2015年上半年贵州房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2015年上半年贵州房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺 市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 2、从卖房的角度看，成本

2、法的理论依据是。 A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论 E：工业用地的监测点评估价格3、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。 A：3 B：5 C：7 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。 A假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理 B对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法 C假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工

3、程、旧房、现房、期房等 D假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余5、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 6、高尔夫球场属于_。 A居住物业 B商用物业 C工业物业 D特殊物业 7、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元

4、/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为_万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 8、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格 9、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系的来判断。 A投保人与保险标的 B被保险人与保险标的 C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失 10、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。 A成

5、本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率11、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。 A：5000 B：6000 C：8000 D：10000 E：执行层的组织协调 12、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题) A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，

6、甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。 A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C：甲土地的价值高于乙土地的价值 D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。 A利润为零 B允许的最低经济效益指标 C最大费用 D最大利润 15、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A：吊车梁 B：外墙围护系统 C：柱子 D：基

7、础 E：执行层的组织协调 16、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 17、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是_。 A相对较高的收益水平 B得到税收方面的益处 C提高投资者的资信等级 D良好的流动性 18、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。 A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同 19、估价报告有效期应从起计。 A：估价时点 B：估价作业

8、期 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格 20、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。 A2000 B1900 C2100 D1905 21、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少_名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。 A1 B2 C3 D4 22、商品房买卖合同中写明的价格一般是。 A：成交价 B：均价 C：理论价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格23、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府

9、B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、城市详细规划的对象是。 A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域 D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 E：执行层的组织协调25、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的【2003年考题】 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，

10、有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房产面积10 000 ，要求测绘精度为二级，则其限差为。 A：4 B：6 C：12 D：24 E：执行层的组织协调 2、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。 A：经批准占用的耕地 B：经批准占用的土地 C：实际占用的耕地 D：实际占用的建设用地 E：执行层的组织协调3、以下情况能引起房地产市场需求增加的是。 A：未来预期收益的增加 B：收入水平的提高 C：边际税率的降低 D：土地供给的减少 E：消费品位的变化 4、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是_。 A单元银行制指业务只由一个独立的银行机

11、构经营而不设分支机构的银行组织形式 B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理 C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的5、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2 6、物业管理条例确定的基本制度包括_。 A业主大会制度 B业主公约制度 C住宅小区治安管理制度 D住宅

12、小区综合验收制度 E住房专项维修资金制度 7、股票赢利的大小取决于_。 A股份有限公司的经营状况和赢利水平 B公司的赢利状况 C公司的年终利润的多少 D公司风险程度和股票的稳定性 8、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有_。 A建设工程规划许可证 B选址规划意见通知书 C项目设计方案的总平面图 D城市计划部门批准征用土地的计划任务 E1/2000或1/500的地形图 9、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 10、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查

13、看_。 A墙体承重材料 B竹质的家具 C装修装饰材料 D家用电器11、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 12、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于_等引起。 A交通建设 B市场供求变化 C人口素质变化 D所在地区衰落 E城市规划的制定与修改 13、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。 A：房地产管理投资 B：房地产置业投资 C：房地产开发投资 D：房地产经营投资 E：借款合同14、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。 A：居住物

14、业 B：在建工程 C：工业物业 D：建成后的物业 E：商用物业 15、会计假设包括。 A：会计主体假设 B：会计客体假设 C：持续经营假设 D：会计分期假设 E：货币计量假设 16、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于_方面的制约。 A建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 17、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长 C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小 E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 18、房地产的最高最佳使用状态应该包括_。 A最

15、佳区位 B最佳规模 C最佳用途 D最佳集约度 E最佳收益 19、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A所得税前利润 B所得税后利润 C应分配利润 D未分配利润 20、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。 A未依法取得房地产产权证书的 B共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C以出让方式取得土地使用权的 D国家依法收回土地使用权的 E以划拨方式取得国有土地使用权的 21、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力

16、指标是_。 A财务净现值 B投资利润率 C动态投资回收期 D财务内部收益率 22、房地产投资的风险主要体现在。 A：投入资金的安全性 B：期望收益的可靠性 C：投资项目的变现性 D：宏观经济的稳定性 E：资产管理的复杂性23、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。 A分离 B独立 C对立 D融合 24、开发商的主要合同关系通常包括（）等。 A保险合同 B分包合同 C销售合同 D勘察设计合同 E加工合同25、研究消费者均衡的假设条件是。 A：消费者的嗜好与偏好是既定的 B：消费者的嗜好与偏好不是既定的 C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品 D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品 E：消费者拟购买的商品价格是既定的专心-专注-专业