房地产业信贷存在的问题与对策.docx

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1、房地产业信贷存在的问题与对策摘要近年来，房地产业迅猛发展，已经成为拉动我国经济高速增长的支柱产业。由于其资金渴求量大，还款能力强，成为各大银行的信贷目的。文章研究了当前时期房地产信贷的现状，深化分析其存在贷款占资金比重较大，企业崩盘风险较高等问题，并提出相应的解决策略。关键词房地产；信贷；风险；策略改革开放四十年来，中国经济蓬勃发展，社会日新月异，各行各业都在机遇和挑战中探索前行。当前时代下，经济形势瞬息万变，社会产业构造也在随之不断变化。房地产行业由于其本身业务的复杂性和特殊性，在每一个独立开发项目的开展经过，乃至开发过后为项目提供后续服务的经过中都涉及大量的资金运作。在项目筹划阶段，竞标购

2、地、拆迁补偿等经过需要支付大额土地款；在项目建设阶段，材料款、水电费、人力工资薪酬等由承包商承当，企业需要定期与承包商结算工程款；项目完工后，需要负担小区绿化、公共设施建设、广告推广及销售人员工资奖金等营业成本。由此可见，各家房地产企业在运营经过，尤其是项目建设经过中，特别容易出现资金短缺的情况，对资金的渴求度较高。因而，在宏大的经济下行压力下，银行业理应将将来信贷业务的重点转移到房地产企业身上。然而，房地产业在信贷方面存在很多问题，制约了房地产业进一步的发展。唐山市作为老牌工业城市，重点行业主要包括钢铁、焦化、机械制造三大类，其业务量大，购进销出的交易金额大，也有一定的信贷潜力。然而近年来，

3、由于遭到国家“去产能及“降污染的双重紧箍咒，传统行业经常要面临停产、关停的局面，在此情况下，房地产行业由于其金额大，收入高，逐步显现出宏大的经济潜力。1房地产业信贷的现状稳定的经营是贷款归还的基本保障。从行业现状及发展前景来看，房地产业信贷安全性较高，具有明显的行业优势，合适作为放贷选择对象。11房地产行业规模较大，前景稳定近期几年唐山市区新建小区诸多，比拟典型的有南湖春晓、万科新里程、橡树湾、梧桐大道等，且各小区南北不一，地域分布离散化；各县区也纷纷在核心地带建设高档小区，有条件的县区例如迁西、迁安依托本身环城水系建设了大量景观房，其中开发商不乏碧桂园、万科等实力雄厚的品牌地产商。目前唐山市

4、路北区尚有大片空地已完成拆迁，尚未开场开发，能够预测，将来房地产业规模还会有进一步扩大。因而，房地产行业已构成并将长期维持大而稳定的规模，具有良好的投资前景。12房地产行业经营情况良好根据最新公布的房价变化情况，唐山市新建商品住宅房价同比上涨129，环比上涨12，房价一直在上涨。同时，各小区销售情况火爆，新小区尤其是处于好地段的小区往往一开盘预售便被抢购一空，购房者竞相排队抽号认购。在高房价及销售顺畅的情况下，地产商资金回流快，还款能力强，贷款质量健康。当前楼市上涨最大的阻碍因素是国家调控，若房产税立法出台，房地产业将遭受打击。政策的不确定性确实给信贷行为增加了一些风险，但考虑到居民以房产置业

5、的情况较为普遍，房地产的地区经济地位高，国家考虑到社会稳定性及民生因素，几年内不会出台大动作改革措施，风险程度可控，能够作为信贷重点目的。13房地产业融资构造情况受楼市整体情况鼓励，各大房地产企业投产开发意向明显，融资需求较为旺盛。由于项目多，投入大，各房地产企业资金紧缺，而银行信贷资金是其主要资金来源。据相关调查对于目前在建的房地产企业融资情况的测算，其本身投资大约占25，上游原材料赊账款约占20，民间借贷、预收款约占10，银行贷款约占45。由此可见，房地产行业对银行资金依靠程度较高，对于房地产行业的信贷行为较为普遍，值得进一步推广壮大。2房地产业信贷存在的问题21贷款占资金比重过大房地产业

6、属于资金饥渴型行业，其日常运转中对资金的需求很大。个别企业由于项目周转不当，甚至出现了向民间个人高利贷借款的极端现象。与高利贷的高额利息相比，银行贷款有着利率低、还款压力小、失信代价小的优势，因而企业更倾向于向银行大额贷款，使贷款成为企业主要资金来源之一。企业融资构造不健康导致了企业还款能力较差，而一旦项目运转出现问题，银行贷款将首当其冲，作为企业眼中呆账坏账的首选。22企业崩盘风险较高一方面，由于近年来房价波动较大，如2016年底至2017年初期间房价涨幅在20到30左右，地产商在高额的利益诱惑面前，往往会选择赌博式囤房，想把本小区的优质房源囤积至房价最高点售出，获得最大收益。但是实际由于国

7、家政策调控风险，以及企业本身各环节经营不善可能导致的资金链断裂，都会使囤房成为企业资金崩盘的导火索。因而，房地产业的信贷一直覆盖在崩盘风险的阴影下。23房地产信贷构造不健康通过对社会经济行为进行深化观察，能够发现房地产行业购销引发的银行信贷行为已构成恶性循环链条。高额的拿地款、工程款导致企业寻求银行信贷作为资金支撑，同时促生高房价；高房价致使购房者倾向于选择银行贷款的方式进行购房；炽热的楼市、交易程度进一步拉高地价，在建项目增加导致钢材等原材料及工人劳动力等较为紧缺，构成卖方市场，进而致使原材料、工程款等项目建设成本进一步提高。在此恶性循环下，房地产经济体规模将呈现不断扩大的趋势，而银行信贷由

8、于同时占房地产企业融资构造比例较大，其规模也会随着房地产经济的规模增大而不断增大。此外，由于银行信贷同时介入了购房者与开发者的经济行为，实际上构成了以银行信贷归还银行信贷的情况，这对银行来讲相当于“拆东墙补西墙，经济构造并不健康，一旦房地产经济遭到政策重挫，与之相关的银行信贷将首当其冲，放贷、还款链条断裂，进而导致银行出现大量死欠，归还希望渺茫。24房地产开发商信誉问题房地产从业门槛较低，除万科、碧桂园等品牌企业外，还存在着较多持自有资金入场的民营企业者，其企业管理形式不够规范，缺少对市场的客观认识，且不注重品牌效应，大多持有“一锤子买卖的心理，利欲熏心，存在较大的信誉问题。例如，部分房地产开

9、发商为维持项目建设，不考虑本身归还能力，伪造资产证实，不计代价地用非法手段向银行骗取贷款，由于其还款意向小，利息负担大，导致了较大的信贷风险。还有极个别开发商利用楼市波动做文章，将工作重点用在炒房上，使用信贷资金炒作房屋，拉高房价，然而所建造的房产质量较差，甚至出现了预售后携款潜逃，留下烂尾工程的情况。房地产商信誉水平直接与信贷质量挂钩，信誉度低、职业性差的房地产商无疑会给银行信贷蒙上一层阴影，其风险程度与对金融业乃至社会的危害程度不容忽视。3房地产业信贷问题应对策略31妥善选择信贷目的固然同属一个行业，但不同企业间经营水平各不一样，在划定行业范围后，银行在实际放贷时，需要综合评估企业情况，有

10、选择性地开展信贷业务，科学选择放款目的。1优先选择有品牌效应的大企业。大品牌企业如碧桂园、万科、富力等，人力配备充足，管理经历丰富，集团资金链稳定，承包商运作形式成熟，且销售时有品牌效应，在项目的建设、销售上均有安全性保障。2优先选择建在热门地区的项目。热门地区由于其交通便利、环境好，附近商场、超市、银行、餐馆等配套设施齐全，不管寓居还是投资购置均有先天优势，容易吸引购房者前来认购，销售市场良好，回款风险小。3优先选择有过开发经历的企业。有开发经历的企业由于有前期经历作为指导，对项目及资金的筹划较为成熟，项目建设有把握，不易出现烂尾及质量问题。同时，由于之前项目打下的口碑，购房者对其更有自信心

11、，更倾向于选购旗下的小区。32多手段信贷风险控制对银行来讲，贷款的放出好像“播种。为了确保前期辛勤的劳作能够如期收获成果，在放贷之时乃至贷款放出之后，都必需要采取相应措施，降低坏账风险，保障本金及利息平稳收回。1定期开展评估。与企业约定，定期查看企业财务报表，评估其资金构造及贷款比重，同时定期实地观察项目建设情况，以把握财务健康程度和项目建设进度，对企业还款能力做到心中有数，并以此作为能否后续跟进放贷的决策参考。2签订质押协议。选择小区优势位置房产，要求企业将不动产作为贷款质押，一方面增加企业还款动力，另一方面也为贷款的收回提供了有力保障。3给予政策刺激。随政策波动及时调整贷款利率，给企业紧迫

12、感，促使企业做出贷款决策；参照商贸企业现金折让的形式，对提早还款的企业根据其提早程度给予不同数额的利息减免，刺激企业积极还款。33合理分配贷款比重1横向行业信贷比重。通过前文可见，房地产业快速、亚健康发展是致使信贷风险的一大因素，银行业作为信贷方理应以信贷为调控手段，抑制其“一家独大。银行需要增大对实体企业的放贷力度，支持其他实体企业发展，一方面能够降低房地产信贷占全部信贷的比重，科学分配放贷构造，减少管理风险，另一方面可以以促生多方经济活力，扶持企业壮大，增加放贷选择，降低对房地产企业的依靠程度，维持信贷行为健康与活力。2纵向购销信贷比重。房地产从业企业由于其置身于经济大潮之中，经营不稳定，其信贷风险高。与之相比，购房者大多有稳定的经济收入来源，其还款意向、信誉程度比企业相比明显更为可靠。银行应增大对购房者的信贷资金量，调控纵向购销信贷比重，一方面能够增加低风险信贷占比，提升贷款质量，另一方面能够促进购房行为，扶持楼市发展，改善房地产企业经营销售水平，进而促进企业还款，构成良性循环。受国家减税降费政策效应影响，将来一定时期内，房地产业将继续焕发生机，银行要紧跟政策调控方向，捉住行业发展契机，做好前期评估，果断出手放款，强化后续管理，盘活企业资金的同时，也给本身发展再添新活力，做到双赢。