2015年河北省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法试题(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2015年河北省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发企业取得方能预售商品房。 A：商品房预售许可证 B：商品房开发许可证 C：商品房经营许可证 D：商品房销售许可证 E：执行层的组织协调 2、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的直

2、接成本利润率为。 A：36 B：6207 C：7347 D：80 E：工业用地的监测点评估价格3、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为_。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 4、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。 A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法 D：认知价值定价法 E：借款合同5、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

3、 A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于_。 A疗养区 B居住区 C工业区 D大学区 7、房地产供给有限特性的本质是。 A：土地的总量有限 B：房地产的不可移动性 C：房地产的独一无二性 D：房地产的价值量大 E：工业用地的监测点评估价格 8、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为_。 A估价对象状况为过去，房地

4、产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 10、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。 A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师11、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。 A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年 D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋&r

5、dquo; 12、下列关于信用，说法正确的是_。 A信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡 B在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据 C商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用 D商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持 13、实施加成征税，加二成等于加正税的_。 A10% B20% C30% D40%14、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 15、价格指数中

6、如果是以上一时期作为基期的，称为_。 A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 16、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A30%40% B40%50% C50%60% D60%70% 17、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。 A20 B30 C70 D40 18、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。 A：7000 B：8333

7、 C：8400 D：8667 E：工业用地的监测点评估价格 19、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30 20、有一宗房产交易，成交价格为3 000元，付款方式是首付10，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为05，其一次支付的实际成交价格为。 A：3 000元 B：2 700元 C：2 914元 D：2 500元 E：工业用地的监测点评估价格 21、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是_。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额 22、某宗房地产交易的

8、买卖双方约定，买方付给卖方2659元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格23、某宗面积为5000的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为_万元。 A824 B864 C882 D904 24、估价人员通过市

9、场调查获知，某地区20032006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元，4887元，5037元，5192元。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格25、下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是。 A：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款 B：涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款 C：非法印刷房屋

10、权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款 D：因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款 2、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应_。 A越高 B越低 C不变 D越可靠3、已知某笔贷款年利

11、率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。 A12.35% B12.55% C12.68% D12.93% 4、城镇体系规划分为。 A：全国城镇体系规划 B：省域城镇体系规划 C：市域(镇域)城镇体系规划 D：县域城镇体系规划 E：乡镇体系规划5、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84% 6、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有_。 A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性 7、最高额抵押权确定的情形有。 A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可

12、能发生 C：抵押人破产 D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封 8、耕地占用税实行_。 A比例税率 B累进税率 C比例税率和定额税率 D定额税率 9、假设开发法是以_为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 10、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。 A97 B103 C105 DA、B均可以11、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。 A我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政

13、府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 12、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：寡头竞争市场 13、建筑物的功能折旧原因不包括_。 A自然环境恶化 B消费观念变更 C设备陈旧落后 D城市规划改变 E政府政策变化14、下列污染源中，属于大气污染源的有。 。 A：工业污染源 B：交通污染源 C：光污染源 D：噪声污染源 E：生活污染源

14、 15、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。 A：具有购买经济适用住房资格者投票选择 B：公证处随机摇号 C：政府在实力强、信誉好的企业中指定 D：招标投标 E：执行层的组织协调 16、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。 A：城镇住房制度改革 B：城市土地使用制度改革 C：房地产生产方式改革 D：社会体制改革 E：政治体制改革 17、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。 A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等 D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同 18、分析市场趋势的方法有。 A：潜在分析法 B：宏观

15、环境预测法 C：销售人员意见综合法 D：专家意见法 E：购买者意图调查法 19、下列属于不明产权的房屋是。 A：无权属证明的 B：产权人下落不明的 C：暂时无法确定产权所有人的 D：产权关系正在诉讼的 E：有两个产权人的 20、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的。 A：使用计划 B：出租计划 C：销售计划 D：租售计划 E：借款合同 21、发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起_日内颁发施工许可证。 A10 B15 C20 D30 22、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/

16、、900元/、2000元/和2400元/，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。 A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C：在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D：此时乙的需求价格弹性最大 E：执行层的组织协调23、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。 A18% B25% C30% D50% 24、物业管理条例确定的基本制度包括_。 A业主大会制度 B业主公约制度 C住宅小区治安管理制度 D住宅小区综合验收制度 E住房专项维修资金制度25、下列说法不正确的是（）。 A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 C在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上 D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%专心-专注-专业