《济南媒体事业部2011年度工作计划》(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年济南媒体事业部工作计划根据济南现阶段开发所面临的实际情况，结合开发部核心工作内容，特对2011年济南开发工作做出如下部署：一、 楼宇开发1. 按照原定计划完成年度开发目标，设立“楼宇开发奖励机制”（详见开发专员绩效管理表）奖惩分明，提升业务人员工作积极性。核心楼宇目标：商务楼目标指数：争取在原有计划上新增 TOP 楼宇 2处、A级写字楼3处、B级写字楼2处。2. 开发期内的过程监督：对于开发人员正在跟踪的楼宇，做到过程监控，填写开发楼宇进度表（周），核心问题要求第一时间上报解决。3. 创建济南新建楼宇数据库：包含济南市区内即将建设及在建楼宇信息，楼宇属性等，

2、每月更新。主要获得途径：报刊、网络、扫楼、行业关系介绍根据销售需要进行主次分配后进行开发。此项完成时间2011年6月。二、 阵地维护及速达排除速达近况:1. 对于档次较高的商务楼抢占严重，价格提升较高，新开速度快。2. 一般商务楼租金回归理性，与我方水平相差不大，但操作相对灵活。3. 部分灯箱持续更换液晶，部分液晶有声，截止2月底与我方共存116点位。排速达核心思路：1. 重点排除点位放在TOP楼宇、A级写字楼及销售指定楼宇。其它点位主要进行声音抵制和更换LCD抵制。2. 排除方式：（1） 合同期内的，灯箱抵制更换，液晶屏抵制声音。（2） 共存楼宇的降租要求。（3） 对方续签期间的，可增设点位

3、、租金等进行排挤；允许情况下联合框架集中攻关。（4） 对于可独家楼宇，有较高租金或招待费的楼宇及时上报，审核后执行。阵地维护：因“速达”问题，故阵地维护需在TOP楼宇及A级写字楼宇重点防范。要求：1. 总监对系统实时检查：周期内续签合同的掌握与安排，特别是TOP及A级楼宇。2. 项目归属人对其情况密切关注，如遇涨租、抢占等情况则由部门总监第一时间谈判解决；3. 原阵地其它楼宇重点做降租工作，特别对于与速达并存楼宇。4. “速达”动向关注及新项目关注。三、 基础业务整顿与梳理1. 问题楼：（1） 集中力量解决最后剩余的长期存在的问题楼宇，使问题楼控制在合理数值以内。（2） 每日问题楼24小时内回

4、复、处理。（3） 加强对三、四线城市的管理与问题解决。2. 点位优化：（1） 无效点位及安全系数较低点位：1月份联合销售及运营所做的优化已经完成，拟定在第四季度再进行一次核查，以便增强点位有效性、降低成本。此项目可作为年度例行持续下去。（2） 点位更换及增屏：严格把控点位新签项目有效度，避免“凑数”现象存在。对以往的较差点位以新签持续更换。对于品质较高的楼宇内，可进行有效增屏，扩增项目内媒体辐射力度。（3） 配合总部要求进行点位设备更新的协商工作。3. 发票问题：2011年前之前的发票收取已取得成效，3月31号前把最终的疑难点进行最终的落实解决。后续，将开发初期对楼宇租金发票问题进行严格要求及

5、把控，付款后要求30日内收回发票，逾期收回的需进行说明。（附件发票收取说明）4. 系统不符设备：截止3月1日，济南开发不符数为：82台解决时间：2011年4月31日前计划年度5月及11月为例行系统不符屏数检查，并计入开发人员考核。对于装机数量较多月份，则进行即时监控，防止大规模问题出现。5. 续约合同：除特殊情况（如涨租、客户原因等）外，系统合同需在到期前续回。凡未进行提前上报未续原因而过期的合同，将按照考核办法予以处理（详见考核办法）。表格：合同续签进度表6. 逾期合同处理现系统内逾期合同总数：未续原因将逐项落实后进行解决，此项工作计划在3月31日前解决。7. AB网平衡A1：1274A2：

6、1435差距161点位根据2011年楼宇扩充计划，可在3月底前完成平衡。附表如下：未进项目数量2011年计划情况说明类别未进TOP数量未进A级数量未进B级数量未进C级数量未进总数一季度二季度三季度四季度截止2月24日的完成情况写字楼56111（A级1份）3（TOP级2份，A级1份）3（TOP级1份，A级2份）4（TOP级2份，A级2份）与销售沟通后确定 公寓7101181(B级1份)4（A级2份，B级2份）7（A级3份，B级4份）6（A级2份，B级3份，C级1份）2(A级1份，B级1份)四、 成本控制此工作主要贯彻在以下内容中：1. 新签楼宇成本控制：要求同类楼宇租金成本较2010年均数下降5

7、-10%。2. 已签楼宇成本控制：降租为核心，保持为根本，部分楼宇适当控制。3. 速达共存成本控制：对于只能共存的楼宇明确降租。4. 点位较差且对销售不影响的楼宇拆除。5. 准确判断客户意图，对招待费严格把控。6. 已签订终止协议项目的余款回收。五、 扩增计划准备1. 二线城市的扩容现济南业务以楼宇LCD为主，发展中的城市也将逐步架设新网点，开发新项目。针对此特点，内部我们需提前掌握一线城市开发形态及经验，外部则需关注市场行情，为后续扩增打下基础。2. 三四线城市扩容根据公司的发展规划，为三四线城市扩容做好准备。在加强对现有点位的管理外，更需对三四线城市的近期楼宇发展做出摸底。以济宁为例，城市

8、建设速度在2005年至今发展较快，中高档次写字楼数量攀升，暂时未有详细数据和情报。我部需对此信息整合，以备后续开发利用。六、 管理与考核严格遵守公司现有规章制度，对于违反者坚决实施。使员工从思想上高度关注并执行。相关部门管理办法会根据时段管理需要进行拟定，并呈报上级。建立KPI考核体系，明确淘汰机制。加强过程监督，以数据论赏罚。根据考核，实施末尾淘汰制。1. 对于正式员工实施3个月叠加考核得分，末尾淘汰。2. 新进员工可实行第1月评议，第3月实施考核的方式。（详见开发专员绩效管理表）七、 学习与发展向优秀城市学习，主要包含业务谈判、管理模式等。要求员工建立工作日志，对业务工作进行记录，总结提升

9、。组织业务研讨、分享会议，提升业务人员能力拓宽思路。总结出一套适合自身城市开发的经验。八、 人员调整与储备第一季度淘汰1人 第二季度淘汰1人年度数据滚动末尾淘汰1人招聘需求：1. 3月31日前新进1人，4月15日前新进1人。2. 招聘要求：（1） 形象端庄，举止得体，较强的表达力及领悟力；（2） 熟练掌握办公软件； （3） 耐心细致，追求完美；责任心强，承压能力强；较强的谈判能力，具备团队合作意识； （4） 熟悉济南地形；有当地物业、房地产工作经验为佳；（5） 年龄40岁以下，男女不限；有销售经验者优先；九、 危机与防范1. 对“速达”的关注（1） 发展趋势（2） 项目结构（3） 阵地扩展（4） 租金政策2. 对内部人员的关注为防止同行渗入，对内部人员进行紧密关注，思想上、工作态度及执行力。如有动作坚决予以打击。以上即为2011年开发部主要的工作内容。根据总部战略需要和规划，我们将对工作内容进行实时调整。加强过程监督与管理，使工作在有序中进行。实施正负激励制度，调动员工工作积极性，实现价值最大化。坚决完成济南2011年度开发目标，为全国开发的圆满完成贡献力量。（此页无正文） 济南媒体事业部 颜龙 2011年3月5日专心-专注-专业