房地产估价—市场比较法总结.doc
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1、房地产估价市场比较法总结房地产估价市场比较法总结一、市场比较法:难点是交易修正。1、适用对象和条件:适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。2、搜集交易实例。搜集内容:交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等;交易实例房地产的状况(权益、区位、实物三方面)。包括坐落位置、形状与面积,地质条件,购物、交通等环境条件,土地利用现状与规划用途,有关地上建筑物的基本情况,权利状况;成交日期;成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总
2、价及相应的单价和房屋租金等,同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容;交易情况。(见下面5)3、选取可比实例。选取可比实例时应符合:(案例在3个以上10个以下)可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同(居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等)。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)可比实例规模应与估价对象的规模相当(面积不能相差太大)。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(出让
3、与划拨、商品住宅与经济适用房等)。可比实例的交易类型应与估价目的吻合(抵押、租赁、买卖、征用等)。可比实例的成交日期应与估价时点接近(一般在一年以内)。可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位(不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算买入价和卖出价的平均价)、统一面积内涵(土地分划拨、出让,建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积)、统一面积单位。5、交易情况修正。进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。(a有利
4、害人之间的交易;b急于出售或急于购买的交易;c交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;d交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易;e特殊方式的交易,如拍卖、招标、哄抬或抛售;f交易税费非正常负担,如应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳;g相邻房地产合并交易;h受债权债务关系影响的交易。)对于交易税费非正常负担的调整方法:正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际支付的价格。6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率,
5、有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率)期数在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数)在估价时点的价格在实际的交易日期修正中,有下列几类价格指数或价格变动率可供选用:一般物价指数或变动率;建筑造价指数或变动率;建筑材料价格指数或变动率;建筑人工费指数或变动率;房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素,则可选用一般物价指数或变动率。在无房地产价格指数或变动率的情况下,
6、估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。扩展阅读:房地产估价的市场比较法研究房地产估价的市场比较法研究专业:结构工程硕士生:王秋丽指导教师:孟周济高工摘要市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。我国房地产估价规范规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。本文从理论上对房地产价格的影响因素,房地产估价的内容、原则及特点,市场
7、比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性,因素修正的主观性、不完备性,交易案例不易得到等,以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学性和不合理性,急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较法估价的途径。本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用,在现有房地产估价理论的基础上,结合模糊理论的最新研究成果,建立了市场比较法的模糊数学模型:在修正区域因素和个别因素过程中,采用德尔菲调查法确定价格影响因素指标,在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属函数,在确定权重时引入了层次分析法和模糊上下因素
8、法,在选择可比实例过程中引入了贴近度,在确定最终价格时引入了指数平滑法。最后针对我国估价案例库匾乏的现状提出了引入计算机的建议,就改进算法的研究结果进行了总结,并指出市场比较法是一门与计算机密切相关的方法,应该加大计算机在市场比较法中的应用。关键词:市场比较法德尔菲调查法模糊上下因素法贴近度层次分析法指数平滑法西安建筑科技大学硕士学位论文StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheRealEstateAPPraisalSPecialty:StruetureEngineerName:节厄ngQiuliInstrUctor:MengZhoujiABSTRACTTh
9、emarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest,themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofrealestate.Ononehand,comParedwithothermethods,theworkingPrineiPlesofmarketcomParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand,itdireetlyrefiectsthesituationofthereale
10、statemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatifconditionsPennitted,it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluatebothlandandrealestate.theeffeetofrealPriee,thecontent,thePrineiPleandthecharacteristieofrealestate,theutiliZationPrineiPle,thestcPandthePresentconditionsofusingmarketeomParisonaP
11、Proaehareanalyzedtheoretically,thedifficultyandtheproblems,thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill,thefactorrevisesubjeCtivelyandincomPletely,thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent,thefuzzythcorymoleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness,whichexitintheProeessofusingmark
12、etcomParisonaPProach,areconcluded.50it15urgenttoseekmoreseientifie,reasonableestimatemodelsandtheProcessofseientificallyusingthemarketcomP硕sonapProaches.ThisartielemaiulydiscussedtheaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh,andinbaseoftherealestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresul
13、tsoffuzzytheory,thefuzzymathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15established:IntheP代essofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetorWhendeterminingthefactor,whiehinflueneethePriee,theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeersare,theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortan
14、tthefactor15,theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle,thesimilaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost,theindexmethod15used.FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry,西安建筑科技大学硕士学位论文somesuggestionsaregiven,theresearchresultsareeoneluded,a
15、ndPointoutthemarketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter,50itshouldenlargetheusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.Keywords:marketcomParisonaPProach,DelPhi,fuzzyfactormethod,similaritydegree,analytiehierarehyProeess(AHP),indexsmoothmethod西安建筑科技大学硕士学位论文目录绪论.”.“”“”“.”“”“”.“”“”“”“”.”“二
16、”.“”.”.“.1第1章房地产价格与房地产估价.”.”:.”“”“.”.”.”.“”.”.”.“”“.51.1房地产的概念与特点.51.2房地产价格.51.2.1房地产价格的形成.51.2.2房地产价格的分类.,51.2.3房地产价格的影响因素.61.3房地产估价.61.3.1房地产估价的定义.61.3.2房地产估价的特点.61.3.3房地产估价的注意事项.7第2章房地产主要估价方法及其相关联系.”“.”二”.”.”.”.”“.82.1房地产主要估价方法.82.1.1市场比较法.82.1.2收益还原法.102.1.3成本法.,.n2.1.4假设开发法.,.122.2房地产的价值标准及四种估价
17、方法的相互联系.12第3章市场比较法研究的必要性.”.”“”二”“”“.”.“”“.”.”“.”.“.143.1市场比较法的综述.143.2传统市场比较法的缺陷.1433市场比较法中新思路的引入.17第4章市场比较法建模的工程数学理论”“”“”“”“”.”“”“.”“”.194.1模糊数学基本概念.194.1.1模糊集的表示法.194.1.2模糊集的运算.194.2隶属函数的确定.194.3最大隶属原则和择近原则.214.3.1最大隶属原则.214.3.2阀值原则.22西安建筑科技大学硕士学位论文4.3.3择近原则.224.4聚类分析.244.5权重的确定方法.264.6指数平滑法.31第5章
18、市场比较法模糊数学估价模型.”“.”“.”.”“”.”“”“”:.“”.325.1概述.325.2基于快速递减加权式比较法的数学模型.325.3基于快速递减加权式比较法的估价程序.355.3.1概述.355.3.2选取房地产主要特征影响因素.355.3.3确定主要特征影响因素权重.375.3.4确定主要特征影响因素隶属函数值.425.3.5修正交易情况和交易日期.435.3.6模糊聚类分析.455.3.7选择最佳可比实例.465.3.8求取比准价格.,.465.4应用实例.47第6章市场比较法模糊数学估价系统.“”“”.”.“”.”.”“.“”“.”.”.”.526.1概述.,.526.2模糊
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