企业销售地下车位纳税探讨(共4061字).doc

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1、企业销售地下车位纳税探讨(共4061字)一、转让地下车位涉及的税种通过以上分析可以看出,河南省将房地产企业销售地下车位的行为,无论是以转移产权还是永久使用权的方式销售均界定为销售不动产,那么下面对销售地下车位所涉及的税种逐一进行分析:(一)营业税:豫地税发2005第16号文已经明确房地产企业以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物均属于销售不动产的行为,那么房地产企业销售地下车位就应该按照销售不动产的税目征收5%的营业税,相应的征收城建税、教育费附加及地方教育费附加等附加税费。(二)土地增值税:土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为征收的一种税。对于有产权车位的销售,将其

2、收入纳入土地增值税的征税范围是毫无疑问的,那么对于人防车位的销售如何处理？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006第187号)第四条规定房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施如建成后有偿转让,应计算收入,并准入扣除成本、费用。并且既然河南省将房地产企业以转让永久使用权的方式销售地下车位的行为也视同销售不动产处理,那么也应该将人防车位的销售收入纳入土地增值税的征税范围。土地增值税的缴纳分为预征和清算两个环节:1、预征环节:车位预征土地增值税采用的是随房走的原则,根据河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告(河南省地税局2011年第

3、10号公告)第三条的规定:房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。根据河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知(豫地税发2010第28号),河南省土地增值税预征率根据不同项目分别确定:普通标准住宅1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%;其他房地产项目4.5%。2、清算环节

4、:地下车位的销售收入被确认为土地增值税清算的收入,其相应的成本是可以配比扣除的。并且,根据河南省地税局2011年第10号公告第三条的规定,待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目,也就是说在清算时,车位不并入住宅项目,而是并入商铺等住宅以外的项目计算增值额和扣除项目金额。这里有个存在争议的问题是,车位是否分摊土地成本。对于该问题各地处理方法并不统一,但是由于地下的部分并不计入容积率,所以笔者认为,地下车位不分摊土地成本是比较合理的做法。(三)房产税:房地产企业自用或者出租的商品房应该征收房产税,而房地产企业销售地下车位的行为被界定为销售不动产,那么就不属于房产税的征税范围,

5、不应该征收房产税。(四)企业所得税:房地产企业销售地下车位作为销售不动产,取得的收入并入企业所得税的收入中。但是地下车位成本的处理有些特殊,根据国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知(国税发200931号文)第三十三条的规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理,可以看出地下车位的成本并不是与收入配比扣除的,而是作为公共配套扣除的。值得注意的是,这里所讲的地下车位无需考虑产权,只要是利用地下基础设施形成的停车位,无论是否有产权,一律作为公共配套进行成本扣除,也就是说,地下车位的成本无需保留,全部计入住宅成本中。而且国家税务总局纳税服务司对该问题的

6、答复也确认了这一处理方法,总局答复:利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本,待停车场所出售时,一次性确认收入,同时不能再结转成本。二、案例河南省某市一房地产公司于2014年1月1日开发建造一项目,地上可售面积为住宅18万平方米(计容建筑面积,其中普通标准住宅6万平方米,非普通标准住宅12万平方米),地下可售面积为车位2万平方米(不计容建筑面积,可办理产权),另有人防设施改造的地下车位0.3万平方米。该项目发生的成本如下:土地出让金及相关税费1.2亿,土地征用及拆迁补偿费用300万,前期工程费1500万,建筑安装工程费3亿(其中包含地下车位成本6000万),基础设施建设费用3000万,公共

7、配套设施费1000万,开发间接费用2000万。该项目2014年12月31日交付业主,交付时的销售情况如下:普通标准住宅销售98%,取得收入2亿元;非普通标准住宅销售95%,取得收入5.2亿,有产权的车位销售1.5万平方米,取得收入9000万,人防车位销售0.18万平方米,取得收入480万(车位中有1980万属于普通标准住宅客户购买的车位,有7500万属于非普通标准住宅客户购买的车位)。14年发生期间费用1500万(假定所得税前均可扣除),假定该企业土地增值税清算、企业所得税汇算均以2014年12月31日为基准日。(一)营业税及附加税费:营业税=(20000+52000+9000+480)*0.

8、05=4074万;城建税=4074*0.07=285.18万;教育费附加=4074*0.03=122.22万;地方教育费附加=4074*0.02=81.48万。(二)土地增值税:1、预征土地增值税=(20000+1980)*0.015+(52000+7500)*0.035=2412.2万2、土地增值税清算:清算时对普通标准住宅、非普通标准住宅和车位分别计算增值额和增值率(1)普通标准住宅:分摊土地取得成本=1200018*6=4000万;分摊土地征用及拆迁补偿费=30018*6=100万;分摊建筑安装成本=(30000-6000)18*6=8000万;分摊前期工程费、基础设施费、公共配套费、开

9、发间接费=(1500+3000+1000+2000)(18+2+0.3)*6=2216.75万;开发成本=(4000+100+8000+2216.75)*98%=14030.42万;收入=20000万;税金=20000*0.05(1+7%+3%+2%)=1120万;扣除项目=14030.42*1.3+1120=19359.55万;增值额=20000-19359.55=640.45万;增值率=640.4519359.55=3.31%20%,免征土地增值税。(2)非普通标准住宅:分摊土地取得成本=1200018*12=8000万;分摊土地征用及拆迁补偿费=30018*12=200万;分摊建筑安装成

10、本=(30000-6000)18*12=16000万;分摊前期工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费=(1500+3000+1000+2000)(18+2+0.3)*12=4433.50万;开发成本=(8000+200+16000+4433.5)*95%=27201.83万;收入=52000万;税金=52000*0.05*(1+7%+3%+2%)=2912万;扣除项目=27201.83*1.3+2912=38274.38万;增值额=52000-38274.38=13725.62万;增值率=13725.6238274.38=35.86%;土地增值税=13725.62*30%=4117.69万

11、。(3)车位:建筑安装工程费直接计入:6000万;分摊前期工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费=(1500+3000+1000+2000)(18+2+0.3)*2.3=849.75万;开发成本=(6000+849.75)(2+0.3)*(1.5+0.18)=5003.30万;收入=9480万;税金=9480*0.05*(1+7%+3%+2%)=530.88万;扣除项目=5003.30*1.3+530.88=7035.17万;增值额=9480-7035.17=2444.83万;增值率=2444.837035.17=34.75%;土地增值税=2444.83*30%=733.45万;该项目应缴

12、纳土地增值税=4117.69+733.45=4851.14万;清算补交土地增值税=4851.14-2412.2=2438.94万。(三)企业所得税汇算收入=20000+52000+9000+480=81480万;住宅总成本=12000+300+1500+30000+3000+1000+2000=49800万;住宅已售部分比例=(6*98%+12*95%)18=96%;住宅已售部分成本=49800*96%=47808万;税金=4074+285.18+122.22+81.48+4851.14=9414.02万;期间费用=1500万;所得额=81480-47808-9414.02-1500=22757.98万;所得税=22757.98*0.25=5689.50万。三、结语总结来看,河南省对地下车位销售的纳税处理并不是以有没有产权来做区分,而是将有产权车位和人防车位的销售统统认定为销售不动产。把握住这个原则,再结合各个税种的具体规定,我们在纳税处理上就有了依据。东方今典集团有限公司第 7 页 共 7 页