郑州海马海汇中心甲级写字楼物业承接查验的实施与控制(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 郑州【 海马海汇中心】写字楼 物业承接查验的实施与控制建议本建议参照：住建部关于印发物业承接查验办法的通知 建房2010165号 (自2011年1月1日开始执行)a) 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 b) 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 c) 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。d) 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业

2、服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 e) 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续。n 物业承接查验工作执行流程：开发商取得相关政府部门综合验收合格证明(或工程量完成)，建设方与物业公司签订物业承接查验协议物业公司提交 培训需求表施工单位整改完毕按承接查验计划进行物业承接查验责任方整改对管理的影响项建设方（施工方）准备好物料交接清单物业公司准备好移交资料清单老管家物业+ CBRE开发商代表施工方代表开发商按外观质量、使用功能及性能验收(参阅附件)数量清点资料清点合同清点不合格项物业公司完成问题汇总报告差异项物业公司完成需追加资料清单合格供应商培训合同对比

3、记录开发商物业完成需改善问题及风险点汇总报告缺失项物业公司承接管理项目双方会签承接查验的成果及物料交接清单，办理物业交接手续郑州【海马海汇中心】项目承接查验报告 (公司高层会议提报,确认整改时间) 郑州【海马海汇中心】物业承接查验协议 ：物业承接查验协议 甲方： （以下简称甲方） 法人代表： 乙方： （以下简称乙方） 法人代表： 为了明确和规范甲乙双方物业承接查验行为，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、物业管理条例和物业承接查验办法等法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就郑州【海马海汇中心】甲级写字楼物业承接查验签订本协议。 第一章 物业基本情况 第一条 物

4、业基本情况 物业类型：座落位置 ：管理界限： 东至：南至： 西至： 占地面积： 平方米 建筑面积： 约平方米 第二条 承接时间 双方同意 年月日为双方办理具体物业承接的时间，双方在办理具体承接手续前，应就各自工作做好衔接，配备好各自管理、技术人员等，自承接手续完成之日，物业管理职能正式移交。 第二章 甲方的权利与义务 第三条 甲方做为本合同约定移交物业权利人，甲方按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 第四条 现场查验15个工作日前，甲方应当向乙方移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣

5、工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。 在上述期限内甲方未能全部移交前款所列资料的，双方同意应当列出未移交资料的详细清单并由甲方书面承诺补交的具体时限。 第五条 甲方应当委派专业人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 第六条 自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失

6、的责任。 第三章乙方的权利与义务 第七条 乙方应当对甲方移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 第八条 乙方应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：包括并不限于建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：包括并不限于中央空调、电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：包括并不限于道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器

7、、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 第九条 甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。 第十条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 第十一条 现场查验中，乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应当及时解决并组织乙方复验。 第十二条 甲方应当在物业承接查验协议签订后15日内办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及其他物业

8、共用部位、共用设施设备。 第十三条 甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或者未经查验的物业。乙方拒绝承受甲方交付的不符合交用条件或者未经查验的物业不构成违约。 第四章 移交质量问题解决方法 第十四条 房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，在双方确认情况下，甲方应积极组织施工单位进行整改，整改后进行复验。 第十五条 公共配套设备设施的承接查验：存在的问题，10个工作日内进行组织施工方或其它第三方进行整改，并及时进行复验确认和移交。 第十六条 资料移交存在缺失的部分，双方同意，甲方应及时进行补齐。 第十七条 物业钥匙的承接查验：缺失或存在的问题，3个工作日内给予补齐或整改，

9、合格后进行复验。 第五章 违约责任 第十八条 物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第十九条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。 第二十条 甲方不移交有关承接查验资料的，乙方有权书面通知甲方移交，在书面通知后，甲方仍不移交的，乙方有权拒绝承接物业，并不承担违约责任。 第二十一条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。 第二十

10、二条 物业承接查验活动过程中，对业主享有的知情权和监督权，双方应当保护。若物业所在地房地产行政主管部门转交业主的投诉，双方同意由甲方负责处理和解决。 第五章其他约定 第二十三条 双方同意，现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由甲方和乙方参加查验的人员签字确认，若经双方确认，不具有约束双方的效力。 第二十四条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当

11、承担违约责任。 物业承接查验费用的承担，由甲方承担。 第二十六条 双方认为必要时，物业承接查验也可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。若由此产生额外费用或开支，双方同意另行协商解决。 第二十七条 物业承接查验档案属于全体业主所有，乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 前期物业服务合同终止，业主大会选聘新物业服务机构，乙方应当向业主委员会移交物业承接查验档案。 第二十八条 本协议没有约定的相关事宜，双方另行协商并签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 第二十九条本协议于年月日签订于 ，自签署时生效 第三十条、本协议一

12、式二份，双方各执一份。 甲方（签章）乙方（签章） 供应商培训需求及培训安排：（该函件由老管家物业发至开发商代表，由开发商代表通知各个施工方做好培训提交工作）物业公司对机电供应商/安装方的培训需求表郑州【海马海汇中心】甲级写字楼项 目 现 将 移 交 由 物业管理公司验 收 接 管 ， 为 了 确 保 物 业 公 司 项 目 现 场 工 程 人 员 能 尽 快 掌 握 已 安 装 到 位 的 机 电 设 备 /系 统 的 操 作 和 管 理 ， 恳 请 贵 司 向 物业服务公司 提 供 所 需 的 培 训 课 程 ，有 关 培 训 需 求 及 初 步 计 划 安 排 如 下：日期培训人时间内容备

13、注 月 日电梯厂家（含客用电梯及货梯）上午(9:30-12:00)电梯配置概况介绍电梯基本原理(机械及控制部分)电梯的维修保养、主要的工作内容及注意事项请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师下午(14:00-17:00)电梯困人解救规程电梯安全运行须知及电梯机房管理要求 月 日消防工程安装单位上午(9:30-12:00)项目消防系统配置概况介绍消防原理及消防联动知识操作程序及日常运作注意事项请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师下午(14:00-17:00)常规故障类别及故障处理消防事故应急处理流程及设备运作机理(喷淋破裂、烟感报警器、火灾失控) 月 日空调厂家上午

14、(9:30-12:00)项目空调配置概况介绍本项目使用的空调基本原理介绍日常运行程序、注意事项及常见故障处理维修保养的工作程序及注意事项请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师给排水工程施工方下午(14:00-17:00)项目给排水配置及管网图纸介绍维修保养须知及常见故障判别请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师 月 日监控及安防系统工程施工方上午(9:30-12:00)监控及安防系统的配置概况及图纸介绍监控系统设施设备介绍及其主要功能请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师下午(14:00-17:00)监控室设备操作程序及使用须知监控及安防系统设施设备例

15、行维修保养工作内容常见故障判别及处理保修期及报修办法 月 日内装工程承包商上午(9:30-12:00)内装设计说明及标准层标准介绍(户内+公共区域)装修标准的介绍请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师下午(14:00-17:00)公共区域内装要材料的介绍户内二次装修注意事项内装质保期及报修办法 月 日车库交通设施设备承包商上午(9:30-12:00)车库道闸设备原理介绍车库的配置情况请培训人提前依据培训要求做好培训教案，确定好培训讲师下午(14:00-17:00)操作原理及维保须知紧急情况出现的种类及其处置的现场培训培训地点： 培训事宜协调人（物业公司）: 手机号码： 邮箱地址：

16、 承接查验计划安排：见附件文件 郑州【海马海汇中心】承接查验移交资料清单：（由物业公司提供给地产公司，由地产公司于承接查验前做好相应的资料准备工作）1） 物业产权资料： 项目开发批准资料 建设项目选址意见书 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 命名资料 其他售楼资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料） 用地红线图2） 综合竣工查验资料： 竣工图（包括总平面布置图和建筑、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图纸及地下管线综合布置竣工图） 建设工程规划查验合格证 人防查验意见 消防查验意见及同意使用意见书 质监查验意见 环保查验

17、意见书 开工、竣工报告 公共配套设施综合查验合格证3）生活保障资料： 供水合同。 供电协议书、许可证 供气协议书、许可证 有线电视合格证 通信设施合格证 电梯准用证4） 施工设计资料： 地质报告书 全套设计图纸 图纸会审记录 设计变更通知书 工程预、决算报告书 重要的施工会议记录 隐蔽工程查验记录 沉降观测记录：建筑物沉降和变形位移监测记录 钢材、水泥、主要材料的质量保证书、查验记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告 自动仪表的调试记录、出厂合格证明 管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告 园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项 其他可能会影响将来管理的原

18、始记录资料5）机电设备资料： 机电设备出厂合格证 设备清单：包括名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具） 机电设备使用说明书（要求中文） 机电设备安装、调试报告 机电设备保修卡、保修协议 采购合同 设备进场查验记录 机电设备供应商、施工单位资料 郑州【海马海汇中心】承接查验报告的文件模版：郑州【海马海汇中心】承接查验报告（第一份） （年 月 日）物业管理公司查验工作小组近期对郑州【海马海汇中心】项目已完成工程量展开了查验、接管工作，查验工作小组按照资料查验、培训、实物合同清点、功能查验的规范步骤陆续对营进行了仔细的初验，现将第一份查验报告汇总后向贵司报

19、告：一、需整改的问题：1、消防系统：No. 编号:1Location 地点 :2号楼地下车库Problem Description 问题概述 : 图示消防桥架盖板未盖（多处存在同样问题）Suggest 建议：按规范盖板、封堵接口后续2、生活给水系统：后续二、功能测试时发现的问题:测试项目： 功能缺陷描述： 三、需追加的物品及资料：项目设备名称品牌规格总数单位资料需追加1 硬盘录像系统（16路） 海康威视 DS-8116HD-S 8 台 书本说明书1本 合格证2份 2 34 5 678 9 后续四、 合同核对的差异项记录：4.1智能化系统合同核对情况：名称品牌型号相差数量单位备注1楼层显示器恒视HS-200210个合同中有，移交清单中没有后续4.2空调工程合同核对情况：名称品牌型号相差数量单位备注1空调（户内部分）大金合同中有户内数量，但未查验后续五、 对管理有影响的需改善问题及风险点的汇总：1、2、3、后续 老管家物业承接查验联合工作小组专心-专注-专业