昆明某项目营销策划技术方案文档 .docx

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1、精品名师归纳总结昆明某工程营销策划方案一、 目标1、 基于整体资金运作理念，注意整体资金获利才能，本着降低单个工程风险，提高资金使用成效，立足于“高品质、高标准、新形象”的开发思路。2、 本着可连续进展的战略，考虑今后较长时间内的预期资源储备，树立良好的公司形象和社会形象。3、 抢占市场先机，快速回笼资金，实现价值利润最大化。二、 商务业态定位建议（1）一层为餐饮、金融、家电超市、大药房、电信等。（ 3）二楼为图书城。茶室、咖啡厅、酒吧、电玩、网吧等。（ 4）三层为桑拿、健身、休闲消遣、美容院、慢摇吧、KTV 等。（ 5）、四层以上作为昆明市具有标性的高档写字楼。主要为各种贸易公司、广告公司、

2、律师事务所、会计师事务所、装饰公司、旅行社、保险公司等，详细楼层业态待定。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、 市场及目标消费群体综合分析1市场综合分析：目前市场上的写字楼，多数都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、办公环境差，已经不能满意高速进展企业的办公需求，因此昆明市写字楼市场将在以后的几年中，面临的重点是产品升级换代、定位精确及物业品牌提升问题。随着昆明市经济的进展和城市规划的要求使得昆明沉静了多年的写字楼市场开头渐渐复苏，加上民宅禁止开公司的相关规定出台，导致了写字楼市场需求进一步扩。二环路的拆迁扩建政策今后将带动该区域的商业氛围，会使该区域的商业市场逐步成熟，加上纯写字

3、楼的市场空白以及部份被拆迁户、企事业单位、个体户等、急需查找新的住宅、办公的点、经商场所都将增大该区域商务行业的市场机遇。 2目标消费群体分析：（1） ）客户群行业分析：是比较具有现代市场意识的新兴产业中的实力企业，在写字楼里办公的企业，主要是办公面积在200 以内的如：商业贸易、服务、 IT 产业、信息询问类的企业机构。（2） ）客户群对写字楼类型的挑选：客户抱负中的办公物业是高层的纯写楼，挑选的动机是对的理位置、办公环境氛围、和对企业形象可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结价值提升的需要。（3） ）客户群对写字楼品质的要求：主要对产品本身，硬件、软件上都不能模糊。特殊是大楼的安

4、全性、通风采光、交通便利（车辆出入便利、停车的便利）、物业服务质量等因素。四、产品定位依据前述分析，本产品的定位为符合现代气息、特点突出的写字楼办公物业和消遣物业，本人建议采纳原（马蹄外形）设计方案。五、招商及销售策略策略核心： 招商与销售同步进行，招商主要目的是炒热市场，炒热楼盘，营造声势，为销售打基础，做好充分的预备。对客顾而言是取消顾客的后顾之忧，对所投资物业布满信心以及对将来的美好憧景。1. 招商策略：招商策略的主要思路： 招大引小。招大压小（ 1）招大引小：先引进大商家，通过大商家的品牌形成磁场效应，吸引中小商家进驻。（ 2）招大压小：对大商家，必需在租金方面赐予肯定程度的让利，以便

5、尽快达成合作协议，从而推动其他商家的入驻及销售推广工作。大商家可以作为砝码用来在与中小商家的租金谈判过程压可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结制中小商家，提升租金。2. 招商对象： 知名品牌、代理商、经营商、加盟商。有较大经营规模、经营实力的商业机构，有丰富营销体会的的区品牌代理商，有 肯定知名度的名人名家，极具特点的特色工程经营商，具有现代市 场意识的新兴产业的实力企业。3. 整体构想：（ 1）此工程应当采纳招商与销售同步进行的方法，以招商来带动销售。（ 2）尽可能实现带租约销售的方法。（ 3）实行独立式产权进行销售，情愿整体购买者优先。4. 招商策略阐述：招商的目的在于给销售供

6、应最有力的支持，为业主在购买商铺及写字楼时增加砝码，促使成交。详细表现为以下几方面：（1）能够看到现实的市场状况，不用担忧以后的经营问题。（ 2）给整个商务区做一个科学、合理的规划，使之形成一个整体，能够整体运做，相互带动，形成一个功能强大的商务区域，满意不同的需求。（ 3）打造专业的商务中心，猎取最大的投资效益，实现开发商、业主、商家多赢的局面。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（4）为销售中供应有力的保证？在以上几点的支持下进行销售，来供应整个工程的可信度，同时让此工程成为昆明最有竞争力、最有投资价值和升值潜力的商务工程，同时也能大大提升东环房的产的良好声誉和形象，以此作为工

7、程附加值来提升工程的可投资性，最终顺当完成工程的销售任务。5. 本工程要进行功能业态划分东环盛世进行功能业态划分的主要理由如下：（ 1）商铺：一楼独立商铺独立销售完毕，如如不进行功能业态划分以后二、三楼将无人问津，缘由是后期业主都担忧无法正常经营，由于商铺的产权、经营权已经分散到每个业主手上，就会导致业主把商铺随便租给下家，使得商铺没有规划、没有整体经营治理，最终一片纷乱，相互构成影响，显现恶性循环，。（ 2）写字楼：通过业态划分以后，显得规范、严谨使写字楼经营能够统一在一起易提升楼盘高品质，上档次的新形象。 6招商政策（待定）：（1）免 3 个月或半年租金。（ 2）依据租赁时间情形对租金进行

8、优惠，如在开业前入住商家可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结赐予 5 年内租金八折优惠。（3）免 2 年物业治理费或者物业治理费打5 折。（ 4）整体租赁者优先于单层租赁者，单层租赁者优先于小面积租赁者。、招商方式及推动节奏：广而告之 接受预租 租金涨跌公示 招商日锁定租户确定业态及租金 商户进场装修 验收试营业 开业。销售策略：销售策略可采纳二种方案：“带租约式销售”或“包租返租式销 售”，本人建议以“带租约销售”方案为前题。理由有以下一些缘由。（1）带租约销售的阐述：也就说购买商铺者签订商品房购销合同时必需同时签订商铺及写字间租赁合同，详细租金、租赁内容和承租者签订的一样。不再

9、实行返租销售或包租销售的缘由有以下五个方面： 返租销售虽然能提高部分售价，但必需设立商业治理公司，周期太长，且操作复杂，后期有潜在法律风险。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 返租销售是把基本的租金收益进行了保证，其性质和我们做租金价格公示的目的是一样的，因此假如仅仅是通过返租销售来起到对售价的支撑作用，我认为没有这个必要。 返租销售一般附带回购条件或银行信誉担保，对于公司来说涉及的和谐难度加大，且这类的法律风险一般为连带责任。 房的产市场正在经受大的政策环境调整和动荡，虽然目前仅仅是针对住宅房的产市场，但是不能确定商业的产的政策会始终连续不变。阶段划分：（1） 工程筹备期： 2

10、006 年月 2006 年月（2） 销售蓄水预定期： 2006 年月 2006 年月（3） 开盘期： 2006 年月 2006 年月（4） 强销期： 2006 年月 2006 年月（5） 连续期： 2006 年月 2006 年月销售策略及目标工程筹备期：（1） ） 针对目标消费群，制定相应推广策略，价格策略， 付款方式。（2） ） 售前的预备工作：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结A、 宣扬资料的制作。B、广告媒体的挑选及宣扬方案。C、沙盘的制作D、 售楼部的挑选及装修设计。E、 销售人员到位及培训。F、 与银行、房管局及相关政府部门的和谐工作。G、 购房合同、定房协议、置业方案

11、书及其它销售道具的预备工作。H、 与本工程施工部门的对接沟通工作。（3） ） 对现有购房意向性较强的客户进行联系，为预售作好预备。销售蓄水预定期：（1） 进行认筹、排号或发售VIP 卡活动，主要目的在于明白市场行情、摸索客户对价格和规划设计、户型等的反 映。（2） 以认购的方式进行截流市场，拴住客户取得市场先机， 为正式开盘打下良好基础。（3） 加大各种媒体的宣扬力度以及投放量为开盘造势。（4） 具有针对性的组织人员进行宣扬工作。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结开盘期：公开发售（1） 开盘仪式及活动内容（略）。（2） 开盘期间力争楼盘在昆明市脱颖而出，吸引全部消费群体的关注。（

12、3） 结合认筹情形，策划一系列促销活动，形成热销局面。（4） 将前期全部内部认购客户分批分期约至售楼部鉴定正式合同保持不断的购房态势，并准时邀请当的电台进行采访报道，推波助澜造成热销的局面。销售前期以坐等为主，辅之以点式促销推广。宣扬理念以标榜胜利、展现成就为主，推出增值理念。强销期：（1） 经过预定期限、开盘期后，此时可适当提高销售价格， 形成房价上涨的趋势，使已购房者感到增值，使徘徊不决者坚决购买信心。（2） 依据客户信息的反馈准时调整广告及促销策略，并充分利用住户的口牌宣扬，作好促销工作。（3） 此时各种宣扬及促销活动达到高峰期，与各媒体保持良好的关系推出系列报到。可编辑资料 - - -

13、 欢迎下载精品名师归纳总结连续期：（1）已建成的环境，形成的开发规模让产品本身说话来打动客户，此阶段依靠的是实际的景观、户型外观及相应的配套、人气等吸引客户，大量广告、优惠已没有太大的冲击 力，事可适当削减。i. 此段应环绕已购房的业主，如设计制作赠送已购房者贺卡，慰问信，成立业主联谊会，举办业主联欢活动等。ii. 结合节日推出系列推广活，广告宣扬以新闻系列报道为主（应侧重实景宣扬，多方位多角度的新闻访谈。从品牌理念、文化内涵生活方式等从肯定深度广度来宣扬） 完成 20%销售方案。（2） 尾盘销售，完成全部房屋的销售。七、推广方案1. 工程形象树立：东环盛世昆明市尊贵甲级写字楼商务中心2. 工

14、程推广思路：以写字楼为主线结合商业部分进行工程推广3. 工程推广方案1）推广时间段划分：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（1）预备期：时间段在开盘之前（详细时间待定）。 主要以形象宣扬为主，提高客户的认知度，把全部欲购房客户吸引到售楼中心。（2）强销期：时间段在开盘之后两月内。协作核心策略主要以销售为主，此阶段是最为关键的时期，需大量进行各大媒体及人为宣扬活动。（3）连续期：时间段在开盘之后一个月到开盘后3 个月趁热打铁，提高销售量，以 SP活动进行协作进行工程的回款工作。（4）尾盘期：工程销售达 80%以后主要以回款为主，销售为辅。2）主要宣扬渠道1户外广告： 2 3 块（售楼中心、交通要道、市区中心、人流量大的区域、施工现场等）（ 2）媒体宣扬：各大报刊杂专、电视、广播、建立宣扬网站、车身广告及顶灯、售楼部邻近灯箱广告（ 3）行销宣扬：具有针对性进行人为宣扬工作。可编辑资料 - - - 欢迎下载