土地一级开发流程(共10页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上土地一级开发流程第一章土地一级开发流程1、 选地由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2 、土地前期开发申请原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3 、土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4 、土地开发实施方案预审通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。5、 土地开发方案修改编制了开发实施方案的项目由市

2、国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。6 、确定土地开发单位土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政

3、建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7 、办理相关用地手续土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8 、确定实施规划方案开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程

4、造价预算和具体设计实施方案等。9、 办理拆迁安置及市政基础建设在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。 （征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见征用集体土地及划拨土地的程序）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。10 、组织验收开发土地建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：审核土地前期开发成本组织验收土地开发程度是否达到合同的要求根据委托合同支付相应土地开发费或管理费纳入市土地储备库11、 办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证申请材料

5、：用地申请报告法人营业执照立项批文县以下建制镇应出具镇政府证明经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12 、办理建设用地委托钉桩建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。13 、办理国有土地使用权出让申请国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：申请用地报告书；国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文件、营业执照。未在 经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当

6、提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。 在 省、市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。 14 、主管部门实地勘察房地产项目用地单位将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。15 、委托地价评估、办理核定地价手续建

7、设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。16、 土地估价报告的预审根据国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。17、 办理土地出让审批18 、举行土地出让活动（招、拍、挂）土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成

8、熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。19 、签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。20 、交付土地出让金21 、领取临时国有土地使用证、领取正式国有

9、土地使用证按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。第二章 土地一级开发办理拆迁安置全流程一、征用集体土地的拆迁安置1 、征用集体土地用地申请房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：申请单位名称项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：用地单位有关资质证明项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件土地行政主管部门出具的建设项目

10、用地预审报告初步设计或者其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地的，必须提出补充耕地方案建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2 、到拟征地所在区（县）房地局立案行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。3 、签订征地协议、签订补偿安置协议征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的

11、期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。 4 、确定补偿安置方案区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告征地补偿、安置方案公告的实施征地补偿、安置方案的意见征地补偿、安置方案的确定征地补偿、安置方案的审批要求征地补偿、安置费用的管理5 、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征

12、地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。6 、交纳各项税费缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。7 、办理批地文件、批地图8 、办理冻结户口、调查户口核实劳动力拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持建设用地规划许可证向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。9 、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安

13、局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。根据土地管理条例，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。10、 地上物作价补偿工作拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据 城市房屋拆迁

14、管理条例，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130结算。11 、征地结案、申请建设用地批准书办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据农转非办结证明原件征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：办理建设用地批准书的申请;市政府批准征(占)地的批文;建设用地规划许可征附件和附图;与建设用地规划许可证附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占

15、)地的免交。12 、委托进行拆迁工作当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。13 、办理拆迁申请根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：拆迁申请书；建设项目批准文件和资金证明；规划部门选址意见或者规划批准文件；建设用地批准文件附图；拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过渡期限和搬迁方式等）。14、 审批、领取拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。

16、根据城市房屋拆迁管理条例，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。15 、签订房屋拆迁责任书房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。16 、办理拆迁公告与通知根据城市房屋拆迁管理条例的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出房屋拆迁通知书，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁

17、范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。17、 办理户口冻结18 、暂停办理相关事项房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋。19、 确

18、定拆迁安置方案确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管局备案。20 、签订拆迁补偿书面协议房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；安置用房面积、标准和地点；产权调换房屋的差价支付方式和期限；搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业

19、损失费发放标准和支付方式；违约责任和争议解决的方式；当事人约定的其他条款。21 、召开拆迁动员会，进行拆迁安置拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。 拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。22 、发放运作拆迁补偿款发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户出具存款证明资金使用监督开具领款凭证支取补偿款项23、 拆迁施工现场防尘污染管理拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。24、 移交拆迁档案资料拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案

20、资料并办理有关手续。25、 房屋拆迁纠纷的裁决拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。26、 强制拆迁二、征用划拨土地拆迁安置1 、国有土地使用权划拨用地申请用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写市城镇建设用地批准书申请审批表， 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设项目还需提交市建委的规划设计项目计划通知书，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目

21、需提交经济适用住房立项批复。规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证及附图、审定设计方案通知书及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与建设用地规划许可证附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；建设项目资金来源证明；建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2 、主管部门现场勘察交表：用地单位将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门。 勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。3 、划拨用地申请的审核、报批根据土地管理条例，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计

22、划。国有土地使用权划拨用于非农业建设的： 县级（含县级市）人民政府公顷以下，地级市人民政府公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写市城镇建设用地批准书申请审批表； 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设项目还需提交市建委的规划设计项目计划通知书；属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证及附图、审定设计方案通知书及附图；建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提

23、交有关用地协议； 与建设用地规划许可证附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）； 建设项目资金来源证明；建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4 、取得划拨用地批准划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发城镇建设用地批准书及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发城镇建设用地批准书后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、城镇建设用地批准书附件及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明； 区、县政府划拨建设用地批复；市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。第三章 相关

24、税费1 、地价款（土地出让金）地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据土地管理条例，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。2 、土地使用费这里土地有偿使用费主要指的是新增建设

25、用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知。3 、外商投资企业土地使用费财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。4 、防洪工程建设维护管理费防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确

26、定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。5、 土地闲置费按照土地管理法、城市房地产管理法、闲置土地处置办法(国土资源部第5 号)和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知(国办发200637 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。6 、土地权属调查、地籍测绘费7 、城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得

27、超过以上最低税额的30%。8 、地价评估费根据国家计委国家土地局关于土地价格评估收费标准的通知（计价格19942017号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。9、 出让土地预订金根据土地管理条例，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。10、 征地管理费11 、土地补偿费和安置补助费土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值省范围内征收农民集体所有土地，均根据 省征地统一年产值标准中市/县征地统一年产值标准表标准收取。12 、青苗及树木补偿费在

28、省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按征地青苗及地上附着物补偿标准执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。征地青苗及地上附着物补偿标准中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。13、 地上物补偿费根据征地青苗及地上附着物补偿标准规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、

29、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。14 、新菜田开发建设基金新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15 、耕地占用税国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。16 、耕地开垦费区域因素修正系数：其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：1、 房屋拆迁补偿费货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定

30、，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。2 、搬家补助费根据城市房屋拆迁管理条例，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。 3 、提前搬家奖励费提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。4 、临时安置补助费（周转费）临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200付给。5 、停产停业综合补助费对因征收非住宅房屋造成停产、停业的

31、，应当给予适当补偿。根据城市房屋拆迁管理条例，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8。6 、房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。开发商参与土地一级开发应注意的法律问题1、项目合法性问题对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前

32、国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金

33、无法收回的风险。（2）立项文件的合法性开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合外商投资产业指导目录等相关外商投资的法律法规的规定。2、签约程序问题综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政

34、府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险

35、、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻

36、资金压力对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地

37、出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆

38、迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：A固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价

39、格风险，但通常收益率不会太高。B按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。C固

40、定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。综上所述，开发商投资于土地一级开发项目时，首先应根据当地政府发布有关土地一级开发的相关规定，审核项目的合法性，并按照规定的合法程序与地方政府或其授权委托的机构签订土地一级开发合同。若是与政府授权委托的机构签约，开发商应注意要求签约单位提供有权政府部门的授权委托文件。由于目前土地一级开发相关法律法规的缺乏，开发商与政府之间签订的土地一级开发合同就成为双方之间的“法律”，开发商在签约时一定要把握住合同要点，将相关要点在合同中明确约定。专心-专注-专业