响。此外，受传统观念的影响，我国 居民习惯安居乐业，不会轻易变卖房产来套现，倾 向于继续保留增值并馈赠给子孙后代。即使是房 价上涨也只是

28、名义财富的增多，而且绝大多数人 买房是为了满足居住需要，投资性购房的比率不 高。不能变现的房地产财富自然不能为居民消费 增长提供支持。 我国房地产市场化改革的初衷是为了刺激消 费进而带动经济增长，但是十几年过去了，呈现的 局面却是房地产市场单方面的繁荣， “ 高房价 ” 增 加了居民的生活成本和压力。高房价与低消费率 并存的 现象值得学者和政策制定者的反思。政府 需要扮演重要的角色，合理调控房价，加快建立健 全房地产金融体系和房地产二级市场，大力发展 房屋租赁市场，同时要加大经济适用房和廉租房 的建设规模，并且公开公正地确保廉租房的供应， 使得 “ 居者有其屋 ” 。 参考文献： 1 唐建伟

29、.股票与房地产价格变化对消费的影响 J.上 海金融学院学报 ,2004(1). 2 刘建江 ,杨玉娟，袁冬梅 .从消费函数理论看房地产财 富效应的作用机制 J.消费经济 ,20 5(4). 3 张存涛 .中国房地产财富效应 基于 1987 2005 年数据的实证分析 J.世界经济情况 ,2007( 11). 4 刘旦 .中国城镇住宅价格与消费关系的实证研究 _基 于生命周期假说的宏观消费函数 J.上海财经大学 学报 ,2008( 1). 5 王子龙 ,许萧迪，徐浩然 .房地产市场财富效应理论与 实证研究 J.财贸经济， 008( 12). 6 赵杨，张屹山，张文胜 .房地产市场与居民消费、经济

30、 增长之间的关系研 基于 1994 2011年房地产市 (上接第 61页）具体可从以下几个方面入手： 降低加工贸易比重，大力发展一般贸易； 在吸引 外资时，应从 “ 引资 ” 向 “ 选资 ” 转变，更多地应引 进高附加值、技术水平先进的外资，限制高能耗、 高污染、低附加值的外资进入； 增加进口来满足 国内经济的需要。 (2) 大力发展服务贸易，减少服务贸易逆差。 通过货物贸易的发展，带动与之联系紧密的国际 货物运输业、保险业、金融业等服务业的发展，同 时加大对其他技术、知识密集型现代服务产业的 投资来促进服务贸易的发展，从而降低服务贸易 逆差。 (3) 提高投资收益水平，减少收益项目逆差。

31、具体解决办法为： 调整资产结构，降低间接投资 比重，扩大对外直接投资，积极实施 “ 走出去 ” 战 略，提高投资收益水平； 优化外汇储备结构，通 过建立多元化的外汇储备体系，实现储备资产的 币种多元化、资产多元化与多个市场的选择，促进 场财富效的实证分析 J.经济科学 ,2011(6). 7 李莹 ,詹世鸿 .我国城镇居民房地产财富对消费的影 响分析 J.工业技术经济 ,2011(7). 8 洪涛 .房地产价格波动与消费增长 基于中国数据 的实证分析及理论解释 J.南京社会科学 ,2006(5). 9 李成武 .中国房地产财富效应地区差异分析 J.财经 问题研究 ,2010(2). 10 高波

32、 ,王辉龙 .长三角房地产价格波动与居民消费的 实证分析 J.产业经济研究 ,2011 (1). 11 周建军，鞠方 .住宅价格波动与消费增长 基于中 国数据的实证分析与理论解释 J.科学 经济 社 会 ,2008(2). 12 赖溟溟，白钦先 .我国居民消费财富效应的实证研究 J.上海金融 ,2008(8). (责任编辑彭志强 ） 收益水平的提高。 参考文献 : 1 陈雨露 .作为国家竞争战略的货币国际化：美元的经 验证据 J.经济研究 ,2005( 2) : 35 - 44. 2 史煥平 .我国利用外资与外汇储备的成本与收益比较 J.金融与经济 ,2006(12): 14 -17. 3 刘莉亚 .我国外汇储备币种结构与收益率的一个估计 J.财经研究 ,2008( 7) : 121 -132. 4 张斌 ， 王勋 ， 华秀萍 .中国外汇储备的名义收益率和真 实收益率 J.经济研究 ,2010( 10) : 115 - 128. 5 牛薇薇 ,李林杰 .基于 IIP的中美国际投资收益比较 研究 J.国际金融研究 ， 2010(8) :29 -33. 6 宋效军 ， 陈德兵 ， 任若恩 .我国外部调节中的估值效应 分析 J.国际金融研究 ,2006(3) :57 - 61. (责任编辑张佑法）