房地产企业开发甲方工作手册(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上目 录一、总则1.1 目的1.2 管理方式二、主要工作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展2.1.2 外发设计、监理及建造工作2.1.3 保存文件及记录2.2 施工管理程序2.2.1 施工管理2.2.2 施工问题之跟进2.2.3 保存文件及记录2.3 物料管理程序2.3.1 物料供货商评估和监察2.3.2 施工物料管理2.3.3 保存文件及记录3.4 工程计量签证工作程序3.4.1 施工过程计量签证工作程序3.4.2 办理进度款支付工作程序3.4.3 竣工决算工作程序3.4.4 保存文件及记录3.5 报建工作程序（3500 以上）(市桥街)三、人员配置3.1

2、董事3.2 总工程师3.3 其他人员3.3.1 会计3.3.2 出纳3.3.3 水电工程师3.3.4 土建工程师3.3.5 预算员四、各阶段工作4.1 项目决策阶段的主要工作4.2 项目准备阶段的主要工作4.3 项目实施阶段的主要工作4.4 竣工验收阶段的主要工作五、工作人员行为准则专心-专注-专业一、总则1.1 目的（1） 实现投资目标和期望（2） 使投资控制在预定或可接受的范围之内 （3） 保证项目功能与质量达到标准1.2 管理方式采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成

3、，并尽可能节省投资。二、主要作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展（1）物业发展计划当物业发展意念，需包括以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它(例如：设施、设计风格)。董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。工作项目最少包括：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。【物业发展计划】由董事

4、审批。董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,并保存记录。（2）物业设计评审及检讨总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。当需要外间机构(例如：建筑设计公司、顾问公司)执行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相

5、应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。设计结果可以是文件(例如：图则)、相片及/或模型等形式。总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。审查结果须保留记录(例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等)，并于【物业发展计划】上说明。当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。装修材料规格的确定

6、，由董事会指定。（3）物业建筑监理与施工总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格(例如：图纸)；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求(例如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求)。董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。（4）竣工验收工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工

7、程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。2.1.2 外发设计、监理及建造工作（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；该机

8、构过去服务本公司之经验及表现(包括：质量及时效性)；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分工程(如水、电、电视天线、电话线)等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。2.1.3 保存文件及记录【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果(例如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位

9、工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2.2 施工管理程序2.2.1 施工管理（1） 施工进度计划总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】(Master Program)，计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给代表。代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。当建筑工程要求有所更改(例如：设计变更)，代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,说明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。（2）施工进度监察监理单位参考【施工进度计划表】

10、，每天均到工地： 查察施工进度； 巡视施工(包括特殊建筑工序)质量及安全表现； 巡视物料质量表现； 跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜； 监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中,予代表主管审核。监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题(不符合有关规格要求)、或有潜在问题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题, 【监理通知】分发代表备案。每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,记录整理于每周【工作例会记录】中。（2）施工检查 监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要

11、求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。 建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。 若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】要求时，需发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况来对监理单位

12、的监理工作成果进行考核,当发现施工进度与质量与实际不符时，代表需发出【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。(参阅本程序第5.2 章) 当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上确认。若发现不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不符合点已纠正，才接收工地。（4） 施工、工监理检讨代表编写【每月工程总结分析报告】，代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【

13、每月工程总结分析报告】中。 承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度情况，并记录于【工程联席会议记录】中。2.2.2 施工问题之跟进（1）施工问题之跟进监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或建议改善方法分发代表备案,代表根据其问题的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】作跟进，并记录于相关目录表中。监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记录。若不符合事项影响整体建筑进度，建造

14、商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由代表确认。2.2.3 保存文件及记录【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】2.3 物料管理程序2.3.1 物料供货商评估和监察（1）供货商的评估 新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估： 评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：公司背景、质量系统、产品种类及级别等； 采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房； 参

15、考过往之工作； 试单。 所有评估结果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无特别要求。 对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。 经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。（2）供货商的监察 每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【认可供货商名单】作出检讨：根据供货商送货/服务的货品/服务的质素等，检讨对供货商的表现是否满意。 经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单】，表现不理想的供货商可被除名。 新的【认可供货商名单】由董事批核。2.3.2 施工物料管理（1）制定施工物料规格总工程

16、师按物业发展计划制定【建造物料规格】及【工程物料来料检查表】，规定建造商按要求选用建筑物料品种，包括：水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。（2）物料使用 建造商需按【建造物料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。 代表审阅首次【实验室检测报告】(需注明有见证检验标识或相关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸要求，签批确认。 对于批准使用之建造物料，建造商按【送检试件的取样与制作】在外聘监理公司监理员见证下取样送检(钢筋除外)，并提交【实验室检测报告】。 对于批准使用之装修或设备物料，若需进行

17、来料质量检查，代表订定检查项目、程序、及允收标准即【物料来料检查表】。 每批物料进场时(砂石砖除外)，建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证(包括发货单、检验报告等)报外聘监理公司验证，并完成【物料来料检查表】,验证合格方可进场使用。 代表审批【实验室检测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求，若确定物料符合规格要求，于检测报告上签批确认。反之不符合规格要求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。（3） 施工物料质量检讨 参考【物料首次审批报告】、测试报告、【来料检查表】、及【工程备忘录】，代表需每月总结

18、施工物料质量表现于【工程总结分析报告】，于每月【工程联席会议】中进行检讨。 对于装修物料供货商的监察，参阅本程序第2.3.1、节。2.3.3 保存文件及记录【材料申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评估问卷】、【来料检查报告】、【建造物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材料跟踪检查报告】、【物料来料检查表】、【建造周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】3.4 工程计量签证工作程

19、序3.4.1 施工过程计量签证工作程序（1） 驻工地代表要熟悉施工图，审查单位工程，分部分项工程的工程量，列出【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】。此项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。（2） 在施工过程中，施工图（包括设计变更）范围内，以实际完成的、且工程质量达到合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不能突破施工图（包括设计变更增加的工程量）中的总量，对承包商超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予计量。（3） 承包商报月报表时，必须附有已完工程的【工程量计算单】并附已完工程【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】。（4）

20、监理及驻工地代表，根据【施工单位月报表】和【工程量计算单】，对已完成的工程工作量进行统计，做好记录，校核施工单位所报工程量的准确性，在计算单上签署意见。（5） 驻工地代表对现场监理工程师对测量、计算所签署的意见进行审查后在【施工单位月报表】中签证。（6） 业主所指定的工程量，必须有【业主的书面文字】或【会议纪要】，才能计量签证。（7） 计量签证必须是工程质量合格才能签证，如果存在下列问题，应分别对待进行处理： 工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方可签证； 对已完成的工程量，工程质量不合格，影响结构安全或不符合使用功能要求，承包商又无技术力量处理的，工程量不得签证，施

21、工单位还要承担全部返工的经济损失。3.4.2 办理进度款支付工作程序（1）准确统计该段时间内经过签证计量的工程量（防止重复计量），上报。（2）施工单位应根据【施工合同】的优惠条件，预（决）算定额；取费系数，计算程序规定和已签证的工程量，计算进度款，并折扣预留一定比例的进度款，作为工程质量保修费用暂不支付，提出【进度款计算单】和【工程款支付申请】上报审批。监理和驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交审批付款。3.4.3 竣工决算工作程序 经过竣工验收，质量评定，合格工程才能办理竣工决算，不合格工程，暂不办理竣工决算。 准确统计变更设计增加（或减少）的工程量，得出【变更设计工程量汇总表】。此

22、项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。 准确统计指定工作的工程量，得出【指定工作工程量汇总表】。此项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。 准确统计工程量总量。 比较已完成的、经签证的总量和原预算的总量，是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】，要尽量控制完成总量不得突破原预算总量。此项工作也可委托监理完成，审核。 承包商应根据预（决）算定额取费系数，计算程序，完成的经签证的工程量和【施工合同】中的优惠条件，计算工程造价，提出【工程结算书】和【工程款支付申请】并付【竣工验收合格证明】上报审批。监理和驻工地代表审核后开具【工程款

23、支付证书】一并交甲方审批付款。3.4.4 保存文件及记录【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】、【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主的书面文字】或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】3.5 报建工作程序（3500 以上）(市桥街)在取得建设用地规划许可证及规划设计条件后（1） 进行调查工作（场地标高、规划控制条件、市政管网、

24、水压、周边建筑情况等）。（2） 钻探：请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、现场旁站。（3） 方案设计：请设计单位进行方案设计及规划消防报建的5 图1书工作。设计方案研究、讨论、审阅，确定设计方案（要考虑施工因素）。 （4） 环保报建、市政报建、临水临电报装。进入广州市环保局网址：，填写建设项目环境保护许可申请表，进入网上环保报建程序，打印申请表盖章签名以备报送，及时登录系统查看受理情况，在申请表批复后打印批复意见，在后续报送时交环保局盖章。委托环评，环评报告出来后送环保所签意见盖章后送环保局进行环评审批，审批中心环保局窗口收案拿到回执，跟进环评审批拿到经审批的环评和批复文件，督促设

25、计单位按环保要求设计。向市政园林局提出市政管网接入申请，办理市政报建。在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工提供条件。临电报装须与永久用电同时，到供电局（所）领取报装表（含设计、施工单位资质审核意见书和供电工程设计、施工委托书），回公司填写并写好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必须委托供用电工程公司设计施工，受电部分（底压部分）应由有资质的单位设计施工，跟进用电报装，须拿到供用电方案协议才能进行供电设计施工。（5） 总体报建（修建性详细规划送审及办理总平面规划设计消防审核）。送5 图1 书电子文件到规划局信息中心作dgn 格式（需交费）。拿到dgn 格式后连同其他资料

26、到镇建设办领取规划方案送审表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。带有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理总平面规划设计审核，拿到回执。（6） 跟进规划、消防审核，拿到审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图，反馈给设计修改图纸。要拿到规划部门的审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图需先到规划局交审核费，并凭回单到镇建设办交纳审核费。（7） 修改规划送审：如果批复未出，则可采用换图的手法处理。如果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。督促设计院按规划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。（8） 单体报建按要求带齐有关资料到镇建设办领取建设工程

27、规划许可证申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到有关部门总体报建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核意见）到审批中心消防局窗口领取填写建筑消防设计防火审核申报表并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写建设项目情况登记表和人防报建登记表，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。（9） 跟进单体审核，拿到批文、建设工程规划许可证及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促

28、设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到建设工程规划许可证及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。（10）更改发证：单体报建中的修改，如果未批出则可采用换图的手法处理；如果已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关资料到建设局建工科转审图公司进行施工图审查，

29、拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到广州市建设工程施工图设计文件审查批准书及经审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。（14）施工单位进场后，申请规划放线（到规划局建设科申请）。先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。（15）到质监站办理测桩方案（与监理、施工一起）。（16）到检测中心办

30、理测桩协议及缴纳测桩费用。（17）进行施工直至竣工验收备案。（18）保持批复及有关记录。3.6 建设工程竣工验收及备案工作程序3.6.1 竣工验收准备工作（1） 施工单位编制工程竣工报告，监理核查后提交建设单位。（2） 施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。（3） 监理单位提交工程质量评估报告给建设单位。（4） 勘察单位提交勘察文件质量检查报告、设计单位提交设计文件质量检查报告给建设单位。（5） 建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。（6） 建设单位在竣工验收前15 个工作日将工程

31、技术资料提交给监督站，并附工程竣工验收条件审核表。监督站资料进行抽查，并在5 个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。（7） 建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。3.6.2 竣工验收条件（1） 完成设计合同和合同约定的各项内容；（2） 工程竣工报告；（3） 工程质量评估报告；（4） 勘察、设计文件质量检查报告；（5） 有完善的技术档案和施工管理资料；（6） 有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告；（7） 建设单位已按合同约定支付工程款；（8） 有施工单位签署的工程质量保修书；（9） 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；（10） 有规划部门出具的规划验收

32、合格证；（11） 有公安消防出具的消防验收意见书；（12） 有环保部门出具的环保验收合格证；（13） 有监督站出具的电梯、验收准用证；（14） 燃气工程验收证明；（15） 设行政主管部门及委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成；（16） 已按政府有关规定缴纳工程质量安全监督费；（17） 单位工程施工安全评价书。3.6.3 竣工验收程序（1） 由建设单位组织工程竣工验收；（2） 建设、勘察、设计、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；（3） 验收组审阅建设、设计、施工、监理单位的工程档案资料；（4） 实地查验工程质量；（5） 对工程勘

33、察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，并填写工程竣工验收报告。3.6.4 竣工验收备案（1） 领取备案表一式四份。（2） 提交以下资料向备案机关备案。1) 竣工验收备案表； 2) 施工许可证；3) 施工图设计文件审查意见；4) 工程竣工验收报告；5) 工程质量评估报告；6) 勘察、设计文件质量检查报告；7) 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；8) 规划验收认可文件；9) 消防验收文件或准许使用文件；10) 环保验收文件或准许使用文件；11) 有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件；12) 燃气工程验收文件；13) 广州市建设工程质量保修书；14) 商品住宅还应

34、当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书；15) 法规、规章、规定必提供的其它文件。三、人员配置3.1 董事（1） 对投资的方向和内容作初步构想。（2） 选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理公司等。（3） 组织对项目建议书和可行性研究报告进行评审。（4） 进行项目决策。（5） 提供有关资源，保障项目顺利进行。3.2 总工程师（1） 协助董事完成对投资方向和内容的初步构想。（2） 助董事选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理公司等。（3） 协助董事完成项目建议书和可行性研究报告的评审工作。（4） 审阅设计图纸，及时办理有关设计文件的审批工作。（5） 办理需由业主

35、出面办理的项目审批手续。（6） 协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。（7） 组织或委托监理工程师对施工组织设计进行审查。（8） 督促检查合同执行情况，审查各项款项的支付。（9） 组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工验收和工程决算3.3 其他人员3.3.1 会计（1） 执行国家财经政策、法令、法规、，遵守财经纪律，遵守本公司财务管理。（2） 负责企业的会计核算工作，按照如实反映企业经营活动成果，向领导提供有关财务资料。（3） 负责企业财务报表、税收计提申报等工作。（4） 负责会计档案的装订、整理、移交工作。（5） 负责各种款项的财务审计。

36、（6） 部门负责人交办的其它工作。3.3.2 出纳（1） 负责企业在经营活动中的发生的货币资金收支业务工作。（2） 负责现金和银行存款日记帐的登记工作，做到日清月结。 （3） 负责企业银行存款、库存现金的保管工作。（4） 负责设立、登记各种费用收支的明细帐。（5） 部门负责人交办的其它工作。3.3.3 水电工程师（1） 协助总工程师完成项目建议书和可行性研究报告中有关水电部分的评审工作。（2） 协助总工程师审阅水电部分的设计图纸。（3） 协助总工程师做好水电部分图纸会审和设计交底工作。（4） 协助总工程师审查水电方面的各项款项的支付。（5） 协助总工程师完成水电方面的竣工验收和竣工决算工作。（

37、6） 负责水电物料评定与水电施工招标及评标工作。（7） 办理管线、电力、通讯等的项目审批手续。（8） 协调解决施工所需的水、电、电讯线路等施工必备条件。（9） 负责收集提供施工场地的地下管线等资料。(10) 对施工临时用水、用电方案进行审查，并负责办理临时用水、用电申请等。(11) 督促水、电施工，并负责办理永久用水、用电申请等。3.3.4 土建工程师（1） 助总工程师审阅土建部分的设计图纸。（2） 协助总工程师做好土建部分图纸会审和设计交底工作。（3） 协助总工程师审查土建方面的各项款项的支付。（4） 协助总工程师完成土建方面的竣工验收和竣工决算工作。（5） 负责土建物料评定。（6） 协调解

38、决施工场地等施工必备条件。（7） 对施工方案进行审查，督促土建施工，负责施工现场的管理工作。3.3.5 预算员（1） 熟悉有关工程造价方面的法律、法规以及有关工程造价的各类文件和资料。（2） 及时、准确地完成所分配的预结算编制和核对任务。（3） 配合工程项目进行投资控制。（4） 协助总工程师审查工程各项款项的支付。（5） 协助总工程师完成竣工决算工作。（6） 部门负责人交办的其它工作。四、个阶段工作4.1 项目决策阶段的主要工作业主在工程项目决策阶段的主要工作任务是围绕着、项目建议书、项目可行性研究及相关的报批工作开展项目的管理工作，主要有；（1）对投资方向和内容作初步构想。（2）选择好咨询机

39、构。择优聘请有资质、信誉好的专业咨询机构对企业或行业、地区等进行深入分析，拟定发展战略或规划，并在此基础上对项目的建设规模、产品方案、工程技术方案等进行研究、比较，根据需要进行项目财务评价、社会评价、国民经济评价和风险评价，编制项目建议书和可行性研究报告，为科学决策提供科学依据。（3）组织对工程项目建议书和可行性研究报告进行评审，并与有关投资者和贷款方进行沟通，落实项目建设相关条件。（4）根据项目建设规模、建设内容和国家有关规定对项目进行决策或报请有关部门批准。4.2 项目准备阶段的主要工作（1）取得项目选址、资源利用、环境保护等方面的批准文件，及原料、燃料、水、电、运输等方面的协议文件。（2

40、）明确勘察设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行勘察、设计，签订合同，并进行合同管理。（3）及时办理有关设计文件的审批工作。（4）组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁补偿及施工场地的平整等工作。（5）组织开展设备采购与工程施工招标及评标等工作，择优选定合格的承包商，并签订合同。（6）按有关规定为设计人员在施工现场工作提供必要的生活与物质保障。（7）选派合格的现场代表，并选定适宜的工程监理机构。4.3 项目实施阶段的主要工作在项目实施阶段业主的主要工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展情况进行研究分析。主

41、要有：（1）办理需由业主出面的项目批准手续，如施工许可证，以及施工过程中可能损坏道路、管线、电力、通讯等公共设施取得法律、法规规定的申请批准手续等。（2）协商解决施工所需的水、电、电讯线路等必备条件。（3）解决施工现场与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的应由业主解决的施工场地内主要交通干道，满足施工运输的需要。（4）向承包方提供施工场地的工程地质和地下管线等资料，保证数据真实。（5）协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。（6）确定水准点和座标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。（7）组织或者委托监理工程师对施工组织设计进行审查。（

42、8）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物，及有关文物、古树等的保护工作，并承担相应费用。（9）聘请监理咨询机构，督促监理咨询工程师及时到位，履行职责。（10）督促设备制造商按合同要求及时提供质量合格的设备，并组织运到现场。（11）督促检查合同执行情况，按合同规定及时支付各项款项，并处理好报告中出现的新问题和矛盾冲突。4.4 竣工验收阶段的主要工作（1）组织进行联合试车；（2）组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工工验收和工程决算； （3）办理工程移交手续；（4）做好项目有关资料的接收与管理工作；（5）安排有关管理与技术人员的培训，并及时接管；（6）进一步明确项目运营后与承包方、

43、咨询工程师等各方的关系。五、工作人员行为准则（1）维护公司利益，不参与可能损害公司利益的活动。（2）不接受任何可能导致其行为不正的利益，不参与可能与公司利益相冲突的活动。（3）努力使自己的知识和技能适应工作需要，不夸大自己的能力，不以不实的证据获取公司的任用。（4）应为公司利益行使职权，以应有谨慎和勤勉忠实地为公司工作。（5）应以真实、科学、专业的精神工作，应明确地表达意见，并对自己的意见负责。（6）在知道公司的决定可能损害自己的合法利益时，应告知公司。当自身的利益与公司利益相冲突时，服从公司利益。（7）不应随意取代获得授权的其他人员的工作；不应做出损害他人名誉的事情；在被要求对其他人员的工作进行评审时，应以适当的行为实事求是地进行。（8）对已掌握的涉及任何公司机密的信息和资料，在没有得到相应许可的情况下，不得向外透露。