（高职）第八章 土地增值税ppt课件.pptx

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1、（高职）第八章 土地增值税ppt课件目录土地增值税概述1土地增值税纳税人、征税对象和税率2土地增值税税收优惠及税额计算3土地增值税征收管理4一、土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税u 有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享u 有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为u 有利于控制地价，保持经济稳定概念作用是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（一）纳税人u 单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织

2、u 个人是指个体经营者和其他个人二、土地增值税纳税人、征税对象和税率土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为（二）征税对象u 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。u 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:u 国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有u 产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让u 取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入二、土地增值税纳税人、征税对象和税率做中学请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国

3、有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税分析二、土地增值税纳税人、征税对象和税率（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。u 房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税u 房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税（5）房地产评估增值，不征土地增值税分析二、土地增值税纳税人、征税对象和税率（三）税率级次增值额

4、占扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）150%（含）以下30 0250%100%（含）40 53100%200%（含）50154200%以上6035表7-5土地增值税税率表二、土地增值税纳税人、征税对象和税率10三、土地增值税税收优惠及税额计算（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税(一）税收优惠11（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未

5、满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税三、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠12（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，免征土地增值税（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税三、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠13（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税三、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠

6、14计税依据 转让房地产所取得的增值额增值额纳税人转让房地产所取得的收入减去取得土地使用权时所支付的地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据15转让房地产取得的收入是土地使用权所有人、地上建筑物及其附着物的产权所有人将土地使用权、产权转移给他人所取得的全部价款应税收入为不含增值税收入免征增值税的，取得的收入不扣减增值税额三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据16 取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定缴纳的相关

7、费用其中地价款按下列规定确定：以协议、招标、拍卖等方式取得的，为纳税人实际支付的土地出让金以行政划拨方式取得的，为按国家规定补缴的土地出让金以有偿转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款金额三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据17 房地产开发成本。纳税人开发土地和新建房屋及配套设施实际发生的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据18 开发费用即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用该费用不按纳税人房地产开发

8、项目实际发生的费用进行扣除，而应按土地增值税实施细则规定的方法计算后扣除三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据19 开发费用金额计算纳税人发生的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用（管理费用和销售费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除，公式如下：三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据20 开发费用金额计算纳税人发生的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（财务费用、

9、管理费用和销售费用）按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据21 与转让房地产有关的税金及附加转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能按清算项目准确计算的，据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税和教育费附加扣除比照上述规定执行涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目三、土

10、地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据22 与转让房地产有关的税金及附加转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能按清算项目准确计算的据实扣除。否则，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除。涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据23 财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除20%其他扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额

11、+房地产开发成本）20%三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据做中学某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。三、土地增值税税收优惠及税额计算收入总额=10000万元计算扣除项目金额取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元开发成

12、本为3000万元开发费用=500-50+（1000+3000）5%=650（万元）允许扣除的税费为555万元从事房地产开发的纳税人加计扣除额=（1000+3000）20%=800（万元）则，允许扣除项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）增值额=10000-6005=3995（万元）增值率=3995/6005100%=66.53%应纳税额=399540%-60055%=1297.75（万元）三、土地增值税税收优惠及税额计算26 取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。但对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取

13、得土地使用权支付的金额。 旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是在转让已使用的旧房及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据27 取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 旧房及建筑物的评估价格。 与转让旧房及建筑物有关的税金。它包括城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金及附加。 旧房及建筑物的评估费用三、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据做中学某工业企业转让一栋办公楼，收入总额12000万元。建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成

14、本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5，成新度折扣率60%，其他允许扣除的税费660万元。计算应缴纳的土地增值税额。收入总额=12000万元计算扣除项目金额：办公楼评估价格=800060%=4800（万元）允许扣除的印花税=120000.5=6（万元）允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+660+6=8466（万元）增值额= 12000-8466=3534 （万元）增值率=35348 466100%= 41.74%，土地增值税适用税率为30%。应纳土地增值税=353430%=1060.2

15、 （万元）三、土地增值税税收优惠及税额计算做中学A公司于2016年8月将拥有的商铺出售，实现收入总额为800万元。经审核，该商铺购买发票显示开票日期为2011年1月，金额为500万元，已经税务机关确认允许扣除的税费为31.9万元。计算上述业务应缴纳的土地增值税。没有评估价格，但提供了购房发票，则：扣除项目500（15%6）31.9681.9（万元）增值额800681.9118.1（万元）增值率118.1/681.9100%17.3%，适用税率30%土地增值税118.130%35.43（万元）二、土地增值税税收优惠及税额计算四、土地增值税征收管理（1）转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，为取得收入当天（2）以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天（3）采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天房地产所在地转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报纳税义务发生时间纳税地点纳税期限