探讨房地产开发项目管理难点(共4004字).doc

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1、探讨房地产开发项目管理难点(共4004字)摘要：在新时期背景下，我国房地产行业呈现出良好的发展趋势，成为了国家的支柱产业，但与国外相比，我国房地产发展仍处在落后的地位，尚存在诸多方面的不足。本文首先阐述房地产项目管理和发展现状，并以质量控制、进度管理和成本管理作为切入点，分析房地产开发项目管理的难点，希望为相关行业提供借鉴。关键词：房地产；项目管理；成本管理工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作，基于工程项目的理论和方法，达成管理目的，并在此基础上，优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中，质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工

2、程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究，其意义十分重大。1房地产开发项目管理和发展现状1.1房地产开发项目管理概述使项目目标在短时间内实现，是房地产开发项目管理的根本目的，项目经理负责制是这项管理的基础，通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用，制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统1。房地产项目管理体系复杂程度较高，参与主体除了建设单位和施工单位外，还包括监理公司，属于集实践经验和管理于一体的管理系统，能够为房地产开发项目提供理论上的支持，有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成，分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房

3、地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系，才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看，处理三者关系的难度非常大，需要企业全体员工的参与，这是企业实现盈利目标的有效途径。1.2房地产开发行业发展现状21世纪以来，我国建筑行业迎来了发展的黄金时期，房地产行业成为了国家的支柱性产业，尤其是市场经济体制的运行，使计划经济对房地产行业发展的限制被打破，房地产行业的发展规模呈现出不断扩大的趋势。但与此同时，建筑企业数量的增加，市场竞争程度愈加激烈，一些经营管理不当的中小企业逐渐被市场所淘汰。但总体而言，我国房地产开发行业具有广阔的发展前景，具体表现在以下方面：房地产投资比例仍处在上升阶段，在查阅

4、统计数据后得知，截止到2018年，我国房地产开发方面的投资超过了2万亿元，与去年相比，增加幅度为10%，由此可见，房地产在我国经济中的地位不会在短时间内发生动摇；土地开发面积日益加大。截止到2018年，我国房地产开发面积2.55亿m2，同比增加40%以上。2房地产项目的质量进度和成本管理2.1房地产开发项目的质量管理通过上述分析可知，质量管理是房地产开发项目管理的核心环节，如果质量管理效果不佳，必然会影响房地产开发项目管理的效果。及时发现房地产项目施工过程中存在的质量隐患，确保施工工艺与设计要求相符，并通过检查和绘制施作业图的方式，提升质量管理水平是房地产开发项目质量管理的关键，质量体系如图1

5、所示。故建议项目部实施现场管理模式，促使管理人员树立质量管理意识，确保工程质量与合同规定相一致。究其原因，主要是管理人员是否具备质量管理意识，与合同质量目标的实现关联密切。房地产开发企业可以定期召开管理层会议，讨论和研究提升施工质量管理效果的措施，具体措施如下所述：（1）加强对施工单位和监理部门的审查，主要审查内容为从业资质，如果被审查对象不具备从业资质，应及时更换。（2）对设计图纸和施工规范进行检查，找出设计图纸中存在的问题，比如：土建工程与水电暖存在矛盾的内容、影响工程质量和造价的流程和材料，尤其是工程部门必须与设计部门保持密切的沟通和交流，借助设计变更、会议通知、技术核定单等手段，修正设

6、计缺陷。（3）注重原材料和施工机械的质量管理，在房地产项目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%，现阶段，招标是主要的采购方式，在这种采购模式下，材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前，房地产开发企业应做好材料的复试，简言之，就是让检测单位对材料进行审核，值得注意的是，检测单位必须具备相应的资质，在检测过后得到复检报告，并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收，在验收通过后方能允许其入场。此外，在工程项目施工中，还需要使用大量的施工机械，比如：塔吊、推土机、运输车和挖掘机等，房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检，并做好设备的日常维修和养护。

7、（4）在安全管理上，应加强对三宝、四口、五临边、模型、支架方面以及施工机具等的管理，三宝是指要求施工人员在作业阶段按照安全规定佩戴安全帽，同时在施工现场设置安全网和安全带。四口是指楼梯口、预留洞口、通道口和电梯井口的安全管理，究其原因，主要是这些区域属于安全事故高发区域，需要房地产项目开发企业予以关注，临边包括建筑物四周、阳台和屋面等。（5）做好监理制度的完善。完善监理制度的具体措施如下：完善监理职能，使全过程监理成为可能；加强对监理单位的资质管理，营造公平有序的监理市场；通过宣传和培训的方式，对监理人员素质得到提升。2.2项目进度管理项目进度管理和质量管理均会影响房地产开发管理的效果，项目进

8、度管理效果无法得到保障，房地产企业的经济效益也会受到不利影响。具体表现为施工合同中规定了工程交付时间，而进度管理不当会导致工期延后，房地产企业无法在合同规定期间内保质保量的交付工程项目，需要支付大量的违约金。这对于房地产企业发展而言显然是极为不利的，故房地产开发企业应该将进度管理贯穿于建筑施工的全过程。具体管理措施如下：（1）制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定，将进度目标和要求作为依据，完成工程设计，只有这样，才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是，在总体进度管理计划制定完成后，还要通过调研和分析的方式，制定不同施工阶段的进度管理计划，为工程建设提供指导。（2

9、）确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后，应确保进度计划的贯彻落实，在进度计划通过审核后，将进度管理责任落实到每一个部门和岗位，确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时，还要加强检查力度，找出建筑工程中影响施工进度的问题，并予以解决。在房地产开发管理中，进度管理属于项目管理难点，容易受到诸多因素的影响，实施难度较大。为此，房地产项目部们应做好影响因素的分析，明确不同施工阶段可能会出现的问题，对进度管理方面的问题进行预防性管理，以此来保证施工进度管理效果。通过查阅资料得知，人为因素、技术因素、设备因素、自然环境因素以及社会环境因素均会影响进度管理的有效性，但在众多影响因素中，人

10、为因素的影响最为严重，且涉及的主体较多，包括房地产开发企业自身、施工单位、监理单位、供应商等，为此，房地产企业应加强对人为因素的管理，并在此基础上分析其他影响因素，从而满足进度管理计划的实施要求。2.3成本管理成本管理与房地产开发项目密切相关，加强对成本的管理，有助于房地产经济效益的提升。房地产项目开发属于大型生产活动，会涉及大量的资金，而成本管理有利于节省成本和提升资金利用效率，能够在保证建筑工程质量和进度的基础上，降低施工成本，增加施工企业的经济效益。再加上资金对于房地产企业而言可谓是生命，究其原因，主要是房地产项目开发设计到诸多方面的环节，且每个环节都会产生费用，分别为土地费用、工程费用

11、、成本管理费用、基础设施费用以及财务费用。在查阅资料后得知，策划、设计阶段的成本管理属于管理重点，但国内房地产建筑企业通常仅重视施工阶段的成本管理，虽然将施工阶段成本管理作为重点，意义较为显著，但效果却不容乐观。建议房地产开发企业在成本管理过程中，将策划阶段和设计阶段的成本管理同样作为管理重点，通过工程造价、预算管理等方式的应用，充分发挥成本管理的优势作用。综上所述，房地产行业作为支柱型企业，是国民经济发展的重要推动力量，但与此同时，房地产开发企业也面临着严峻的挑战，具体表现为国家和人民群众要求提高，以及房地产开发市场竞争激烈程度上升，房地产企业想要在当前背景下实现发展，必须明确开发项目的重点，并围绕这些重点，通过质量管理、进度管理和成本管理等措施的应用，增强房地产开发项目的管理有效性。与此同时，房地产企业还要做好市场调研，及时发现项目管理中存在的问题，并在此基础上探索项目管理的全新路径。参考文献1陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析J.江西建材，2019（12）：238-239.2林星森.分析房地产开发项目管理难点J.四川水泥，2019（9）：322.3宋怡林.房地产开发项目管理难点的分析J.低碳世界，2018（8）：213-214.第 7 页 共 7 页