【房地产论文】房地产企业资金管理问题与对策浅析.docx

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1、【房地产论文】房地产企业资金管理问题与对策浅析摘要：房地产企业的资金管理工作成效直接影响着企业的正常经营运转。现阶段，房地产企业在资金管理方面还面对着较多问题，需要展开优化处理。基于此，文章第一部分对本研究的背景与意义进行讲明，强调了优化房地产企业资金管理工作的现实价值；第二部分对房地产企业资金管理的相关理论进行了简述；第三部分以W地产集团为例，对该企业在财务管理实践中存在的现实问题进行了分析，同时提出了资金管理体制的重点改革、项目融投资问题的优化改善、资金管理方法的持续性完善、强化人才培养、引入信息化的企业资金管理方式等房地产企业资金管理的优化展开途径。关键词：房地产企业；资金管理；现金池一

2、、研究背景与意义分析一研究背景当前，我国房地产企业面对着较为严峻的挑战，需要重点解决可持续发展方面问题，而资金充足性、资金管理成效则成为制约其更好发展的因素。对于房地产企业而言，其单一项目的投资额均表现为较高水平，要占用大量资金，从这一角度来看，房地产企业的资金管理工作成效直接影响着企业能够正常经营运转。现阶段，房地产企业在资金管理方面还面对着较多问题，包括管理体制不完善、项目融投资渠道单一、管理方式滞后等等，这并不利于房地产企业可持续发展目的的实现，因而需要展开及时讨论与解决，构成并落实资金管理优化策略。二研究意义本研究的理论意义在于：推动房地产企业的资金管理工作水平明显提升，并同时提高企业

3、资金的使用效率；施行控制企业收支业务；确保房地产企业能够迅速发现异常情况，并在第一时间进行针对性处理。本研究的现实意义在于：帮助房地产企业充分利用自有资金，维护资金流的充足程度；提高资金运行的透明程度以及实际使用效率；强化房地产企业的竞争力。二、房地产企业资金管理的理论概述一资金管理理论在实际的资金管理实践中，包含着对企业固定资金、流动资金以及专项资金的管理，其在财务管理工作中占据着核心地位，能够到达监管企业资金运行情况的效果。通常来讲，企业资金管理基本理论包含着内部控制理论、委托代理理论、资金成本效益理论、资金风险理论。其中，内部控制理论是当代化企业展开的管理工作的重要理论支持，涵盖环境控制

4、、评估风险、活动控制、沟通与监控等多个要素，其贯穿于企业管理工作始终，为企业各项业务的高质量展开提供支持。委托代理理论表现为一种契约关系，实践中，主要结合委托人利益由一方委托另一方展开某些活动。资金成本效益理论表明在应用资金时，成本与效益同时产生，且递增型混合成本为资金成本的主要表现形式。资金风险理论强调在持有、使用资金的经过中，不可避免的要承当一定的资金风险。二企业集团的资金管理现阶段，常用于房地产企业资金管理的工作形式主要有内部银行、财务公司、资金结算中心、现金池以及统收统支形式这五种。其中，内部银行形式主要在企业内部纳入社会银行的基本职能与管理方法，运营、调度企业内部资金；财务公司形式即

5、引入非银行金融机构，其需要经过人民银行批准、备案，完全市场化企业的特征明显；资金结算中心形式即在企业内设定独立的职能机构，完成现金收付、结算等业务；现金池形式即在单一真实账户内汇总多个成员单位的账户余额，保证资金由集团总部统一管理；统收统支形式即由财务部门统一负责现金收付活动，各个成员单位不再单独开设银行账号。三、房地产企业资金管理的实例分析一房地产企业概述W地产集团是区域国资委受权营运机构，集团本部为国有独资，注册资本4.2亿元，总资产123亿元，净资产24亿元，集团直接管理的二级成员公司14家。同时，W地产集团也是区域内重要的城市建设投融资平台，以市政基础设施建设、公益性公共建筑建设、房地

6、产开发、保障房建设及土地储备为主营业务，并延伸至产业链上下游的设计、施工、监理、材料生产供给、物业管理业务，并积极拓展资产管理、文化创意、金融、互联网等新兴业务。截至2017年底，集团总资产突破1200亿元，净资产为370亿元，所属二级公司18家。二房地产企业资金管理的现存问题分析1.管理体制方面的问题站在资金管理体制方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：企业内的资金管理职责规划不明晰、体制不明确，企业内设的营业部门与财务部门均具备着一定的资金管理权限，固然各司其职，但是存在互相牵扯的现象，职责不清问题的出现难以避免；企业内现行的资金管理体制有待进一步更新优化，沟通机制也相对落后，管

7、理手段过于简单；企业主要应用集中管理与适当分权的简单性管理形式，而并没有搭建、推行资金的集中管理形式，导致资金日常结算、调动等工作的现实成效不理想；营业部门与财务部门是本企业内承当资金管理任务的职能部门，而财务部门占据的核心地位，但是由于企业的主要利润增长点;于房地产项目的开发与销售，因而存在着财务部门在资金管理中核心地位下降的问题，使得营业部门无形中转变为资金管理的核心部门。2.项目融投资方面的问题站在项目融投资方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：该企业的融资渠道主要包含自由资金、承包商垫资以及银行贷款，十分是银行贷款的占比相对较高到达60%，能够看出，企业的融资渠道与形式较为单

8、一，过分依靠于银行贷款让融资形式；遭到土地资源的限制，该企业为抢占市场，普遍会抬高地价完成土地储备，但是在项目精细化等方面投入的精神偏低，未在项目前期充分论证市场开发、融资需求等，投融资决策分析整体表现出较为简单的水平，不利于企业的可持续发展；房地产行业的风险始终表现出偏高水平，这就要求房地产企业强化在融投资经过中的风险管理，但是就W地产集团的实践情况来看，存在着风险管理措施不到位、不详细的问题；在房地产项目开发前期，没有对资金提早做出科学合理的、统筹性的安排，促使资金沉淀增加、资金占用成本增高。3.管理方式方面的问题站在资金管理方式方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：遭到投资项目

9、差异性的影响，各个子公司的资金分配并不平均，而出于对维护项目展开顺利程度的考量，母公司调动资金的操作更为频繁，固然能够知足项目对资金的现实需求，但是对资金的统筹管理水平偏低，且频繁调动资金也会生成大量的不必要成本支出；由于本企业内尚未搭建起对资金进行实时性监控的渠道与平台，因而无法第一时间识别、监控、解决资金使用经过中存在的违规性问题，促使企业所面对着的资金管理风险呈现出明显提升的趋势；对本房地产企业现有的银行账户进行统计分内能够了解到，集团现存约240个活动账目，这意味着本企业资金分散存放程度偏高，固然整体资金流充足，但是在日常项目的资金筹措环节，需要调取数十乃至上百个账户才能够获取到所需资

10、金额，无法发挥出资金的整合优势，资金效用发挥成效整体表现出偏低水平。三房地产企业资金管理的优化展开途径探究1.资金管理体制的重点改革对资金管理体制进行改革是W地产集团实现资金管理工作升级的必要举措，在此经过中，着重展开下面几项工作内容：第一，对企业内设置的资金管理组织机构进行整合处理，搭建起由上至下的系统性资金管理组织架构，引入财务管理人员、企业高层管理人员作为部门领导，吸纳优秀财务管理人员共同构成资金管理组织机构。实践中，企业内所有涉及到资金管理以及资金管理改革的工作项目均由该组织机构完成，以此保证企业资金管理工作得到顺利性、规范性展开。第二，持续提升企业资金管理工作水平，扩大企业内财务管理

11、人员与相关技术人员的储备。由母公司定期组织对集团与子公司中财务管理人员的专业性培训，对相关人员的资金管理操作步骤流程、施行细则等进行统一规范，实现企业资金管理水平的整体性提升。同时，设定财务部资金管理中心，统一展开对W地产集团内所以资金的管理与监管。第三，建立健全资金管理制度，结合W地产集团在资金管理工作中积累的现实经历与教训、面对的工作问题，对资金管理制度展开动态性优化调整。为了确保相应管理制度能够在W地产集团内得以“落地，还要同时推出内部审计制度、考核制度，以此监督、评价资金管理制度的执行情况，为企业资金集中管理的落实提供更好支持。第四，增高资金使用率，积极与银行展开合作，推出“银企直接联

12、口，促使内部贷款业务、存款业务、结算业务等均能够在线上完成，并避免结算服务遭到地域限制。2.项目融投资问题的优化改善优化改善项目融投资是扩大项目资金;、躲避资金风险的重要手段，在促进W地产集团可持续发挥方面发挥着极高的现实意义，在此经过中，着重展开下面几项工作内容：第一，进一步丰富项目融资渠道与形式，避免过于依靠银行贷款融资。项目融资经过中，应当切实参考内部因素与外部因素的变化情况展开更为灵敏的调整，当内部融资无法切实知足项目资金需求的条件下，吸纳外部融资扩大资金，此时，要优先选择风险更低的债务融资，若是同样无法知足项目需求，再考虑发行新股票。对于W地产集团而言，其规模相对较大，所以发行企业债

13、券极为可行，以此也能够到达项目融资效果。第二，强化控制现金流预算。实践中，将对现金流预算的控制划分为两种类型，其一为资金收支结算业务的实际办理中，严格控制成员单位的现金流预算，对所有未纳入预算规划中的费用支出均归类在不支付的范畴内；其二为结合现实规定与要求安排成员单位申报现金流预算，并在资金管理部门审批通过后执行。第三，加大融资风险管控力度。依托财务管理制度控制、防备风险，对财务支出及审批行为、财务档案管理等工作提出规范化要求以及制度性约束，降低资金风险；针对重大融投资项目，使用非程序化决策法防备潜在突发资金风险，包括提早构成资金风险防控方案、设定科学合理的财务预算等等；重点落实对现金流的监控

14、，降低资金短缺、资金链断裂等重大资金风险问题的发生概率，及时处理现金流方面的问题；持续更新内部管理，搭建并推行科学合理的财务控制体系，着重完善资金管理制度，强化风险防备。3.资金管理方法的持续性完善为更好实现对企业资金的管理，W地产集团推行了资金管理现金池形式，以此实现对资金管理方法的更新。在此经过中，对企业内现存的240个活动账目施行整理，合并、注销冗余账户，同时划分出外部账户与内部账户两类。其中，对于企业外部账户而言，主要包含着以集团总部名义在银行开设的总账户、集团及子公司在所地银行开设的分账户两类账户在尽量同一银行开设；而对于企业内部账户而言，其主要承当着员工薪资支付、采购支出等项目。基

15、于现金池的资金业务利用流程主要设定如下：天天定时在集团财务现金池账户内汇总成员单位的资金，与银行约定各个成员单位在单日内的透支额度；在约定透支额度内，所有成员单位的账户能够正常展开收付款操作；每日结束后，企业与银行对所有的账户施行清零处理，即清零成员单位账户，在企业的财务账户中汇总余额。若是成员单位出现透支行为，则由总账户补充透支资金，相应利息由银行与企业共同约定。4.其他第一，持续推进对工作人员的专业能力与职业素养的强化培养。培训教育是不断提升企业员工专业工作能力与岗位职责素养的重要手段，能够为房地产企业资金管理工作转型升级提供充足且良好的人力支持，因而需要重点落实。实践中，能够将“房地产企

16、业全经过成本管理设定为主题展开专题培训教育，安排行业专家、优秀讲师进行授课，并积极引导企业内各部门人员介入培训。该专题培训活动中，主要从目的成本的概念及费用组成、成本控制动态跟踪分析、各阶段成本控制的要点这三个方面进行细致、深入的分析，提炼出房地产企业怎样在剧烈竞争中进行有效成本管理的详细操作执行方法；从怎样在项目前期做好全成本管控、怎样快速编制科学的全成本管控机制及怎样成体系的构建一个企业的成本管控体系等方面，通过深化浅出的讲解，让参训人员把握成本管理的精华和要点。依托这种专题培训活动的展开，能够进一步强化房地产企业内所有岗位人员的成本管理意识与能力，促使所有员工均介入成本管控、资金管理工作

17、中，以此推动房地产企业资金管理工作的升级。第二，积极引入信息化的企业资金管理方式。在当前的背景下，房地产企业应当着重推行财务分享服务形式，并依托基于业财融合的信息化管理平台的搭建，实现对企业资金管理工作的优化升级。对于该基于业财融合的信息化管理平台而言，能够细化为三部分，包括财务系统、业务系统以及配套功能系统，详细有：1财务系统，其主要承当着财务分享服务智能，涵盖费用报销、资金管理、应收管理、资产管理、总账管理、应付管理、系统指引及答疑、满意度评价等功能模块。其中，资金管理功能单元与业务系统中的合同管理单元连接。2业务系统，涵盖合同管理、采购管理、供给管理、招标管理、售楼管理等等功能模块。3配

18、套功能系统，涵盖着相关信息系统支持、影像管理子系统、税务管理子系统、安全管理子系统以及档案管理子系统等等。依托该信息化管理平台的应用，资金管理工作效率大幅提升，也有效躲避人为因素引起的错误问题，提升房地产企业资金管理工作的质量，实现与时俱进。四、总结综上所述，房地产企业的资金管理工作成效直接影响着企业能够正常经营运转。现阶段，房地产企业在资金管理方面还面对着较多问题，包括管理体制不完善、项目融投资渠道单一、管理方式滞后等等，需要展开及时讨论与解决，构成并落实资金管理优化策略，详细包括：第一，资金管理体制的重点改革。对企业内设置的资金管理组织机构进行整合处理；持续提升企业资金管理工作水平；建立健全资金管理制度，对资金管理制度展开动态性优化调整；增高资金使用率，推出“银企直接联口。第二，项目融投资问题的优化改善。进一步丰富项目融资渠道与形式，避免过于依靠银行贷款融资；强化控制现金流预算；加大融资风险管控力度，搭建并推行科学合理的财务控制体系。第三，资金管理方法的持续性完善。推行资金管理现金池形式，在总部账户内汇总多个成员单位的账户余额，保证资金由集团总部统一管理。第四，持续推进对工作人员的专业能力与职业素养的强化培养，并积极引入信息化的企业资金管理方式。