简论公共政策视野下经济适用房发展窘境及问题探究-精品文档.docx

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1、简论公共政策视野下经济适用房发展窘境及问题探究简论公共政策视野下经济适用房发展窘境及问题探究摘要：文章通过对我国经济适用房政策执行的现状进行了解，查阅相关文献，对获取的资料进行处理与分析，阐述经济适用房在住房保障体系中的作用及发展经过中存在的主要问题的原因分析，以“互动理论模型为主要理论根据，就怎样健全住房保障体系，完善规范经济适用房提出一些可行的政策建议。论文关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型我国自1998年开场，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供给体系。经济

2、适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供给体系，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房。推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋这一住房保障体系的基本目的而提供典型形式，是我国政府干涉住房市场一种方式的积极探索。一、经济适用房的内涵及其作用经济适用住房是一种供中低收入者寓居，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公安然平静福利，商品层面则追逐利润最大化。其详细内涵可参考王洪春学者的（住房社会保障研究）一书中提到的

3、：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来讲是适中的，合适中等及低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要到达一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策，是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。施行经济适用房这项政策，其特有的社会保障和经济功能知足了公安然平静效率的统筹兼顾，是实现居民住房需求的

4、有效方式，它与其他的住房保障形式共同构成我国住房保障体系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要体如今下面几个方面：一经济适用房有助于实现社会公平公正施行经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。由于商品房的售价比经济房要高出很多，中低收入人群根本无力购买，经济适用房的出现成为他们的首选，很多无力购买商品房的群体在国家的补贴下能买得起经济适用房。同时经济适用房在克制收入方面不平等引起的住房问题经过中也扮演着重要角色。在国民收入二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，经济适用房在扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势向社会公平倾斜里边担负着重要角色，在很大程度上解决了中低收入者的住房问题，

5、促进了住房公平，有利于实现社会公平公正和公共住房政策目的。二经济适用房有助于房地产市场构造调整经济适用房政策实行以来，各地相继出台了一系列宏观调控政策，通过构造调整存进了商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个供求总量基本平衡、构造基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资构造与消费者的需求构造基本一致，此外，经济适用房由于其经济性特征，相比其他商品房价格要低得多，吸引了大批投资者的关注，给商品房市场带来一定压力，不得不相应作出价格调整。三经济适用房有助于拉动内需，促进社会和谐推行经济适用房它不仅能够让很多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量，

6、是启动内需，刺激经济的重要选项。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，能够拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的众多措施，对于建设和谐社会起到促进作用，推进社会的和谐发展。二、我国经济适用房发展窘境及发展经过中存在问题经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居

7、民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了宏大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建设的，如今却表现出不“经济不“实用的一面，值得我们总结、反思和完善。其中最主要的问题表现为：一经济适用房建设违规超标，建设出现“高档化现象经济适用房缺乏详细标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈越造越大，日显贵族气息。这是由于经济适用房定价相对同区域内的商品房来讲较低，利润有限，大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140m2左右，100m2下面的房子甚少。在实际中，一部分高收入阶层通过不正当渠道购买了经济

8、适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的.旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。二经济适用房价格不合理，出现弃购现象虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于项目规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发形式从过去经济适用房与商品房穿插合建的形式转变为构成纯经济适用房的开发形式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购买价格存在出入。因而固然很多中低收入家庭

9、冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受能力。三经济适用房配套设施“缺失化经济适用房不同于商品房，其出发点是经济、适用，设定为只提供应中低收入者，受成本和地价约束，经济适用房往往地处偏僻或者交通不便地带，一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上出现众多不便，这与经济适用房的出发点违犯。四发售经过存在黑箱操作，出现权利寻租现象按最初的制度设计，经济适用住房供给对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作经过中，由于个人和家庭收入信息很难准确获得，人们普遍以为大多数经

10、济适用房被“富人买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付能力和运作不透明等原因，有相当部分出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优惠未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供给经过中存在不公平现象。很多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建设、房管、规划等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“路径的人。五转租、转让现象明显，监督管理失控按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，碰到适宜买家，双

11、方私底下签订房屋购买合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于怎样确定中低收入者标准难以确定。三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是由于政府没有发现它在制度设计上的众多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革途径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型，对政策的执行进行了系统的研究。因而，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。麦克拉夫林通过由详细到抽象的方法，讲明政策执行是执行者与受影响着之间

12、就目的或手段做互相调适的一个经过，他以为这应是一个动态平衡的经过，政策执行能否有效取决于两者互适的程度。如下列图所示：一政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，相互经过讲明、协商、妥协等确定一个双方都能够接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。二互相调适的经过是处于平等地位的双方相互进行双向沟通的经过互相调适的经过是处于平等地位的双方相互进行双向

13、沟通的经过，而不是传统的上令下行单向流程。传统的沟通方式已经不能知足经济适用房政策执行的要求，对于政府房地产商市场中低收入人群这三方面来讲，更侧重的多方的沟通。三政策执行者的目的和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的改变而改变随着经济适用房叫停的声音不断出现，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监督执行力度上怎样保障我国中低收入人群的群体利益。四受影响者的利益和价值取向将反应到政策上受影响者的利益和价值取向将反应到政策上，进而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房发展中出现的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是根据中低收入者的利益和价值取向进行调整。四、健全住房保

14、障体系，完善经济适用房发展的政策建议在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前知足市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证到达各区域的住房保障的要求和任务。应该在不断修正和规范现行的经济适用房的政策，保持推进其在我国住房保障体系中的不可取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就能够功成身退的淡出群众的视野。一规范标准，符合政策对象需求家庭收入水平式衡量能否具有购买经济适用房资格的重要指标。应该根据职工工资、家庭收入、家庭构造、房租水平等因素，拓宽审核参照

15、对象，综合界定购房目的群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。经济适用房建设的面积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定详细的住房标准，在构建时严格落实各项细节，根据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被知足。经济学上，“消费者愿意支付的价格=消费者获得的满意度也就是讲，同样的住宅，知足消费者需求的层次越高，消费者能接受的定价也越高。二进行政府干涉，多种方式进行补贴经济适用房类属于政府直接干涉市场，由直接干涉转变为间接干涉，在补贴方式上向住房补贴转变，减少保障面。一般的，住房保障水平随着收入构造发展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注重在整体价格

16、上的微调工作，随着经济的不断发展，各地的经济水平情况不一，因地制宜，关注中低收入群体的经济持续发展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。三合理规划选址，完善配套设施建设要知足到入住群体的交通便利问题，需要从其建筑选址上入手，经济适用房的选址应在充分考虑居民需求意愿的基础上，进行合理的空间布局，所建之处应搭建好公交车、出租车等交通工具的标志牌，在道路交通处构建更能到达交通方便；要选“熟地市政、管线、道路等配套齐全；从成本方面考虑，要选拆量不大的地，同时应加强市政、生活等配套设施的建设，以人为本，关注中低收入群体的情感生活沟通需要，建设花园、活动

17、区等作为沟通平台，对于居民生活痛苦指数的缓解起到帮助作用，是新时期下构建人本社会的要求，是安居工程进一步落实的体现。四执行问责制，发挥政府的主导作用明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应承当的责任，通过培育、引导和干涉市场，确保通过市场知足大部分居民住房需求，利用规划、土地供给、金融和税收等手段对市场供给与需求进行引导及调控，施行住房建设规划，对新建住房构造提出比例要求。制定住房保障的长远发展规划，分阶段制定不同的住房保障目的，并落实布局，详细项目和交付日期等，按年度对社会公布。在政府主导的基础上，充分利用市场机制实现保障资源的高效率供应与配置。住房保障制度是政府的重要职能之一，因此

18、政府必须在住房保障制度中发挥主导作用，如经济适用房规划设计和保障对象资格审查环节，都需要政府制定标准并严格管理。涉及到户型和建设标准，要根据政府制定的详细规划施行建设；在其分配环节，住房保障管理部门对申请者应实行严格的审查。五完善相关法律法规，加大监督执行力度建立愈加公正透明的监督机制，通过公开摇号确定购买人员，扩大公示范围，延长公示时间，对骗购经济适用房者进行包括经济上大额罚金和行政处罚在内的重罚和公示；及时的经济适用房情况的信息公开，从经济适用房的规划到始建，再到申请人群的获批事情，相关部门的规定等进行全方位的信息公开，利于政府负外部性的扭转，实行其行政性质。在经济适用住房的平常开盘销售活

19、动经过中进行全程监督，通过开展现场政策解答、销售信息公开检查、现场监督房源投放、售后管理明查暗访等工作，进一步加大对经济适用房销售监督管理力度，尤其针对“捂盘惜售现象，市监察局应联合市房产部门建立健全督查工作机制。开展房源投放管理现场监督，对经济适用房开盘各流程实行驻场监察，全程跟踪，重点对房源能否全部投放、选房结束后剩余房源能否盘点登记封存并在下次开盘时再次投放等事项进行监督，严查暗箱操作行为，确保申购户排队选号选房的公平公正。开展信息公开现场检查，重点加强对开盘现场申购户信息、房源信息、销售流程等资料公示情况的监督检查，对公示内容能否完好、公示地点及形式能否合理等提出相关意见和建议，催促企业及时整改，最大限度地保障申购户的知情权，接受群众监督。就现阶段的实际情况来看，经济适用房还不宜盲目取消，其中发现的问题应组织展开调查找出病因，对症下药，摸清楚究竟是哪些环节有问题，哪些法规有空白点，哪些监管链条有盲点，只要深化调查，才能提出恰当的解决方案，才能对各方面加以防备，以便使得政策发挥最大化的效力。假如停建经济适用房，不仅不能使中低收入人群真正得到最大好处，反而会造成房价愈发高涨，百姓无力购房，财政吃紧的局面，甚至将导致更多问题的出现。政府应该正视问题的存在，分析问题解决问题，解决好群众“住有所居问题，在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源，真正帮助弱势群体解决住房问题。