房地产运营-地产项目收并购模拟清算相关问题实操分享.pdf

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1、地产项目收并购模拟清算相关问题实操分享地产项目收并购模拟清算相关问题实操分享夏旭夏旭2020.5.30 深圳深圳目目 录录2.常见模拟清算常见模拟清算2.1 分业态合作中的模拟清算2.2 分地块合作中的模拟清算2.3 兜底条款与模拟清算2.4 合作开发后回购的模拟清算1. 项目模拟清算概述项目模拟清算概述1.1 模拟清算概述1.2 模拟清算适用情形1.3 模拟清算常见风险1.4 模拟清算标配条款1.5 谁关心模拟清算1.6 模拟清算热点话题产全链综金融服务商1.1 模拟清算概述什什么么是是模模拟拟清清算算 不是税务清算，不是测算； 解决一方提前退出； 解决如何算账，模拟清算规则； 主营业收入、

2、开发总成本、税费、最终得出模拟清算利润。如如何何模模拟拟清清算算 物业回购=成本*（1+成本利润率） 开发成本=面积*约定单价 税费=销售收入*综合税负率 股权回购=成本回购、1元回购、平价回购、估价回购模拟清算理想很丰满 现实很骨感合地产全链综合金融服务商1.2 模拟清算适用情形模模拟拟清清算算条条款款适适用用情情形形自自持持物物业业回回购购、股股权权回回购购并购股权溢价回购，如不对称分红自持物业回购，约定价格回购村集体名义股权回购分分地地块块合合作作、分分业业态态合合作作固固定定投投资资期期限限提提前前退退出出固固定定收收益益或或兜兜底底收收益益类类明股实债，指标兜底，（拆迁）成本兜底，工

3、作节点兜底地产全产业链综合金融服商1.3 模拟清算常见风险成本票据的认定容易导致争议模拟清算的执行容易导致争议模拟清算无法规避现实的税务风险、品牌风险模模拟拟清清算算项项目目的的常常见见风风险险地产全产业链综合金融服务商1.4 模拟清算标配条款模模拟拟清清算算项项目目标标配配条条款款：模模拟拟清清算算的的启启动动机机制制模模拟拟清清算算的的计计算算规规则则模模拟拟清清算算的的程程序序模模式式清清算算利利润润的的支支付付安安排排股股权权退退出出安安排排模模拟拟清清算算退退出出后后安安排排违违约约责责任任合地产全产链综合金融服商哪哪些些人人关关注注项项目目模模拟拟清清算算？04030201合合作作

4、方方(业业主主方方）操操盘盘方方跟跟投投计计划划资资金金方方05管管理理层层小股操盘、代建代融合作方、村集体参投人员1.5 谁关心模拟清算金地全产业链综合金融服务商1.6 模拟清算关注话题未售物业的收入确定回购物业的收入确定提前低价销售收入，卖楼花1.收入建安成本、拆赔成本土地发票一方退出后另一方继续投入2.成本土地增值税、增值税契税、企业所得税预清算的资金使用3.税金同股同投与代投的融资成本盈余资金归集、预分红融资利息与融资顾问费4.融资收购前合作方的债权债务回购后的债权债务合作地块与保留地块的债权债务5.回购兜底条款与违约责任6.兜底地产全产业链综合金服商合合作作方方项项目目公公司司住住宅

5、宅底底层层商商业业写写字字楼楼产产业业用用房房配配套套宿宿舍舍公公共共配配套套设设施施不不可可售售可可售售开开发发商商100%转转让让51%以以上上股股权权开开发发商商收收购购范范围围代代建建2.1 分业态合作中的模拟清算地产全产业链综合金融服务商w公司：缺钱，有地，无品牌，善长一级开发，不在意业绩S集团：不缺钱，有品牌，缺项目，快周转，善长二级开发，冲业绩，冲排名现现W公公司司与与S集集团团公公司司达达成成如如下下合合作作要要点点：1.分分业业态态合合作作。 二期住宅及商业可售部分，S集团以固定总价包干土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部

6、分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。2.包包干干地地价价。W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。3.名名义义股股权权。为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期除住宅和商业以外的利润。4.代代建建代代融融。 S集团可为W公司就其自持和销售部分开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。2.1 分业态合作中的模拟清算地产全产业链综合金融服商1、

7、同同一一公公司司拥拥有有种种业业态态，如如何何在在不不剥剥离离条条件件下下实实现现部部分分业业态态的的合合作作？开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标部分100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标部分与保留部分的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。2、如如何何以以分分配配物物业业方方式式处处理理部部分分溢溢价价？部分建成后的物业作为溢价支付给合作方，实质上相当于由目标公司向合作方分配该部分物业相对应的“利润”，可在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由合作方自行承

8、担。3、对对于于合合作作方方分分配配的的该该部部分分物物业业，与与目目标标公公司司其其他他物物业业处处理理有有何何不不同同？对于合作方应分配的该部分物业，如合作方拟自持经营，不对外销售，则目标公司在物业建成后，该部分物业由合作方通过目标公司自持经营，开发商获得其他物业销售所得收益后，退出目标公司。如合作方通过目标公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由合作方承担；目标公司在取得相对应的销售回款后，归合作方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。2.1 分业态合作中的模拟清算地产全产业链综合金融服务商核核心心条条款款示示例例物物业业分分配配条条款款项目土地

9、建成后，地块一中的商业物业（商业比例不高于 20%的部分） 及该部分商业物业相应配置的地下车位（以下简称为“乙方物业”）所对应的权益由乙方单方享有，其他物业由项目公司对外销售，相关的权益全部归甲方单方享有。1、若乙方选择对乙方物业部分进行自持，不对外销售的，则在除乙方物业外的其他可销售物业销售达到 100%且完成税务清算后，甲乙双方共同商定采用股权转让、减资或注销的方式退出项目公司，具体方式届时由甲乙双方根据降低双方税负的原则具体商定。因股权退出所产生的税费，由乙方承担。若在甲方退出时，仍存在乙方按照本合同的约定应向甲方支付的费用，甲方在乙方补足所欠费用后退出项目公司。如甲方先于乙方退出项目公

10、司的，乙方承诺除业主委员会决议或政府原因外， 项目公司仍应选聘甲方指定的物业公司负责项目土地物业管理单位。2、项目公司利润分配（1）对于除乙方物业外的其他物业所产生的利润，项目公司在不存在资金缺口的当年，项目公司股东借款、对外融资全部清偿后，在符合项目结算要求并且足额计提相关的税费及法律规定的盈余公积金的前提下，按以下顺序分配当期利润：A、如项目公司竞得项目土地时，实际需支付的“扣减补偿楼面地价”小于X元/的，则目标公司将按照以下方式计算的款项作为利润分配给乙方：乙方可分配的利润=（X元/-扣减补偿楼面地价）*项目土地计容可售建筑面积*50%；对于上述乙方可分配的利润，由项目公司在竞得项目土地

11、后 15 个工作日内， 先行以往来款方式支付给乙方，待满足利润分配条件时，由乙方以利润分配款等额冲抵借款。B、项目公司向乙方分配完上述利润后，剩余全部利润由甲方享有。（2）乙方依照本协议所分得物业面积所产生的权益归乙方单方享有。2.1 分业态合作中的模拟清算合地产全产业综合金融服务商合合作作方方项项目目公公司司地地块块三三地地块块二二地地块块一一开开发发商商100%转转让让51%以以上上股股权权银银行行或或其其他他金金融融机机构构收收购购范范围围抵抵押押担担保保大大额额融融资资质质押押担担保保其其他他项项目目资资金金外外流流2.2 分地块合作中的模拟清算分分地地块块合合作作的的内内部部报报表表

12、体体系系合作地块保留地块资资产产负负债债表表项项目目现金存货固定资产短期借款预收账款实收资本利利润润表表项项目目收入成本费用税费净利润l 成本分开l 人员分开l 税费分开l 资金分开l 利润核算l 项目托管l 风险区隔l 互相配合l 品牌使用l 文书印章2.2 分地块合作中的模拟清算产地产业链综合金融服务商1、同同一一公公司司拥拥有有多多宗宗土土地地，如如何何在在不不剥剥离离地地块块条条件件下下实实现现部部分分地地块块的的合合作作？开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标地100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标地块与保留地块的成本、税费、收益、债权债

13、务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。2、对对于于纳纳入入保保留留地地块块核核算算的的债债务务，如如何何确确保保债债权权人人不不向向目目标标地地块块或或开开发发商商追追偿偿？由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于目标公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还。目标地块核算债务部分价款优先用以偿还第三方债务，确保目标公司纳入保留地块核算的债务均为合作方或其关联方的债务。同时，合作方应在协议中承诺，对于目标公司应向其偿还的债务，由保留地块偿还，不要求目标地块及开发商进行偿还。2.2 分地块合作中的模拟清算合地产综合金服务商核核心

14、心条条款款示示例例债债权权、债债务务独独立立核核算算条条款款1、目标公司的债权、债务按照目标地块、保留项目予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由乙方负责补足；目标地块专属资金账户不足还款的，则由甲方负责补足。2、截止本合同签订之日，目标公司债务总额为xxxx万元（具体明细详见附件，其中包含目标公司对乙方的负债合计XXX万 元，目标公司对其他第三方负债XXX万元）。上述债务中纳入目标地块核算的债务额度为xxx万元，其他均纳入保留项目核算范围，由乙方自行承担。如存在附件债权债务明细表中未披露的其他债务（包括或有债务）

15、的，由乙方承担连带责任，纳入保留项目的核算范围。对于纳入目标地块核算的债务，乙方同意，目标公司在收到甲方依照第六条向目标公司提供的股东借款后，优先偿还除乙方负债外的其他第三方负债，乙方股东借款之外的其他负债全部清偿完毕后如有余额，则在余额范围内向乙方偿还部分股东借款。乙方承诺，关于未能在上述余额范围内获得清偿的乙方股东借款，全部纳入保留项目核算，由乙方通过保留项目收益进行偿还，乙方不得要求甲方或通过甲方在目标公司的权益进行偿还。3、本合同签订之日起至股权转让完成之日止，目标公司所发生现金、债权、债务变化及新签订合同纳入保留项目的核算范围，通过保留项目专属资金账户收取及支出款项。4、自甲方入股目

16、标公司完成之日起（办理完毕股权变更工商登记为准，下同），目标公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。 2.2 分地块合作中的模拟清算全地产全产业链综合金融服务商核核心心条条款款示示例例保保留留地地块块的的资资金金管管理理条条款款1、保留项目后续投资及管理所需资金由乙方解决，“保留项目专属资金账户”由甲、乙双方共同管理，资金使用由甲、乙双方共同签字执行，除非资金的使用影响甲方的权益的，甲方应立即配合。如“保留项目专属资金账户”资金不足， 由乙方另行追加投入。2、保留项目专属资金账户开设网上支付功能账户时，应同时设置两套网银U 盾及网银密码，甲、乙双方各持有一套网银 U 盾及网银密码，经双

17、方共同确认后方可通过网银付款。3、乙方须保证及时、足额投入保留项目开发建设资金以及日常经营管理费用，因乙方未能及时足额提供经营管理所需资金，导致保留项目或目标地块遭受损失，由乙方承担相应的责任。4、保留项目专属资金账户的资金在预留足额资金支付后续工程费用及偿还银行借款、按照法律规定预提足额税费后，剩余部分可用以偿还乙方（含向目标公司提供了借款的乙方关联公司，下同）向目标公司提供的借款。2.2 分地块合作中的模拟清算全地产全产业链综合金融服务商合合作作方方项项目目公公司司开开发发商商100%转转让让51%以以上上股股权权更更新新项项目目更更新新进进展展拆拆迁迁成成本本包包票票包包税税兜兜底底承承

18、诺诺分分期期支支付付合合作作价价款款采采取取土土地地成成本本包包干干2.3 兜底条款与模拟清算地产全产业链综合金融服务商1、土土地地成成本本包包干干的的具具体体类类型型？根据包干成本是否包括回迁安置物业的建设费用，土地成本包干一般分为两种类型：一是包含回迁安置物业建设费用的土地包干成本；二是不包含回迁安置物业建设费用的土地包干成本。2、合合作作方方负负责责拆拆迁迁，如如何何有有效效防防控控拆拆迁迁成成本本？如果合作方在当地与村民具备较好的沟通基础及沟通渠道，开发商参与的城市更新项目或其他旧改类型项目的拆迁问题多由合作方负责解决，因此，需对拆迁过程的成本进行有效控制。可采用由合作方以货币总价包干

19、的方式、或对单方拆迁成本约定单价包干、或对物业补偿标准设置相应的限制等方式，以防控拆迁成本超支，影响项目利润。3、交交易易条条件件设设置置应应关关注注哪哪些些重重点点？城市更新项目由其特殊性，需按照当地政府政策逐步完成各项工作及审批后方可逐步获取土地，因此应尽可能严格、详细的限定各个城市更新节点或旧改节点的达成时间，明确约定合作方的义务，并将合同价款拆分多期支付，再根据实际资金需求情况将资金支付与各节点工作的完成进行挂钩。2.3 兜底条款与模拟清算地产全产业综合金融服务商4、土土地地包包干干成成本本总总额额如如何何确确定定？土地包干成本总额一般根据包干单价及项目可售计容建面计算确定，即合作方按

20、照可售计容建筑面积乘以合作单价的价格包干完成项目公司获取项目土地使用权过程中（截止目标公司取得项目土地房地产权证时止）产生的所有土地成本投入。土地包干成本包括但不限于：目标公司应支付的拆迁补偿款、过渡安置费、【回迁安置物业的建设费用】、购买非农建设用地指标款或补偿费用、清退承租人的费用、监管资金、补缴地价款、设计费、工程费、税费等等获取项目土地使用权所需支付的全部土地成本。5、土土地地包包干干成成本本如如何何投投入入？（1）土地包干成本总额由开发商及合作方分别按持股比例投入，如目标公司实际发生的土地成本超过土地包干成本总额，则超过部分由合作方承担。双方的投入均由注册资本及股东借款构成。（2）开

21、发商投入应分担的土地成本的方式开发商受让目标公司股权应向合作方支付股权转让款（或增资入股目标公司应支付增资款）；开发商根据项目土地的城市更新进度，分阶段向目标公司提供股东借款（土地包干成本总额开发商持股比例股权转让款/增资款），用于目标公司向合作方或合作方指定的第三方支付土地包干成本。（3）合作方投入应分担的土地成本的方式在开发商按照上述约定投入土地成本费用后，合作方应在目标公司签订土地出让合同前，按照开发商的要求投入应由其分担的土地成本（也可约定：在我方投入拆迁补偿费用时，合作方按其持股比例同步投入）。2.3 兜底条款与模拟清算地产全产业链综合金融服商6、拆拆迁迁安安置置补补偿偿款款如如何何

22、支支付付？（1）拆迁安置补偿协议的签订方式拆迁安置补偿协议的签订工作由合作方主导，但相关协议内容经开发商确认后签署，否则，目标公司因此增加的费用支出由合作方承担。此外，所有拆迁补偿款均须通过目标公司直接支付至相关权利人。（2）拆迁安置补偿资金的投入方式在目标公司取得项目土地的实施主体资格之前，目标公司每签订一处物业的拆迁安置补偿协议，开发商按双方约定的标准计算所需分担投入的款项，在协议签订后支付一部分，在该处被拆迁建筑物腾空交付后在支付剩余部分。7、目目标标公公司司债债务务处处理理与与土土地地包包干干成成本本投投入入如如何何衔衔接接？目标公司因获取项目土地而产生的债务由目标公司承担，相关的费用

23、已包含在土地包干成本总额中，由双方按照股权比例共同投入，但合作方应确保此类债务支出均取得可于项目土地增值税税前列支的合法票据，否则因此导致本项目税费增加的，增加的税费由合作方承担。如目标公司存在与获取项目土地无关的债务，则此类债务均由合作方负责按照开发商的要求处理并承担相应的费用。2.3 兜底条款与模拟清算地全产业链综合金融服务商2.4 合作开发后回购的模拟清算金地产全产业链综合金融服务商一一、合合作作方方有有意意向向自自持持物物业业，如如何何实实现现其其诉诉求求？如建成的商业物业直接过户至合作方名下，将涉及较多税费，通常可采用由合作方通过目标公司自持该部分商业物业，我方收取分配的利润后，退出

24、目标公司的方式以实现上述目标。二二、合合作作方方自自持持物物业业的的成成本本如如何何承承担担？该部分商业物业实质上为合作方“回购”，相对应的成本及目标公司视同销售可获得的收益应由合作方承担，如本案例中，该部分商业由合作方按照“综合开发成本（依合作价格计算的土地成本+开发建设成本+按建筑面积分摊的费用，下同）+10%销售净利润”进行“回购”。合作方应承担的上述费用，在目标公司向其回笼股东投入或分配利润时，应扣留上述费用，确保目标公司无需额外支付上述费用，以保障我方顺利获得应分配的利润。三三、如如何何确确保保我我方方获获得得约约定定利利润润后后，顺顺利利退退出出？除合作方自持的商业物业外，在其他可

25、售物业达到预定的销售比例后，我方对已售部分对应的利润进行分配，并对未售部分约定计价原则，由合作方回购我方股权，我司退出目标公司。2.4 合作开发后回购的模拟清算地产全产业链综合金融服务商四四、利利润润分分配配及及退退出出1、项目可销售的面积销售超过95%，且达到交房条件后，乙方有权要求目标公司按本合同约定的土地成本(楼面地价 6800 元/平方米)和实际开发成本（不含乙方全面完整接收目标公司及目标地块前的资金成本，但是乙方同意分担在本协议签订前，目标公司前期工程投入产生的利息）按甲乙双方持股比例结算(测算)分配已销售部分的利润。乙方先行分配利润后，有权要求甲方以“注册资本金原价+预估剩余物业对

26、应乙方应分配利润（剩余物业利润按物业综合开发成本*10%计算）”的价格将所持目标公司 51%股权进行回购，乙方退出目标公司，除留用 1-2 名人员办理产权总登、工程维护、成本结算以外，其他员工的劳动关系均由乙方负责解除，若存在劳动纠纷及赔偿全部由乙方承担。由甲方继续持有目标公司进行经营，并享有其余利润。2、鉴于甲方需以目标公司名义自持 30000 平方米的商业，经双方协商一致， 在利润结算和分配时，甲方需用其前期股东投入和股权对应的利润或自行融资用于承担该自持商业部分综合开发成本的资金，同时按“综合开发成本+10%的销售净利润”价格进行“回购”，对应利润通过利润分配的方式支付给乙方。如甲方融资不足或无法融资的，不得回笼其前期股东投入和分配利润，仍不足以支付该“回购”价款的，乙方有权要求代为以甲方自持商业进行融资，相应的成本和责任由甲方承担。3、乙方应在签署股权转让协议并取得相应的利润和股权转让款后完整移交保管的目标公司公章、财务章、合同章等乙方单方保管的所有资料及双方共管资料。2.4 合作开发后回购的模拟清算地产全产业链综合金融服务商谢谢大家！谢谢大家！