宏观经济政策对房地产资本构造的影响.docx

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1、宏观经济政策对房地产资本构造的影响摘要我国于1998年取消住房分配政策之后，房地产业快速发展，但在快速发展的同时，其也存在众多问题。金融危机之后，我国于2009年开场对房地产业施行强有力的宏观调控，目的是坚持在发展中调控，在调控中发展。房地产公司成为国家宏观调控的重点，由于其价值特殊，在中国地位特殊，一直以来都是国民经济的重要支柱。文章在列举分析近年国家宏观经济政策的基础上，运用相关资本构造理论对房地产上市公司资本构造进行分析，以万科集团为例，探析当前宏观经济政策对房地产上市公司资本构造的影响，并提出相关的意见和建议。关键词宏观经济政策;上市公司;资本构造;万科地产2015年以来，政府陆续推出

2、支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，为居民购房提供了有利条件。乘着社会经济发展的东风，万科集团作为房地产行业的标杆企业，发展速度越来越快，规模也越来越大。万科集团在房地产行业所面临的竞争也日益剧烈，只要不断优化资本构造，才能在竞争剧烈的房地产行业中健康发展并不断地前行。2理论综述2.1宏观经济政策的含义第一，财政政策。是通过税收和政府支出变化来影响总需求的政策，税收、财政支出、政府投资是其主要工具。税收是房地产市场宏观调控的重要调整方式，财政政策直接影响房地产上市公司的资产负债率。第二，货币政策。是调节货币供应量来适应总需求的政策，银行是房地产资金来源的主要供应者，同时也是消费者住房消费信

3、贷的主要供应方，央行又是银行的政策调整者，因而银行的信贷政策以及各项资金的回收情况会直接影响房地产上市公司的资本构造。第三，汇率政策。对于收支平衡的调控主要是通过政府对国家货币的汇率控制最终控制贸易和资本流动的政策。对于房地产短期买卖差价套利的投机行为、国际资本的流动性和趋利性，汇率制度、水平的变动与调整都在直接或间接地影响着房地产上市公司的资本构造。2.2资本构造的含义资本构造是长期资本的构成和比例关系，包括负债、优先股、普通股等。它本质上反映的是企业的产权关系，即不同资本的所有者对企业所有权的要求权。其中最具代表性的是MM理论，它是公认的当代企业资本构造理论，已成为后续资本构造理论的逻辑起

4、点。2.3与房地产相关的宏观经济政策列举第一，中央首提化解库存。2015年11月10日，第十一届中央财经领导小组会议，全力解决地产库存，大力支持房地产业健康发展。12月14日，政治局会议强调:化解房地产库存，加快农民工市民化有利于稳定房地产市场，扩大房屋有效需求，合理配置资源。12月18日，中央经济工作会议2016年五大经济工作任务之一就是去库存，这些举措将有利于改善资本投资环境。第二，人民币贬值，央行持续降息降准，货币宽松。2015年以来，央行继续放宽货币政策，截至12月中旬，已经进行了总共5次降息和4次降准。11月央行公布降息后，时隔三个多月再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。在人民币贬

5、值的情况下和宽松的货币政策下，房地产市场的压力很大，由于大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业，住建部近期放宽限制，本来的目的是想对冲这一影响，然而事实上效果并不是很理想。第三，“330新政放松力度较大。新政对于首套房和二套房首付均下降，知足了当地政府积极放松住房公积金政策及个人购房需求，对楼市复苏也带来了积极影响。同时，营业税征收条件的放宽有利于直接降低交易成本，重振住房，政策从根本出发显示了中央稳定住房消费，积极去库存，活化资本市场，引导房地产市场持续健康发展的决心。降首付比例这一举措对于改善性需求置业者来讲是一个福音，这一政策直接鼓励大家换购住房。第四，房地产资产证券化提速。相关文件要

6、求，有能力的城市一定要积极利用各项已有或潜在资产，加快资产证券化业务，利用好住房公积金个人住房贷款。2015年6月，国内第一只公募EITs获批。这是由万科集团联手鹏华基金发起的。相对于国外成熟的资产证券化市场，国内证券化市场正在向着多个不同类型的发展方向转移。中国发展相对于西方国家来讲较慢，尤其在房地产金融领域，但是就房地产创造的GDP和房屋密度而言中国发展空间还很大。第五，银行对于个人房产按揭贷款的支持力度不断加强。宏观经济下行，企业财务和经营风险加大，银行风险偏好下降，高财务风险和经营风险的企业将面临融资难的窘境。在这种环境下，政府必须利用宽松的货币政策通过央行调控到达鼓励银行加速贷款的审

7、批和放款速率的目的，由于有房产作为抵押，因而个人按揭贷款不良率很低，有较高的安全性的个人按揭贷款成为目前银行贷款的首选渠道。2.4本文研究意义房地产行业已经成为中国国民经济的重要支柱产业。中国房地产业经太多年的发展，已经构成独特的经济和社会地位，房地产业资本构造也有别于其他传统行业。主要体如今资金回收期相对较长，是一个高投入、慢回收的经过，这对资金管理和利用要求很高。因而，科学合理的资本构造和良好的融资渠道对房地产公司运作有宏大影响。万科集团作为房地产行业的标杆企业，其资本构造具有很大的研究意义，其资本构造的合理性对其他公司具有借鉴意义，有利于促进和引导其他非上市房地产公司健康合理发展。3宏观

8、经济政策对房地产公司资本构造的影响3.1万科集团大概情况万科企业股份有限公司(股票代码000002)(简称“万科)于1984年5月成立，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2015年万科发展可谓顺风顺水，收入与利润增速均明显高于2014年，全年实现营业收入1955.5亿元人民币，净利润181.2亿元。无论是公司的战略，还是管理团队、治理构造、产品或企业文化、品牌价值，在中国的房地产行业具有明显的优势。3.2万科资本构造分析万科公司资本构造是一个长期的演变经过，是在历次的融资经过中逐步构成的，也是多项内外部因素协调作用产生的。万科先后经历了屡次银行贷款、两次上市、

9、两次配股、一次A股非公开发行、两次发行可转债等重大融资行为，屡次大规模的融资为万科资本构造的构成产生了重大的影响。根据房地产行业的特征，结合万科公司的现状，对万科公司资本构造的研究如表1所示。20132015年，万科集团的资产负债率集中在75%80%，波动相对较小，构造相对稳定，但万科公司资产负债率相对于其他行业的或本行业中的公司来讲仍然偏高。公司债务中，容易看出流动负债的比率相对稳定，这讲明大部分流动负债由长期筹资获得，风险较小，属稳健型资本构造。在股权构造中，流通股在总股本中所占的比重不断地增加，这也讲明万科股权构造的分散性，有助于股权构造的合理化。3.3评价从总体资产负债率来看，房地产业

10、作为资本密集型产业，资产负债率远高于其他行业，属于高负债经营，房地产开发建设项目资金构成的比例中，资金主要来源于银行借款。通过对万科公司资本构造变动的原因分析能够看出，万科公司资本构造的变化在一定程度上是符合优序融资理论的资本构造理论。优序融资理论提出，企业在进行净经营性长期资产总投资时，企业内部现金流很难知足其扩张需求。这时，企业会首选内部融资，其次是债务融资，最后才选股权融资，对外进行资金扩张时，企业更倾向于债务融资而不是股权融资，这一系列偏好选择揭示了企业筹资时对不同筹资方式选择的偏好。4优化房地产业资本构造的建议由于房地产企业是资本密集型企业，健康合理的资本市场显得尤为重要。政府应当努

11、力做到专业化，积极引导房地产业健康发展，深化了解房地产业目前状况，对库存量、商品房质量等做深化调研，合理引导其去库存，建立有效制度推进资本构造合理化改革。优化各项政策，做到准确性、有针对性、及时性，大力发展资本市场，完成股权分置改革、增加资本不断进行创新。宏观经济政策在一定条件下能够优化资本构造，主要从下面三方面入手。4.1逐步推动住房抵押贷款证券化不断创新金融产品。发行抵押债券，通过抵押贷款有针对性的解决现有困难，打破银行贷款的限制、资本市场使用股权融资的障碍，避免将所有风险都集中在商业银行。4.2鼓励发展房地产投资信托基金(EITs)EITs的发展拓宽了房地产融资渠道，打破投资炒房者独享楼

12、市上涨增值的局面，分担以银行信贷为主导的融资方式所积聚的金融风险、拓宽居民投资渠道、缓和通货膨胀。4.3建立住房金融公库政府应当合理引导，加快二手房的流通，加大去库存化力度，开发更多投融资渠道为民间资本的进入提供途径，理性化购房需求，避免市场暴热或暴冷。在深化调查的前提下，设立住房金融库，改造住房公积金，成立住房政策性金融机构，减小资金风险。随着国家宏观经济调控政策的相继出台，尤其是金融调控力度的加大，传统的融资方式劣势也逐步暴露。随着金融市场信息可视化的改善以及居民需求和心理的改变、房地产公司经营实力的加强，经济政策的影响力也没有过去那么大了，尤其是对于像万科这样发展迅速的大公司，其经营形式以及经营构造不断随着市场需求发生改变，其盈利能力不断加强，加之国家宏观经济政策的支持，近年万科处于创新发展期。