物业公司合同管理制度.docx

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1、物业公司合同管理制度平常在寻找规章制度经过中，可能会需要到物业公司合同管理制度，希望能让您节省时间起到了帮助的作用。1、物业公司合同管理制度物业公司合同管理制度内容有哪些?下面是我给家整理的物业公司合同管理制度范本，供家阅读与参考。物业公司合同管理制度范本合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的获得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须相互配合,共同努力,搞好公司以重合同、守信誉为核心的合同管理工作。1.目的:为规范公司合同的管理,防备与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据（合同法）及

2、其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,附属于原合同,同样适用本制度。3.职责3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;3.2公司总经理受董事长托负责标的3万下面合同的审批签署;3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,详细职责是:3.3.1负责在有需要情况下参与各类合同的会谈工作。3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人受权托书的发放和管理;3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合

3、同的合法性、可行性、有利性审查;3.3.5负责合同纠纷的处理;3.3.6负责合同的档案日常管理;3.3.7负责本制度的监督执行。3.4职能部门/项目负责各类相关业务的合同会谈。4.合同的签订4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。4.2签订合同前须审查的资料:4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证实文件等。4.2.2资信能力、履约能力,如资产证实、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证实等。4.3合同的审批公司签订的合同,必须经公司总经理审批。4.3.1详细权限如下:4.3.1.1一般情况下合同由董事长受权总经理审批。4.

4、3.1.2标的超过3万元的由董事长审批。4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人详细经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。合同审查的要点是:4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容能否符合国家法律、政策和本制度规定。4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款能否齐全;当事人双方的权利、义务能否详细、明确;文字表述能否确切无误。4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方十分是对方能否具备履行合同的能力、条件;估计获得的

5、经济效益和可能承当的风险;合同非正常履行时可能遭到的经济损失。4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况能否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。4.4不得与没有立承当民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。4.5公司出具受权托书托员工签订合同的,该员工为公司托人。公司托人,能够在公司受权范围内代表公司签约。公司托人必须对本企业公司负责。若公司托人超出托权限签约,造成公司损失的,公司将根据有关本制度有关规定处理。4.6签订合同必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则和价廉物美、择优签约的原则。任何人对外签订合同,都必须以维

6、护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定重办。4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。4.8合同的内容应符合下面要求:4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联络方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应具体约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定具体的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描绘的应将讲明材料如图纸等作

7、为合同的附件。4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量确实定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等能够用指标描绘的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样奇放地点。4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信誉证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。4.8.6履行期限

8、、地点和方式履行期限应详细明确定,无法约定详细时间的,应在合同中约定履行期间的方式;合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定详细地名的应明确至市辖区或县一级;买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。4.8.7合同的担保合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合详细情况根据（担保法）的要求办理相关手续。2、物业公司档案管理规章制度1.客户档案的管理工作由客务部负责。2.客户资料按单元号一户一档建立，按楼层统一存放在客户档案文件柜内。3.每个客户档案内由入住资料、二装资料、往来函

9、和房门锁、电话、车位、水牌、客户加班等申请单等组成，退租客户的资料须及时装订另存。4.每个客户档案均按日期顺序排列，将最新的文件摆在最前面。5.客户档案的标牌须与档案内现客户的公司名称吻合。6.客务部每年整理一次退租客户档案，对已装订好的退租客户资料打印目录后按楼层装入文件盒内存放。7.客户档案查阅可向客务主管借出，经客务部经理批准后在客务部办公室阅览。8.原始客户档案一般不可修改，客务部工作档案需经客务部经理同意方可修改。9.客务部档案应积极推行计算机管理，由客务主管设置客户档案管理系统，将客户各类资料、各单元房屋使用情况等输入计算机中，进行资料分析、整理和信息传递。3、物业公司各项管理规章

10、制度1消防检查包括对消防器材、设备、装修、通道、易燃易爆物品及房屋用处改变的检查，也包括用电、用气安全和动火作业的检查。2各项目的消防责任人同时为消防检查人。同时，消防责任人的工作必须随时接受相关部门与公司领导的检查。3检查项目见（消防系统检查项目）。4项目负责人安排保安班或机电班对灭火器每季度进行一次检查，并按规定时间更换或补充，不允许过期存放。5根据（消防系统检查项目）的规定进行检查，检查时必须作好具体记录，对于不符合要求的，应尽快整改。6对物业区域物业区域内的公共地方的用电、设备、线路应每月检查一次，并作好具体记录。对存在隐患的地方，要及时维修或通知有关部门处理。7对任何私拉乱接管线的行

11、为，一经发现，给予制止，并发出违章整改通知书，限期整改，对拒不整改者，按有关规定强迫执行和处罚。8严格执行装修审批制度，但凡动火作业，须得到消防机关和物业公司批准方可施工，物业公司应做好登记和全经过的监督工作。9积极配合有关供气、供电、消防机关做好消防检查工作。10值班人员应天天对公共通道进行检查，及时清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道顺畅。酒楼、卡拉OK、餐厅、商场、地下室等重点防火部位应增加巡查次数。对把房屋改变原用处的，责令业主恢复原批准用处。11秩序维护员应按规定制止人员携带易燃易爆物品进入物业区域。4、物业公司各项管理规章制度一、目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，

12、提高员工的基本素质。二、适用范围：新天美地花园物业管理公司所有工作人员。三、职责：3.1xx物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出奉献。3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、关于服装、装束4.1进公司必须穿好工作服；4.2工作服要干净；4.3进公司须戴工作证；4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。五、关于上班时间5.1时间为上午8：30-12：00下午2：0

13、0-18：005.2不得无故迟到、早退、外出；5.3雇员请假须提早一天通知部门主管批准后方可请假特殊情况例外；5.4严禁无故旷工；5.5上、下班必须签到；5.6不许代别人签到；5.7不得涂改签到表。六、关于厂内设备和备件6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；6.2注意整理整顿；6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；6.5节约用水，用电，不得浪费；6.6凡成心毁坏设备、设施，从严处理；6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；6.8设备引起故障时必需要及时报告相关领导，不得擅动机器。5、物业公司各项管理规章制度为了贯彻“安全第一、预防为主、防治结合的方针，加强

14、雷电灾祸防御工作，防止因雷击造成的人员伤亡和财产损失，结合公司实际制定下面制度。一、成立防雷安全领导小组，组长：工程采购总监，副组长：工程维修部经理，成员：工程维修部全体维修人员、物资供给部经理、工程材料采购员。二、由防雷安全领导小组制定雷电灾祸应急预案，并在发生雷电灾祸时启动预案，必须在最短时间内做到组织领导到位、技术指导到位、物资供给到位、救援人员到位，确保高效妥善处理灾情。三、建立健全雷电灾祸报告制度，在遭受雷电灾祸后由防雷安全领导小组长及时向总经理、董事会和市气象局防雷办公室报告灾情，并协助防雷办公室组织做好雷电灾祸的调查、鉴定工作，分析雷电灾祸事故原因，提出解决方案和措施。四、由工程

15、维修部电工班长负责关注气象部门发出的雷暴预报，并及时告知防雷安全领导小组组长和副组长。五、为确保防雷设施安全有效，工程维修部应加强对防雷设施的检查维护，如发现防雷设施损坏的，应及时告知防雷安全领导小组组长和市气象局防雷办公室，尽快排除防雷安全隐患。在检查报告，合格证失效前十五个工作日提早由工程维修部经理向市防雷办公室提出检测申请，并积极配合做好防雷设施定期检测工作。六、要加强防雷知识的宣传教育，提高公司员工防雷安全意识和自我保护技能，制定相应的防备措施。七、对违法律法规导致雷击责任事故的，要依法追查有关责任人的法律责任。6、物业公司合同管理制度物业公司合同管理制度内容有哪些?下面是我给家整理的

16、物业公司合同管理制度范本，供家阅读与参考。物业公司合同管理制度范本合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的获得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须相互配合,共同努力,搞好公司以重合同、守信誉为核心的合同管理工作。1.目的:为规范公司合同的管理,防备与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据（合同法）及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要

17、组成部分,附属于原合同,同样适用本制度。3.职责3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;3.2公司总经理受董事长托负责标的3万下面合同的审批签署;3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,详细职责是:3.3.1负责在有需要情况下参与各类合同的会谈工作。3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人受权托书的发放和管理;3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;3.3.5负责合同纠纷的处理;3.3.6负责合同的档案日常管理;3.3.7负责本制度的监督执行。3.4职能部门/项目负责各类相关业务的合同会谈。4.合同的签订

18、4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。4.2签订合同前须审查的资料:4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证实文件等。4.2.2资信能力、履约能力,如资产证实、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证实等。4.3合同的审批公司签订的合同,必须经公司总经理审批。4.3.1详细权限如下:4.3.1.1一般情况下合同由董事长受权总经理审批。4.3.1.2标的超过3万元的由董事长审批。4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人详细经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导

19、部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。合同审查的要点是:4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容能否符合国家法律、政策和本制度规定。4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款能否齐全;当事人双方的权利、义务能否详细、明确;文字表述能否确切无误。4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方十分是对方能否具备履行合同的能力、条件;估计获得的经济效益和可能承当的风险;合同非正常履行时可能遭到的经济损失。4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况能否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。4.

20、4不得与没有立承当民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。4.5公司出具受权托书托员工签订合同的,该员工为公司托人。公司托人,能够在公司受权范围内代表公司签约。公司托人必须对本企业公司负责。若公司托人超出托权限签约,造成公司损失的,公司将根据有关本制度有关规定处理。4.6签订合同必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则和价廉物美、择优签约的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定重办。4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统

21、一合同文本。4.8合同的内容应符合下面要求:4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联络方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应具体约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定具体的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描绘的应将讲明材料如图纸等作为合同的附件。4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量确实定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或

22、企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等能够用指标描绘的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样奇放地点。4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信誉证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。4.8.6履行期限、地点和方式履行期限应详细明确定,无法约定详细时间的,应在合同中约定履行期间的方式;合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定详细地名

23、的应明确至市辖区或县一级;买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。4.8.7合同的担保合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合详细情况根据（担保法）的要求办理相关手续。7、物业公司员工管理规章制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定下面规定：一、出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。二、请假：必需要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动搐处理，扣发15天工资。(1)请事假扣发当天工资。(2)请病假，必需要有医生证实，三天以内工资照发，三天以上扣除

24、请假期间工资。(3)旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。(4)请假一天以上请假者必须提早申请。(5)上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。三、坚守工作岗位，必须按质、按量到达管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户映较意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。四、如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。五、管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。六、上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天;业余时间应努力学习业务知识及相关知识。七、不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。八、严禁向业主、住户索取财物

25、、吃、拿等不良行为。九、热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。文明办公制度一、员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。二、员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公讲明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。三、讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、方、清洁。四、各办公室、会议室严禁吸烟。五、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。六、爱护公共财物，节约用水用电。七、重视防水、防盗和安全生产。八、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。九、严格要求本人，遵守公司的

26、各项规章制度。十、以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。办公室值班制度为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：一、值班人员：公司各部门经理下面人员，均应参加值班。二、值班地点：公司客户服务中心。三、值班时间：星期一至星期五12：0013：00。四、值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。五、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。六、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因而而造成损失的，追查当事人的责任。七、值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法

27、安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。八、国家法定节假日另做加强值班安排。管理处接待来投诉工作制度为加强管理处与业主、住户的联络，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来投诉工作制度。一、接待来工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来投诉有门、信任管理处。二、任何管理人员在碰到业主、住户来投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对人小孩一个样、忙时闲时一个样。三、对住户投诉、来中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇

28、报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。四、责任部门在处理来、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有下落、件件有回音。五、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。用户投诉处理制度一、用户投诉的接收1、凡用户对公司服务方面的投诉，不管采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户馈处理结果。2、管理处建立（客户投诉登记表），对每一份投

29、诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。3、管理处亲身或指定人员根据客户投诉或意见，填写（客户投诉处理通知单）。为了便于跟踪、检索，每一份（客户投诉处理通知单）应进行编号，并与（客户投诉登记表）中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。二、用户意见的处理(必须知足公司对用户的承诺要求处理)1、管理处将（用户投诉处理通知单）连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。(1)由有关班组负责作出弥补措施。(2)作出弥补措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。2、对重问题的投诉，管理处不能处理的需统

30、一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。3、对需采取纠正措施的问题要在（用户投诉处理通知单）中记录，以便跟踪检索。4、在完成弥补措施后，应将处理结果馈给管理处，由管理处负责与用户联络，报告处理结果，直到用户满意为止。业主投诉处理和分析制度一、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不管采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后根据投诉内容馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。二、各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种弥补措施，答复时间最长不应超过三天。三、各责任部门根据业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果馈给部调度室。四、对重问题的投诉

31、，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。五、服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后能否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。六、对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对复出现的问题，应组织有关部门进行深化讨论并找出解决办法，防止重复发生。业主意见调查和回制度一、客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对下面方面的满意程度：a)供电管理;)供水管理;c)消防治安管理;d)卫生管理;e)绿化管理;f)公共设施管理;g)维修服务;h)服务态度。二、服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及

32、分项满意率，业主对物业管理的意见(共性的意见)等书面报告办公室主任。三、对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。四、对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。五、对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主员会进行通报，接受监督。六、物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回。七、回时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回记录。八、回中，对业主的询问、意见，不能立即答复的，应告知预约时间答复。九、回后碰到的重问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。管理处接待来投诉定期固制度8、物业公司员工管理规章制度一、员工守则(一)管理人员必须保持服

33、装整洁，仪表端庄、精神饱满。(二)对待住户、客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间良好关系。(三)必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班(交接班)，不得无故迟到、早退。(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。(五)管理人员不得介入楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司咨询。(六)厦负责人应该执行公司之各项指标，并定期召开该厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。厦员工应服从厦负责人之工作调配及岗位编排。(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。(九)不得向业主、

34、住户或与公司业务有关的.任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。(十)所有公物不得用于私人方面，不得成心疏忽损坏公司财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿。(十一)雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并根据公司所公布之指示进行防风防雨工作。(十二)必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。二、管理公司(一)根据规定时间当值，不可擅离任守。(二)在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。(三)每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证，完成本人的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需十分留意厦清洁及有否损坏、陈旧需要维修的地方，并进行登记，如遇有不寻常

35、事件应立即处理、记录并及时向上级报告。(四)台风或暴雨期间，管理人员必须按公司所公布的员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产。(五)服从上级指导，完成所指定工作。(六)留意各种公用设备有否被毁坏或涂污，并通知有关人员修理和去除，必要时须协助维修工作。(七)执行各项任务时，必需要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一。(八)如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。(九)热情接待来人员，具体记录住户投诉，并迅速处理。不属于本人职责范围的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。(十)管理处须设置急救药品，如绷带、药棉及抢救药品等。(十一)厦

36、公共地方之钥匙，如：电机房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。三、保安工作(一)必须明了和把握厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用以有设施，以免减弱防盗效果，十分强调门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，客则可用对讲机。严禁门敞开，防止坏人有机可乘。(二)应熟悉厦内各住户、识记住户之姓名、年龄、家庭成员、职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。(三)与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见和互通消息。(四)各更管人员交接时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查

37、，务令保安人员高度警觉。(五)严禁借推销之人士进入厦。尤其是自称公务人员或公共机构人员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询。(六)应有礼貌询问进入厦的来客人，登记身份证或工作牌照。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如客携带可疑物品时，更需提高警惕。(七)当值管理人员至少每两小时巡楼一次(但不固定时间)，以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警惕性，十分注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后巷水渠侧、水箱底能否预先暗藏盗窃工具等。(八)如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭门及通道，以待警方人员到场处理。切勿采

38、取鲁莽行动而不知会警方。(九)切架理人员只要一般市民之逮捕权，并无搜寻权。因而逮捕疑犯后，应尽快交部门处理。(十)具体记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。(十一)若发生罪案，应采取下列步骤协助破案。1、立即报案，并留在现场制人员到达，遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。2、切勿移动、也不许别人移动、触摸、践踏现场物品，协助部门保留证据，方便调查工作。3、切勿开动风扇、冷气机或其他电器用具，以免证据毁坏。4、禁止任何人在现场走动，以方便部门到现场调查。5、向人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之相貌、穿着、有关之车牌号及坏人逃走方向。四、公共卫生(一)清洁工人必须依时清

39、洁堂、走廊、楼梯、电停车场及天台等公用地方。(二)劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。(三)如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级报告。(四)如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。(五)如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理。(六)劝喻住户淋花时要十分小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。(七)如发现空调滴水或发出量热气或噪音时，劝喻住户从速处理，以免影响邻居和市容卫生。并根据耻条例，影响市容者，处以罚

40、款。(八)如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上;也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。(九)若上层住户之水喉或水管破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应具体记录及请示上级处理。(十)如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做具体记录并报告上级和有关卫生部门。五、电梯(一)电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，值班人员应立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。(二)劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。(三)乘用电梯人数太多时，应维持

41、秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。(四)住户应留意，切勿让幼儿单搭乘或进入电梯，以免发生危险。(五)保安值班人员时刻注意闭路电视，警觉坏人恶意毁坏电梯或梯内设备。(六)经常去除电梯路径轨内经常积存的垃圾，以免影响梯门开关。(七)如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应急时通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理人员应详述电梯不妥之处，以便研究缺点，一切具体情况，必须具体记录送管理处。(八)狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有渗水时，应即尽量阻止雨水进入电梯槽，暴风雨后，必须根治漏水情况。(九)电梯槽底有积水时，应及时报告上级处理，同时研究水的;，及早修理。(十)凡有水进入

42、电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。(十一)电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外任何人不得使用。(十二)电梯每年“年检一次，并获得年检合格证。(十三)冲洗走廊及楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。(十四)火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯，因电梯可能随时停在半途，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。(十五)经常检查电梯机房能否有足够的通风，温度能否过高，气窗玻璃能否完好。机房门须十分上锁，加上“不准擅闯之类的告示牌。(十六)电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。六、电力系统(一)修理电气设备，应聘请持证的合

43、格技师。(二)应明了厦各种电力供给的设备所在。如：厦的电力总制、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。(三)如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。(四)全座楼宇电力忽然中断，应先检查厦之总制能否正常，如属于正常则与供电公司联络询明情况。(五)公共使用的电力设备，如：电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理。(六)接到供电公司通知停电时，应即帖出通告，清楚列明日期

44、、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统能否恢复正常。(七)经常检查、保养弱电系统，如：厦与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即修理。(八)在厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统。(九)厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置杂物。(十)厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。七、消防(一)消防中心值班人员必须熟练把握消防中心各种设备的操作使用，并应熟练其他消防设备的使用。(二)组织厦员工学习消防知识，熟悉和把握各种消防设备的操作使用。

45、组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为厦合格的义务消防队员。(三)值班人员(包括管理人员)须经常检查防火设施等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。(四)利用通告、图片等形式使住户了解怎样使用消防设施和消防设备，以备应急。(五)每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。(七)留意公用电线，如有破损和不符合规定时，应立即修理和更换。(八)留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易着火者，当发现住户有量易燃物品时，即刻查询能否有特许证实和安全措施，没有时，立即令其搬走(搬出厦外)，并尽快报管理

46、处和公司。(九)劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧香纸。(十)如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119报案。(十一)若发生火警，即电“119报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法施救。(十二)火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。(十三)切勿将放火门打开，以免万一发生火警时，浓烟散播及火势蔓延。(十四)报案时，必须清楚讲明现场地址，报案人姓名及管理处电话。(十五)所有消防装置，应由认可的消防监查单位每年最少检查一次。八、气体燃料泄漏(一)如发现气体燃料泄露时，应立即熄灭现场附近所有火源

47、。(二)打开气体燃料泄漏单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。(三)切勿吸烟、点火、按动门铃、电开关等任何电制及电器。(四)管理员应立即关闭单位系统的气体燃料总制，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，电话通知气体燃料公司或拨“119报警。(五)“用手拍门的方式通知住户气体燃料泄漏事件，请住户关闭气体供给制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其他住户施行上述一、二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离。九、楼宇构造及维修(一)楼宇构造如被更改或毁坏，对该楼宇的安全有重影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时，应予以制止并向上级报告。(三)天花板或外墙有漏水，应即通知单位主管及有关住户修理。(四)在巡查时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：1、墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂;2、气窗的玻璃爆裂;3、楼梯边的栏杆松拖;4、防火门及消防设备损坏;5、内外