云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：实物期权方法的实际应用模拟试题(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上云南省2017年上半年房地产估价师经营与管理：实物期权方法的实际应用模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則 E：工业用地的监测点评估价格 2、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12，届时转让税费为售价的6，资本

2、化率为9该房地产目前的价值为。 A：923万元 B：1111万元 C：1353万元 D：1872万元 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调 4、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。 A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积 B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积 C某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额 D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积

3、总建筑面积土地总价5、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 6、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。 A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：证券保证金比率 E：执行层的组织协调 7、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 8、承租人甲与出租人乙于5

4、年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为_万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 9、某可比实例实际成交价格为3 400元，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元。 A：3 40136 B：3 39864 C：3 53878 D：3 26667 E：工业用地的监测点评估价格 10、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、

5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙两宗土地任选其一11、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。 A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物 D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物 E：执行层的组织协调 12、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。 A：1 B：3 C：5 D：6 E：执行层的组织协调 13、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设

6、此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61%14、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D难以判断 15、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力 16、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的

7、是_。 A容积率 B建筑高度 C建筑规模 D建设工程 17、房屋征收中，_建设单位参与搬迁活动。 A推行 B实施 C允许 D禁止 18、估价上的折旧注重的是_。 A原始取得价值的减价修正 B原始取得价格的摊销与回收 C重置价格的摊销与回收 D价值的减价修正 19、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。 A：317345万元 B：320526

8、万元 C：497137万元 D：760276万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为_元/m2。 某类房地产2005年2009年的价格 (单位：元/m2) A年份 B2005 C2006 D2007 E2008 F2009 G价格 H6810 I7130 J7460 K7810 L8150 21、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。 A10 B15 C20 D30 22、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。 A房地产市场需求的广泛性

9、B房地产市场供给的异质性 C土地所有权的排他性 D土地的有限性23、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。 A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请 B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记 C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 E：执行层

10、的组织协调 24、一个民事法律关系中至少有个主体。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：执行层的组织协调25、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。 A：政府定价 B：双方协议 C：政府指导价格 D：拍卖、招标、挂牌出售 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为_几个档次。 A0 B5% C10% D15% E30% 2、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价

11、分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D无法确定3、2008年7月，孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定：“房屋建筑面积为150。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理。”2008年8月，甲房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，孙某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155。并书面通知孙某。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，孙某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123，套内阳台建筑面积为3，分摊的共有建筑面积为31。问：在办理

12、房屋产权登记时，孙某购买的房屋建筑面积应登记为m。 A：150 B：154 C：155 D：157 E：执行层的组织协调 4、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额5、开发商的主要合同关系通常包括_等。 A保险合同 B分包合同 C销售合同 D勘察设计合同 E加工合同 6、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是_万元。 A28.62 B29.16 C41.56 D48.24 7、土地面积的量算可采用等方法。 A：坐标解析法 B

13、：实地量距法 C：几何解析法 D：代数计算法 E：图解计算法 8、目前土地使用权出让的方式有。 A：协议 B：挂牌 C：抵押 D：拍卖 E：招标 9、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：79层为高层建筑 B：10层以上(含10层)为高层建筑 C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑 E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 10、正常成交价格的形成条件有。 A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息 C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存

14、在卖者因特殊兴趣而给予附加出价 E：适当的期间完成交易11、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 12、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为_时点的状态。 A现在 B未来 C过去 DB和C 13、下列关于建造师，表述正确的是。 A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年 B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册 C：担任施工单位项目负责人的，

15、应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人 E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。 A：基准日期 B：土地开发程度 C：基准地价修正体系 D：土地用途 E：基准地价公布日期 15、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 16、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到

16、估价报告之日起_日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 A3 B5 C7 D10 17、下列关于物权和债权，表述错误的是。 A：物权和债权都属于财产权的范畴 B：债权是请求权 C：物权是支配权 D：物权是请求权 E：执行层的组织协调 18、房地产估价师注册分为_。 A总注册 B初始注册 C续期注册 D变更注册 E转移注册 19、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款

17、合同 20、产权不明确的房屋是指的房屋。 A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学 D：因产权关系正在诉讼 E：暂时无法确定产权的合法所有人 21、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。 A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地 D：高速公路用地 E：国家重点扶持的能源项目用地 22、物业管理服务收费的计费方式主要包括。 A：服务制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制 E：服务和管理制23、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有【2007年考题】 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：合并的可能性 24、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A：利润为零时 B：利润最大时 C：允许的最低经济效益指标 D：允许的最高经济效益指标 E：借款合同25、房地产的最高最佳使用状态不包括_。 A最佳区位 B最佳规模 C最佳用途 D最佳集约度专心-专注-专业