2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】40-41讲(共20页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第十章物业资产管理【考情分析】 本章所占分值较少，重点突出考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年2题2分1题2分1题1分4题5分2010年2题2分2题4分1题1分5题7分2009年2题2分1题2分1题1分4题5分2008年4题4分2题4分1题2分7题10分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节物业资产管理的内涵第二节物业管理的内容第三节写字楼物业管理第四节零售商业物业管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告第一节物业资产管理的内涵1.物业管理2.设施管理3.房地产资产管理4.房地产组合投资管理1.物业管理2.设施管理 概念 设施管理是一种新型房地产服

2、务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境 工作内容 传统服务集中在设施的运行管理与维护 目前已扩展到环境维护服务方面3.房地产资产管理 内涵 资产管理比物业管理和设施管理范围大得多 主要内容 制定物业策略计划 持有或出售分析 检讨物业重新定位的机会 审批主要的费用支出 监控物业运行绩效 管理并评估物业企业的工作 协调物业服务企业与租户的关系 定期进行资产的投资分析和运营状况分析4.房地产组合投资管理 内涵 范围最大，主要目的是保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，作出购置或处理的决策 主要工作内容 与投资者沟通并制定组合

3、投资的目标和准则 制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估投资组合绩效，客户报告与现金管理【重点难点】 物业管理和设施管理以运行管理为主 资产管理和投资组合管理以策略性管理为主 四个概念，最大的是房地产组合投管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施管理都包含其中【2005年真题】在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）答疑编号【答案】【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P335。第二节

4、物业管理的内容1.制定物业管理计划2.加强市场宣传4.物业的维修养护5.安全保卫6.协调与业主和租户的关系7.进行物业管理组织与控制【重点难点】物业管理的分类 居住物业管理 公共物业管理 收益性物业管理 写字楼物业管理 零售商业物业管理 工业及仓储物业管理 酒店物业管理1.制定物业管理计划（六方面内容） 确立目标 检查物业质量状况 形成租金方案和出租策略 提出预算核心 签订物业服务合同 物业管理组织与控制【重点难点】租金的确定 理论上租金的确定：出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法） 市场经济条件下：物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市场法） 过高或过低的租金都可能

5、导致业主利益损失 租金高，空置率高 租金低，利润低 写字楼租金水平的影响因素 租期长短和承租面积大小 租户的资信状况 为租户提供服务的水平 附属设施的收费水平 是否带家具设施【2009年真题】物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务的收费标准答疑编号【答案】ABCD【解析】用排除法，物业服务的收费标准不能由物业企业直接决定。参见教材P337。2.加强市场宣传 宣传的主题 只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素 选择适当的宣传媒介 中低档写字楼报纸

6、上的分类广告或物业顾问机构的期刊 大规模的收益性物业电视、广播3.制定租金收取办法 目的 尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失 收取办法 租金收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在经济不景气或租户业务发生困难时 激励比惩罚更有效，对按时支付租金的租户给予优惠，而不是对迟付者予以罚款 根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间4.物业的维修养护 按租户要求维修 按时对物业进行定期检查 必须不突破维修预算 有时维修必须征得业主同意5.安全保卫 安全保卫，从建筑物的结构设计就开始6.协调与业主和租户的关系 及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关

7、键7.进行物业组织与控制 从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志 如果业主能不过问物业服务企业的具体工作，而又对物业管理人员能及时处理所遇到的问题有信心的话，物业管理的组织与控制就是有效的第三节写字楼物业管理1.写字楼的分类2.写字楼分类过程中要考虑的因素3.写字楼租户的选择4.写字楼租金的确定5.写字楼的租约与租约谈判1.写字楼的分类【重点难点】三个等级的写字楼地理位置建筑物理状况建筑质量建筑功能其它甲级写字楼优越优良达到或超过规范的要求先进完善的物业管理服务，24小时的维护维修与保安服务乙级写字楼良好良好达到规范的要求不是最先进的有自然磨损存在，收益能力

8、低于新落成的建筑物丙级写字楼某些方面不能满足规范的要求存在较明显的物理磨损和功能陈旧仍能满足低收入租户的需求，租金低，但仍能保护一个合理的出租率2.写字楼分类过程中要考虑的因素 位置（主要有与商业设施的接近程度） 交通方便性 声望或形象 建筑形式 大堂 电梯 走廊 写字楼室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平 租户类型（主要租户决定租户类型）【2011年真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置 B.辐射区域的范围C.建筑设备系统 D.建造年代E.租户类型答疑编号【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P343。3.写字楼租户的选择（三方面）【2007年真题

9、】写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.商业信誉和财务状况B.面积需求大小C.租金支付方式D.物业服务需求E.与写字楼业主的关系答疑编号【答案】ABD【解析】三方面内容。参见教材P347。4.写字楼租金的确定（考虑三方面的因素）4.1 计算可出租或可使用面积4.2 可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数4.3 基础租金与市场租金4.4 出租单元的面积规划和室内装修4.1 计算可出租或可使用面积4.2 可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数【重点难点】三个重要公式和三个重要系数公式一：可出租面积建筑面积可出租面积系数公式二：可出租面积出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积公式

10、三：可出租面积出租单元内建筑面积R/U系数系数一：系数二：可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数系数三：可分摊的公用建筑面积系数【2005年真题】某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。A.5.2 B.6.4C.6.8 D.7.6答疑编号【答案】 A【解析】参见教材P349。可出租面积建筑面积可出租面积系数880%6.4分摊的公用面积815%1.2出租单元内建筑面积可出租面积分摊的公用面积6.41.25.2。4.3 基础租金与市场租金【2011年真题】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租

11、经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系答疑编号【正确答案】D【答案解析】市场经济条件下，租金水平由供求关系决定。参见教材P349。【2010年真题】关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金答疑编号【正确答案】AC【答案解析】B两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；D无特定关系；E在写字楼市场比较理想的情况下，

12、基础租金一般低于平均租金。参见教材P349。【2008年真题】下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答疑编号【答案】D【解析】A基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；B市场租金由供求决定，业主无法改变，只能降低经营费用；C理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P349。【2005年真题】下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A.基础租金是根据业主希望达到的投

13、资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答疑编号【答案】ABD【解析】C这是理想的状况；E市场情况较好时，市场租金高于基础租金。参见教材P348。4.4 出租单元的面积规划和室内装修 标准化的装修，一般由业主提供 其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择） 由业主支付 由租户支付 为主和租户分担 业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）【2009年

14、真题】在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同答疑编号【答案】A【解析】参见教材P350。【2008年真题】物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（）。A.可出租面积 B.基础租金C.室内装修 D.客户类型E.出租单元面积规划答疑编号【答案】ABCE【解析】租金确定的三方面因素，考大标题。D不能因人定价，而是因房屋状况及市场状况定价。参见教材P348。5.写字楼的租约与租约谈判5.1 租金定期增加方式的租金调整条款5.2 毛租和净租条款5.3 折让优惠和租户权利的授予5.1 租金定期增加方式的租金调

15、整条款 标准条款中会包括租金调整方式条款 租金调整参考消费价格指数或商业零售业指数 也可以确定固定的年租金增长率或增长量 租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险5.2 毛租和净租条款5.3 折让优惠和租户权利的授予 折让优惠可以使租户节省租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化 租户的优先权如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利【2008年真题】写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A.全租金方式 B.毛租金方式C.净

16、租金方式 D.基本租金方式答疑编号【答案】C【解析】毛租、净租两种方式。毛租包含经营费用，净租不包含。参见教材P351。【2007年真题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款C.装修费用条款 D.折让优惠条款答疑编号【答案】A【解析】租期较长的标准条款中一定有关于租金调整的。其它均为或有条款。参见教材P351。 第四节零售商业物业管理1.零售商业物业分析2.零售商业物业租户的选择3.零售商业物业的租金4.零售商业物业的租约5.零售商业物业的其他管理工作1.零售商业物业分析1.1 零售商业分类的依据1.2 零售商业物业的分类

17、1.3 零售商业物业的商业辐射区域分析1.4 特色1.5 位置1.6 停车1.1 零售商业分类的依据【2006年真题】对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平答疑编号【答案】ABC【解析】分类三依据。参见教材P353。1.2 零售商业物业的分类【重点难点】零售商业的分类标准建筑规模辐射区域服务人口年营业额市级购物中心3万m2覆盖整个城市30万人以上5亿元以上地区购物中心13万m2以城市中的某一部分为主1030万人15亿元居住区商场300010000m2以城市中的某一居住小区为主15万人30010000万元邻里

18、服务性商店3000m2以下1万人以下3000万元以下特色商店差异较大，无规律【2010年真题】按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答疑编号【正确答案】ABCD【答案解析】零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。参见教材P353。1.3 零售商业物业的商业辐射区域分析【重点难点】商业辐射三个区域与物业地点的关系营业额来自此区域的比例主要区域直接相邻60%75%次要区域距离515KM15%20%边界区域跌15KM以外5%15

19、%【2008年真题】零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域答疑编号【答案】CDE【解析】三个区域。参见教材P355。1.4 特色 特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要1.5 位置 位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而不一定是离交通主干道的距离【2010年真题】在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力答疑编号【正确答案】A【答案解析】参见教材P343。1.6 停车位设置的衡量指标 停车系数

20、停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，约为1/3 停车指数 即每100平方米营业面积应设置的车位个数，在45之间2.零售商业物业租户的选择 声誉 财务能力 组合与位置分配 需要的服务3.零售商业物业的租金3.1 基础租金（类比相当于基本工资）3.2 百分比租金（类比相当于绩效工资）3.3 净租的三种形式3.1 基础租金（类比相当于基本工资） 又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入3.2 百分比租金（类比相当于绩效工资） 在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金 确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金 没有统一的百分比标准

21、，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异。毛利高，租金百分比设置高3.3 净租的形式（三种） 租户仅按比例分摊与物业有关的税项 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用3.4 租金的调整 租期长需调整 调整方式与写字楼同 租金调整仅针对基本租金 对主要租户一般5年调整一次，次要承租人每年调整一次【2007年真题】下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管

22、理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答疑编号【答案】D【解析】D毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材P359。【2007年真题】零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（）答疑编号【答案】【解析】基础租金的概念。参见教材P359。【2005年真题】某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的

23、月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答疑编号【答案】B【解析】15303%15.9（万元）参见教材P359。4.零售商业物业的租约 关于每一独立承租单元的用途 限制经营内容相似的租户 限制租户在一定地域范围内重复设店 营业时间 公用面积的维护 广告、标志和图形 折让优惠 其他条款5.零售商业物业的其他管理工作 对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效管理 进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内每一个租户进行市场推广工作 物业服务企业统一与保安公司签订合同第五节收益性物业的运营费用与财务报告1.收益性物业经营状况的评估2.收益性

24、物业管理中的运营费用3.收益性物业管理中的预算4.收益性物业财务收支报告1.收益性物业经营状况的评估1.1 潜在毛租金收入【2009年真题】收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）答疑编号【答案】【解析】称为潜在毛收入。参见教材P364。1.2 空置和收租损失 空置的面积不产生租金收入 租出的面积可能没有收到租金（最终不支付的） 空置虽然减少租金，但不是损失1.3 其他收入 物业中设置的自动售货机、投币电话等收入称为其他收入 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收入中1.4 有效毛收入 有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入【2011年真题】一

25、幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】还应该加上其它收入。参见教材P364。【2009年真题】某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0答疑编号【答案】D【解析】有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入3080%+226。参见教材P364。【2006年真题】某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，

26、物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.16 B.18C.20 D.22答疑编号【答案】B【解析】有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入=20-2020%+2=18。参见教材P365。1.5 运营费用 包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成本、保险费、房产税和法律费用 注意抵押贷款还本付息额不属于运营费用【2006年真题】收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（）答疑编号【答案】【解析】抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材P365。1.6 净经营收入净经营收入有效毛收入运营费用 净经营收入最大化，才是业主最关心

27、的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面【2011年真题】某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.O0B.33.10C.36.00D.36.10答疑编号【正确答案】C【答案解析】参见教材P364-365。有效毛租金收入潜在毛租金收入收租与空置损失+其它收入100100（5%+2%）+1003%96（万元）净经营收入有效毛收入运营费用96-6036（万元）【2010年真题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.

28、净经营收入=有效毛收入-经营费用B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答疑编号【正确答案】A【答案解析】记准公式。参见教材P365。【2007年真题】某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330 B.450C.650 D.700答疑编号【答案】C【解析】参见教材P364-365。有效毛租金

29、收入潜在毛租金收入收租与空置损失+其它收入1001005%950（万元）净经营收入有效毛收入运营费用96-100030%650（万元）1.7 抵押贷款还本付息 抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中【2010年真题】收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。参见教材P365。【2008年真题】不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险费答疑编号【答案】A【解析】特别强调的地方。参见教材P365。【2006年真题

30、】下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（）。A.保险费 B.房产税C.法律费 D.贷款利息答疑编号【答案】D【解析】抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材P365。1.8 现金流税前现金流净经营收入抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流所得税【2008年真题】下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A.税前现金流=有效毛收入一经营费用B.税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C.税后现金流=税前现金流一所得税D.税后现金流=税前现金流一准备金一所得税答疑编号【答案】D【解析】税前现金流净经营收入抵押贷款还本付息。参见教材P365。1.9 物业估价 直接资本化法（收益还

31、原法一种）1.10 准备金（大修基金） 准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出 保存在一个名为有息银行贷款的账目下 其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用 可以按有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比提取1.11 保证金基金（租户缴纳的租赁保证金） 保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有 如租户完全履行了租约责任，到期时要如数退还租户，否则就要扣除1.12 所得税 按利润的25%缴纳企业所得税2.收益性物业管理中的运营费用2.1 运营费用的构成2.2 公共设施设备日常运行、维修及保养费的构成2.3 物业服务企业管理费和利润2.4 法定税费2.5 房产

32、税2.1 运营费用的构成 人工费 公共设施设备日常运行、维修及保养费 绿化养护费 清洁卫生费 保安费用 办公费 固定资产折旧费通常按5年计折旧 不可预见费前7项费用之和的5% 保险费 物业服务企业管理费和利润 房产税2.2 公共设施设备日常运行、维修及保养费 维修和保养费 室内装修费 生活用水和污水排放 能源费 康乐设施费 杂项费用2.3 物业服务企业管理费和利润 以有效毛租金收入作为基数的百分比 如有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值2.4 法定税费 指营业税及附加，为5.5% 不同的物业服务收费方式，营业税及附加的计税基数不同 包干制，以物业服务成本为

33、计税基数 酬金制，以酬金为计税基数【重点难点】物业服务收费的两种形式【2008年真题】目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（）答疑编号【答案】【解析】政府鼓励采用酬金制。参见教材P373。2.5 房产税（两种计税方式） 业主应缴纳房产税，按年计征，分期缴纳 两种计税方式 按房产原值的1.2% 按租金收入的12%3.收益性物业管理中的预算 年度运营预算 资本支出预算 物业大规模的维修或更新改造，是业主向物业再次进行资本投入的过程，称为资本支出 一般通过建立准备金基金制度解决 长期预算4.收益性物业财务收支报告 是物业公司向业主提供的财务报告 主要内容 租金清单 每一个出租单元的分类账 经营概况介绍 经营情况分析报告 专心-专注-专业