深圳市住房保障发展规划.doc

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1、深圳市住房保障发展规划深圳市住房保障发展规划 （2016-2020）文本）文本1I目录目录第一章第一章发发展展现现状及状及“十二五十二五”评评价价 .1第一条发展现状.1第二条“十二五”规划实施与评价.4第二章第二章形形势势与需求与需求.11第三条住房保障形势.11第四条“十三五”住房保障需求预测.14第三章第三章指指导导思想与基本原思想与基本原则则.15第五条编制依据.15第六条指导思想.16第七条基本原则.16第四章第四章规规划目划目标标.18第八条总体目标.18第九条筹集建设目标.19第十条土地供应目标.19第十一条资金安排目标.19第十二条标准与质量目标.19第十三条住房公积金发展目标

2、.20第五章第五章保障性住房筹集建保障性住房筹集建设设策略策略.20第十四条筹集建设渠道.20第十五条建设运营模式.22第十六条用地安排.23第十七条周边配套设施.23第十八条用地空间与布局.23第十九条资金筹措渠道.24第二十条资金安排.25第二十一条任务分解.25第六章第六章保障性住房供保障性住房供应应、分配与管理策略、分配与管理策略.26第二十二条探索多种形式提高货币补贴力度.26第二十三条保持保障性住房稳定持续供应.27II第二十四条优化保障性住房轮候分配机制.27第二十五条完善保障性住房内部流转机制.27第二十六条建立全市范围的住房保障信息平台.28第二十七条加强保障性住房后续监管.

3、28第二十八条推动住房公积金制度规范化发展.28第七章第七章保障措施保障措施.29第二十九条健全住房保障政策法规体系.29第三十条调整市区两级管理职责体系.29第三十一条创新优化保障性住房建设审批程序.30第三十二条强化保障性住房用地制度.30第三十三条加强市区两级财政资金保障力度.30第三十四条建立健全保障性住房建设的协调和考核机制.31第三十五条大力推进保障性住房设计标准化、建筑工业化.31第八章第八章附附 则则.31第三十六条概念界定.31第三十七条规划范围、期限和成果形式.32第三十八条解释权限.32第三十九条实施日期.321发发展展现现状及状及“十二五十二五”评评价价发发展展现现状状

4、1 人口与人口与经济经济2014 年末，深圳市常住人口 1077.89 万人，其中户籍人口 332.21万人，非户籍人口 745.68 万人，人口密度为 5398 人/平方公里1。与“十一五”期末相比，常住人口增长 3.92%，户籍人口增长 32.34%，非户籍人口增长-5.24%。2005-2014 年户籍人口年平均增速为 6.93%，非户籍人口年平均增速为 1.65%，常住人口平均增速为 3.0%。2014 年全市生产总值达 16001.98 亿元，全年全市人均 GDP 达到14.95 万元，居内地副省级以上城市首位。与“十一五”期末相比，全市生产总值增长 67%，全年全市人均 GDP 增

5、长 63%2。2 居民生活水平居民生活水平2014 年度深圳市从业人员年平均工资为 72651 元，居民人均可支配收入 40948 元，居民人均消费支出 28853 元。与”十一五”期末相比，从业人员年平均工资增长 44%，居民人均可支配收入增长 26.46%，居民人均消费支出增长 26.51%。2014 年末全市居民最低生活保障线以下人数 6729 人，全年共发1 数据来源于深圳市 2014 年国民经济和社会发展统计公报 2 数据来源于深圳市 2014 年国民经济和社会发展统计公报2放最低生活保障金 3688.45 万元。与“十一五”期末相比，享受城镇居民低保人数减少 5491 人，减少 4

6、5%3。3 人才引人才引进进情况情况2011-2014 年，户籍人口增加 64.31 万人，其中引进市外人才总量54.83 万人，占比 85%。截至 2014 年底，深圳市累计认定高层次专业人才 4620 人，累计认定海外高层次人才 776 人，全市技能人才总量 269万人，其中高级工以上 60 万人。4 存量住房情况存量住房情况根据 2013 年住房调查，全市住房总量为 5.2 亿平方米、1035 万间套。其中，商品房 11941 万平方米，约 128 万套；政策性保障性住房2793 万平方米，约 34 万套；单位及个人自建住房，4721 万平方米，约55 万套；原村民集体经济组织自建、合建

7、房 26006 万平方米，33.44 万栋，约 650 万套间；工业区配套宿舍及其它 6549 万平方米，168 万套间。“十二五十二五”规规划划实实施与施与评评价价（一）（一）“十十二二五五”目目标标安排安排全市计划新增安排筹集建设保障性住房约 24 万套，总建筑面积约1536 万平方米；计划新开工保障性住房 21 万套，开工率力争达到 60%；计划竣工保障性住房约 21 万套，竣工率力争达到 50%， “十二五”新安排3 数据来源于统计局提供 2015 年深圳统计手册3项目力争达到竣工率 30%，2015 年底，全市已建成的保障性住房与商品住房套数的比率由 25%提高到 35%。（二）（二

8、）执执行情况行情况1 主要主要规规划指划指标标的完成的完成情况情况全市住房保障“十二五”规划设定的主要目标任务整体执行情况良好，其中超额完成 4 项，基本完成（完成率 75%以上）6 项，未完成 1 项。具体情况详见下表。表格表格 1 全市全市“十二五十二五”住房保障住房保障规规划指划指标执标执行情况行情况统计统计表表规划指标规划指标计划数计划数完成数完成数完成比完成比与十一五完成情况相比与十一五完成情况相比新增安排（万套）新增安排（万套）2424.62103%1.5 倍开工（万套）开工（万套）2117.984%2.3 倍开工率开工率60%87%145%竣工（万套）竣工（万套）2110.249

9、%5 倍竣工率竣工率50%48%96%十二五开工项目竣工率（含基本建成）十二五开工项目竣工率（含基本建成）30%44.5%148%3 倍投资（亿元）投资（亿元）689657.795%5.9 倍人才补贴（亿元）人才补贴（亿元）2319.2784%保障性住房用地供应（平方公里）保障性住房用地供应（平方公里）4.13.7491%1.5 倍全市已建成的保障性住房与商品住房套数的比率全市已建成的保障性住房与商品住房套数的比率35%31%89%深圳市绿色建筑评价规范深圳市绿色建筑评价规范铜级标准达标率铜级标准达标率100%100%100%2房源筹集建房源筹集建设设情况情况“十二五”期间，全市新增安排筹集建

10、设保障性住房 24.62 万套，建筑面积约 1600 万平方米，比“十二五”规划目标超额完成 0.62 万套。43 项项目建目建设进设进度度（ （1）新开工）新开工项项目。目。 “十二五”期间全市新开工保障性住房约 17.9 万套，建筑面积 1311 万平方米。（ （2）竣工）竣工项项目。目。 “十二五”期间，全市竣工保障性住房约 10.2 万套，建筑面积 686.17 万平方米。已建成的保障性住房与商品住房套数的比率由 25%提高至 31%。（ （3）基本建成）基本建成项项目。目。 “十二五”期间，全市历年开工项目基本建成保障性住房约 3.86 万套，建筑面积 288 万平方米。（ （4）在

11、建）在建项项目。目。 “十二五”期间，全市历年开工项目在建的保障性住房约 9.2 万套，建筑面积 689.69 万平方米。4保障性住房供保障性住房供应应“十二五”期间，全市累计供应保障性住房 11 万套，覆盖约 33 万人,面向人才供应超过 60%。其中市级主管项目供应 79945 套，占比 72%，各区（含新区，下同）主管项目供应 29866 套，占比 28%。公共租赁住房供应 66726 套，安居型商品住房供应 24910 套，经济适用房住房供应7066 套，拆迁安置房供应 11109 套。5.货币补贴发货币补贴发放放“十二五”期间全市累计发放住房保障货币补贴 20.6 亿元，其中：（1）

12、人才货币补贴。人才安居政策实施以来，全市累计发放人才安居补贴约 19.6 亿元，惠及约 24 万人；（2）低保及低收入家庭住房货币补贴。全市户籍低保及低保边缘家5庭实现应保尽保，累计已安排资金约 0.6 亿元；低收入家庭住房补贴累计已安排资金约 0.4 亿元。6.资资金安排金安排“十二五”期间，全市已安排保障性住房项目计划总投资约 689 亿元，已累计完成 657.7 亿元。其中，政府投资 220 亿元，已累计完成198.92 亿元；引入社会投资 468 亿元，已累计完成 436.86 亿元，占已完成投资比约 66%。7.土地供土地供应应“十二五”期间，全市供应保障性住房建设用地供应约 421

13、 公顷，其中新增供应用地 166.7 公顷，存量用地供应 254.3 公顷。8.棚棚户户区改造区改造“十二五”期间，全市累计完成棚户区改造 5246 户（套），顺利完成任务，占广东省棚户区改造规划（2014-2017 年）（粤建保2014120 号）总任务 10789 户（套）的 48.6%。9.住房保障政策法住房保障政策法规规体系建体系建设设“十二五”期间，我市住房保障坚持“法制先行”，积极推进“建章立制”工作，基本形成以深圳市保障性住房条例、 关于实施人才安居工程的决定（深发20105 号）、 深圳市住房保障制度改革创新纲要（深府2012145 号）为核心的政策法规体系，同时也出台了若干配

14、套规章和规范性文件，包括：深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法（深圳6市人民政府令第 228 号）、 深圳市保障性住房标准化设计图集（深建节能201514 号）、 深圳市安居型商品房轮候与配售办法（深建规201210 号）、 深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法（深建规201310 号）、 关于加快发展产业配套住房的意见（深府办20134 号）、 深圳市公共租赁住房置换管理办法（试行）（深建字2014113 号）、 深圳市人才安居办法（深圳市人民政府令第 273 号）、 深圳市住房公积金管理暂行办法（深府 2010176号）、 深圳市住房公积金缴存管理暂行规定（试行）（深建房改2010124

15、号）、 深圳市住房公积金贷款管理暂行规定（深公积金委20122 号）、 深圳市住房公积金提取管理暂行规定（深公积金委20132 号）等。（三）（三）“十十二二五五”评评价价1.实实施成效施成效1 保障性住房建保障性住房建设设和供和供应规应规模模创历创历史新高史新高。 。 “十二五”期间，全市新增开工保障性住房项目 17.9 万套，竣工 10.2 万套，供应 11 万套，完成投资约 657.7 亿元。开工、竣工、供应、完成投资分别是“十一五”总数的 2.3 倍、5 倍、10 倍、5.9 倍。2 住房保障住房保障土地和土地和资资金瓶金瓶颈颈得以有效得以有效缓缓解解。 。 “十二五”期间，我市在新增

16、供地建设的基础上，积极推进城市更新配建、地铁及公交枢纽上盖、企业利用自有土地建设、产业配套建设、存量住房筹集等方式盘活存量土地和住房，破解土地发展瓶颈；同时，通过安居型商品房用地招拍挂、政府项目施工总承包、BT、BOT 等方式，引入社会资金参与保障性住房建设破解资金瓶颈，实现我市住房保障可持续发展。73 人才安居工作人才安居工作大幅大幅扩扩面。面。人才安居工程实施以来，累计发放人才安居补贴约 19.6 亿元（其中市本级发放 14 亿元），面向重点企业定向配租配售保障性住房 18812 套，人才安居工程惠及约 24 万名人才。4 住房保障范住房保障范围围逐步延伸至非逐步延伸至非户户籍人口。籍人口

17、。 “十二五”期间，部分非户籍人口已纳入我市住房保障，主要包括两个方面：一是重点企业可以将定向配租配售房源面向本单位非户籍住房困难人才出租，二是取消公共租赁住房共同申请人的户籍限制。5 诚诚信申信申报报、 、轮轮候分配候分配， ，保障性住房租售工作提保障性住房租售工作提质质提效。提效。 “十二五”期间，我市率先全国建立保障性住房轮候库，实行居民“诚信申报”，政府“资格后审”、 “动态核查”，配租配售“轮候分配”模式。保障性住房分配效率大幅提高，行政管理成本明显降低，保障性住房阳光分配和以需定建机制基本形成。6 保障性住房内部流保障性住房内部流转转机制改革初机制改革初见见成效。成效。2014 年

18、，我市公共租赁住房同城异地置换平台正式建成并投入运营，实现了公共租赁住房在全市范围承租家庭之间的自由置换和内部流转，通过疏堵结合有效解决公共租赁住房违规转租转借问题，促进了公共租赁住房资源的优化配置。截至 2015 年 10 月，全市共有 16747 套公租房进入同城异地置换平台，1371 户家庭申请，58 户家庭完成住房置换。7 绿绿色建筑色建筑标标准及住宅准及住宅产业产业化推化推进实进实施效果施效果显显著著。 “十二五”期间，保障性住房建设项目实现 100%达到深圳市绿色建筑评价规范铜8级标准。选取龙悦居三期作为住宅产业化试点项目，获得“2015 年中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”；梅

19、山苑二期 7 号楼、朗侨峰居项目采用钢结构 CCA 板灌浆墙体的工艺技术；选取深圳监狱保障房项目作为保障房标准图集试点，尝试运用 BIM 技术进行项目方案设计。8 住房公住房公积积金金对对住房保障的支持作用日住房保障的支持作用日渐显现渐显现。 。预计到 2015年底，我市实现住房公积金累计单位开户 14.29 万家，累计个人开户936.18 万人，累计归集资金 1477 亿元，累计提取资金 580 亿元，累计为 9.5 万户家庭提供 511 亿元的住房公积金低息贷款。2.存在的存在的问题问题1 部分保障性住房部分保障性住房项项目建目建设进设进度有所滞后。度有所滞后。经统计调查，我市部分保障性住

20、房项目相比其计划开竣工时间有所延后，导致“十二五”规划中“计划竣工保障性住房 21 万套”的目标难以完成，主要原因包括三个方面：一是保障性住房中存在大量城市更新配建项目，涉及房屋拆迁与补偿谈判，不稳定、不可控的因素较多；二是我市保障性住房项目平均工期长达 36 个月与预期存在偏差以及前期工作环节过多、审批流程过长等原因，造成竣工指标完成率较预期较低；三是我市住房保障制度发生较大调整，如公共租赁住房与廉租住房并轨运行、经济适用住房逐步停止建设供应等，导致原定工作计划及部署均需相应调整，整体工作进度有所影响。2 土地土地资资源稀缺依然是制源稀缺依然是制约约全市住房保障全市住房保障发发展的重大瓶展的

21、重大瓶颈颈。 。全市新增用地即将耗尽，根据土地利用总体规划（2006-2020），到 20209年规划期末新增建设用地规模仅为 8 平方公里。存量建设用地成为主要供地渠道，盘活利用难度不断加大，2014 年全市存量用地供应占土地供应总量超过 70%，城市更新作为盘活存量用地的主要途径，往往存在权利人分散、经济利益复杂、历史遗留问题多、拆迁难度大等情况，整体进展相对缓慢。3 社会投社会投资积资积极性极性趋趋减，减，财财政政压压力恐将加力恐将加剧剧。 。目前全市保障性住房开工项目建设资金中社会资金占比高达 66%，但鉴于房地产市场回暖、保障性住房利润偏低、租售限制较多等综合因素，企业参与保障性住房

22、建设的积极性有所降低，财政压力存在加剧风险。4 保障性住房建保障性住房建设设任任务务分布不均衡。分布不均衡。 “十二五”期间，在已经竣工的 10.2 万套保障房中，市本级筹集建设的约 6.89 万套，占总数 65.6%，各区政府（含新区管委会，下同）积极性还有待提高。同时，由于可用建设用地空间分布不均衡，且在各区之间尚未建立有效的资源统筹调配及合作机制，客观上形成各区政府之间保障性住房建设任务分解“苦乐不均”。5 保障性住房供需保障性住房供需结结构性矛盾日益突出。构性矛盾日益突出。目前，我市保障性住房项目集中分布于坪山、龙岗、龙华等原特区外区域，而住房困难及居住意向最为集中的罗湖、福田、南山三

23、区房源十分稀缺，在空间分布上，保障性住房供需不匹配的结构性矛盾日益突出。6 部分保障性住房部分保障性住房项项目公共配套不完目公共配套不完备备。 。从全市范围来看，10我市保障性住房项目，特别是部分“工改保”（工业用地改保障房建设用地）项目大多选址于原特区外，城市化水平相对滞后，教育、医疗卫生、道路交通、市政公用、文化体育及商业等配套水平尚不完备。7 绿绿色建筑及住宅色建筑及住宅产业产业化推广任重道化推广任重道远远。 。绿色建筑标准虽强制实施，但实际效果与预期存在一定差距，经济型、实用性方面尚有待进一步改进。全市住宅产业化在设计、构建部品、施工、监理、验收等方面尚没有系统的技术标准和施工规则，仍

24、需不断吸取经验教训，进一步完善技术体系，助力全市保障性住房可持续发展。形形势势与需求与需求住房保障形住房保障形势势到 2020 年全面建成小康社会，是我们党确定的“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标。 “十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段。住房保障是全面建设小康社会的重要工作之一，是一项集“民生工程、经济工程、政治工程”于一体的综合性工程， “十三五”期间将面临重大机遇和挑战：重大重大战战略略积积极部署，住房保障形极部署，住房保障形势势亟待重亟待重识识根据国家新型城镇化发展规划（2014-2020）， “十三五”期间全国范围有序推进农业转移人口市民化，推进符合条件农业转移人口落户城镇

25、，特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏，深圳作为全国经济最为发达的超大城市之一，具有较大吸引力，11城市常住人口规模将进一步增加；根据基本公共服务均等化战略要求，积极推进城镇基本公共服务由主要对本地户籍人口提供向对常住人口提供转变，深圳作为户籍与非户籍人口比例严重倒挂的城市，非户籍住房保障范围将显著扩大；根据我市户籍制度改革及我市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，全市“十三五”期间将新增户籍人口规模 100 万人以上，户籍人口住房需求也将随之大幅增加。因此， “十三五”期间将有较大规模的住房保障潜在需求得以释放，全市住房保障体系承载能力将面临严峻挑战。经济转经济

26、转型迫切需求，人才安居工程亟待型迫切需求，人才安居工程亟待扩扩面面作为科学发展的“第一要素”，人才已经成为深圳实现产业经济转型升级，建设“现代化国际化创新型城市”的重要动力。目前我市人才安居以高学历、高职称人才为主，在此基础上，应密切配合我市“人才立市、人才强市”战略及产业转型升级的实际需求，加大实用型、技能型、创新创业型人才和新引进人才等群体的覆盖范围和保障力度，切实解决城市发展所需各类人才的住房困难问题。棚改政策棚改政策强强力推行，深圳本土模式亟待破力推行，深圳本土模式亟待破题题近年来，棚户区改造已经被国务院确定为成为“稳增长、调结构、惠民生”的重要抓手，同时配套颁布了诸多优惠政策。立足深

27、圳实际，勇于创新、锐意改革，用好用足相关政策，打造具有深圳特色的棚户区改造体系模式，既是我市住房保障未来发展的重要方向，也是破解我市土地紧缺等发展瓶颈的历史性机遇。12市民住房市民住房压压力与日俱增，住房保障功能亟待力与日俱增，住房保障功能亟待强强化化近期，全市住宅租售价格持续快速上涨，2015 年 11 月，全市一手商品住房成交均价为 44761 元/平方米，环比涨幅 33.2%，同比上涨 68.7%，原特区内住房平均租金水平已高达 70 元/平方米，同比上涨约 75%。然而深圳市在岗职工人均月薪为 7631 元，同比增幅仅 5.1%，居民工资收入水平的增幅显著低于商品住宅平均价格涨幅。因此

28、， “十三五”期间加大住房保障供应规模，扩大覆盖群体，对降低商品房价过快上涨带来的影响、减轻居民住房消费压力、缓解住房供需矛盾有重要意义，是我市住房保障无法回避的历史使命。土地土地资资源日益源日益紧紧缺，建缺，建设设供地模式亟待供地模式亟待创创新新根据土地利用总体规划（2006-2020），到 2020 年规划期末，新增建设用地规模仅 8 平方公里，且实际可供用地普遍存在位置偏远、地块畸零等问题。 “十二五”期间，居住用地供应中存量用地占比 69.5%，保障性住房用地供应中存量用地占比 60%。全市保障性住房用地必将面临严峻挑战，主要包括：一是城市更新配建、工改保、地铁和公交场站上盖项目比例将

29、大幅增加；二是大面积集中建设、连片开发项目将大幅减少；三是用地选址偏远、公共配套不完善的项目占比将有所增加。“二孩二孩”政策全面放开，住房政策全面放开，住房户户型型结结构亟待构亟待调调整整十八届五中全会公报明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。目前，我市常住人口中已婚育龄妇女生育一孩及以下夫妇占比高达 63%；我市安居型商品房轮候家庭中 3 人家庭占比高达 53%。 “二孩”13政策全面放开势必导致部分申请家庭人口结构变化，现行政策下我市安居型商品房 85 平方米左右的较大户型需求将有所提高， “十三五”期间规划建设的户型比例结构需随之适时调整。“十三五十三五”住房保障需求住房保障需

30、求预测预测1 存量需求存量需求截止到 2015 年底，公共租赁住房轮候库存量在册家庭 46532 户；安居型商品住房轮候库存量在册家庭 35975 户，轮候库存量需求约8.2 万户。非户籍人才住房需求约 12 万户，总体存量需求约为 20 万户。2 新增需求新增需求根据国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 、 深圳市中长期人才发展规划纲要 ，结合我市保障性住房轮候库数据综合测算，“十三五”期间预计新增安居型商品住房需求 6.5 万户，新增公共租赁住房需求 13 万户，新增总需求约为 20 万户。3 需求需求总总量量“十三五”期间全市住房保障租购需求约为 40 万户。 “十三五”期间全市住房保

31、障货币补贴需求约 39 万人，包括新引进各类人才约 38 万人4和低保及低保边缘群体约 1 万人。指指导导思想与基本原思想与基本原则则4 新引进人才数据由深圳市人力资源和社会保障局提供14编编制依据制依据本规划是全市“十三五”住房保障工作的纲领性文件，是贯彻落实全市第十三个五年国民经济和社会发展规划的重要手段。本规划的编制依据主要包括：国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发办201436 号）、 广东省住房保障制度改革创新方案、 广东省人民政府办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知、广东省政府关于解决保障性住房闲置问题和推进棚户区改造工作的会议纪要201491 号、 广东省棚户区改造规划（2014-2017）、 深圳市人民政府办公厅关于加快推进全市“十三五”专项规划编制工作的通知（深府办函201595 号、深圳市保障性住房条例、 深圳市住