房地产销售常识(共13页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一课、建筑常识一、建筑常用术语：1、多层建筑：优点：售价低、公摊小缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。2、小高层建筑：优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。缺点：造价较高，容积率高3、商品房销售面积：商品房销售以建筑面积为计算面积建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、

2、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装修厚度计入使用面积。三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊（一）商品房销售面积：1、商品房销售以建筑面积为计算单位。2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积（1+公共面积分摊系数）】4、

3、套内建筑面积由三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积（2）套内墙体面积（3）阳台建筑面积5、套内建筑面积各部分的计算原则：（1）套（单元）内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算（2）套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积按国家现行规则进行计

4、算。（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（二）公用建筑面积：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。（三）公用建筑面积计算原则： 1、凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。2、公用建筑面积应按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用

5、空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。（四）公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积 套内建筑面积之和（五）公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得出购房者应合理分摊的公用建筑面积。公用建筑面积的组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积四、其它得房率套内使用面积

6、商品房销售面积共用墙：指商品房各套单元之间的分隔墙，套单元与公用建筑空间之间隔墙以及外墙。公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入。套内使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算。建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。建筑容积率建筑面积密度总建筑面积总占地面积好的 居住区高层不应超过5，多层不超过3（通常不含地下室）建筑密度覆盖率建筑底层面积之和总占地面积绿化率总绿化占地面积总占地面积(红线内土地总面积)好的居住区不低于30%）第二课、房地产“专业术语” 1、房地产：房产与地产的合称，是不动

7、产。2、五证二书:建设用地规划许可证、国土使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书营业执照3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。4、安居房：经济实用房安居房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅。其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收

8、。其房价由政府部门核定，利润只能在3以下。5、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。6、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。7、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。9、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构10、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构11、骑楼：有雨遮之一楼直道部分12、裙楼：

9、指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公13、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏14、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。15、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙16、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重17、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。18、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。19、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能20、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障21、货梯：用以运送货物电梯22、管道井：用以布置各类管道的空间井道23、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方2

10、4、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力25、采光、获得光亮，直接接受自然光线和亮度26、通风：风（空气）之来源、去路。27、进深：房间：长 开间：房间：宽28、层高：上、下楼面之间的距离29、建筑密度=建筑占地面积建筑用地面积30、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分31、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分32、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。33、封顶：指结构体完成34、交房：交付房钥匙给客户使用35、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明36、建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件37、抗震烈度：石家庄

11、地区建筑抗震设计安全设防标准38、天花板：即室内顶部楼板39、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面40、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶41、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机42、过道：住宅套内使用的水平交通空间。43、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。44、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。45、造型：建筑物外观.46、室内配置：指房间客厅浴厕厨房阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。47、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。48、私密性：指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。49、座向：指房屋之方向（

12、朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。50、景观：指观看景色之视野。51、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子（临街巷道要宽畅销）。52、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离（宽应最少8米）。53、阳台：直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。54、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。55、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。56、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。57、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。58、小区布局形式：行列式、围合式、组团式。59、建筑形式：塔式、板式、墙式

13、。60、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗61、生地：待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。62、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。63、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。64、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。65、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。66、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。67、土地

14、划拨：持县级以上的政府依法规将土地划拨给土地使用者无限期使用的一种形式。房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。68、现房：已交付使用的商品房，客户缴付部分或全部房款后即可入住。69、期房：尚未交付使用的商品房，也称楼花。70、起价：目前销售中最低的单价。71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。72、最高价：目前销售中最高的价格。73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款。第三课、智能化小区和住宅（一）智能大楼的内容：包括：1、中央网络集成管理中心2、结

15、构化布线系统3、计算机网络及物业自动化系统4、楼宇自动化系统5、火灾报警及联动系统6、综合电子保安系统7、车辆管理与收费系统8、声讯、视听，同声传译系统9、交互视讯点播系统10、智能一卡通：（门票、考勤、巡逻、消费）11、公用通讯系统12、公共广播及背景音乐系统13、卫星接收及有线电视系统14、自动寻呼与内部无线通讯系统15、智能照明控制系统16、电源工程及保护系统17、电梯、空调、锅炉发电机组等机电设备18、机房设备工程19、系统集成与总线管理20、智能建筑工程及管理系统21、智能建筑工程技术咨询与工程顾问22、智能建筑综合管理方案（二）智能化住宅指通过家庭内部网络（或者称家庭总线），把家庭

16、内（包括电脑、电视、音响、电话、录像等条件信息设备和住宅设备连成一体，一起并入网络之中，与住宅外部环境相连，特别是都可以与互联网相连，从而提供工作、学习、娱乐等服务。创造具有多功能的信息化居住空间，构成一个完美的网络化空间家庭，它主要包括室内联网位置的每个电话信息插座，可以随时与外界沟通，有电脑插座，可连接局域网运行，从而实现在家中上班，网上浏览，网络购物，收发邮件等；有闭路电视接口，即可实现家庭的保安监控，也可通过交互式电视系统进行视频点播等娱乐活动，从而达到“秀才不出门，纵览天下事”的理想境界。此外，室内温度与照明控制系统能够根据家庭环境的变化，自动调节室内温度和湿度，监控系统还会在下雨时

17、自动关窗，阳光爆晒时自动关闭卷帘，家里没人时，暖气会自动调低，智能化特征非常明显。1、具有相当于住宅神经的家庭网络2、能够通过这种网络提供各种服务智能化小区：一、对其有一定智能化程度住宅小区的统称，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，并以综合布线为基础，由网络将在一定地域范围内的若干智能住宅连接起来，以及实现园区内各种公共设施，智能管理的集合，它服务于社区的需要，提供安全、舒适、方便、节能，可持续发展的生活环境。智能小区有三个重要组成部分，即注重未来对宽带数据剧烈增长需求的接入传输网络。保证家居安全和自动化功能的家庭智能化网络终端。以及提供多元信息服务和园区公共物业管理中心。二、智能小区应

18、满足以上要求： 1、对区内居民提供“舒适、安全、方便”的家庭生活空间，“以人为本”、“节能为重”和“环境优先”的原则是智能化设计的重点；安全防范和网络通讯是智能小区最主要的功能。2、具有信息高速公路的家庭入口，有快捷、全方位的信息交换功能。3、提供丰富多采和高品位的文化娱乐生活，提供包括儿童教育，成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务。4、提供家庭保健，远程看护服务。5、小区物业管理以“高效、周到、系统”为目标，能在更大程度上满足区内住户的需求，服务于居民。三、智能小区的构成：智能小区的基本功能：安全防范、通讯网络、物业管理三大功能块，并通过集成布线子系统将这三大功能连成一个系统。即1、智能化

19、小区有公共集成布线子系统2、通信网络3、小区有智能控制中心，目的是保证小区内住户的安全隐私有效管理小区内及周边环境的安全监视和安全防范家庭的警报防范及小区的报警响应网络小区内的停车场管理系统家庭“三表”的自动抄送传输通信联络的畅通，保障视、音频传输4、小区有物业管理子系统，能以一卡通室或各项收费遥控抄表、计量、收费，即三遥。第四课、规划和景观设计一、设计的原则：符合城市总体规划要求，规划方案，初设，施工图符合统一规划，合理布局，因地制宜综合开发，配套建设的原则综合考虑所在城市的性质、气质、民族习俗和传统风景等地方特点，和规划用地周围的环境条件。适应居民活动规律，综合考虑日照采光通风、防火，配套

20、设施及管理要求，创造方便、舒适、安全优美的居住生活环境。二、规划设计的内容：居住区规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点坐标和标高、工程管线走向管经和用地范围等控制指标。修建性详规是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计，编制工程概算，修建性详细规划主要包括：居住建筑规划，公共建筑规划，道路规划和绿地规划等。三、五图一书1、方案设计综合说明书2、总平面规划图3、道路交通分析图4、功能分析图5、绿化及环境分析图6、总体鸟瞰图7、各主要单体平立剖图

21、四、规划立意：以槐中路50亩地块规划设计为例，设计目标：1、充分利用基地沿槐中路、煤机街的优势，在满足住宅开发面积的基础上，注重城市商业功能的完善，以底商作为追求利润点。2、以小区景观出发，烘托小区现代生活氛围，以主入口景观车道为主线，幅射其他，带动其他，又通过各个独立景观，将不同功能区商业汇成为一个整体、实现有机、互动、生机昂然。3、注重功能，以人为本，分区明晰，合理布局，商业区、生活区、运动区、休闲区动静分离。4、确立“引导”意识、观念适度超前，小区规划分区中，考虑“弹性空间”及周边的“生长空间”实现互补、互助。5、小区交通组织合理，交通线路简捷、流畅，人车分流、安全高效，同时保证消防通道

22、可靠顺畅。6、注重生态环境，保持小区自然环境与周边大环境的协调关系，营造人文景观与自然景观相互交融的休憩环境，自然亲和力强7、建设智能化小区，充分利用现代化、高科技，用先进的社区服务，创造一个现代化智能型小区，保证小区安全、高效。五、景观设计：小区景观设计采用烘托主题，点、线、面相结合的手法，以外立面为基础主调，以主入口的景观轴为主题，向两侧景区幅射延伸每一采光间距中设一副景观轴，分别布置有各自功能区的主要景点，主题有追求、有创意、有雕琢、有内涵、有引力、有诱惑，使人有融入感，过目不忘、留恋忘返，充满诗情画意，采用坡地化，营造一个视觉效果，富有变化和动感，富涵大气。六、单体设计：靠槐中路一侧主楼，外立面采用现代风格，色彩鲜新明快、典雅大方，可充分以体量大展现建筑美，以建筑精巧、大气体现品质。裙楼与主楼比例协调，色彩搭配得当。户型选用最佳户型，大厅大主卧，错层，跃层，实现厅、卧、室、卫四明，一梯二户。结构合理，采用框架异型柱，可自由分割，自由布置室内空间，抗震裂度7设防，结构安全性能高。以电梯代步，出行快捷安全，老幼皆宜。凸阳台设落地飘窗，阴面窗采用玻璃，大小客厅使用功能互补，设置玄关，提高住宅私密性等。以上充分体现设计院和开发商提供丰富的景观要素和生活要素，倡导人文、绿色、环保、科学健康的生活条件和生活方式，为小区提供优雅憩美的生活景区。专心-专注-专业