_ST云城：云南城投置业股份有限公司2021年年度报告全文.PDF

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1、公司代码：公司代码：600239600239 公司简称：公司简称：*ST*ST 云城云城 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 2 / 281 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全

2、体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 四、四、 公司负责人公司负责人李家龙李家龙、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人崔铠崔铠及会计

3、机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）储利群储利群声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2021年度归属于上市公司股东的净利润为-506,795,429.22元。为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，本报告期内不进行利润分配及资本公积金转增。 该预案尚需经股东大会审议批准。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用

4、 不适用 报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 3 / 281 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描

5、述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析中第六点公司关于未来发展的讨论与分析中（四）可能面对的风险”部分的内容。敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 4 / 281 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析. 9 第四节第四节 公司治理公司治理. 30 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任. 47 第六节第六节 重要事项重要事项. 50 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股

6、东情况. 101 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况. 106 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况. 106 第十节第十节 财务报告财务报告. 109 备查文件目录 1、载有法定代表人签名的年度报告全文原件； 2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 3、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名的审计报告原件； 4、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名的内部控制审计报告原件； 5、公司独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见原件； 6、 注册会计师对2021年度非经营性资金占用及其他关联资金往来的专项说明原件； 7、 报告期内在中国证监会指定报纸上公

7、开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 5 / 281 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 集团公司、康旅集团、集团 指 云南省康旅控股集团有限公司 公司、上市公司、置业公司、城投置业 指 云南城投置业股份有限公司 宁陕云海 指 宁陕县云海房地产开发有限公司 杭州云泰 指 杭州云泰购物中心有限公司 天津银润 指 天津银润投资有限公司 华侨城实业 指 云南华侨城实业有限公司 洱海置业 指 云南城投洱海置业有限公司 海东投资 指 云南城投海东投资开发有限公司 淄博银泰

8、指 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 成都银城 指 成都银城置业有限公司 台州置业 指 台州银泰置业有限公司 龙江公司 指 云南城投龙江房地产开发有限公司 杭州海威 指 杭州海威房地产开发有限公司 苍南银泰 指 苍南银泰置业有限公司 宁波泰悦 指 宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 平阳银泰 指 平阳银泰置业有限公司 云城西山 指 昆明云城西山旅游投资开发有限公司 中海城投 指 云南中海城投房地产开发有限公司 艺术家园 指 云南艺术家园房地产开发经营有限公司 云泰商管 指 云泰商业管理（天津）有限公司 物业公司、城投物业 指 云南城投物业服务有限公司 康启公司 指 云南康启企业管理有限公司

9、融智投资 指 云南融智投资有限公司 康源投资 指 云南城投康源投资有限公司 黑龙江银泰 指 黑龙江银泰置地有限公司 哈尔滨银旗 指 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 台州商业 指 台州银泰商业有限公司 宁波银泰 指 宁波银泰置业有限公司 中建穗丰 指 中建穗丰置业有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 冕宁康旅 指 冕宁康旅投资开发有限公司 龙瑞公司 指 云南城投龙瑞房地产开发有限公司 奉化银泰 指 宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 杭州西溪 指 杭州西溪银盛置地有限公司 北京房开 指 北京房开创意港投资有限公司 杭州银云 指 杭州银云商业

10、管理有限公司 指 指 指 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 6 / 281 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司 公司的中文简称 云南城投 公司的外文名称 Yunnan Metropolitan RealEstate Development Co.Ltd 公司的外文名称缩写 YMRD 公司的法定代表人 李家龙 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李映红 土倩 联系地址 昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋 17 楼 昆明市西山区西园南路

11、34 号融城优郡 A4 栋 17 楼 电话 0871-67199767 0871-67199767 传真 0871-67199767 0871-67199767 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司注册地址的历史变更情况 经公司第七届董事会第二十四次会议及2015年第二次临时股东大会审议，同意公司注册地址变更为云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司办公地址 昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋 公司办公地址的邮政编码 650034 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地

12、点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（ ）、中国证券报（）、证券时报（）、 证券日报（） 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 *ST云城 600239 红河光明、云南城投 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 7 / 281 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层

13、签字会计师姓名 彭让、李秋霞 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 营业收入 6,047,321,260.16 4,393,259,536.79 37.65 6,248,276,187.60 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 5,899,157,625.54 4,093,217,967.92 44.12 / 归属于上市公司股东的净利润 -506,795,429.22 -2,586,319,20

14、0.13 80.40 -2,778,168,305.02 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -2,268,190,267.05 -3,396,549,529.22 33.22 -2,189,671,992.99 经营活动产生的现金流量净额 27,377,429,885.11 557,909,180.15 4,807.15 -2,736,991,521.12 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%） 2019年末 归属于上市公司股东的净资产 705,379,026.90 -377,743,556.05 不适用 2,719,751,398.46 总资产 40,223,0

15、42,911.73 80,336,922,200.91 -49.93 88,880,685,747.33 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 基本每股收益（元股） -0.32 -1.63 80.37 -1.75 稀释每股收益（元股） -0.32 -1.63 80.37 -1.75 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -1.41 -2.13 33.80 -1.39 加权平均净资产收益率（%） 不适用 -286.3 不适用 -76.41 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 不适用 -375.06

16、不适用 -60.44 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 8 / 281 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净

17、资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 888,822,553.35 805,573,812.98 1,523,844,722.29 2,829,080,171.54 归属于上市公司股东的净利润 -477,820,356.89 872,430,847.35 -255,993,002.37 -645,412

18、,917.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -577,870,678.10 -592,820,448.42 -359,402,495.64 -738,096,644.89 经营活动产生的现金流量净额 1,046,330,520.61 19,781,217,444.12 4,793,994,718.17 1,755,887,202.21 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资

19、产处置损益 2,418,286,219.71 转让子公司实现的投资收益 1,407,866,448.44 15,304,386.72 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 9,273,507.55 8,618,852.54 29,054,960.87 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -7,794,829.92 -2,245,053.37 50,652,164.08 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产

20、公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 9 / 281 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债

21、和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 2,159,286.21 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -723,157,145.64 51,056,248.57 -92,498,331.94 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -199,780,889.76 -170,517,122.11 -205,829,903.00 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -58,183,344.72 海东方项目因政

22、府规划调整承担的财务费用 -125,847,396.59 -402,866,057.48 减：所得税影响额 -141,213,286.59 339,607,575.49 -480,908.77 少数股东权益影响额（税后） -181,538,034.02 19,094,072.90 -15,046,273.74 合计 1,761,394,837.83 810,230,329.09 -588,496,312.03 注：本公司之子公司海东方项目因政府规划调整，被要求项目停工、拆除部分在建住宅及现状封顶。报告期内项目公司产生费用化利息 5,818.33 万元。 该事项不属于公司日常经营活动产生且公司无

23、法控制， 故本公司将其作为其他符合非经常性损益定义的损益项目。 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 21,331,187,133.75 14,260,230,898.91 -7,070,956,234.84 -723,157,145.64 合计 21,331,187,133.75 14,260,230,898.91 -7,070,

24、956,234.84 -723,157,145.64 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 自 2016 年中央经济工作会议提出“房住不炒”政策以来，国家陆续出台了与之相配套的限购限贷调控政策，房企融资调控不断加码，“三道红线”政策出台倒逼房企加速去杠杆。 2021 年房地产开发企业土地购置面积 21,590 万平方米， 比 2020 年下降 15.5%，房企投资欲望减弱，观望情绪弥漫。根据中指数据显示，昆明房地产市场云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 10 / 281 2021 年商品房

25、成交面积同比下降 29.05%， 土地成交面积同比下降 86%， 供需两端都出现了较大滑坡。加之新冠疫情的反复，对项目施工组织、商品房销售、自持物业运营均带来不同程度的冲击。 2021 年， 公司不仅需要面对严峻的外部环境， 还需着力解决经营过程中出现的前所未遇的难题。报告期内，公司通过重大资产重组、项目转让、债权清收及集团公司大力支持等多重举措，化解了退市风险。 1、2021 年经营成果 截止 2021 年 12 月 31 日，公司有息负债总额 260.60 亿元，同比下降 57.33%。报告期内，公司实现营业收入 60.47 亿元，同比增长 37.65%；归属上市公司股东净利润-5.07

26、亿元， 同比增长 80.40%； 归属上市公司股东的净资产为 7.05 亿元， 由负转正。 报告期内，通过多方努力保障了公司昆明湖项目中坝号地块和杭州萧山项目的顺利交房，房地产收入比 2020 年增长了 63.62%。 2、优化资产结构 2021 年，公司为优化资产结构，增强企业抗风险能力，积极推动重大资产重组、资产处置等工作。具体如下： （1）推动重大资产重组工作，通过公开挂牌转让的方式，出售公司持有的苍南银泰置业有限公司 70%股权、北京房开 90%股权等 11 家标的公司股权。报告期内，已签署产权交易合同，其中 6 家已完成置出； （2）除重大资产重组外，公司持续剥离其他与战略转型方向不

27、符、低效的资产和业务，通过非公开协议转让及公开挂牌的方式完成了 17 家下属公司的置出工作； （3）昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心有偿收回公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司所持有的 608.34 亩土地并签订国有土地使用权收回补偿协议书，补偿费 31.05 亿元已全额收回； 上述工作完成后，降低了公司有息负债规模及资产负债率，使公司基本面得到改善。 3、加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备 报告期内，公司下属云南城投物业服务有限公司管理项目 20 余个，签约面积约500 余万平方米，公司已着手筹备“城市运营服务”平台，拟从提升物业服务品质、整合内外部资源着手，扩大

28、管理规模，树立国内一线物管企业形象。公司下属云泰商业管理（天津）有限公司签约项目 19 个，签约面积约 238 万平方米，现正着力搭建云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 11 / 281 深度运营体系， 培育核心竞争力优势， 致力将“云泰商管”打造成国内一线商管品牌。通过加快构建物业管理和商业管理平台，为公司后续聚焦轻资产运营奠定坚实基础。 4、内部管理 报告期内， 公司不断完善内部管理体系， 为未来经营发展构建坚实的 “防火墙” 。具体工作如下： （1）四大体系建设：已完成产品研发体系、投资决策体系、项目及成本管控体系，绩效薪酬体系等四大体系建设工作； （2）提升管理效率：配合公

29、司缩表出清进度，及时调整人员配置，推进减员增效； （3）内控运行有效：根据公司经营情况及管理要求，报告期内共完成 31 套制度的新增及修订工作。 5、党务工作 始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大及十九届历次全会精神、云南省第十一次党代会精神和云南省委省政府、康旅集团党委决策部署，充分保障党组织“把方向、管大局、保落实”作用发挥。具体如下：一是持续优化决策监督机制。完成公司党建入章，对党委会工作规则、党委会议事规则、党委会前置研究事项清单、“三重一大”会议决策事项等制度进行修订完善，进一步厘清治理主体权责边界，做到依法决策、科学决策、民主决策。二是强化思想政治引领。

30、深入推进党史学习教育，进一步坚定了干部职工的初心使命，干部职工队伍创造力、凝聚力、战斗力得到提升，干事创业氛围进一步增强。三是扎实做好选人用人工作。严把选人用人关，把优秀干部、年轻干部任用到关键岗位、重要岗位，使之在急难险重任务中不断锻炼提升，为公司加快转型发展注入新的生机和活力，为公司持续健康高质量发展提供坚强队伍保证。四是持续推进全面从严治党和抓基层党建工作。通过优化下属党组织机构设置、 党支部规范化示范点创建、 党风廉政建设、 巡视巡察整改、党建带团建带群建等工作，持续筑牢发展根基。 二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 站在 2022 年的开端，复盘过去一年，坚持房

31、住不炒、加强房贷集中管理、推进房地产税改革试点、实行集中供地、建立二手房参考价发布机制、整顿学区房炒作、云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 12 / 281 出台“限跌令”、强调保障性租赁住房建设工作、促进房地产行业良性循环等话题吸引着我们的眼球。 1、房地产交易市场“先扬后抑” 根据国家统计局数据，2021 年全国商品房销售面积 17.94 亿平方米，同比增长1.9%；商品房销售金额 18.19 亿元，同比增长 4.8%。逐月来看，上半年购房者置业情绪高涨，下半年急转直下，从 7 月开始进入负增长区间。从区域来看，东部地区商品房销售面积占全国约 42%，销售额占全国约 57%；中

32、部地区销售额、销售面积双指标增幅突出；西部及东北地区销售额、销售面积均为负增长。 2021 年，房地产开发企业到位资金 20.11 万亿元，比上年增长 4.2%；比 2019 年增长 12.6%，两年平均增长 6.1%。其中，国内贷款 2.33 万亿元，比上年下降 12.7%；利用外资 107 亿元，下降 44.1%；自筹资金 6.54 万亿元，增长 3.2%；定金及预收款7.39 万亿元，增长 11.1%；个人按揭贷款 3.24 万亿元，增长 8.0%。 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 13 / 281 房地产开发企业土地购置面积共计 21,590 万平方米， 同比下滑 15

33、.5%， 全年土地成交价款 17,756 亿元，微幅增长 2.8%。房屋新开工面积 198,895 万平方米，同比下降 11.4%，规模降至 2018 年以来最低水平。可以看出，受资金压力、交易市场低迷影响，房企拿地、开工的积极性明显减退。 全国房地产开发投资额 147,602 亿元，相较 2020 年小幅增长 4.4%。但一季度过后，土地市场及新开工面积“双弱”带动投资额持续下行，至 12 月绝对规模已降至2020 年 3 月以来最低水平。 2、政策“先紧后松” 2021 年， 房地产行业政策调控的脉络可大致分为两条： 一是房住不炒总基调不变，需求端政策见顶；二是全年严控资金流入房企，供应端

34、降杠杆、降风险。 从需求端来看，国家对房地产行业的调控延续了“房住不炒、因城施策”的总基调。上半年交易市场热度较高，地方从限购、限售、限贷等方面加码，合理规避炒房行为； 下半年市场持续下行， 中部低能级城市和东北地区部分城市出台购房补贴政策，助力刚需置业。 从供应端来看，随着三道红线政策的出台，银行贷款集中度管理制度的实施，预售资金监管加强等相关管控措施的落地，中长期降风险、降杠杆的政策仍将持续且难以放松，导致部分头部房企出现债务违约、商票逾期的情况。 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司拥有国家一级房地产开发资质，经过多年发展，公司旗下“融城”系城市地产、“梦享

35、”系文旅康养地产、“银泰”系商业地产等产品系列已覆盖云南、四川、陕西、浙江、海南等省份，截止报告期末，存续地产项目 23 个。 2021 年，公司主要以缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力为首要任务。报告期内，公司持续推进第一批重大资产重组，并同步推进资产处置，截止 2021 年 12月 31 日，公司合并范围内子单位由期初 89 家缩减至 61 家；公司将继续进行资产处置，并以现有资源及“商管+物管”为基础，由房地产开发向轻资产运营方向转型。 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、 资源优势。 依托省政府及康旅集团的有力支持， 公司可通过整合内外部商管、物

36、业、文旅资产和康养服务等优质资源，具备向轻资产运营服务转型的先决条件。 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 14 / 281 2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，“云泰商管”及“云南城投物业”已经具备一定的品牌知名度及市场影响力。 3、综合运营管理优势。公司已实现资金、市场、供应链的整合以及关键人才和能力的培养。公司在商业运营管理、物业管理服务等方面初具规模，为成为轻资产运营城市综合服务商奠定了坚实基础。 五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2021 年度公司实现营业收入 60.47 亿元，较 20

37、20 年的 43.93 亿元上升 37.65%；归属于股东的净利润-5.07 亿元，较 2020 年的-25.86 亿元上升 80.40%。主营业务毛利率 35.57%，较 2020 年的 51.73%下降 16.17%。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析利润表及现金流量表相关科目变动分析表表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 6,047,321,260.16 4,393,259,536.79 37.65 营业成本 3,923,840,627.76 2,287,654,596.97 71.52 销

38、售费用 274,112,594.79 308,014,988.62 -11.01 管理费用 504,933,218.13 605,759,123.20 -16.64 财务费用 2,740,682,846.27 2,998,152,618.29 -8.59 经营活动产生的现金流量净额 27,377,429,885.11 557,909,180.15 4,807.15 投资活动产生的现金流量净额 3,441,982,204.65 3,382,346,643.64 1.76 筹资活动产生的现金流量净额 -31,572,003,730.00 -4,614,304,081.08 584.22 营业收入变

39、动原因说明：本年房地产竣备结转面积较上年增加； 营业成本变动原因说明：本年销售结转收入增加； 销售费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少,本年预售项目少于上年，营销费用下降； 管理费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少； 财务费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：转让下属公司股权，收回往来款； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：转让下属公司股权，收回股权款； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还控股股东借款。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不

40、适用 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 15 / 281 2021 年，公司实现主营业务收入 56.83 亿元，较去年同期增加 45.47%。其中房地产开发收入 40.42 亿元，较去年同期增加 63.62%，占营业收入的比例为 66.85%，主要是本年房地产竣备结转面积较去年增加。 2021 年， 公司主营业务成本 36.62 亿元，较去年同期增加 94.18%。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减

41、（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产 4,042,392,587.19 3,005,296,743.10 25.66 63.62 131.98 减少 21.91 个百分点 商业管理 990,620,878.19 169,840,667.65 82.86 23.54 104.65 减少 6.80 个百分点 物业服务 383,956,453.57 318,453,841.16 17.06 9.85 7.83 增加 1.55 个百分点 酒店运营 265,821,470.28 168,107,806.18 36.76 -6.63 -20.67 增加 11.19 个百分点 合

42、计 5,682,791,389.23 3,661,699,058.09 35.57 45.47 94.18 减少 16.17 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 住宅销售 3,398,836,026.30 2,557,511,056.51 24.75 238.55 339.62 减少 17.30 个百分点 其他房地产业态 643,556,560.89 447,785,686.59 30.42 -56.12 -37.26 减少 20.91 个百分点 物业综合服务 383,956,453

43、.57 318,453,841.16 17.06 9.85 7.83 增加 1.55 个百分点 酒店收入 265,821,470.28 168,107,806.18 36.76 -6.63 -20.67 增加 11.19 个百分点 商业管理 990,620,878.19 169,840,667.65 82.86 23.54 104.65 减少 6.80 个百分点 合计 5,682,791,389.23 3,661,699,058.09 35.57 45.47 94.18 减少 16.17 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本

44、比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 成都地区 686,966,182.82 386,188,826.87 43.78 37.90 50.69 减少 4.77 个百分点 西安地区 527,091,979.02 363,561,966.03 31.02 1,050.58 1,673.19 减少 24.22 个百分点 江浙地区 1,993,517,398.00 1,063,676,530.52 46.64 7.03 71.03 减少 19.97 个百分点 云南地区 2,004,499,459.84 1,519,301,003.25 24.21 53.07 77.60 减少 10.47 个百分点

45、 东北及华北地区 26,880,533.46 2,558,793.09 90.48 -79.55 -95.89 增加 37.86 个百分点 海南地区 443,835,836.09 326,411,938.33 26.46 651.87 371.54 增加 43.72 个百分点 合计 5,682,791,389.23 3,661,699,058.09 35.57 45.47 94.18 减少 16.17 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采

46、购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 16 / 281 (4).(4). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产 房地产销售 3,005,296,743.10 76.59 1,295,482,458.21 56.63 131.98 商业管理 商业租赁成本 169,840,667.65 4.33 82,990,196.39 3.63 104.65 物业服务 物业管理成本 318,453,

47、841.16 8.12 295,316,966.16 12.91 7.83 酒店运营 酒店运营成本 168,107,806.18 4.28 211,899,691.07 9.26 -20.67 合计 3,661,699,058.09 93.32 1,885,689,311.83 82.43 94.18 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 住宅销售 住宅销售成本 2,557,511,056.51 65.18 581,751,810.36 25.43 339.62 其他房地产业态

48、 其他业态销售成本 447,785,686.59 11.41 713,730,647.85 31.20 -37.26 物业综合服务 物业管理成本 318,453,841.16 8.12 295,316,966.16 12.91 7.83 酒店收入 酒店管理成本 168,107,806.18 4.28 211,899,691.07 9.26 -20.67 商业管理 商业租赁成本 169,840,667.65 4.33 82,990,196.39 3.63 104.65 合计 3,661,699,058.09 93.32 1,885,689,311.83 82.43 94.18 成本分析其他情况说

49、明 无 (5).(5). 报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 详见附注八、合并范围的变更 (6).(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 9,735.43 万元， 占年度销售总额 1.61%； 其中前五名客户销售额中关联方销售额 2,504.66 万元，占年度销售总额 0.41 %。 报告期内向单个客

50、户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 云南城投置业股份有限公司 2021 年年度报告 17 / 281 前五名供应商采购额 82,256.91 万元， 占年度采购总额 34.74%； 其中前五名供应商采购额中关联方采购额 51,928.37 万元，占年度采购总额 21.93%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3. 费用费用 适用 不适用 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%） 变动