公允价值计量投资性房地产考虑.docx

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1、公允价值计量投资性房地产考虑公允价值计量在整个会计信息系统中发挥着越来越重要的作用，公允价值计量形式的选择能在不同程度上影响企业行为，进而改变企业对外提供的财务信息。企业根据本身的需要选择适宜的计量属性，在提供客观公正的财务信息的同时，也加强了本身的竞争能力。本文以正和股份为例，重点分析公司采用公允价值形式计量投资性房地产后对财务指标的影响。主要从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力四个方面进行分析。关键词:公允价值;投资性房地产;财务指标;正和股份1.前言我国财政部的企业会计准则规定投资性房地产的初始计量采用成本形式，而其后续计量时能够采用历史成本或是公允价值计量形式。但是，同一企业不能同

2、时采用两种计量形式，只能选择其中的一种计量形式对所有投资性房地产进行后续计量。公允价值计量投资性房地产对企业的财务状况产生重要的影响。李绘芳和张燕(2013)指出公允价值能够为投资者提供愈加相关的信息，并运用到企业的投资决策中。1邹燕等(2013)、王福胜等(2014)提出能否使用公允价值计量成为企业进行盈余管理的考虑因素，管理层通过选择公允价值形式影响公司的财务状况和经营成果。23张奇峰等(2011)指出企业采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值;也加剧了企业当期净利润的波动。4陈敏和柴斌锋(2011)发现公允价值形式会使企业盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。5本文以正和股份为

3、例，分析公允价值计量形式对其财务指标体系的影响。分析新会计准则下，公允价值计量投资性房地产对正和股份盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力的影响;最后，通过翻阅正和股份财务报表，查看正和股份在附注中对公允价值计量的披露情况。海南正和实业集团股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公开发行股票的股份制试点企业之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的经营范围以商业房产为主，商业房产运营的盈利主要;于出租商业房产的租金收入及持有商业房产的增值收益，是“金融+地产+商业的复合体。因此选用恰当的会计计量方式计量投资性房地产对企业的财务状况有重要的影响。本文选取正和股份进行案例分

4、析主要原由于:(1)正和股份主要从事商业房产经营，属于房地产行业，是采用公允价值计量的上市公司中所属行业最多的行业之一。(2)正和股份20092012年资产总计分别为24.3亿元、35.1亿元、51亿元、58亿元，总资产规模主要位于2550亿元的区间段，是采用公允价值计量的上市公司中总资产规模所占比例最高的区间。2.对盈利能力的影响净资产收益率是衡量盈利能力的重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对净资产收益率的影响，将投资性房地产公允价值计入净利润后的净资产收益率(调整后的净资产收益率)与投资性房地产公允价值计入净利润前的净资产收益率(调整前的净资产收益率)进行比拟。通过相关数据处

5、理，得出调整前后的净资产收益率(如表1所示)。通过计算，能够得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的净资产收益率略微下降外，2009年2014年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其净资产收益率有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入净利润后，2009年2014年的净资产收益率都有所上涨。总体来讲，正和股份投资性房地产采用公允价值形式后公司的净资产收益率指标得到提高。3.对偿债能力的影响资产负债率是衡量偿债能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对正和股份资产负债率的影响，将投资性房地产按公允价值形式计量的资产负债率(调整后的资产负债率)与投资性房地产按公允价

6、值形式计量前的资产负债率(调整前的资产负债率)进行比拟。通过相关数据处理，得出调整前后的资产负债率(见表1)。结果得出，2008年2010年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其资产负债率指标有较大的影响，分析因将投资性房地产采用公允价值后，总资产的账面价值大幅提高，2008年、2009年和2010年的资产负债率分别下降了71%，70%和50.9%。2011总体来讲，投资性房地产采用公允价值形式后将资产负债率指标降低。4.对运营能力的影响总资产周转率是衡量运营能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对总资产周转率的影响，将投资性房地产公允价值计入后的总资产周转率(调整后的总

7、资产周转率)与投资性房地产公允价值计入前的总资产周转率(调整前的总资产周转率)进行比拟。通过相关数据处理，得出调整前后的总资产周转率(见表1)。通过计算，能够得出，2008年2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其总资产周转有较大的影响，因将投资性房地产采用公允价值后，在营业收入一定的情况下，公允价值计量形式下的平均总资产价值大于成本形式下的，2008年2012年的总资产周转率分别下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%。总体来讲，正和股份公司采用公允价值计量投资性房地产后降低了总资产周转率指标。但是，对于投资者来讲，更关心的是企业流动资产周转率，公允

8、价值计量对企业的流动资产周转率没有影响，因而正和股份采用公允价值计量投资性房地产不会影响投资者对其的评价。5.对成长能力的影响营业利润增长率是反映企业增长能力的重要指标，本文通过投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例间接的比拟公允价值对企业利润增长的影响。通过相关数据处理，得出投资性房地产公允价值变动额对营业利润的影响(见表1)。通过计算，能够得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的营业利润率略微下降外，20092012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其营业利润有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入营业利润后，2009年，2010年和2011年的比率分别上涨了47.

9、73%，30.18%，35.09%。总体来讲，正和股份投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例较大，对营业利润增长率指标有较大的影响。6.公允价值计量的信息披露情况通过本文前面的分析能够看出，正和股份采用公允价值计量形式后改善了其财务指标。企业很可能利用公允价值计量形式粉饰报表、平滑收益，人为地操纵利润。那么，为查看公允价值运用的合理性，本文继续分析正和股份在财务报表附注中关于公允价值信息的披露情况。公允价值计量能否合理要看下面几个方面:公允价值的估值方法、相关的不确定因素以及公允价值确定的根据。对于本文对正和股份关于公允价值信息披露，本文作如下分析:正和股份采用的公允价值估值方法为市场法，

10、市场法是公允价值第二层次确实定方法，与第三层次确实定方法相比，是比拟可靠的。为正和股份出具资产评估报告书的是福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司，这是由福建省财政厅所属的福建省资产评估中心脱钩改制设立，成立于1992年7月，注册资本150万元，公司注册资产评估师32人，是全国首批、福建省首家经批准具有资产评估资质的专业机构，并于1993年3月经财政部和中国证监会审批成为全国第一批具有从事证券、期货业务资产评估资质的专业机构，公司同时具备全国范围土地评估资质、房地产估价甲级资质。因而，由福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的资产评估书的可靠性也相当高。正和股份从2009年到201

11、2年采用公允价值的估值方法、依靠的第三方独立中介机构都没有发生变化，相对稳定。由此可见，正和股份对公允价值确实认方法、不确定因素、确认的根据作了充分的披露，其对公允价值计量形式的运用合规合法，较为合理。7.结论与建议通过正和股份的案例分析，发现公司采用公允价值计量后，确实能对其财务业绩产生了很大的影响，表明公允价值计量形式对其财务指标有改善作用。此外，正和股份对公允价值的信息做出充分披露，正和股份对公允价值的运用是可靠的。采用公允价值计量形式对上市公司的业绩指标有改善作用。公允价值的运用是值得肯定的。总体来讲，为了防止企业提升业绩等动机而利用公允价值创造利润，本文对提高公允价值运用的准确性和适用性提出下面对策建议。进一步加强规范公允价值计量，目前对于投资性房地产，绝大部分企业采用的是第三层次的公允价值确认方法，不确定性很高。应完善公允价值确实定方法，针对不同的场合，提出相应的评估方法。企业在使用公允价值评估方法时，必须根据第三方独立中介机构出具的资产评估书，为公允价值确实定提供可靠的保证。