议论物业管理企业增值税税负.docx

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1、议论物业管理企业增值税税负摘要：物业管理行业作为经济业务体量规模最大的生活服务业，自2016年“营改增以来，面对国家减税降费的红利政策大趋势，物业管理企业税负发生了重大变化。从集团公司组织构造到业务、业态组合，从合同规划到收费性质等的安排，均会直接影响物业管理企业整体经营税负。关键词：物业管理；减税降费；增值税物业管理行业作为经济业务体量规模最大的生活服务业，从2016年“营改增税制改革开场，就直接享受了减税降费的红利政策，物业管理企业的实际税负发生了重大变化。而今，物业管理越来越走向集团规模化、科技引导化、资本高效化管理。下面我们将针对增值税下物业管理企业的实际税负进行分析与研究。一、回首营

2、业税税制下物业管理企业的税负状况营业税Businesstax，是对在中国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所获得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。2017年10月30日，国务院常务会议通过（国务院关于废止中华人民共和国营业税暂行条例和修改中华人民共和国增值税暂行条例的决定草案），标志着施行60多年的营业税正式退出历史舞台。营业税税制下物业管理企业的应税形式，主要分类为服务业与业两种形式。服务业形式是物业管理企业的主要税负形式，表现为收取物业管理服务费收入以及承当服务中

3、发生的开支。业形式为必不可少的补充形式，表现为物业管理企业代收代付公共能源卫生等业主的费用开支。一营业税下物业管理企业收入的实现营业税下物业管理企业按营业额的5%缴纳营业税。在会计处理上，缴纳的营业税被确以为主营业务税金及附加；而在经营管理的角度，通常被视为营业额的抵减，主营业务收入抵减主营业务税金及附加后的净值，才是企业的净收入。出于这个角度，物业管理企业的流转税负通常被评估为5%忽略附加税费的影响。以上的税负分析是基于正常服务业形式的。物业管理企业的另一种应税形式是业，是物业管理企业必不可少的补充形式。物业管理企业为业主代收代付水、电、煤公共能源费等，适用于业的税负形式。代收的公共能源费款

4、项无须缴纳营业税，前提是收取的款项全部用于代付给公共能源机构，实操上简单的稽核是收款金额小于从公共能源机构收取的能源支出发票金额。业形式下流转税负为零。因而物业管理企业将业收款明晰核算的必要性非常大，直接影响物业管理企业的经营实际税负。业涉及的范畴不仅限于公共能源，还存在于公共卫生、垃圾处理等方面。将业务分类越明细、收付台账越明晰，对物业管理企业的经营税负越有利。二营业税下物业管理企业支出的实现营业税下物业管理企业获得的增值税专用发票不能进行抵扣。换言之，物业管理企业支付的全部费用价款均为物业管理的开支。流转税税负在物业管理支出似乎没有参与。的业管理企业主要关注的是业收取的款项，应限制在对应的

5、支付金额以内，否则会产生不必要的额个税负。二、“营改增税制改革后物业管理企业税负的变化分析“营改增是我国流转税税收制度的一次重大变革。从理论上看，“营改增有效解决了重复征税的问题，税负降低能够增加企业利润与现金流，并促进产业分工精细化，为企业进行创新活动提供条件。此外，增值税具有进项抵扣的特点，企业能够将能源消耗、外判合同、购买机器设备等重要支出纳入抵扣范围，为企业创新业务流提供内在鼓励。因而，研究流转税税负对企业创新业务流的影响及其内在机制具有重要意义。上海财经大学公共政策与治理研究院（中国深化增值税改革施行效应2019年度分析报告），聚焦2019年深化增值税改革施行效应，从改革导向、减税规

6、模、效应显现、将来方向四个维度，客观分析、综合反映增值税减税成效。（分析报告）显示，2019年4月至12月，深化增值税改革累计带来减税8609亿元，累计减税率减税额与未减税前的应纳税额之比达16.13%，充分反映了这一改革减税规模的空前。（分析报告）以为，深化增值税改革应在助力稳增长、调构造，促进经济高质量发展等方面进一步发挥积极作用。既要保持增值税减税政策的持续性和稳定性，继续稳固和拓展减税降费成效，持续落实好各项减税政策措施，也要对深化增值税改革作出战略调整，建立长期可持续的税收政策机制。1物业管理企业在增值税制下，享受进项税抵扣，以及进项税加计扣除、留抵进项税返还的政策，在整体上实现综合

7、税负的下降与现金流的可控性。二增值税税制对物业管理企业的收入影响增值税税制在生活服务业的施行，影响的不仅是服务提供方，服务接受方也直接遭到利好影响：服务业的增值税专用发票上的进项税能够用于抵扣。由于此利好因素，物业管理企业在“营改增经过中，存在了议价博弈的可能性。物业管理企业通过与业户协商，争取将合同的款项，从营业税下的税前价，转变成增值税下的不含税价。理论上，这样的转变，对于服务接受方而言，管理费的成本支出不会因税制的变革而改变，更符合实际情况，由于服务接受方接受的服务并没有节省。然而少有服务接受方会放过税制改革带来的红利，这种坐享其成的成本节省还是更容易被服务接受方所接纳。物业管理行业的社

8、会特性决定了，物业管理企业市场议价能力有限，绝大部分的合同收款金额无法应对增值税税制进行提升，在“营改增施行经过中，物业管理企业按物业管理合同确定的应收款项，从营业税制下的税前价，转变为增值税制下的含税价，主营业务收入被税率化而下降，下降率约为5.66%。由于前款营业税制下企业管理层通常视营业税后的净收入为经营收入，增值税制下的收入与营业税制下的税后净收入差异不大。因而物业管理企业在经营收入的规模上没有发生重大变化。另一方面，相比营业税，增值税制让物业管理企业对可控收入有更准确的数据规模感。业下的款项同样是增值税制下的应税项目，就电费而言，税率高达13%。然而，物业管理企业能够通过获得一样税率

9、的增值税专用发票，而获得进项税款，抵扣相应的销项税，实现业下零税负的结果，可谓殊途同归。三增值税税制对物业管理企业的成本影响物业管理企业的重大支出包括：人工成本或劳务成本、能源消耗、维修维护工具材料等项目，占据物业管理开支总成本80-90%。人工成本不受增值税进项影响，劳务派遣合同提供的发票通常为差额征收的专用发票，进项税额有限。因而，增值税税制下人工成本与劳务成本变化不大。能源消耗的收费单价不会因税制改革而发生重大变化，然而能源消耗的进项税率却非常可观。电费的增值税率为13%，燃气的增值税率为13%，只要水费是简易征收，税率为1%。综合考虑电费的支出约占合同收入的10%-15%不等，电费的进

10、项税额将抵扣约30%的收入产生的销项税额。换言之，物业管理企业在增值税下，能源费的支出将大幅下降，下降率约10%。这里的计算评估是在剔除业下的代收付金额为前提的，反映的是物业管理企业本身在提供物业管理经过中发生的、由物业管理收入承当的能源消消耗用开支。维修维护工具材料等支出的进项税率从13%到6%不等，对应缴增值税税额的抵扣奉献不可忽视。相应的理解，维修维护工具材料等的成本将下降约10%。根据以上的分析，物业管理企业在增值税税制下，总成本约下降5%，为物业管理项目节省了开支。假如延用营业税制下物业管理企业管理分析流转税税负的公式，缴纳的流转税占收入的比例为流转税实际税负而言，物业管理企业在增值

11、税税制下的流转税税负为3%-1.5%范围内。可见，“营改增后，物业管理企业的税负明显下降，现金流方面能得到更大控制空间，利润总额的上升主要体现为成本支出的下降。三、物业管理企业结合经营战略对增值税税负进行控制规划的实操建议通过上述增值税对物业管理企业收入与成本影响的分析可见，物业管理企业对成本的规划与分析在增值税税负的预测以及控制方面尤为重要。物业管理企业对成本支出的分析，应融入增值税税率作为重要分析因素。固然增值税销项与进项的金额在会计处理上均不影响利润表科目，但增值税的进项税额往往成为成本的抵减项，即支付给承包商或公共机构的款项不变，进项税额就成为减低成本的动因。另一方面，增值税的款项将重

12、大影响企业的现金流，尤其是进项税额，在支付成本费用时同时支付。因而，物业管理企业在经营架构、业态组合等方面，都应该结合成本项目的特性，进而预测与控制增值税实际税负。经营架构安排上，无论子公司还是分公司，增值税都是独立核算缴纳的。在同一行政管理区域内多个管理项目，假如是通过设立新子公司或分公司进行管理的，能够将进项税额多的项目与进项税额少的项目放在同一个实体中进行管理，进而尽可能减少应交增值税的现金流支出。业态组合安排上，商业项目由于能源消耗成本占比宏大，由此产生大额的进项税额。住宅项目的能源消耗成本占比拟小，通常进项税额偏低。由此可见，商业项目与住宅项目的适量组合，将对于单个物业管理实体企业而

13、言将最有利于实现最低的实际经营税负。四、结语综上所述，减税降费不是权宜之计，而是深化供应侧构造性改革、推进经济高质量发展的重大决策，是减轻企业负担、激发市场主体活力的重大举措。主席在2020年新年贺词中指出，“减税降费总额超过2万亿元。2019年，我国出台了规模空前的减税降费政策，有效稳定了市场预期、释放了发展潜能，成为宏观政策逆周期调节的利器。从供应侧看，增值税税率明显降低，制造业及其相关环节在增值税减税规模中占比近70%，小微企业普惠性减税约2500亿元，有效减轻了实体经济负担。税费“红包为诸多企业加大研发投入、实现转型升级注入动力。物业管理企业深化结合本身行业的收入与成本特性，将在增值税税负的预测与控制中发挥重大作用。