（高职）任务9.2 认识土地增值税ppt课件.pptx

《（高职）任务9.2 认识土地增值税ppt课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（高职）任务9.2 认识土地增值税ppt课件.pptx（25页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、（高职）任务9.2 认识土地增值税ppt课件项目九 解读资源税类法律制度 项目九 解读资源税类法律制度任务2 认识土地增值税知识要点知识要点一土地增值税纳税人三土地增值税税收优惠四土地增值税税率土地增值税征税范围二五土地增值税应纳税额的计算六土地增值税清算七土地增值税征收管理任务布置详情请参见教材知识准备是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 ，就其转让房地产所取得的增值税征收的一种税。土地增值税土地增值税纳税人一为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并“取得收入”的单位和个人 。土地增值税纳税人只对“转让”国有土地使用权的行为征

2、税，对出让国有土地的行为不征税。既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。只对“有偿”转让的房地产征税。对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。土地增值税征税范围（一）征税范围的一般规定010203二土地增值税征税范围（二）征税范围的特殊规定1.企业改制 重组房企非房企将房地产转让到投资联营企业时暂免将投资联营的房地产再转让时征凡所投资、联营的企业从事房地产开发的征房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的征3.房地产交换单位之间互换征个人之间互换免征二2.房地产开发企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移不征所有权转移时应“视同销售”房地产

3、征土地增值税征税范围（二）征税范围的特殊规定4.合作建房建成后自用免建成后转让征5.房地产 出租不征6.房地产 抵押抵押期间不征抵押期满后以房地产抵债征7.放低长代建房不征8.房地产重新评估评估增值不征9.处置土地使用权有证据表明取得相应的经济利益征营业税、土地增值税、契税二土地增值税税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额扣除项目20%，免征土地增值税；扣除项目20%，应全部增值额按规定计税。1 1因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。2 2企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额扣除项目20%，免征土地增值税。3 3自2008年11月

4、1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。4 4三土地增值税税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%至的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035土地增值税四级超率累进税率表四土地增值税应纳税额的计算增值额 = 转让房地产取得的收入 扣除项目包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。五（一）土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。计税依据土地增值税应纳税额的计算扣除项目及其金额具体情形扣除项目新建房地产企业（5项）1. 取得土

5、地使用权所支付的金额（包括地价款、有关费用和税金)。2. 房地产开发成本。3. 房地产开发费用： 利息能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的； 利息不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的4. 与转让房地产有关的税金“2税1费”。5. 财政部确定的其他扣除项目：第1、2项之和的10%。五土地增值税应纳税额的计算具体情形扣除项目旧房及建筑物扣（3项）1.按评估价格扣除 旧房及建筑物的评估价格（重置成本价成新度折扣） 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费 转让环节缴纳的税金2.按购房发票金额计算扣除 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房

6、发票的，可按发票所载金额并购买年度起至转让年底止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。扣除项目及其金额五土地增值税应纳税额的计算情形具体规定隐瞒、虚报房地产成交价格的由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的应按照评估机构对该房屋评估的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定“房产”的扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收

7、土地增值税。非直接销售和自用房地产收入的确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货物性资产等，发生所有权转移时应“视同销售”房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格。2. 由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。五（二）计税依据的特殊规定土地增值税应纳税额的计算1.应纳税额的计算公式应纳税额=（每级距的增值额适用税率）（1）增值额未超过扣除项目金额土地增值税应纳税额=增值额30%（2）扣除项目金额50%增值额100%土地增值税应纳税额=增值额4

8、0%扣除项目金额5%五（三）土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算（3）扣除项目金额100%增值额200%土地增值税应纳税额=增值额50%扣除项目金额15%（4）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税应纳税额=增值额60%扣除项目金额35%五土地增值税应纳税额的计算2.应纳税额的计算步骤土地增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数计算增值额计算增值率确定适用税率计算应纳税额增值额 = 房地产转让收入扣除项目金额增长率 = 增值额 扣除项目金额 100%五土地增值税清算六（一）土地增值税的清算单位01以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；02对于分期开发的项

9、目，以分期项目为单位清算；开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。01土地增值税清算纳税清算重点清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。2.符号下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省级税务

10、机关规定的其他情况。六（二）土地增值税的清算条件土地增值税清算六（三）土地增值税的核定征收以下情形之一的，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 申报的计税依据明显偏低，有无正当理由的。土地增值税征收管理土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。七（一）纳税申报（二）纳税地点纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。任务实施详情请参见教材T H A N K Y O U